板橋簡易庭103年度板簡字第1219號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 103 年 09 月 02 日
• 法官: 解惟本、解惟本
• 法定代理人: 鍾達煜
• 原告: 立榛不動產經紀有限公司法人、方秀珠
• 被告: 洪寶得

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　 103年度板簡字第1219號原　　　告　立榛不動產經紀有限公司
法定代理人　鍾達煜
訴訟代理人　林明德
原　　　告　方秀珠
被　　　告　洪寶得
訴訟代理人　丘台名
上列當事人間103年度板簡字第1219號請求給付服務費事件於中
華民國103年8月19日言詞辯論終結，於中華民國103年9月2日下
午1時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
法　官　解惟本
書記官　李璁潁
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告立榛不動產經紀有限公司負擔四分之三，餘由原告方秀珠負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）被告就其所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0
弄00號2樓（含地，下稱系爭不動產）委任原告立榛不動
產經紀有限公司代為銷售，委託價格為新台幣（下同）
1380萬元，有被告於103年3 月10日簽立之一般委託銷售
契約書可稽，先予敘明。
（二）於委託銷售期間，被告為求順利出售系爭不動產，乃分別於103年3月10日、同年4月22日調整委託價格為1280萬元
及1200萬元，亦有委託銷售契約內容變更同意書為憑。則委託銷售條件、期間及服務報酬約定等，自應以103年4月22日委託銷售/出租契約內容變更同意書所載條件為據，
自不待言。
（三）經原告立榛不動產經紀有限公司費心居間、仲介，終於洽得買方即原告方秀珠願以1230萬元承買（業已符合103年4月22日變更後之委託價格，即被告實拿1200萬元，稅費各自負擔）。原告方秀珠則支付現金8萬4千元以為保證金，並簽署買賣議價委託書乙紙，嗣於同日晚間10時30分由被告於系爭買賣議價委託書簽名確認並勾選同意依議價委託書所載條件出售。
（四）詎料，被告竟於原告立榛不動產經紀有限公司通知買賣雙方應於103年4月28日到場簽訂書面買賣契約時，出示乙紙發票年月日為103年4月25日，面額50萬元支票，稱已經將系爭不動產另行出賣予他人，故原告方秀珠與被告未能簽立書面買賣契約。復於同年5月3日，被告到原告立榛不動產經紀有限公司，要求提高到實拿1220萬元之條件才願出賣云云。故經原告立榛不動產經紀有限公司多次敦促簽約未果後，不得以乃於103年5月7日寄發存證信函催告被告
履行簽約義務；原告方秀珠則另於103年5月14 日寄發存
證信函催告被告履行簽約義務，惟均未有下文。
（五）原告立榛不動產經紀有限公司向被告請求給付服務報酬30萬元部分：
⑴「買賣成交者，受託人（即原告立榛不動產經紀有限公司公司，下同）得向委託人（即被告，下同）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四（最高不得超過中央主管機關之規定）數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，為原告立榛不動產經紀有限公司與被告簽立之系爭一般委託銷售契約書第5條第1項所明定。
⑵被告業於103年4月22日晚間10時30分許在系爭買賣議價委託書簽名確認，亦如前述。則本件視為買賣成交，被告即有支付原告立榛不動產經紀有限公司服務報酬之義務，自不待言。
⑶又，被告於同年4月22日調整委託價格為1200萬元，且該
1200萬元為被告實拿，不包含仲介服務費（另雙方稅費各自負擔），而本件成交金額為1230萬元，則基於個別磋商條款優先適用定型化契約條款之約定（消費者保護法參照），原告立榛不動產經紀有限公司所得請求之金額為30萬元（計算式：12 30萬元-1200萬元（被告實拿）＝30萬元），而非實際成交價之4%，併予敘明。
⑷此外，「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，…，依誠實信用原則，仍應支出報酬」、「（被上訴人）藉故不遵守契約給付報酬，依民法一百零一條第一項之規定，視為條件已經成就，（被上訴人）仍應支付報酬」（最高法院58年臺上字第2929號判例、82年臺上字第400號判決要旨參照），被告當有給付本件服務報
酬之義務。
⑸綜上，原告立榛不動產經紀有限公司得向被告請求給付服務報酬30萬元。
（六）原告方秀珠得請求加倍返還保證金84000元部分：
⑴買賣雙方（即原告方秀珠、被告）簽立之系爭買賣議價委託書第四項第四款約定：「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」。則被告業於系爭買賣議價委託書上簽名確認，已如前述，則顯見，本件自屬「議價成功」狀態。
