板橋簡易庭102年度板簡字第1776號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 103 年 03 月 27 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
102年度板簡字第1776號原　　　告　久泰花園社區管理委員會
法定代理人　林奐宇
訴訟代理人　徐念懷
訴訟代理人　楊宗翰律師
被　　　告　楊涴喬
被　　　告　鄭登元
被　　　告　鄭捷云
上　二　人
訴訟代理人　鄭溫慶
被　　　告　傅澄洲
被　　　告　吳彥良
上　一　人
訴訟代理人　吳傳來
被　　　告　王荷本
被　　　告　林家賢
上　一　人
訴訟代理人　邱悅弟
被　　　告　陳建冲
訴訟代理人　詹秀梅
被　　　告　蔡一君
被　　　告　蔡明宗
被　　　告　林逢源
被　　　告　林筱媛
被　　　告　林宗儒
兼　上三人
訴訟代理人　林見隆
被　　　告　彭美齡
被　　　告　蔡靜怡
被　　　告　林居宏
訴訟代理人　林承海
被　　　告　林郁閔
被　　　告　吳育誌
被　　　告　吳政達
被　　　告　吳政賓
上　三　人
訴訟代理人　陳志揚律師
魏序臣律師
被　　　告　王淑花
被　　　告　林麗卿
被　　　告　徐伯豪
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103 年2月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告王荷本應給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一百零二年十一月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
被告鄭捷云應給付原告新臺幣陸佰元，及自民國一百零二年十一月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
被告吳育誌應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰元，及自民國一百零三年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。被告吳政達應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰元，及自民國一百零二年十一月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
被告吳政賓應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰元，及自民國一百零二年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王荷本負擔百分之二、被告鄭捷云負擔百分之零點四、被告吳育誌、吳政達、吳政賓各負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告王荷本、鄭捷云、吳育誌、吳政達、吳政賓如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，分別以新臺幣參仟元、陸佰元、壹萬貳仟肆佰元、壹萬貳仟肆佰元、壹萬貳仟肆佰元，為原告預供擔保或將請求之金額提存，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前，當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。查原告於民國102 年5 月17日起訴時（原告聲請支付命令經被告聲明異議視為起訴），原告之法定代理人為丁益民，嗣於本案訴訟繫屬中已改選林奐宇為其法定代理人，並具狀聲明由林奐宇承受訴訟，依法並無不合，應予准許。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原聲明請求各被告給付如其民事聲請支付命令狀所載之金額及利息，經歷次變更，最末於103 年2
月25日變更聲明為：請求被告應各給付如附表一各編號被告積欠金額欄內所示之金額，及被告楊涴喬、鄭登元、傅澄洲、吳彥良、王荷本、陳建冲、蔡一君、蔡明宗、林逢源、林見隆、彭美齡、林筱媛、林宗儒、蔡靜怡、林居宏、鄭捷云、林郁閔、吳政達、吳政賓、王淑花、林麗卿自原告民事準備書㈠狀繕本送達上列最後一位被告楊涴喬等21人翌日起，被告吳育誌自原告民事準備書㈠狀繕本送達被告吳育誌翌日起，均至清償日止，按年息百分之10計算之利息，經核分別屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。又本件被告蔡明宗、林逢源、林見隆、彭美齡、林筱媛、林宗儒、蔡靜怡、王淑花、林麗卿、徐伯豪未於言詞辯論期日到場；被告鄭登元、林家賢、陳建冲、鄭捷云經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查均無民事訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
