臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

　　　　　　　　　　　　　　　　105 年度板簡字第 158 號

原告

台北皇家不動產有限公司

法定代理人

吳錦融

訴訟代理人

王啟安律師

被告

陳瑤菡

訴訟代理人

張克西律師

　　　　　　陳宏彬律師

　　　　　　林芝羽律師

上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國105年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告公司為全國不動產經紀股份有限公司「新生仁愛」加盟店，為以仲介不動產買賣租賃為業。民國104年7月初某日接受訴外人潘麗梅女士之委託變賣潘女士名下位於台北市○○區○○街0段00號9樓之房地（下稱系爭房地）。原告透過同業間合作開發而知悉有被告正在找尋萬華區一帶之房屋，原告於是將系爭房屋推薦給被告，並多次帶看房屋。被告對於系爭房屋表示滿意，惟由於屋主潘麗梅委託銷售價格為新台幣（下同）2,880萬元，與被告能接受價格有所落差。在原告努力居間奔走下，屋主潘女士對於銷售價格願意些微調降，原告於是與被告先簽立給付服務報酬承諾書，雙方約定如系爭房屋成交價格達2,450萬元時，被告同意給付原告服務費30萬元，且約定此筆服務報酬應「於簽訂買賣契約成立時，乙次給付絕無異議」。旋於原告公司努力奔走協調下，屋主同意以2,450萬元出售，原告隨即安排買被告與訴外人潘麗梅雙方順利簽訂不動產買賣契約書。詎料，被告於簽約後卻以各種理由拒絕給付服務報酬30萬元給原告。

（二）原告既已完成仲介服務、媒合被告以被告同意之價格2,450萬元購買系爭房地，且與被告約定應於簽訂買賣契約成立時，乙次給付服務費報酬30萬元。被告迄今分文未付，為此爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

（三）對於被告抗辯之陳述：

⑴本件係由訴外人易成家不動產有限公司（即全國不動產西門加盟店）與被告成立房屋仲介契約，原告公司係受讓易成家不動產有限公司對被告之服務費報酬請求權本件原告於起訴狀中業已簡要說明「……原告透過同業間合作開發而知悉有陳瑤菡女士正在找尋萬華區一帶之房屋」，詳言之，本件被告原係易成家不動產有限公司（以下簡稱易成家）之客戶，易成家在媒合仲介本件不動產給被告之前，曾經帶被告看過其他物件，但因不合被告需求，易成家乃將此客戶之需求告知同為全國不動產經紀股份有限公司之加盟店即本件原告，請原告協助配對、媒合有無符合被告需求之物件，適原告公司受託變賣之物件中有符合被告需求之房屋，因此，易成家乃將被告介紹給原告，而對被告提供服務者仍為易成家公司所屬員工亦即廖家慶與店長吳蒨樺。但因為本件系爭房屋為原告名下受託變賣之物件，且為全國不動產加盟店與加盟店之間合作之案件，因此，易成家將其對被告之服務報酬請求權轉讓給原告，嗣日後原告收取服務費報酬後再依內部約定拆帳、分享報酬。而本件訴外人易成家之店長吳蒨樺於被告簽訂原證一「給付服務報酬承諾書」之前業已口頭告知被告：「服務費30萬元」、「付給全國新生仁愛加盟店」，經被告認知且同意後，被告乃在原證一文書上親自簽名。

⑵本件買賣雙方確實在訴外人易成家與原告媒合仲介下，簽訂原證二之不動產買賣契約書，至於買賣雙方嗣後解約，不影響被告依約應給付之服務報酬依據原證一「給付服務報酬承諾書」記載：「陳瑤菡……同意給付服務費新台幣參拾萬元整，並於簽訂買賣契約成立時，乙次給付絕無異議」，亦即，當嗣後買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時，原告對被告之服務報酬請求權即已成立並生效，被告即有依照約定給付服務報酬之義務。被告辯稱買賣雙方嗣後已經合意解約而無須支付報酬，此種辯解不僅悖於合約文字字義，亦無視於房仲業者在媒合仲介過程中所投入之勞力與費用，況且，買賣雙方合意解約係後來單獨發生之事由，與原告業已取得之報酬請求權無涉。

⑶承上所述，本件與被告成立房屋仲介契約及對被告提供服務者仍為訴外人易成家公司，因此，並無被告所稱雙方代理之情事。

⑷訴外人易成家及原告均無隱瞞本件系爭房屋之前一手所有權人曾經在屋內服藥輕生之事實依據系爭不動產標的現況說明書中「本建築改良物於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」一欄，勾選「是」，並於說明欄加註「在醫院死亡」，迭經被告簽名在案，此有不動產標的現況說明書可稽。此外，訴外人易成家與原告為了避免日後發生糾紛，在簽約時特別另外打了一張書面告知被告：「買方知悉賣方確已告知本約標的曾發生前所有權人於房屋現場服藥輕生，經送醫搶救後到院死亡之事實…….買方並不得就此情事要求解約或請求額外補償及減少價金」，並經買賣雙方在此書面上簽名。因此，被告答辯狀稱隱瞞凶宅云云，洵屬無稽。

