臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決

原告

即反訴被告

泰旺不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

何智銘

訴訟代理人

劉元琦律師

複代理人

陳福龍律師

被告

即反訴原告

葉育如

訴訟代理人

劉千綺律師

上列當事人間請求給付服務費事件，於民國106年2月8日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第178條分別定有明文。查本件訴訟進行中，被告翁錦麗已於民國104年12月21日死亡，其繼承人僅養女葉育如1人，嗣經葉育如於105年8月5日提出書狀聲明承受訴訟，並有繼承系統表、戶籍謄本附卷可稽，經核於法尚無不合，應予准許，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告翁錦麗給付新臺幣（下同）27萬2000元，及支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣審理中發現翁錦麗已於104年12月21日死亡，而於105年1月27日言詞辯論期日變更聲明為：請求被告葉育如應於繼承被繼承人翁錦麗遺產之範圍內給付原告27萬2000元，及自支付命令送達翁錦麗翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，經核原告所為變更訴之聲明之訴，其請求之基礎事實屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許。

三、末按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告請求被告給付服務費，反訴原告除否認有給付服務費之責任外，另反訴請求反訴被告未盡其善良管理人之注意義務，致使反訴原告受有損害，反訴被告應負賠償之責等節，核其反訴標的與本訴標的及其防禦方法均相牽連，依上開規定，自應准許。

貳、本訴部分：

一、原告起訴主張：

(一)查被告翁錦麗係於104年4月25日委託原告公司代為銷售座落於「彰化縣○○鎮○○○段00000地號」乙筆土地（下稱系爭土地），起初簽約時委託銷售價格為750萬元整，惟至5月4日因上開750萬元賣價不易銷售，遂變更銷售價格為「實拿價格650萬元不含仲介費用」，嗣原告公司隨即透過同業「東森房屋彰化中正店」找到買主訴外人張秋晴（下簡稱張秋晴）願意出價680萬元，該680萬元賣價扣除應給付原告公司4%之仲介費27萬2000元，被告實拿652萬8000元，符合被告變更後之委託銷售價格，原告公司告知被告此交易訊息，被告亦同意以此價格出售，買賣雙方遂立即於104年5月4日簽訂「土地買賣合約書」，並承作安新建經買賣價金履約保證在案。詎料，買賣合約書簽訂後，被告因其他管道另覓得更高買價之買主，竟反悔不賣，並於5月8日與買方張秋晴簽訂「解約協議書」，惟依原告與被告簽訂之「委託銷售契約書」第五條第一項：「買賣成交者，甲方〈即賣方、被告〉同意給付乙方〈即原告〉成交總價款百分之四之服務報酬。」及同條第二項：「不可歸乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」，原告既已居間仲介被告與買主張秋晴完成買賣契約之簽訂，買賣契約無法履行係因歸責被告自己之反悔，被告仍應給付原告服務報酬費27萬2000元〈即6,800,000×4/100=272,000〉，然原告幾經催討，被告均置之不理，為此，爰依委託銷售契約書之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應於繼承被繼承人翁錦麗遺產之範圍內給付原告27萬2000元，及自支付命令送達翁錦麗翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

(二)對於被告抗辯之陳述：

(1)原告否認有何債務不履行之行為，被告就此應盡舉證之責。

①按「『居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。』、『以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。』，民法第567條定有明文。次按『當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。』，民事訴訟法第277條亦有明確之規定。而於債權人主張債務不履行之場合，債權人若能證明其因債務人關於債之履行而受損害，即得請求債務人負債務不履行之損害賠償責任，如債務人主張損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，應由其負舉證責任，雖為民事債務不履行損害賠償訴訟之基本法理；然此項舉證責任轉換之前提，仍然必須是在債權人已經舉證損害之發生係由債務人債務不履行之行為所致，亦即損害乃因債務人未依債務本旨為給付之行為所造成，始得責由債務人負擔證明其於該項債務不履行之行為並無可歸責事由（故意、過失）之舉證責任；否則若債權人未能證明所主張之損害確因債務人之債務不履行行為所造成，亦即未能使法院產生所主張損害係因債務人債務不履行行為所致之心證，債務人當然毋庸對於此項損害負擔債務不履行之損害賠償責任，而無再舉證證明其於此項損害並無可歸責事由（故意、過失）之必要。」臺灣高等法院94年上易字第550號民事判決參照。