㈠被告於久泰花園社區（下稱系爭社區）內共有一個單獨編列為新北市○○區○○段0000○號建物產權登記之地下室空間，應屬系爭社區之區分所有權人，雖其等非實際居住於系爭社區之居住戶，但仍應受系爭社區所制定之住戶管理規約（下稱系爭規約）及區分所有權人會議決議事項之拘束。而系爭社區內關於停車位清潔費，乃作為停車位管理維護之用，由各該區分所有權人依其所擁有之車位單位數量予以負擔。而系爭社區早於97年12月21日即於規約內增訂第11條第4 項約定，非本大廈社區住戶而使（租）用本大廈停車場車位者，需負擔清潔費用每月新臺幣（下同）500 元；101 年11月25日所召集之區分所有權人會議，亦決議全體住戶（含被告）每月應給付之停車位清潔費為500 元。惟被告無視系爭規約上開約定及前述區分所有權人會議決議，部分拒繳全數費用，部分僅按300 元繳納。為此，原告爰依系爭規約第11條第4 項、第10條第5 項約定，以及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告各給付其應負擔之如附表一積欠金額欄所示之所積欠停車位清潔費，以及約定遲延利息等語。並聲明：被告應各給付如附表一各編號被告積欠金額欄內所示之金額，及被告楊涴喬、鄭登元、傅澄洲、吳彥良、王荷本、陳建冲、蔡一君、蔡明宗、林逢源、林見隆、彭美齡、林筱媛、林宗儒、蔡靜怡、林居宏、鄭捷云、林郁閔、吳政達、吳政賓、王淑花、林麗卿自送達上列最後一位被告楊涴喬等21人翌日起，被告吳育誌自送達被告吳育誌翌日起，均至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則均求為判決駁求駁回原告之訴，併陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並分別以下列情詞置辯：㈠楊涴喬、鄭登元、傅澄洲、吳彥良、王荷本、林家賢、陳建冲、蔡一君、蔡明宗、林逢源、林見隆、彭美齡、林筱媛、林宗儒、蔡靜怡、林居宏、鄭捷云、林郁閔、王淑花、林麗卿、徐伯豪等21人均辯稱：
⒈系爭社區大廈之停車位清潔費，應維持每月300 元較適當，聲請鈞院，准予裁定變更，以維被告權益：
⑴97年12月21日系爭規約增訂第11條第4 項係針對非系爭社區住戶而設，然按公寓大廈管理條例第3 條第8 款之定義規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，被告為停車空間建築物之所有權人，依上開法條定義，亦屬住戶，依該約定本件被告應無繳納超出30 0元管理費之義務。
⑵原告社區復於101 年11月25日召集區分所有權人會議，決議外賣車位之住戶每月應給付之「停車位清潔費」全部調為500 元，關於大廈停車位清潔費費之數額，區分所有權人會議固有權透過決議加以決定之，惟若僅因住戶表決權符合一定比例為相對多數，即通過前述決議，致使客觀上住戶車位者與外賣車位者權利與義務不對等，有違公平法理與比例原則之虞。諸如：①原告所提供之管理服務不同：不同於社區住戶有車位者得舒適且安全乘坐電梯前往停車場，外賣車位者經多次提出電梯乘坐需求，或建議應用外賣車位70多戶一年40幾萬元之管理費，設置兩座小電梯，都遭大樓住戶擔心出入者複雜而協議不成，至今均無法使用電梯，前往地下停車位必須承擔身體與健康受侵害之虞，小心閃避上下行駛車輛抵達車位。②負擔停車位清潔費之標準不同: 被告未使用系爭大廈內之電梯，也無使用額外空間、設備或接受特殊服務之情事，在無獲得相同之服務利益下，卻需較社區住戶多繳交200 元清潔費，無異讓被告多負擔義務，有違反負擔的公平性之虞。③停車位之清潔費理應專款專用，使用於停車位、車道等共用部分之費用支出，調漲清潔費是否合理，建請一併考量系爭社區財務結餘與支出情形。
⒉建請就原告社區所提住戶管理規約、區分所有權人貪議紀錄等，是否符合公寓大廈管理條例之會議召集、決議通過相關規定予以確認。
⒊系爭社區區分所有權人會議決議，提高被告應分擔之停車位清潔費，其所得利益甚微，卻致本件被告所受損失甚鉅，應屬權利濫用。又原告稱系爭社區內居住戶所繳納之300 元清潔費與每月管理費10% 之公共基金，與本件被告應繳500 元之停車位清潔費無多大差別待遇之處云云，然其未舉證證明本件被告有何使用額外資源或水、電、電梯等公共設備之必要，亦未舉證證明因本件被告使用停車位而須支出額外清潔費，況本件被告根本無法使用電梯，復未就居住之住戶要求繳納相同之清潔費，顯係違反比例原則。原告未衡諸停車位相關費用支出與社區財務結餘情形，僅稱維護費用難謂不大，而無提出合理停車位清潔費之計算基準，亦無可取等語。㈡被告吳育誌、吳政達、吳政賓等3人則辯稱：
⒈被告吳育誌等3 人均於99年3 月15日向久泰建設股份有限公司，購得門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷000 ○0 號3 樓之3 建物登記下之停車位，停車位編號分別為B2-199、B2-200及B2-201之停車位。被告吳育誌等3 人於買受系爭停車位後，原告即要求被告吳育誌3 人每月繳交清潔費用500 元，惟原告對於該社區居住戶之停車位，卻僅收取每月清潔費用300 元，且不發給本件被告通往該社區地下室停車場電梯之磁卡，致被告吳育誌等3 人因無法使用電梯而僅能從停車坡道步行出入，經被告吳政達以存證信函表達願與住戶繳交相同清潔費用及使用電梯之權利，仍未獲置理。
⒉本件原告固執其社區規約第11條第4 項規定而訴請被告3 人給付清潔費用每月500 元云云，惟上開社區規約之規定內容，因有下列違反法令之瑕疵，原告主張應屬無效：