⑸被告另又辯稱簽約時精神不濟、意識不清楚云云，均為被告卸責之詞。被告有無意識不清之事實，被告應負舉證責任，而非得由其任意指摘卸責。

二、被告則以：

（一）被告從未與原告簽定給付報酬承諾書

⑴查系爭不動產交易自始至終，被告均未接觸過原告公司任何人員，被告之所以涉入本件不動產交易糾紛係經由易成家不動產有限公司（即全國不動產西門加盟店）經紀營業員廖家慶於104年7月18日下午約3、4時許帶看系爭房屋（至簽訂系爭房地不動產買賣契約書之前，廖家慶從未告知被告屋主配偶曾在該屋服藥輕生，最終病逝於醫院）。未料，當晚廖家慶致電被告表示賣方屋主今晚有空，廖家慶並約被告當晚8時至全國不動產信義路總公司面談，被告即質疑為何要到總公司，廖家慶即表示簽約都在總公司。被告又向廖表示你怎知我會簽約？廖說：「雙方先談談再！」被告不疑有他遂至總公司，期間由7月18日晚上8時許，中間由廖家慶之店長吳蒨樺及其他全國不動產人員輪番上陣，終至原告於翌日19日凌晨1時許在意識不清之下簽訂原證2不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）。

⑵承上述，被告始終未曾委託原告台北皇家不動產有限公司處理仲介居間買受系爭房屋，不論係廖家慶抑或吳蒨樺，均未曾對被告表示渠等係代表原告從事居間、仲介。從帶看系爭房屋開始即至簽訂系爭不動產買賣契約書之後，均係由廖家慶主要負責處理、吳蒨樺於簽約時、嗣後糾紛協商時在場。被告從未委託原告仲介、居間買受系爭房屋。故而原告以原證1給付服務報酬承諾書、民法第568條及雙方簽訂之契約關係請求云云，於法無據。

（二）系爭房屋買賣契約已為解除，系爭不動產買賣契約根本未成立系爭不動產買賣契約書已於104年8月5日由買賣雙方（即潘麗梅與被告）在全國不動產西門加盟店（易成家不動產有限公司之所在地台北市○○區○○街0段00號）合意解除。故而，原告以系爭不動產買賣契約書成立為由，以原證1給付服務報酬承諾書、民法第568條及雙方簽訂之契約關係請求給付服務報酬，顯屬無據。

（三）原告未經買賣雙方同意而為雙方代理行為

⑴按不動產經紀業管理條例第24-2條規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託」、民法第106條規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」此等規定乃當事人之一方，得為他方之代理人，而為法律行為，然使之得為雙方之代理人，而為法律行為，則利益衝突，代理人決不能完全盡其職務，自為法律所不許。

⑵經查，被告除始終不知有原告台北皇家不動產有限公司存在之外，更未曾委託原告仲介、居間代理處理買受系爭房屋一事。再者，退萬步言之，原告受訴外人潘麗梅委託仲介、居間銷售系爭房地一切事宜，同時又受被告委任處理仲介、居間買受系爭房地一切事實。承上開規定，未經潘麗梅與被告書面同意之下，此自係違反不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第106條雙方代理之禁止規定，故按民法第71規定，原告雙方代理之仲介、居間行為係屬違反強制規定，自屬無效，自無服務報酬請求權存在。

（四）被告因廖家慶、吳蒨樺2人，從帶看系爭房屋至簽約前，均隱瞞系爭房地有人在內輕生之事實，且被告所簽訂之相關文件，均未予被告合理審閱期間，復利用被告精神疲憊、意識不清從104年7月18日8時許拖延至翌日19日凌晨1時許才簽訂系爭不動產買賣契約；甚至系爭不動產買賣契約簽訂產生糾紛後，吳蒨樺欺騙被告表示經伊與賣方連絡後，賣方拒絕5萬元和解方案堅持被告必須買受；否則依約依法賠償等語

⑴經查，104年7月17日下午營業員廖家慶帶被告至系爭房地處看屋，始終均未告知是為兇宅之前提下，即向被告表示賣方出價2885萬元，隨後即力促被告至西門加盟店簽下買賣意願暨要約書，並提到要幫被告與屋主議價，被告即隨口表示房屋及車位2500萬元可以考慮，並離開西門加盟店。詎料，晚上廖家慶致電被告強調，今日機會恰當正好賣方有空，願意當面洽談價位，並約被告當晚8點到總公司面談，被告詢問為何要到總公司，廖即表示簽約都在總公司，被告又問您怎知我願意買此屋，廖家慶隨即表示雙方先談談再說。未料，接續從104年7月17日晚上8點至翌日18日凌晨1點左右，即是被告最疲憊、最意識不清之時段了。