②查原告於104年4月25日受翁錦麗委託代為銷售系爭土地後，即蒐集周邊土地之交易情形，提供予翁錦麗參考，並製作不動產說明書供翁錦麗簽認。嗣於同年5月4日透過原告媒介，翁錦麗與張秋晴就系爭土地簽定「土地買賣契約書」。於上述過程中，原告均已善盡注意義務，否認有何債務不履行之行為，被告就此應盡舉證之責。

(2)翁錦麗與張秋晴已成立買賣契約，被告依約應給付27萬2000元服務費報酬予原告。查翁錦麗透過原告媒介與張秋晴簽訂「土地買賣契約書」，縱使其因覓得更高出價之買主，而與張秋晴合意解除上開買賣契約，惟如前所述，原告已善盡契約義務，買方出價之高低非原告所能控制，上開買賣契約之解除顯非可歸責予原告，被告復未舉證證明原告有為利於張秋晴之行為，或違反誠實及信用方法，由張秋晴收受利益，是被告依民法第571條規定，拒絕給付報酬予原告，難認適法，準據上開判決意旨，原告仍得請求服務費報酬27萬2000元無疑。

(3)不動產說明書之翁錦麗簽名係經其確認內容後所寫，證人姚樂民就此已出庭作證甚詳，且內容並無絲毫造假之處，被告故意爭執其真正，無進行筆跡鑑定之必要。查證人姚樂民於105年12月14日言詞辯論程序到庭作證，其證稱「(法官問:有無看過不動產說明書？)證人姚樂民答(提示原證六):有，這是彰化中正店提供的，在跟張秋晴簽約時有當場提供給被告及翁錦麗。簽約時我在場，為何我未在該原證六不動產說明書上簽名，我已經不記得，不曉得是忘記了還是怎樣。」自前揭證言可知，上開不動產說明書係104年5月7日，被告之母翁錦麗於彰化中正加盟店確認內容後，復於首頁簽名。被告雖以委託編號有誤、被告之母翁錦麗於104年5月6日未與原告營業員碰面及傳真日期差異云云否認上開不動產說明書之真正，惟被告所稱委託編號有誤，係因上開不動產說明書為原告委由彰化中正加盟店製作，製作人員不慎誤載原告委託彰化中正加盟店之內部編號而造成；另外，如前所述，原告係於104年5月7日將上開不動產說明書供被告之母翁錦麗確認，證人姚樂民就此已出庭作證甚詳，104年5月6日實為上開不動產說明書製作完成日期；又由於原告於105年10月25日將上開不動產說明書傳真至訴訟代理人之事務所時，於首頁加註若干文字，為免遭致變造證據之不當質疑，原告方於105年11月30日再將上開不動產說明書傳真至訴訟代理人之事務所。被告徒以前揭答辯否認被告之母翁錦麗於上開不動產說明書中之簽名之真正，實屬無稽。被告故意爭執上開不動產說明之書真正，無進行筆跡鑑定之必要。被告多次向證人姚樂民應允給付原告服務費，被告之母翁錦麗與訴外人張秋晴解除買賣契約後亦然，證人姚樂民因信賴被告為多年舊識，故不疑有他。豈料，被告竟無端拖欠至今，甚至為求脫免給付服務費之責任，影射證人姚樂民涉嫌詐欺取財、偽造私文書及偽證等重罪，證人姚樂民為被告盡心盡力，最終卻落得如此下場，實令人不勝唏噓。

(4)原告已提供必要之交易資訊，且被告及被告之母翁錦麗均同意以680萬元出售系爭土地，被告依約應給27萬2000元予原告。

①查證人姚樂民於105年12月14日言詞辯論程序到庭作證，其證稱「(法官問:與兩造有無親屬或僱傭等關係？)證人姚樂民答:之前在原告公司任職，於104年6月間離職。與被告無親戚關係，被告葉育如的母親翁錦麗是我太太妹妹的乾媽，所以我們認識多年，被告小時候我就認識了。(