⑴按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」民法第56條第2 項定有明文。查公寓大廈之區分所有權人會議為人的組織體，復為公寓大廈之最高意思機關，故區分所有權人會議之決議內容如有違反法令或社區規約之情事，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第2 項而認其屬無效，合先敘明。查本件原告固提出系爭規約之第11條第4 項明確記載：「97/12/21增訂四、非本大廈居住戶而使（租）用本大廈停車場車位者，需負擔清潔費用每月新台幣500 元整。」；及「101/11/25 修訂：本大廈車位持分者而使（租）用本大廈停車場車位者，需負擔清潔費用每月新台幣500 元整，…」等語。是依系爭規約之增訂過程，可知使用久泰花園社區停車場車位者每月需負擔之清潔費用，若非該社區之居住戶，自97年12月21日增訂該條項約定後即改為500 元，至於該社區之居住戶，則迄101 年11月25日增訂之後才提高至500 元，且據被告吳育誌等3 人所知，該社區之居住戶當時僅需負擔300 元。簡言之，系爭社區在101 年11月25日之前，對於該社區停車位每月需負擔之清潔費用，視使用者是否為該社區居住戶而採取300 元與500 元之差別待遇，應予指明。
⑵又按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第148 條第1 項定有明文。經查系爭社區係於96年1 月13日訂立系爭規約，於97年12月21日即增訂第11條第4 項將非居住該社區之停車場車位使用者清潔費用改為500 元，至於社區居住戶則迄101 年11月25日後才調整跟非居住戶相同，如此作法無非係藉詞要求非住戶車位所有權人繳交較高之停車位清潔費用，用以貼補居住戶之大樓管理費，尤其被告吳育誌等3 人自99年3 月15日向久泰建設股份有限公司購得停車位後，即未獲發給通往該社區地下室停車場電梯之磁卡，致被告3 人因無法使用電梯而僅能從停車坡道步行出入，顯然以損害他人為主要目的，違反民法第148 條規定，類推適用民法第56條第2 項規定，97年12月21日增訂第11條第4 項之決議自屬無效。
⑶再按「八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定甚明，被告吳育誌等3 人因購得停車位，有單獨之產權固屬久泰花園社區之區分所有權人外，依前揭公寓大廈管理條例第3 條第8 款之規定，被告吳育誌等3 人亦屬該社區之住戶無疑。惟被告吳育誌等3 人自取得停車位後，迄今未曾接獲系爭社區區分所有權人會議之任何通知，更遑論參與關於停車位權益相關之任何決議，此從原告提出之聲證3 號原告社區101 年11月25日區分所有權人會議紀錄九議案討論中之議題一外賣車位清潔費，即載明決議係由與會住戶表決可見一斑。故系爭規約第11條第4 項所增訂之規定，將原屬住戶之被告吳育誌等3 人歸為非住戶，顯有悖於公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定之違反法令瑕疵，亦屬無效，從而被告3 人當無依非住戶標準繳交停車位清潔費用之義務。
⑷101 年11月25日區分所有權人會議決議後，系爭社區居住戶與本件被告雖就停車位清潔費均調整為500 元，然此僅為形式上平等，蓋系爭社區內居住戶可免除按管理費10% 繳納公共基金之責任，本件被告卻未能享受任何優惠，此公共基金之差異，既為原告所主張前後差異之緣由，則其嗣後既不存在，原告卻仍獨厚系爭社區住戶，又何來公平情事？
⑸原告就系爭社區於97年12月21日召開97年度第2 屆區分所有權人會議作成之決議，已符合系爭規約第3 條第11項規定乙節，並未提出任何事證以實其說，難認該次決議內容業已合法成立，故原告依該次決議要求本件被告需負擔停車位清潔費每月500 元，洵屬無據：
①依系爭規約第3 條第11項規定，若原告因區分所有權人會議之出席人數未達到該規約第3 條第10款規定之人數，而依第3 條第11項規定重新召集區分所有權人大會時，其召開大會之出席人數及決議門檻固得依該規定而有所降低，然依同規定，原告則須於大會做成決議時，將會議記錄依公寓大廈管理條例第34條第1 項規定送達各區分所有權人，區分所有權人得於收到會議紀錄後7 日內以書面表示反對意見，若書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計過半數時，決議始視為成立，反之若未依上開規定為之，則該決議內容自屬尚未成立，合先敘明。
②經查原告本定於97年11月30日召開97年度區分所有權人會議，然該次因出席人數不足流會，嗣於同年12月21日再次召集會議，並於該次會議決議增訂系爭規約第11條第4項
規定，要求非社區住戶使（租）用停車位者，需負擔清潔費用500 元云云。然原告並未就該次會議所作成決議已符合上開管理規約第3 條第11項之規定，將會議記錄依公寓大廈管理條例第34條第1 項規定送達各區分所有權人，並予區分所有權人於收到會議紀錄後7 日內以書面表示反對意見，且反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計過半數等節，提出任何事證以實其說，是系爭社區於97年12月21日召開之區分所有權人會議，縱作成要求非社區居住戶應給付停車位清潔費500 元之決議內容，亦屬尚未成立而不生任何效力等語。
三、本件原告主張被告均為非住在系爭社區內之居住戶，惟各有如附表一各編號所示車位之獨立產權；系爭社區於97年12月21日規約內增訂第11條第4 項約定前，並未區分使用車位者之身分，停車位清潔費一律按月收取300 元，惟於該日區分所有權人會議決議後，即約定非系爭社區住戶而使（租）用本大廈停車場車位者，需負擔清潔費用每月500 元；101 年11月25日所召集之區分所有權人會議，亦決議不區分每月應給付之停車位清潔費為500 元，以及被告所繳款之金額如附表已繳金額欄所載等節，業據原告提出新北市○○區○○段0000○號建物登記謄本、系爭規約、系爭社區101 年區分所有權人會議記錄、各被告繳款紀錄之存摺明細節本為證，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、另原告主張被告應依系爭規約第11條第4 項、系爭社區區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第22條規定，被告應給付原告主張積欠之停車位清潔費等節，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。是本院應審酌者為：㈠系爭社區97年12月21日區分所有權人會議決議增訂系爭規約第11條第4 項，該區分所有權人會議決議有無不成立或無效之情事？