⑵惟被告拒絕簽訂書面買賣契約，且經原告方秀珠以存證信函催告仍無效果，故被告行為自可評價為「違約不賣」或「不依約履行」，則原告方秀珠自得請求被告加倍返還保證金。
⑶至於，原告原先支付之84000元保證金現由立榛不動產經
紀有限公司保管中，故原告所得請求被告給付之金額乃為84000元。
為此，原告立榛不動產經紀有限公司、原告方秀珠分別依一般委託銷售契約、買賣議價委託契約之法律關係提起本訴，求為判決被告應給付原告立榛不動產經紀有限公司30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應給付原告方秀珠84000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以下列情詞，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（一）訴訟狀第二頁第二點提出反駁：
被告於3月10日才與該公司簽定合約，該公司仲介為達快
速成交，於103年3月10日，4月10日及4月22 日要求被告
簽契約內容變更意書，意在要求被告降價出售，而並非被告主動要求變更售價：
⑴3月10日，1380萬元。（附件一）
⑵3月10日，1280萬元。（附件二）
⑶4月10日，1250萬元。（附件三）
⑷4月22日，1200萬元。（附件四）
以（附件一）、（附件二）而言，被告方簽約應不至於同日自動要求降100萬元求售、這期間是仲介為求得委任合
約故先以高賣價鼓動，待委任合約成約後，再運用銷售話術要求被告降價。
4月22日言明有買方，故邀約買方與被告晚間7:30至原告
立榛不動產經紀有限公司簽約，當時議價未達成共識；遲至晚間近8：30時，被告才與原告立榛不動產經紀有限公
司磋商屋主實拿1200萬元售屋金，至此被告再次簽定「委託銷售/出租契約內容礎更同意書」，底價金額改為實拿
I200萬元正，為當晚近10：20時在仲介員不斷要求，且被告在疲憊之下簽定"買賣議價委託書"與買方達成買賣共識。
（二）訴訟狀第二頁第三點反駁：
因4月22日晚間11點現場有駐點代書，常理而言，當場達
成協議時就應簽定買賣契約書，怎料買方以時間太晚及先生不在場拒絕簽約，並於當場言明"明天早上(4/23 日)與買方先生一起來簽約"。直至4/25日中午，被告都未接到
原告立榛不動產經紀有限公司要求進行履約事宜，被告認為買方違約不願購買。
（三）第三頁第四點反駁：
因4月22日晚間應簽定買賣契約書，直至4月25日中午被告都未接到簽約事宜，被告認為買方違約不願購買，而非本人悔約。
（四）第三頁第五點反駁：
就被告認知4月23日買方在未事前告知情況下，不履行買
賣契約書簽訂，故被告4月22日所簽訂之「買賣議價委託
書」時效已過，該委託書合約應該終止。故而應由買方給付被告違約賠償責任。
4月28日雖然買方強調因為婆婆身體欠安無法前來簽約，
但是4月23日並沒有告知被告要延展期限、被告理當認為
買方放棄承購此屋，合約失效，當時在場的仲介代書可證明並應可調閱錄影帶查證。
且在4月28日調解當日，資方竟以其提前到場等候為由，
對被告聲嚴厲色駁斥，以致雙方不歡而散，故被告認定買方吳購買意願，被告已於5月7日委請律師寫存證信函傳達解除委託銷售合約。
（五）原告立榛不動產經紀有限公司重大缺失，造成被告的損失：
⑴針對與原告立榛不動產經紀有限公司所簽訂合約有效性缺失即違反誠信：
①4月22日晚間被告在仲介員不斷鼓吹引導下簽了「委託
銷售/出租契約內容變更同意書」及「買賣議價委託書
」，但仲介當場沒把「買賣議價委託書」第三聯委託人收執聯交付給被告做為憑證。
4月25日因買賣契約認知不一時，原告立榛不動產經紀
有限公司才告知被告有此合約且同具法律效力，而這期間（4月25日至5月初），被告向該公司仲介人員多次索取此「買賣議價委託書」都遭拒絕。直到5月初在被告
對原告立榛不動產強力且積極要求狀況下，才得以該公司陳冠霖協理取得影印本審閱，也才得清楚該合約內容，因此發覺原告立榛不動產並未如合約所述提供三日審閱權，且未依「買賣議價委託書」第十條所註記內容「本契約一式三聯，甲乙雙方各執乙聯為憑，以昭信用"
將第三聯委託人收執聯交付本人作為日後證明。
再者「一般委託銷售契約書」第七條受託人之義務第五款亦註明：如買方簽立要約書，受託人應於24小時內將要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。而且「買賣議價委託書」上的契約審閱權所特別註明要約人簽訂本契約前已確實攜回審閱三日以上（含）無誤，並不是被告勾選，仲介並未詳細說明此文件。
②「買賣議價委託書」第一條所註記議價期間並未註明有效時間；第五條預定簽約時間同樣也未註明時間；僅以另約含糊其辭；就尊重合約精神而言，這委託書並不具效力。『尊重合約精神』，不是甲方欺壓乙方、乙方愚弄甲方！
③4月22日晚間在簽訂「買賣議價委託書」後，買方因不
願立刻簽約，放雙方口頭約定4月23日早上買方同其先
生一起來簽約，就合約精神而言"此口頭約定效力應大
過「買賣議價委託書」上所書寫意義含糊的「另約」註記。