託原告公司出售，於104年5月7日以新台幣陸佰捌拾萬元整價格出售與證人張秋晴，是否是由你承辦？)證人姚樂民答:是。(法官問:系爭680萬元出售價格是你跟翁錦麗建議的嗎？)證人姚樂民答:本件是被告主動找我幫忙她媽媽彰化這塊地要出售，我說必須要由我們新埔店專賣，我才能轉交彰化中正店去賣，被告說之前有請彰化那邊的仲介去賣，賣很久都賣不去，才來找我，104年4月2日專任委託銷售契約書是在被告家由翁錦麗簽約的，簽約時被告也在場，當時候的委託價是750萬元整，我就把這案子交給彰化中正店去賣，彰化中正店打電話給我買方出價給我650萬元整，我去跟被告說有人出價650萬元，被告說要實拿650萬元才願意賣，我就跟彰化中正店講說你們要想辦法向買方提高價錢，不然我們沒有仲介費，後來彰化中正店就用680萬元整賣給證人張秋晴，我在104年5月7日我跟我太太載著翁錦麗到彰化中正店去簽約，所以買賣契約書是翁錦麗簽的，簽約當時證人張秋晴在場，簽約之後我有載翁錦麗到系爭土地察看，當時系爭土地是農地，上面還有農作物，翁錦麗有說系爭農地是給親友耕種，本來說一年要給她2,000元，但是也都沒有給，我記得翁錦麗有到系爭農地附近三合院找親人聊天，不久我們就回台北了，翁錦麗有跟該親戚說把該地賣掉了，該親戚有問說賣多少錢，她說賣680萬元整，該親戚有回說這樣賣的價錢還不錯(這是大概的意思，詳細的用語我不記得了)，幾天後被告打電話給我，跟我說田中有個地政人員打電話給被告，說要介紹人以更高價格來買這塊地，介紹費是百分之二，我跟被告說妳要謹慎喔，恐怕是詐騙集團，又隔了幾天被告有打電話給我，說對方好像是真的，我跟被告說這個解約是很麻煩的，妳要賠償買方的解約金以及仲介費，被告說還是要賣給這個人，對方願意先給她300萬元，我跟被告說要請對方開銀行本票較有保障，被告也有說解約完要請我陪她去找代書要簽約，而且同時要交付本票，我陪同被告及被告母親翁錦麗下去解約，解約地方在彰化中正店，也願意賠償證人張秋晴解約金及給付仲介費，當天有140萬解約的支票當場交給買方張秋晴，本來也應該要同時給付本件仲介費用給彰化中正店，但我跟彰化中正店說等到被告從另外一個買方本票兌現後，再匯系爭仲介費用給彰化中正店，結果被告事後毀約根本不匯錢，彰化中正店對我還頗有微詞，這是我第二次下去彰化中正店，解約後被告跟我說我不用陪她去找田中的代書了，我就回台北，所以被告跟新的買主的簽約我就沒參與，在彰化中正店解約的時候，新的買主的人員有兩人在場，我猜一個仲介，一個是代書，他們有在場目睹整個解約過程，解約後被告就與這兩人一起離開，事後我有跟被告聯絡說要付給彰化中正店服務費，但被告一直拖延，最後被告不付費，因為被告認為彰化中正店跟買方有串通，騙她的錢。(法官問:在訂定委託銷售價格750萬元整之前是否有什麼準備工作，協助翁錦麗訂出此價格？)證人姚樂民答:我記得被告有說之前用800萬去賣，但是賣不出去，我有向三家東森店去查，每家估的價格都差不多，所以我與被告跟翁錦麗討論後決定以750萬元整讓彰化中正店去賣。(法官問:三家東森店是加盟店嗎？)證人姚樂民答:三家都是東森加盟店。(法官:被證七你有去查實價是何意？)證人姚樂民答:因為本件土地是素地，只能查它的公告現值及公告地價，事實上我上網去查，查不到交易價格，我所謂查實價是此意。(法官問:你有無提供系爭土地三個月內的成交行情給翁錦麗？)證人姚樂民答:沒有，因為根本沒有成交價可以提供。(法官問:你有無上網查詢或透過任何管道查知系爭土地附近有高鐵站？)證人姚樂民答:我不曉得附近有高鐵站。(法官問:解約之後被告是否有向你表示願意給付原告仲介費用及提供帳號？)證人姚樂民答:解約前解約後被告都有同意給付原告系爭仲介費用，我也有提供原告帳號給被告，被告本來答應在某月的28日是禮拜五說要匯款，但後來還是沒匯。」自上開證人姚樂民之證言可知，其不僅曾查詢實價，更向同業即東森房屋員林店林秋汝、東森房屋北斗店謝先生詢問周遭之交易價格，已盡調查義務。