㈡系爭社區10 1年11月25日區分所有權人會議決議有無無效情事？㈢被告應分擔之每月停車位清潔費用為何？茲分述如下：
㈠系爭社區97年12月21日區分所有權人會議決議增訂系爭規約第11條第4 項，該區分所有權人會議決議有無不成立或無效之情事？
⒈依系爭規約第3 條第11項規定：「區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之ㄧ以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議記錄依本條例【應指公寓大廈管理條例】第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立，會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」此約定核與公寓大廈管理條例第32條規定相符，思其意旨應係考量既以較少之區分所有權人數及區分所有權比例作成決議，則其事後程序保障自應較為嚴格，故以將決議之會議紀錄送達各區分所有權人，7 日內以書面反對意見未超過一定比例，作為成立要件，此與內政部95年2 月14日內授營建管字第0000000000號函：「... 惟區分所有權人會議如係依條例第32條第1 項規定就同一議案重新召集會議作成決議時，則須踐行同條文第2 項規定，將該決議之會議紀錄依條例第34條第項規定送達各區分所有人後，各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」亦採同旨。查本件97年12月21日區分所有權人會議決議，係因前次開會未達法定人數，而依公寓大廈管理條例第32條規定核算出席區分所有權人人數及區分所有權比例，見該次會議紀錄首頁所載即明，此有經依原告聲請本院向新北市板橋區公所調取該次區分所有權人會議紀錄1 份在卷可憑，原告即應就其有依上述約定及規定將會議記錄通知全體區分所有權人乙情，負舉證責任。對此，原告陳稱時間久遠，加上保全人員有變動，目前找不到相關之證據等情，則就此情已乏實證憑佐，又依原告當時向新北市板橋區公所就該次會議之報備資料，固曾提出切結書表示已於97年12月9 日將該次會議紀錄及決議反對意見書送達至各區分所有權人處，並已造冊簽收，7 日後並無人反對之切結內容，有該切結書1 紙在卷可證，然該次會議決議既係在97年12月21日作成，則依該切結書內容，原告如何能於97年12月9 日即將會議紀錄送達各區分所有權人？此外，如該切結書所示，原告既有造冊簽收，自得提出上開事證為佐，惟原告未能就此有何舉證，即難認該次會議決議已成立。被告所辯，即屬可採。原告自不得以該次會議決議作成增訂規約第11條第4 項約定決議對被告為本件請求。
⒉另公寓大廈管理條例第10條第2 項前段已明定：「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」業已揭示就共用部分之修繕、管理、維護，原則上係以區分所有權人各按其共有之應有部分比例分擔為準則，如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，則優先從其決議或規定，此乃全體區分所有權人基於「住戶自治」及「多數決民主機制」所為之實踐，就其切身得自決事項經決議機制而定其內容，已符社區實益。然就其決議之內容，仍不得違反基本之公平原則，而挾多數之決議，而由少數之區分所有權人或住戶分擔較高之管理等費用，將導致以眾暴寡之不公平之結果，不符社會公義之期待，如強令少數之區分所有權人委屈無條件接受，即有違反公序良俗、衡平原則及誠實信用原則，而應認區分所有權人會議之決議為無效。準此，縱退而言之，如該次會議決議業已成立，然依該次會議作成之決議：「非本大廈居住戶而使（租）用本大廈停車場車位者，需負擔清潔費用每月新台幣500 元整... 」等情，顯為提高少數使用者清潔費用之決議內容，自仍應受到前述原則之審視，而非認經區分所有權人會議決議，即一律有效。
⒊查該次會議紀錄中並未提及何以獨就非系爭社區之居住戶之使（租）用車位情形提高清潔費用之收取標準，則該次會議決議提高之理由為何，顯有不明。原告對此雖主張此係因系爭社區內之居住戶尚需繳納每月管理費10% 作為公共基金以及300 元之停車位清潔費，與非居住戶應繳納之500 元停車位清潔費並無太大差別待遇云云。惟觀原始系爭規約作成即96年1 月13日系爭社區第一屆區分所有權人會議紀錄，關於案由⑽公共基金、管理費之繳納議案，係決議管理費加收公共基金，金額達2 年管理費用時，得經區分所有權人會議決議停收；決議加收之金額為管理費10% ；停車位清潔費之收繳部分，有與會人士提問關於外賣車位應收繳較高之清潔費問題，惟當時會議回應內容為：「外賣車位亦為獨立產權登記，故停車位清潔費應求公平一致，以減少爭議」，嗣提議停車位清潔費每位300 元，亦經決議通過等情，有96年1 月13日區分所有權人會議記錄1 份可參，足見加收公共基金與停車位清潔費之收費標準，乃分別討論，公共基金加收、停收乃取決於管理費用累積數額，與停車位清潔費之收費標準並無關連。