④在一般委託銷售契約書第七條受託人之義務第二款提到「受託人於簽約前應據實提供該公司或商號提供近三個月月成交行情"，但原告立榛不動產經紀有限公司並未
接合約義務提供該地區三個月實價登錄的訊息。
⑤此次是被告首次賣屋對相關細節並不了解，就一般委託銷售契約書第七條受託人之義務第一款提到"受託人應
以善良管理人之注意為之"被告以信任心態，在未被清
楚告知狀況下就簽訂了沒有截止期限的「買賣議價委託書」。事後回想原告立榛不動產經紀有限公司似有明顯刻意隱瞞買賣資訊的意圖。按消費者保護法第12條係規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的雖以達成者。」。
⑵買賣定金收取憑證瑕疵，綁約，限制被告與他人交易買賣：
就買方與原告立榛不動產經紀有限公司所簽訂之「買賣定金收取憑證」第一條不動產（房屋、土地）總價第二款雙方約定的簽約時間竟為104年4月28日，這會拖延交易時間長達一年，損害原告權益（長期無法進行房屋買賣），是違反了合約精神及違反平等互惠原則，被告合理懷疑買方與原告立榛不動產經紀有限公司有聯合詐騙之意圖。
⑶綜上，觀見其整個買賣流程，完全脫離不了詐欺之嫌，仲介一昧強求不當得利，敗壞仲介應有之公平正義之責，這種歪風，祈求鈞院查辦，推敲仲介不良企圖之心，並請嚴厲斥責這種不良仲介，給市民一個公平公正的買賣空間。三、原告主張之事實，雖據提出一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書影本、買賣議價委託書、被告所出示之支票乙紙、被告前往原告立榛不動產經紀有限公司之錄影畫面、原告立榛不動產經紀有限公司之存證信函、原告方秀珠之存證信函等件為證。被告並不爭執有簽定一般委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、買賣議價委託
書之行為，惟就原告之請求，則以前詞置辯，提出一般委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、委託銷售/出租契約
內容變更同意書、買賣議價委託書、確認書、買賣定金收款憑證、支票、律師函、土地登記謄本等影本為證。茲分述本院得心證理由如下：
（一）按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7、9款、第11條之1、第17條定有明文。又內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0000000000號公告不
動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告6個月後生效，依該公告壹、應記載事項一、契約審閱期
間即規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但
消費者得主張該條款仍構成契約內容」。經查：原告立榛不動產經紀有限公司以提供不動產仲介等服務為營業，系爭委託銷售契約之條款為原告立榛不動產經紀有限公司用與不特定之消費者簽定同類委託銷售不動產而先予擬定之契約條款，系爭委託銷售契約屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1規定及內政部上開公告，原告立榛不動產
經紀有限公司與被告訂立系爭委託銷售契約前，最少應給予被告三日以上審閱契約之期間。原告立榛不動產經紀有限公司自認：「…我沒有告知三個月的成交行情，也沒有給他三天的審閱期。…」等語（見本院103年8月19日言詞辯論筆錄），揆諸前開說明，被告自得主張系爭委託銷售契約書條款不構成契約內容，原告立榛不動產經紀有限公司對被告僅得依民法居間契約之規定行使權利。
（二）次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度臺上字第441號判決、最高法院79年臺上字第1357號
判決、80年臺上字第1883號判決要旨參照）
（三）本件原告方秀珠與被告就買賣系爭不動產簽訂事宜歷經多次協商未能成立，業據原告立榛不動產經紀有限公司陳稱：「當時確認原告無法來時，當天我有和邱先生說因為買方有特殊原因所以無法來。」、「我有告訴賣方媽媽的兒子說因買方媽媽生病的關係，當時有另外約4月25日晚上
簽約，當時也有去簽，後來是被告不賣，已經賣給別人了。」、「我們只談到4月25日，是因為被告違約不簽，我
們沒有要改到28日，協理的事我完全都不知道，4月22日
晚上我有給被告看，沒有影印給被告，我們只是讓賣方確認買方已經要買了，所以當天要簽約。」、「當下我們約好要簽，因4月25日被告說已經賣給別人了，證據在原證
四是被告跟對方收的伍拾萬定金。」、「是4月28日沒錯
，沒有改28日，我們只約到25日。」等語，原告方秀珠亦陳稱：「我是因為媽媽生病所以沒有去。」、「我有請仲介和被告另外約，第二次見面就直接去簽約，我當天就知道LINE這件事情，結果去的時候沒簽成。」等語，被告訴訟代理人陳稱：「4月25日還沒有賣，到現在還沒有賣，