②又查兩造係於104年4月25日簽定委託銷售契約書，原告雖有提供系爭土地周遭地區近三個月成交行情之義務，然104年1月25日至104年4月25日此段期間，系爭土地周遭地區並無交易紀錄。除系爭土地之交易紀錄外，被告所提出之資料均係103年10月之交易紀錄，恰可印證原告所言非虛，103年10月之成交行情顯非於原告應盡之調查義務範圍內，被告蓄意比附援引，藉此誤導鈞院判斷。原告已提供必要之交易資訊，且被告及被告之母翁錦麗均同意以680萬元出售系爭土地，被告依約應給服務報酬27萬2000元予原告。

(5)高鐵彰化站與系爭土地相距816.194公尺之遙，依法不在原告應盡之調查、說明義務之範圍。

①按不動產說明書應記載及不得記載事項：「壹、應記載事項一、土地（素地）

(七)其他重要事項：1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。」不動產說明書應記載及不得記載事項第1條第7項第1款定有明文。

②查被告反覆提及原告向其宣稱系爭土地附近無高鐵站，故無以高價出售之可能云云。就此，原告鄭重予以否認。另外，高鐵站非不動產說明書應記載之重要環境設施，原告於製作不動產說明書無加以標示之必要。退步言之，縱認高鐵站為重要環境設施，然系爭土地與高鐵彰化站之直線距離為816.194公尺，亦超出不動產說明書應記載及不得記載事項第1條第7項第1款規定之300公尺甚多，顯見高鐵彰化站不在原告依法應盡之調查、說明義務之範圍。

(6)原告鄭重否認與證人張秋晴、彰化中正店合謀，騙取被告之母翁錦麗140萬元之定金。

①被告以證人張秋晴為東森房屋彰化中山加盟店之員工，及其所寄發之存證信函為由，指控其與原告、彰化中正店勾結為有害被告之母翁錦麗之行為。

②惟證人張秋晴係彰化中正店尋獲之買受人，原告對其任職於東森房屋彰化中山加盟店確實不知情，被告之母翁錦麗於委託原告代為銷售系爭土地時，亦未要求原告查證買受人從事何種職業，原告自無義務調查證人張秋晴之身分背景。再者，證人張秋晴係受彰化中正店所託撰寫存證信函予被告之母翁錦麗，彰化中正店事先未告知此事，原告對此一無所知，更未從中獲取任何利益。原告鄭重否認與證人張秋晴、彰化中正店合謀，騙取被告之母翁錦麗140萬元之定金。

③退萬步言之，若原告與證人張秋晴、彰化中正店意圖不軌（原告否認），證人張秋晴不同意解除買賣契約便可賺取被告所謂至少300萬元之差價，原告何必捨此不為，在尚未收取服務報酬之情形下，協助被告之母翁錦麗與證人張秋晴解除買賣契約，被告所述在在與常理有違，荒唐至極，且對原告商譽造成莫大傷害，日後將依法追究被告之法律責任。

二、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本件被告與張秋晴解除土地買賣契約係可歸責於原告之事由所致，原告不得向被告請求給付服務報酬：

(一)按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、民法第567條第1項前段及第2項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人（第1項前段）。…以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務(第2項）。」、民法第571條復規定：「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」另參照最高法院84年度台上字第1064號判決要旨：「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。」準此，如身為仲介業者之原告未依照仲介契約，善盡其調查及據實告知被告之義務，而為有利於被告之相對人（即張秋晴）之行為，依據民法第571條之規定即不得向被告請求給付服務報酬，合先陳明。

(二)查，本件「委託銷售契約」係被告之母翁錦麗與伊舊識即原告經紀營業員姚樂民於104年4月25日簽訂，兩造剛開始接洽時，被告原本希望委託銷售價格可以訂為880萬元，但原告認為開價太高，被告聽信原告的說詞，先是調降至800萬，後來原告一直以系爭土地附近沒有要蓋高鐵，沒有開高價的空間，而建議將委託銷售價格訂為750萬元，因被告對當地環境不暸解且對買賣土地毫無經驗，遂信任原告之詞而以750萬元作為系爭土地之銷售價格。之後原告並未向被告提供相關廣告文案資料、張貼小廣告、亦未向被告報告帶看銷售狀況等服務工作。至104年5月4日，原告告知被告有買方願意出價650萬元，於是遊說被告將銷售價格調降為650萬元，但被告認為與原訂750萬元價格差太多而不願調降，然原告卻不斷以系爭土地附近沒有高鐵，且地處非都市計晝區內、有人出價就要把握機會出賣等等，並傳送2張完全沒有相對位置且資訊不詳之照片等錯誤資訊給被告企圖說服被告，當下被告不疑有他，且看在與原告營業員姚樂民是舊識的情份上，姚某應不至於欺騙被告，因而聽從原告所言而與原告簽訂契約內容變更合意書，然仍要求成交價格須實拿650萬元。至104年5月7曰，原告營業員搭載翁錦麗一同返回彰化準備與張秋晴簽約，在簽約前，被告一直叮寧原告務必先搭載翁錦麗回去看一下系爭土地，並向在該土地上耕作的伯母詢問農作物的收成時期，以利日後點交事宜。然原告營業員卻未帶翁錦麗看地，即直接帶翁錦麗前往原告代書處簽約。當日，被告與張秋晴以680萬元成交，張秋晴並給付140萬元之定金予被告（匯入履約保證專戶，被告並未實際收訖）。