則見97年12月21日區分所有權人會議決議係針對特定之非系爭社區居住戶而調整停車位清潔費，而非針對全體區分所有權人之清潔費為檢討，已難謂公平。又如前述，系爭社區居住戶與非居住戶於97年12月21日區分所有權人會議決議前，均繳相同之停車位清潔費，於此情形下，如有情事變更而必須調整收費標準之情事，自應提出關於清潔費等費用運用收支之合理數據，以說明何以須針對非系爭社區居住戶者，提高清潔費之收取標準。原告對此僅泛稱係因非系爭社區居住戶毋庸繳納按管理費10% 加收之公共基金，故基於住戶自治精神及健全系爭社區公共基金財務狀況，以及維護全體住戶之共同利益，決議提高非居住戶之停車位清潔費云云，要無具體提出有何情事變更或費用收支平衡有所改變狀態，自難認有何需針對非系爭社區居住戶提高停車位清潔費標準之必要性。再者，若係欲健全公共基金財物狀況，更應採取全面性之檢討，而非僅提高特定使用者之收費標準。復原告陳稱非系爭社區居住戶者繳納費用由300 元提高為500 元，與系爭社區居住戶須繳納按管理費10% 收取公共基金之金額，約在200 多元到300 多元間，就實際比較上差距不大，亦無差別待遇或顯失公平情事云云。惟非系爭社區之居住戶原則上應僅使用關於停車場之相關設施，就其餘部分之公共設施，主要應仍由系爭社區居住戶使用，是雙方就系爭社區所實際使用之公共設施範圍既有不同，則97年12月21日區分所有權人會議決議提高系爭社區非居住戶之停車位清潔費，藉此達成非居住戶支出與居住戶相當之公共基金費用，顯有不公。原告未能舉證證明有何情事變更之情形下，復未能提出令人信服之費用計算方式，而決議由少數之系爭社區非居住戶支付較高之停車位清潔費用藉以分擔公共基金，核與公序良俗、衡平原則及誠信原則有悖。依上開說明，系爭社區97年12月21日區分所有權人會議決議，提高系爭社區非居住戶之停車費為500 元之決議部分，自屬無效。同理，依據該次會議決議增訂之系爭規約第11條第4 項約定，當亦屬無效，原告既不得憑該次會議決議即系爭規約第11條第4 項約定作為要求被告給付停車位清潔費之依據。
⒋原告另復主張除被告王淑花、林麗卿、徐柏豪以外之其他被告，於買受系爭社區停車位前，皆已知悉當時系爭規約已增訂第11條第4 項，無資格抗辯系爭社區97年12月21日區分所有權人會議決議之召集程序及決議方法違法。然承如前述，該次會議決議實有未構成成立要件之瑕疵，該次會議決議既不成立，則當無決議效力生效或得撤銷之問題。而縱認該次會議決議業已成立，其關於提高系爭社區非居住戶之停車位清潔費決議，亦有前述之違反公序良俗、衡平原則及誠信原則之情事，則其為自始當然無效，與被告是否知悉該會議決議內容無涉，併此指明。
㈡系爭社區101 年11月25日區分所有權人會議決議有無無效情事？
查該次會議關於「外賣車位清潔費」議案，業提出3 個方案：
⑴清潔費全部調為300 元；⑵清潔費全部調為500 元，住戶減免10% 公共基金；⑶維持現狀，嗣經決議通過方案⑵，年繳優惠一個月，停收10% 公共基金等情，有101 年11月25日區分所有權人會議紀錄1 份在卷足稽。原告對此雖主張該次會議決議結果，系爭社區內之居住戶與非居住戶每月應繳納之停車費均為500 元，更無所謂顯失公平情事云云。惟由上開議案所提出方案⑵，乃將系爭社區居住戶減免10% 公共基金與清潔費收費標準綁在一起討論，雖外觀上系爭社區居住戶與非居住戶之停車位收費標準核屬一致，均為500 元，然系爭社區居住戶卻可因此免繳納按管理費10% 之公共基金，且系爭社區居住戶整體所應支付之費用，除本應繳納之管理費外，其原需再負擔200 多元至300 多元之公共基金，經101 年11月25日區分所有權人會議決議後，則僅需再負擔200
元之停車位清潔費，實際乃具降低系爭社區居住戶應支付之全數費用之作用，惟卻仍要求系爭非社區住戶負擔因不明緣由而自300 元提高為500 元之停車位清潔費，是本次區分所有人會議決議就此部分，顯係片面有利於位居多數之系爭社區居住戶，而仍蒙由非居住戶承擔提高停車位清潔費之不利益，難謂公平。況原告同未提出何以須做此費用標準變動之情事變更情形，堪認本次區分所有權人會議決議就此議題之決議，仍有違反前述公序良俗、衡平原則及誠信原則之情事，同屬無效。原告自無從據此主張身為系爭社區非居住戶之被告，應負擔每月500 元之停車位清潔費。
㈢被告應負擔之每月停車位清潔費用為何？
系爭社區97年12月21日區分所有權人會議決議、該次決議增訂系爭規約第11條第4 項、101 年11月25日區分所有權人會議決議關於提高系爭社區非居住戶停車管理費金額為500 元之決議，既屬無效，業如前述，則屬系爭社區非居住戶之被告每月應負擔之停車位清潔費用自應回歸於96年1 月13日區分所有權人會議決議之結果，即以300 元為準，且此亦為被告均是認且願負擔。則原告主張各被告於附表一主張積欠期間內之原應負擔之停車位清潔費，自不可採，應以如附表二之應繳金額欄內即以300 元之數額計算各被告應繳金額。經扣除後之結果，即如附表二所示，僅被告王荷本、鄭捷云、吳育誌、吳政達、吳政賓分別尚積欠停車位清潔費3,000 元、600 元、12,400元、12,400元及12,400元，其餘被告已無積欠原告任何停車位清潔費，故原告主張被告王荷本、鄭捷云、吳育誌、吳政達、吳政賓應各給付原告3,000 元、600
元、12,400元、12,400元及12,400元等節，洵屬有據，逾此範圍之請求，則乏依據，不應准許。
