臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

原告

福裕房屋仲介有限公司

法定代理人

林娟妃

訴訟代理人

李素卿

訴訟代理人

王書齡

被告

張秀鳳

訴訟代理人

謝岳龍律師

複代理人

洪若純律師

上列當事人間給付服務費事件，於中華民國102 年12月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項亦定有明文。本件原告於辯論時，撤回主張被告應加倍返還定金新臺幣（下同）12萬元請求部分，經核合於上揭規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠緣被告於民國101 年10月24日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託原告出售其所有坐落新北市○○區○○路00巷0 ○0 號房屋及其座落基地，委託銷售總價額原為680 萬元，復於102 年1 月4 日變更委託總價額為540 萬元，並約定報酬為成交價4 ％，委託期間自101 年10月24日起至102 年1 月31日止。詎原告其後於委託期間內達成委託條件並收受定金，被告卻拒不出面簽立不動產買賣契約，經催告仍置之不理。按被告已違反兩造上開簽訂之委託銷售契約書第貳部分第5 條第2 項第3 款（支付命令聲請狀載為同條第2 項第1 款，核其主張所述內容及契約條款規定內容，應係誤載）中「買方依第壹部分第4 條第1項簽署『購屋承諾書』後，甲方（即被告）拒絕與買方簽定買賣契約書者，甲方應支付乙方（即原告）委託銷售總價的6 ％〈其中4 ％為服務報酬、2 ％為違約金）〉」之約定，應依該約定支付原告32萬4,000 元（540 萬元×6％），作為報酬及違約金。為此，原告依上開委託銷售契約法律關係，提起本訴，請求被告依約給付原告上開金額32萬4,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡並提出專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更同意書、房地產標的現況說明書、不動產買賣意願書、購屋承諾書、定金支票、催告通知存證信函等影本為證。

三、被告抗辯：

㈠被告僅係國中畢業，不諳法律，而原告於被告簽立上開專任委託銷售契約書前，並未將該契約提供被告審閱，致使被告無機會詳閱全部條款內容，亦無法瞭解該契約條款所定之權利義務關係，更無從就不明意義條款，請原告說明，或就不利自己之條款，與原告再行磋商。而該委託銷售契約第壹部分第4 條第3 項、第貳部分第5 條等條款，乃原告片面所訂立，對被告極為不利之條款。是原告既未給予被告合理期間審閱，且未向被告詳細解說上開條款之內容，則上開條款自屬違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定，而不構成契約內容，故原告執上開條款提起本件請求，洵屬無據。又被告雖有於該契約書文首之「委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤」選項簽名，惟亦係依原告要求於該契約文首處簽名，無法推論原告已依上開規定給予被告合理期間審閱。況上開委託銷售契約第壹部分第4 條第3 項之約定記載，顯與民法居間契約之性質及立法意旨不符，依消費者保護法第12條規定，係屬無效。

㈡其次，買方之訴外人黃瓘博簽署購屋承諾書僅屬要約性質，被告並未承諾出賣上開房地予買方黃瓘博，足見被告與訴外人黃瓘博並未就該房地合意締結買賣預約。縱認買方黃瓘博簽署購屋承諾書非屬要約，被告與買方黃瓘博就上開房地買賣之建物門牌、買賣價金、給付時間等意思表示亦不合致，是被告與買方黃瓘博未成立該房地買賣預約，被告即不負有與黃瓘博簽訂房屋買賣契約之義務，從而原告請求被告給付系爭款項，即顯無理由。

㈢再買方黃瓘博給付原告作為定金之支票，發票日為102 年3 月5 日，為遠期支票，至兩造委任期間於102 年1 月31日屆滿終止，該遠期支票尚無法兌現，豈能作為定金，且其發票人與買方不符，被告因此認為該定金支票可疑，是本件不動產買賣契約未簽立，顯非可歸責於被告。又不動產買賣包括多項事務，原告須協助買賣雙方踐行該全部程序事務後，方能取得報酬，而本件至多僅進行至議價階段其後尚有多項階段程序未實施，難謂有何勞力、時間、費用之付出，原告逕向被告請求高達6 ％之服務報酬及違約金，顯違公允。爰聲明駁回原告之訴。