(三)數日之後，被告收到彰化縣田中鎮之當地代書顏蔚芸來信詢問被告有無出售系爭土地（大社路旁農地）之意願，被告好奇心驅使因而致電顏代書表明出售意願，同時也詢問顏代書為何知道被告有土地要賣，顏代書表示因其客戶曾在東森房屋彰化中正店看到系爭土地出賣的資訊，開價很高，不是被告所說的750萬元，而其客戶曾拿100萬元斡旋金請仲介向地主洽談，但仲介竟然不願意，讓他覺得仲介的行為很不符合交易常情，因此透過管道找到被告。最後被告翔實地告知顏代書已與張秋晴簽訂契約，如顏代書的客戶有意買受，被告開價1000萬元，請其當日中午前回覆。嗣經顏代書的客戶於下午1時許回覆願出價980萬元買受系爭土地。至此，被告始發現遭原告之前所言「系爭土地附近沒有要蓋高鐵、土地價值不高」等錯誤訊息所蒙蔽。實則，系爭土地（大社路一段）與高鐵彰化站間之距離僅800餘公尺，且高鐵彰化站早在102年2月6日即舉辦動工典禮，歷時2年5個月餘之建設後在104年7月完工，為一建築高度有21.46公尺之高架車站。從而，如果原告有將系爭土地周邊位置等相關資訊調查清楚的話，在兩造於104年4月25日簽訂「委託銷售契約」時，高鐵彰化站已即將完工，系爭土地之價值勢必增值而與「沒有要蓋高鐵」之情形非可同日而語，否則豈可能有買主在短短的時間？即願意以高價買受？而此980萬元與680萬元間之價差高達300萬元之多，身為仲介公司之原告豈會不知此交易行情？事實上，原告只要站在系爭土地上即可清楚望見800公尺處之高鐵站，豈可再三以「系爭土地附近沒有要蓋高鐵」等語欺瞞被告？如果原告提供之系爭土地照片可以清楚拍攝該土地與其他周邊環境之相對位置，則被告當不致於被蒙在鼓裡而錯失訂定相當銷售價格之參考依據，由此照片亦不難窺知原告有刻意隱瞞系爭土地周邊訊息之行為。抑有進者，被告再三叮嚀務必搭載翁錦麗回去看一下土地，然原告營業員卻急著讓翁錦麗與張秋晴簽約，是否擔心翁錦麗看到系爭土地緊鄰高鐵彰化站而生變卦，其居心實不無可議。由此可見，原告明明知道高鐵站近在咫尺，該土地具有高價值性，卻仍企圖以「系爭土地附近沒有要蓋高鐵、土地價值不高」等語蒙騙被告，致使被告將高價值之土地低賣而受有損害，顯然原告並未善盡其調查及據實告知被告之義務甚明。