五、從而，原告基於97年12月21日修正前之系爭規約第11條、第10條第5 項及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告王荷本給付3,000 元、被告鄭捷云給付600 元、被告吳政達給付12,400元、被告吳政賓給付12,400元，及均自原告民事準備書㈠狀繕本送達上列最後一位被告吳政賓翌日即102 年11
月8 日起至清償日止按年息百分之10計算之利息；被告吳育誌給付12,400元，及自其於103 年1 月21日收受原告民事準備書㈠狀繕本翌日即103 年1 月22日起至清償日止按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。復被告王荷本、鄭捷云、吳育誌、吳政達、吳政賓均陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，依法核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項但書。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日書記官 劉春美
附表一：（原告主張）
┌─┬────┬────┬──────┬──────┬─────┬─────┐
│編│被告姓名│車位編號│主張積欠期間│原告主張應繳│已繳金額 │積欠金額 │
│號│ │ │ │金額 │（新臺幣）│（新臺幣）│
│ │ │ │ │（新臺幣） │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│1 │楊涴喬 │B2-108 │101 年7 月至│500 ×16＝ │7,200 │800 │
│ │ │ │102 年10月 │8,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│2 │鄭登元 │B1-221 │101 年6 月至│500 ×7＝ │2,100 │1,400 │
│ │ │ │101 年12月 │3,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│3 │傅澄州 │B2-157 │101 年6 月至│500 ×17 ＝ │5,000 │4,000 │
│ │ │ │102 年10月 │8,500 │ │ │
│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┤ │
│ │ │B2-167 │101 年4 月至│500 ×19 ＝ │9,000 │ │
│ │ │ │102 年10月 │9,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│4 │吳彥良 │B2-168 │101 年4 月至│500 ×19＝ │7,200 │2,300 │
│ │ │ │102年10月 │9,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│5 │王荷本 │B2-213 │101 年2月至 │500 ×21＝ │3,300 │7,200 │
│ │ │ │102 年10月 │10,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│6 │林家賢 │B2-104 │101 年1 月至│500 ×22＝ │7,200 │3,800 │
│ │ │ │102 年10月 │11,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│7 │陳建冲 │B1-217 │101 年1 月至│500 ×22＝ │7,200 │3,800 │
│ │ │ │102 年10月 │11,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│8 │蔡一君 │B1-242 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101 年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│9 │蔡明宗 │B1-244 │101 年1 月至│500 ×12 ＝ │3,600 │4,800 │
│ │ │ │101 年12月 │6,000 │ │ │
│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┤ │
│ │ │B1-251 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │ │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│10│林逢源 │B1-245 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│11│林見隆 │B1-246 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│12│彭美齡 │B1-247 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│13│林筱媛 │B1-248 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│14│林宗儒 │B1-249 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│15│蔡靜怡 │B1-252 │101 年1月至 │500 ×12 ＝ │3,600 │2,400 │