當天無法簽約是因為有爭吵狀況，過程我不在現場。」、「我是於4月28日用Line傳給原告，我沒有給他，不是25
日，不是用書面的方式，我沒有跟他說我們賣掉了，我們只是跟別人在談而已，我們不是專任委託。」等語，被告陳稱：「25日沒有談只有給電話，後來延到28日，但談不攏，28日是原告改期的，因原告說不行要改期，28日有見面，我們要求原告提出買賣議價委託書，但原告不給，是後來向原告協理才拿到的，附件五是5月2或3日才拿到的
，他們協理影印給我的。」等語（均見本院103年8月19日言詞辯論筆錄），足認兩造於103年4月25日未能達成簽訂買賣契約之共識，而被告訴訟代理人係於103年4月28日始以Line通知原告立榛不動產經紀有限公司已收取他人定金，係於買賣契約未能簽訂後之行為，難因系爭不動產買賣契約未於103年4月25日達成合意即認被告有故意拒絕買賣契約成立之情形，原告主張被告為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約…藉故不遵守契約給付報酬云云，尚難採信。
（四）本件原告方秀珠與被告間經多次協商未能簽訂買賣契約，已如前述，則系爭委託銷售契約第5條雖約定：「委託人
簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」，惟該約定因未提供3日審
閱期，亦如前述，依消保法第11條之1規定，被告自得主
張該條款不構成契約內容，從而，原告立榛不動產經紀有限公司主張被告與原告方秀珠間已成立買賣契約云云，自無足採。
（五）再按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568條第1項定有明文。被告於「買賣契約成立」時，方有給付服務報酬之義務，系爭不動產之買賣契約尚未成立，已如前述，本件居間契約尚未符合民法第568條第1項之規定，原告主張依據系爭委託銷售契約書第5
條約定及民法第101條第1項之規定，請求被告給付仲介服務報酬，自屬無據。
（六）本件上開買賣議價委託書第4項第4款雖約定「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」，惟原告立榛不動產經紀有限公司自認：「…我沒有告知三個月的成交行情，也沒有給他三天的審閱期。…」等語（見本院103年8月19日言詞辯論筆錄），揆諸前開說明，被告自得主張系爭買賣議價委託書條款不構成契約內容；且被告在上開買賣議價委託書所記載：「□賣方同意依上開內容出售。保證金（定金）□由受託人轉交賣方無誤；□因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原貸款金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管。」，於第1個□打勾，賣方欄位並由被告簽名且記載103.
4.22.，惟第2、3個□並未打勾，依消費者保護法第11條
第2項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消
費者之解釋。」，自應認定買方所交付84000元係「定金
」，並無上開買賣議價委託書第4條第4項保證金條款之適用可言，揆諸前開說明，原告方秀珠對被告僅得依民法有關定金之規定行使權利。
（七）末按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款固定有明文。惟該條項係以當事人收受定金為要件。本件原告方秀珠縱有交付84000元予原告立榛不動產經紀有限
公司，僅能認定係買方所交付之定金，已如前述，而依原告立榛不動產經紀有限公司與被告間系爭委託銷售契約書第7條第7項：「受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。」之約定，原告立榛不動產經紀有限公司應於24小時內將84000元定金送交被告，惟原告立榛不動產經紀
有限公司自認：「定金84000元付給仲介公司，錢沒有進
到被告帳戶。」等語（見本院103年8月19日言詞辯論筆錄），則被告顯然尚未收受定金，揆諸前開說明，原告方秀珠亦無從依民法第249條第3款之規定請求被告加倍返還定金。
四、從而，原告立榛不動產經紀有限公司，依一般委託銷售契約之法律關係，請求被告應給付原告立榛不動產經紀有限公司30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告方秀珠依買賣議價委託契約之法律關係，請求被告應給付原告方秀珠84000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項後
段。
六、因本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於本件判決結果並無影響，不再一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 李璁潁
法 官 解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日書記官 李璁潁