(四)次查，被告因原告上開未善盡其調查及據實告知之義務，不甘將承繼自先人之高價值的土地低價賣出，因而在104年5月18日與張秋晴合意解除雙方於104年5月7日簽訂之土地買賣合約，並加倍返還定金140萬元予張秋晴當場收訖，雙方之土地買賣合約書並經原告代書當場撕毀，雙方之法律關係已歸於消滅無誤。嗣後，原告以買賣雙方已簽訂土地買賣契約為由向被告請求給付服務報酬時，因被告主張原告未盡其仲介的義務而拒絕給付報酬，詎料，原告卻反目並以如果被告不給付報酬的話，將讓被告與後來的買方無法順利移轉系爭土地所有權的登記等語要脅被告，當下被告不明所以，然在數日後之104年6月1日被告即收到張秋晴寄來的存證信函，副本並知會「田中地政事務所」，其內容記載略為：「唯賣方未履行協議內容，懇求鈞長協助買方取得應有之權益」等情。按，如前所述，被告與張秋晴之法律關係，早在被告依約加倍返還定金140萬元時即已消滅，被告根本沒有張秋晴所言「未履行協議內容」之情形，則被告何以會在原告以系爭土地無法順利登記給後來的買方為要脅後，收到張秋晴莫名指控且特意寄給「田中地政事務所」的存證信函？被告未給付服務報酬給原告與張秋晴何干？張秋晴何須大張旗鼓寄發存證信函給被告及「田中地政事務所」企圖嚇唬被告並干擾系爭土地之移轉登記？此在在均顯示，原告有與張秋晴互通款曲之嫌，讓張秋晴以680萬元之低價買受真正市場價格980萬元之土地，張秋晴馬上獲得（節省）高達300萬元之利益。且令人質疑原告與張秋晴早已盤算不論是低價買受後再轉賣獲利（+300萬元），抑或被告事後發現真正交易行情不願低價賣出時張秋晴依約可獲得加倍之定金（+140萬元），對於原告及張秋晴而言，都是穩贏的局面！職是，原告仗恃著被告不熟悉當地環境且毫無買賣土地之經驗，不但違反對於被告應盡之調查及據實告知之義務，更為有利於被告之相對人即張秋晴之行為，致使被告受有300萬元到140萬元之損害，依據前揭民法第571條之規定，原告自不得向被告請求給付報酬。同樣地，依據「委託銷售契約」第五條第二項「因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務」之反面解釋，本件係因可歸責於原告之事由而使被告與張秋晴之買賣契約解除，被告即得拒絕給付服務報酬給原告，其理至明。

三、本件原告主張受翁錦麗委託代為銷售系爭土地之事實，業據其提出不動產委託銷售契書、契約內容變更合約書、土地買賣合約書及買賣價金履約保證書、解約協議書、存證信函等件影本各乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至於原告主張被告應給付服務費等語，則為被告所否認，並以上開情辭置辯。經查：

(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，民法第565條定有明文。翁錦麗有委託原告代為銷售系爭土地，此有原告與翁錦麗簽訂不動產委託銷售契書附卷可稽，嗣原告隨即透過同業「東森房屋彰化中正店」找到買主張秋晴願意出價680萬元，被告亦同意以此價格出售，買賣雙方遂立即於104年5月4日簽訂「土地買賣合約書」，此有「土地買賣合約書」附卷為憑。嗣翁錦麗因覓得更高出價之買主，而與張秋晴合意解除上開買賣契約，並願意賠償證人張秋晴解約金140萬，有解約協議書及支票附卷可參。依原告與翁錦麗簽訂之「委託銷售契約書」第五條第一項：「買賣成交者，甲方〈即賣方、被告〉同意給付乙方〈即原告〉成交總價款百分之四之服務報酬。」及同條第二項：「不可歸乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」，原告既已居間仲介被告與買主張秋晴完成買賣契約之簽訂，雖買賣契約無法履行，乃係因歸責翁錦麗欲將系爭土地以較高價賣予他人而反悔，非可歸責於原告，原告已完成仲介契約，翁錦麗即有給付報酬之義務。然翁錦麗已於104年12月21日死亡，被告葉育如為其唯一繼承人，且於105年8月5日提出書狀聲明承受訴訟，為此，原告請求被告應於繼承被繼承人翁錦麗遺產之範圍內給付原告服務報酬費27萬2000元〈即6,800,000×4/100=272,000〉，即屬有據。

(二)次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。被告抗辯原告仲介張秋晴買系爭土地，是早已盤算好不論低價買受後再轉賣獲利，抑或被告事後發現真正交易行情不願低價賣出時張秋晴依約可獲得加倍之定金，對於原告及張秋晴而言，都是穩贏的局面！原告所為不但違反對於被告應盡之調查及據實告知之義務，更為有利於被告之相對人即張秋晴之行為，致使被告受有300萬元到140萬元之損害，進而懷疑原告找人頭張秋晴表示欲購買系爭土地詐騙翁錦麗，惟參揆諸上開說明，被告並未提出任何事證以實其說，是被告所辯，自無可採。