│ │ │ │101年12月 │6,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│16│林居宏 │B2-144 │101 年1月至 │500 ×22 ＝ │7,200 │3,800 │
│ │ │ │102 年10月 │11,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│17│鄭捷云 │B1-222 │100年11月至 │500 ×14 ＝ │3,600 │3,400 │
│ │ │ │101 年12月 │7,000 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│18│王淑花 │B1-243 │100 年10月至│500 ×25＝ │7,500 │5,000 │
│ │ │ │102 年10月 │12,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│19│林麗卿 │B1-254 │100 年10月至│500 ×25 ＝ │7,500 │5,000 │
│ │ │ │102 年10月 │12,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│20│徐伯豪 │B1-255 │101 年10月至│500 ×25＝ │7,500 │5,000 │
│ │ │ │102 年10月 │12,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│21│林郁閔 │B1-231 │98年12 月至 │500 ×47＝ │14,400 │9,100 │
│ │ │ │102 年10月 │23,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│22│吳育誌 │B2-199 │99年4 月至 │500 ×43＝ │500 │21,000 │
│ │ │ │102 年10月 │21,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│23│吳政達 │B2-200 │99年4 月至 │500 ×43＝ │500 │21,000 │
│ │ │ │102 年10月 │21,500 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│24│吳政賓 │B2-201 │99年4 月至 │500 ×43＝ │500 │21,000 │
│ │ │ │102 年10月 │21,500 │ │ │
└─┴────┴────┴──────┴──────┴─────┴─────┘
附表二：
┌─┬────┬────┬──────┬──────┬─────┬─────┐
│編│被告姓名│車位編號│主張積欠期間│應繳金額（新│已繳金額 │積欠金額 │
│號│ │ │ │臺幣） │（新臺幣）│（新臺幣）│
│ │ │ │ │ │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│1 │楊涴喬 │B2-108 │101 年7 月至│300×16＝ │7,200 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │4,800 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│2 │鄭登元 │B1-221 │101 年6 月至│300 ×7＝ │2,100 │無 │
│ │ │ │101 年12月 │2,100 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│3 │傅澄州 │B2-157 │101 年6 月至│300×17＝ │5,000 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │5,100 │ │ │
│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┤ │
│ │ │B2-167 │101 年4 月至│300×19＝ │9,000 │ │
│ │ │ │102 年10月 │5,700 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│4 │吳彥良 │B2-168 │101 年4 月至│300×19＝ │7,200 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │5,700 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│5 │王荷本 │B2-213 │101 年2月至 │300×21＝ │3,300 │3,000 │
