板橋簡易庭103年度板簡字第76號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　 103年度板簡字第76號

原告

飛騰實業股份有限公司

法定代理人

沈養廉

訴訟代理人

王有民律師

被告

鴻禧育樂股份有限公司

法定代理人

李玉海律師

訴訟代理人

林良財律師

複代理人

游香瑩律師

上列當事人103 年度板簡字第76號請求確認買賣關係存在事件於中華民國103 年3 月13日辯論終結，於中華民國103 年4 月17日下午4 時30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　莊雅萍通譯　謝明君朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）緣被告即破產人鴻禧育樂股份有限公司之破產管理人李玉海律師於民國（下同）101 年12月21日依法拍賣破產人所有之台中市○○區○○○段000 ○號面積412.16平方公尺之建物（下稱系爭建物) ，由訴外人梁雯玉以新台幣（下同）44771 元應買，經破產管理人通知原告即系爭建物坐落基地之所有權人飛騰實業股份有限公司是否行使優先購買權，原告乃聲明行使優先購買權並繳付應買價金，兩造遂於102 年5 月14日簽立買賣契約書，並經破產法院即鈞院認可暨於102 年5 月8 日發函予台中市太平地政事務所囑託該所辦理：塗銷破產登記以利「優先購買權人飛騰實業股份有限公司」辦理移轉過戶事宜等語。

（二）惟於辦理系爭建物所有權移轉登記時，臺中市太平地政事務所發平地一字第0000000000號函通知：「按農業發展條例第18條第4 項『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』及行政院農業委員會（下稱農委會）95年12月27日農企字第0000000000號函釋『…，故興建農舍坐落農業用地及農舍建物之併同移轉對象，仍應為無自用農舍之現耕農或農民身，且不因農業用地取得時間點而有不同規範，農委會95年12月8 日農企字第0000000000號函釋有案。…』，惟查飛騰實業屬私法人，依上開函釋意旨，農舍建物與其坐落用地之承受人仍應為無自用農舍之現耕農或農民身分，而無法登記。本案因基地與農舍分別拍賣造成所有權人不同，而更正拍定人雖使基地與農舍所有權人一致，為本案農舍與其坐落農業用地之移轉承受人（飛騰公司）之資格與規定未合，是本案更正拍定人尚涉法令疑義亟待釐清，建請逕洽主管機關（農委會）事宜後再行辦理為妥。」云云。相對人旋於102 年6 月7 日寄發台北中崙存證號碼000948號表示撤銷上述之不動產買賣契約云云。惟上揭買賣已然依法成立生效，相對人撤銷之意思表示於法有違，原告爰依法聲請調解確認該不動產買賣契約存在並經 鈞院調解庭受理在案，惟被告具狀表示無調解意願而無從進行調解。原告迫不得已，祇得提起本件民事訴訟，以維權益。

（三）按土地法第104 條係規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」此係有絕對優先承買效力，具物權效力，違反者無效。其效力並不會因農舍登記人身分是否有所限制而受影響。又最高法院87年台上2149號判決略以：「按地上權人、典權人、承租人或基地所有權人倘因該房屋、基地之出售而解除役此既存之法律關係時，基地所有權人或地上權人、典權人、承租人若不能以同一價格優先購買，顯屬不公。故土地法第一百零四條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，并杜當事人間之紛爭。該優先購買權具有相對的物權效力，如出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」及最高法院67年台上479 號判例略以：「…，現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。…」等等皆具明文，足見土地所有權人之優先購買權，係具物權之絕對效力，其法益恆受保護，且此為特別法所賦予之權利，應凌駕於其它普通法或一般行政命令、函釋之上。再從法益權衡上觀之，由土地所有權人取得建物所有權，使基地與其地上之房屋合歸一人所有，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，若由第三人取得建物所有權，非但無法促進土地利用價值，盡經濟上之效用，并使法律關係複雜化，且使當事人間易發紛爭，顯與土地法第104 條意旨違背，並非土地使用之良策。雖臺中市太平地政事務所發平地一字第0000000000號函主張優先購買權與農業發展條例第18條第4 項及行政院農委會95年12月27日農企字第0000000000號函釋牴觸，而不予登記，並要求主管機關釋疑後再行辦理。惟查內政部前更於93年11月2 日內授中辦地字第0000000000號函示略以：「…三、農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，本會業於91年10月21日農企字第0000000000號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4 項之限制，並供貴部參酌；另農舍如屬農業發展條例89年修正施行後興建者，上開條例第18條第4項精神宜維持。即農舍若屬上開條例89年修正施行前已興建完成，且農舍與農地分屬不同所有權人時，於農舍或農業用地移轉時，本會認為得不受上開條例第18條第4項 之限制。四、若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104 條及農業發展條例第18條第4 項之立法意旨與政策目的。」為行政院農業委員會93年10月27日農企字第0000000000號函所明釋，故本案農地及其地上農舍於農業發展條例修正施行前即分屬不同所有權人，今該農舍單獨申辦所有權移轉登記，無須依本部86年8 月8 日台（86）內地字0000000 號函具結，惟仍需要先踐行土地法第104 條之程序；倘嗣後該農舍（或坐落基地）再移轉時，亦不受農業發展條例第18條第4 項之限制」等函示在案。故依上開內政部、農委會函示意旨，則本案聲請人自得行使優先購買權實無疑義。