㈣並提出買賣標的建物登記謄本影本為據。

四、經查：

㈠原告主張之事實，業經提出上開專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更同意書、房地產標的現況說明書、不動產買賣意願書、購屋承諾書、定金支票、催告通知存證信函等影本為證。而依兩造間系爭專任委託銷售契約書第壹部分第4 條第1 項「若買方同意本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」、第3 項「甲方同意依買方購屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』時，或買方依第1 項簽署『購屋承諾書』時，買賣契約已有效成立。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣契約之簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還。」、第貳部分第4 條第1 項「乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之『附停止條件定金委託書』或『內政部版要約書』，或買方簽認『購屋承諾書』時發生。甲方應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之四計算。」、第5 條第2 項第3 款「除第⑴款情形... 外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。... 。⑶甲方同意出售並簽署『附停止條件定金委託書』後，或買方依第壹部分第4 條第第1 項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；... 。」等約定所示，本件原告既已於被告委託期間之102 年1 月5日 ，覓得買方黃瓘博依被告之銷售條件簽認「購屋承諾書」，依兩造間上開委託銷售契約約定，被告與買方黃瓘博間之買賣契約已有效成立，雙方均有履行完成不動產買賣契約簽訂之義務，而被告其後並未與買方黃瓘博簽訂上開房地不動產買賣契約之事實，亦為被告所不爭執，是被告顯已違反兩造間系爭委託銷售契約約定，因此依兩造間系爭委託銷售契約第貳部分第5 條第2 項第3 款之約定，原告請求被告支付本件約定銷售總價540 萬元之6 ％金額32萬4,000 元，即非無據。

㈡被告雖抗辯上開意旨云云，惟被告抗辯指陳原告就系爭委託銷售契約未給予合理審閱期間云云，核與被告已於系爭契約文首簽名確認已行使契約審閱權之事實不符，且被告並未具體舉證以實其說，況被告前未曾向原告爭執此契約審閱權，迄本件臨訟始執以抗辯，要難率以採信。再被告指陳：系爭委託銷售契約第壹部分第4 條第3 項之約定記載，顯與民法居間契約之性質及立法意旨不符，依消費者保護法第12條規定，係屬無效云云，然依系爭委託銷售契約內容所示，買方既係依被告賣方提出之具體銷售條件而簽署購屋承諾書，難謂買賣雙方就買賣標的交易具體內容無任何合意可言，是買賣雙方當事人經由仲介銷售之原告合意約定上開約定內容，已促進買賣契約之達成，並無顯失公平之情，即難率以消費者保護法第12條規定遽指該約定內容無效，是被告此部分所辯，亦非可採。至被告另指陳：買方支付之定金，係以他人之遠期支票交付，認有可疑，因此被告未依約簽訂該不動產買賣契約，係非可歸責於被告云云，然依系爭委託銷售契約上開約定及其他內容觀之，買方如何支付定金，並非系爭契約約定買賣契約有效成立及簽訂之條件，被告執以拒不履行簽約義務，顯非有據，要難認非不可歸責於被告，是被告據以抗辯，亦非有據。另被告雖指稱原告依系爭契約約定請求之銷售總價6 ％之服務報酬及違約金過高，有違公允云云，惟核諸系爭銷售總價6 ％之金額，其中4 ％本為兩造約定之服務報酬，係均兩造合意約定，被告從未爭執，迄今臨訟始指摘過高，尚難認有何失其公允，至另2 ％係被告違約之違約金約定，衡酌不動產交易均係高額交易，買賣一方如有違約，均將造成他造或居間仲介者之非微之損害，是為確保交易安全，本件兩造約定之銷售總價2 ％金額為違約懲罰金額，尚屬合理允當，並無過高之情，因此被告此部分所辯，亦非可採。

五、從而，綜上所述，原告依上開系爭委託銷售契約關係，請求被告依約給付上開違約金額32萬4,000 元，及自支付命令送達翌日即102 年12月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬正當，為有理由，自應准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，並確定訴訟費用額為4,850 元（第一審裁判費），由被告負擔。

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