│ │ │ │102 年10月 │6,300 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│6 │林家賢 │B2-104 │101 年1 月至│300×22＝ │7,200 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │6,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│7 │陳建冲 │B1-217 │101 年1 月至│300×22＝ │7,200 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │6,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│8 │蔡一君 │B1-242 │101 年1月至 │300×12＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101 年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│9 │蔡明宗 │B1-244 │101 年1 月至│300×12＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101 年12月 │3,600 │ │ │
│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┤ │
│ │ │B1-251 │101 年1月至 │300×12＝ │3,600 │ │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│10│林逢源 │B1-245 │101 年1月至 │300×12＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│11│林見隆 │B1-246 │101 年1月至 │300 ×12 ＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│12│彭美齡 │B1-247 │101 年1月至 │300 ×12 ＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│13│林筱媛 │B1-248 │101 年1月至 │300 ×12 ＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│14│林宗儒 │B1-249 │101 年1月至 │300 ×12 ＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│15│蔡靜怡 │B1-252 │101 年1月至 │300 ×12 ＝ │3,600 │無 │
│ │ │ │101年12月 │3,600 │ │ │
├─┼────┼────┼──────┼──────┼─────┼─────┤
│16│林居宏 │B2-144 │101 年1月至 │300 ×22 ＝ │7,200 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │6,600 │ │ │
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│17│鄭捷云 │B1-222 │100年11月至 │300 ×14 ＝ │3,600 │600 │
│ │ │ │101 年12月 │4,200 │ │ │
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│18│王淑花 │B1-243 │100 年10月至│300 ×25＝ │7,500 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │7,500 │ │ │
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│19│林麗卿 │B1-254 │100 年10月至│300 ×25 ＝ │7,500 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │7,500 │ │ │
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│20│徐伯豪 │B1-255 │101 年10月至│300 ×25＝ │7,500 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │7,500 │ │ │
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│21│林郁閔 │B1-231 │98年12 月至 │300 ×47＝ │14,400 │無 │
│ │ │ │102 年10月 │14,100 │ │ │
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│22│吳育誌 │B2-199 │99年4 月至 │300 ×43＝ │500 │12,400 │
│ │ │ │102 年10月 │12,900 │ │ │
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│23│吳政達 │B2-200 │99年4 月至 │300 ×43＝ │500 │12,400 │
│ │ │ │102 年10月 │12,900 │ │ │
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│24│吳政賓 │B2-201 │99年4 月至 │300 ×43＝ │500 │12,400 │
│ │ │ │102 年10月 │12,900 │ │ │
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