(三)再按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條、第571條分別定有明文。被告抗辯原告身為仲介業者未依照仲介契約，善盡其調查及據實告知被告之義務，而為有利於被告之相對人（即張秋晴）之行為，依據民法第571條之規定即不得向被告請求給付服務報酬。被告抗辯原告及原告營業員姚樂民對於系爭土地之相關專業資訊全然未善盡調查之義務，包括沒有做任何有關系爭土地及周遭環境的交易資料調查、未依契約之規定提供近三個月之成交行情給翁錦麗、未將系爭土地周邊位置有無重大公共建設（如高鐵）等足以影響房地價值之因素調查清楚、沒有經過任何調查確認即轉傳不明所以的照片給被告、並未製作不動產說明書亦未在其上簽名云云，惟證人姚樂民於105年12月14日言詞辯論期日當庭證稱伊沒有提供系爭土地3個月內的成交行情給翁錦麗，是因為（3個月內）根本沒有成交價可以提供，其不曉得附近有高鐵站。（見本院105年12月14日言詞辯論筆錄第4頁）。經查，系爭土地附近距離簽訂仲介契約最近成交者於103年10月發生，其距離104年4月25日簽訂委託仲介契約已逾3個月，有實價登錄查詢資料單附卷可稽，足認證人姚樂民未依契約之規定提供近3個月之成交行情給翁錦麗，並未違反仲介契約。另被告抗辯當初就有告知證人姚樂民要了解高鐵站是否要設在系爭土地的附近，所以當然是原告告知義務的範圍。然為原告所否認，原告主張高鐵站的設置不在原告告知的義務範圍，並以前詞陳述，有不動產說明書應記載及不得記載事項附卷可稽。揆諸上開說明，被告抗辯原告有債務不履行之行為，被告應負舉證之責，被告並未提出任何事證以實其說，是被告所辯，自無足採。

四、綜上所述，原告依委託銷售契約之法律關係，請求被告應於繼承被繼承人翁錦麗遺產之範圍內給付原告27萬2000元，及自支付命令送達翁錦麗翌日即104年9月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

參、反訴部分：

一、反訴原告主張：查反訴被告起訴請求反訴原告應給付反訴被告27萬2000元，無非係以反訴原告之母翁錦麗生前在104年4月25日曾委託反訴被告代為銷售系爭土地，經其透過同業東森房屋彰化中正店找到買主張秋晴，買賣雙方合意以680萬元成交並於104年5月7日簽訂土地買賣合約書，反訴被告依約即得向反訴原告請求給付該680萬元之4%的仲介費27萬2000元云云。惟反訴原告認為反訴被告代為銷售系爭土地並未盡其善良管理人之注意義務，致使被告受有損害，反訴被告應負賠償之責，而此均因兩造間簽訂之「委託銷售契約」所致，故為求紛爭一次解決，以達訴訟經濟，避免裁判矛盾，爰特具狀提起本件反訴。

(一)按依據「委託銷售契約」第七條第一項、第二項及第四項之規定：「一、乙方受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、乙方於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供甲方訂定受價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。…四、乙方製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經甲方簽認後，將副本交甲方留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，乙方與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任。」次按，不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」如前開最高法院84年台上字第1064號判決所揭櫫之意旨，不動產經紀業之業務，乃涉及房地買賣之專業知識，仲介業者針對其所為之仲介行為，既然向消費者收取高額之報酬，自應就與買賣房地相關之專業資訊負善盡調查之義務，如果未盡其調查之能事，據實報告於委託人，即難謂無過失之情事，如致委託人受有損害，自應依前開規定負損害賠償責任。