（四）綜上，被告鴻禧育樂股份有限公司破產管理人李玉海律師之前撤銷兩造就系爭建物之買賣契約行為自屬不當，該買賣契約關係應仍合法有效。惟兩造就此既有所爭議，自有確認該買賣關係存否之必要與確認利益，為此爰依法提起本訴，求為判決：確認兩造就坐落台中市○○區○○○段000 ○號面積412.16平方公尺建物於民國102 年5 月14日成立之買賣關係存在等語。

二、被告則辯以：

（一）原告稱原告就系爭建物已聲明行使優先承買權，並繳付應買價金，兩造於102 年5 月14日簽立買賣契約書，買賣契約已依法成立生效，被告撤銷上述不動產買賣契約之意思表示於法有違云云，惟查：

1、按依行政院農業委員會95年12月27日農企字第0000000000號函示：「…，故興建農舍坐落農業用地及農舍建物之併同移轉對象，仍應為無自用農舍之現耕農或農民身分，且不因農業用地取得時間點而有不同規範，農委會95年12月8 日農企字第0000000000號函釋有案。」( 詳原證八) 。次按依行政院農業委員會水土保持局102 年12月12日水保農字第0000000000號函示：「說明二、有關農舍坐落農業用地及其農舍之併同移轉對象資格條件，查行政院農業委員會95 年12 月27日農企字第0000000000號函已明定應為無自用農舍之現耕農或農民身分，而依農業發展條例第3條第3 款規定，農民係指直接從事農業生產之自然人；次查行政院農業委員會96年3 月14日農授水保字第 000000000號函重申農舍承受人資格應符合無自用農舍條件，爰農舍移轉對象請依上述二號函規定辦理。」( 被證1)。

2、查被告於101 年12月21日依法拍賣糸爭建物，經第三人以梁雯玉以44,741元拍定，並經原告以土地所有權人身份聲明行使優先承買權並繳付應買價金，合先敘明。依前揭行政院農業委員會95年12月27日農企字第0000000000號、行政院農業委員會水土保持局102 年12月12日水保農字第0000000000號函示，可知農舍建物之承受人應為無自用農舍之現耕農或農民身分，原告為私法人，取得農舍所有權資格與規定未合，無法辦理過戶，被告以102 年6 月7 日台北中崙郵局第948 號存證信函撤銷前揭不動產買賣契約(詳原證九) ，屬合法有據，兩造間無買賣關係存在。

（二）綜上，原告之請求顯無理由，謹請鈞院鑒核，賜判決如答辯聲明，以維權益，實感德便各等語。

三、本院之判斷：

（一）按破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產喪失其管理及處分權，關於破產財團之訴訟即無訴訟實施權，其喪失之管理及處分權既由破產管理人行之，此項訴訟自應以破產管理人為原告或被告，當事人始為適格，最高法院27年上字第2740號判例可資參照。本件被告公司業經破產之宣告，為兩造所不爭執，被告公司對於應屬破產財團之系爭建物業已喪失其管理及處分權，關於系爭建物即破產財團之訴訟即無訴訟實施權，揆諸首開說明，自應以破產管理人為被告，當事人始為適格。

（二）從而，原告仍以破產人即被告公司為被告，其當事人為不適格，應予駁回。

四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