(二)查，兩造於104年4月25日簽訂「委託銷售契約」前，原告營業員並未提供系爭土地最近三個月之成交行情供被告訂定售價之參考，僅是含糊其辭的告訴被告800萬元的希望價格太高，因而建議被告將銷售價格訂為750萬元。而「委託銷售契約」第七條第二項後段固有翁錦麗簽章，然當時翁錦麗僅是依原告營業員之只是要她在哪裡簽名她就在哪裡簽名，以翁錦麗僅小學畢業之學歷，其根本無法即時明暸該條約定之內容，原告營業員顯然亦是趁翁錦麗無經驗不知要在簽約前要求原告提供近三個月之成交行情，而要求翁錦麗於其上簽名。又，在被告預計將系爭土地賣給後來的買方後，原告營業員始跟被告強調「我是真的問了三家房仲在加上察時價」，故而如果原告營業員確實有問了三家房仲及查實價，何以不直接將該等資訊提供給被告參考？如果原告營業員確實有調查周邊環境，何以僅是提供語焉不詳且無相對位置的照片給被告？果如原告所言，有確實調查系爭土地周邊近三個月之成交行情及實價登陸系統等資訊，豈會在短短的數日內，即出現比原買主願意出價高於300萬元、價差如此之大的買主買受系爭土地？如眾所周知，近年來只要在政府重大公共建設(捷運站、高鐵站等）旁之房地價值，無不水漲船高，原告既然身為專業之仲介公司，對於重大公共建設旁房地價值之漲幅情形及交易資訊，當比一般消費者更為敏銳、洞悉，然原告卻不斷企圖以「系爭土地附近沒有要蓋高鐵、土地價值不高」等語蒙騙被告，甚至在104年5月4日被告再次向原告表示希望把銷售價格提高時（「媽還是想賣高一些、如果實拿有700他就買了、不能再高些嗎？」），仍遭原告以「難、行情」、「我跟媽媽說明土地價格就是固定的行情了」等藉詞搪塞，被告不得已始在同日簽訂契約內容變更合意書，將銷售價格調降為650萬元不含仲介費用，並以680萬元之低價出賣系爭土地後解除契約而加倍返還買方定金140萬元。依上說明，因原告未盡其調查之能事，未據實將系爭土地周邊交易訊息報告於被告，致使被告將高價值之土地低賣後解約而受有賠償140萬元定金之損害，原告（及其業務員）自應依前開規定對被告負損害賠償責任，至為灼然。

(三)次查，原告並未依約製作不動產說明書並經被告簽認。按不動產說明書至關被告所委託銷售物件之內容及價格，甚至被告居於出賣人地位所應對買方應負之買賣契約責任，足見該不動產說明書於被告與原告訂立委託銷售契約書居於至為重要之地位。然原告既未依約製作不動產說明書並經被告簽章確認，即係未盡其善良管理人之注意義務。

(四)再者，依據民法第567條之規定，原告既係以居間仲介為業，對於與訂約有關之事項、及當事人之履約等相關能力即有據實報告及調查之義務，然在原告通知被告已有買方意願買受系爭土地，經被告詢問原告是否知道買方是誰時，原告竟然回答不知道，該等草率之回復實難認其已盡調查之能事而符合善良管理人之注意義務矣。

(五)傳喚證人梁雲集到庭證述：代書顏蔚芸代為來信詢問被告有無出售系爭土地意願之客戶即為證人梁雲集（買受系爭土地後之登記名義人為梁雲集之女），據梁雲集所述，其曾在東森房屋彰化中正店看到系爭土地之出賣資訊，開價很高。當時梁雲集曾拿100萬元斡旋金請原告向地主洽談，但原告卻不願意，讓他覺得有違交易常情，之後始委請顏代書透過管道找到被告。從而梁雲集從原告之處獲知系爭土地之出賣訊息為何，以及其向原告出價斡旋遭拒等經過，即可證明：原告知悉系爭土地因設置高鐵彰化站致土地價值飆漲，故有因應市場價格訂定出賣價格之訊息顯露，但卻一再向被告誆稱附近沒有高鐵沒有出高價的空間，致使被告因錯誤訊息而將銷售價格調降；且原告未將有客戶已出高價斡旋之銷售訊息告知被告，原告執行仲介業務有故意或過失致被告受有損害之情事。

(六)綜上所述，原告起訴請求被告給付服務報酬27萬2000元乙節，依據民法第571條之規定，原告不得向被告請求給付報酬，鈞院應駁回原告之訴。至被告因原告未盡其調查之能事，未據實將系爭土地周邊交易訊息報告於被告，致使被告將高價值之土地低賣後解約而受有賠償140萬元定金之損害，並據以提起反訴為有理由。並聲明反訴被告應給付反訴原告140萬元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、反訴被告則以前述情詞置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

三、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法民法第567條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨參照。反訴原告主張上情，既為反訴被告所否認，揆諸上開說明，自應由反訴原告負舉證之責。然證人梁雲集未到庭作證，依反訴原告所提事證，尚難證明原告有與證人張秋晴、彰化中正店合謀，騙取被告之母翁錦麗140萬元定金為真實，是反訴原告主張，難認有據。

四、從而，反訴原告依委託銷售契約之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原告140萬元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

伍、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