⑵從104年7月17日晚上8點起，營業員廖家慶得知被告對於買賣標的可以出價至2500萬元外加1%仲介費後（即2525萬元），易成家不動產有限公司即全國不動產西門加盟店店長吳蒨樺才輕描淡寫表示屋主因經商受挫，有憂鬱症用藥習慣，最後被發現緊急送醫治療，最後病逝在醫院，並強調誰家沒有病人等語。對此，被告非房仲專業，當時並無法判定是否為兇宅，故表達無購買意願！同時，被告於簽約當晚亦不斷重覆強調不滿意地下停車位與大門門禁不足的問題，豈知代書、仲介之同事一共5、6人輪番上陣，不斷催促說服被告購買此屋！然被告多次強調很累，那有人買房子如此急迫，從晚上8點到11點多已強調很累，為何要當晚決定，並表示想回去與朋友商量，精神已疲憊不堪，不想馬上決定。但是，在場廖家慶等人不斷聲地斥責，今晚一定要簽下來，過了今晚被告醒了就不會買了，現在先簽下來等交屋過後第一天入籍後就可買賣，其中不會有奢侈稅的問題！又表示7月20日至9月20日之間，他會幫被告轉讓他人，做三角簽的動作！又說因為這屋主是在醫院過世，所以屋主家人為免望屋感傷，想迅速賣屋，等到被告是房屋所有權人，就是無兇宅瑕疵之問題，到時被告可以高價出售賺取高利…等語。

⑶整個簽約過程從7月17日晚上8時到18日凌晨1點，在被告非常疲憊情形下多次想要離開，根本無能力閱讀合約文字前提下。在廖家慶、吳蒨樺等人根本未給予合約審閱期間，亦無未被告作任何貸款議算…諸多倉促催趕被告簽訂合約，實非被告之意思表示。為此，被告自簽訂系爭不動產契約書當日上午即打電話給廖家慶表示無購買系爭房地之意願，並多次要求與賣方潘麗梅小姐見面。然而，廖家慶堅持被告必須與其店長吳蒨樺協商，完全不予理會被告提出要求見賣方之要求。為此，被告於是在104年7月22日委同律師，應廖家慶一再要求至全國不動產簽約中心與吳蒨樺見面。見面時吳蒨樺表示對於本件系爭買賣被告究有如何想法，她可代轉達賣方潘小姐。此時，被告向吳蒨樺表示不想買系爭房地，但願以以新台幣5萬元補償賣方，吳蒨樺當場表示會轉達賣方，並將通知被告後續賣方回覆之意見。未料，於是日後，被告遲遲未得到吳蒨樺回電，被告委請律師致電吳蒨樺了解，竟獲吳蒨樺回覆表示，經其與賣方潘麗梅小姐連絡後，潘小姐堅持被告必須照約買受；否則依約賠償（實則，吳蒨樺根本未打電話給賣方，自己騙被告表示已與賣方連絡而賣堅持被告須依約買受，否則賠償云云等語）。為此，被告只好委請律師直接發函給賣方潘麗梅小姐（以及全國不動產經紀股份有限公司、全國不動產西門加盟店、台北皇家不動產有限公司）表示（見被證3，律師函及回執）整個系爭房地簽約前後過程，亦無購買系爭房地之意願。賣方潘麗梅小姐接獲該函後，主動打電話給被告表示吾等均遭仲介欺騙，且事發後吳蒨樺根本也未打電話告訴伊，被告有提出之和解方案補償5萬元一事。幸獲賣方潘麗梅諒解整個交易過程被告之委曲，最終電話中允諾同意以5萬元合意解除系爭不動產買賣契約。

（五）懇請鈞院了解系爭不動產買賣契約簽訂前、後之過程懇請鈞院審理時應同時著重了解本件系爭不動產買賣契約簽訂之前至簽訂後，整個交易流程。倘若果宥於原告所提出之原證5（略以）：「買方知悉賣方確已告知本約標的曾發生前所有權人於房屋現場服藥輕生……。」之告知書上被告已為簽名，即遽認被告應支付原告服務費報酬30萬元，對於被告實非公允。遑論，原告於起訴書上辯稱：係基於完成仲介服務之報酬請求權權及民法第568條報酬請求權；但卻又於民事準備書狀（一）自認改稱：係基於訴外人易成家之債權讓與云云。

（六）原告為本件買賣交易之仲介，不生債權讓與之問題，故無法基於債權讓與關係對於被告提出本件請求

⑴經查下列文件可知，原告於本件買賣交易係為仲介，違反雙方代理，故而原告本即為本件交易之仲介，自不生易成家公司將服務報酬30萬元債權讓與於原告之情形：

1.被證5，系爭不動產買賣契約書落款簽名處記載：買方經紀業公司商號「全國不動產新生仁愛加盟店台北皇家不動產有限公司（即原告）」，亦蓋有原告公司大、小章。

2.被證6之不動產買賣價金履約保證申請書其上亦係記載不動產之仲介方：「台北皇家不動產有限公司（即原告）」。

3.原證1給付服務報酬承諾書其上記載（略以）：「買方陳瑤菡女士，委託全國不動產新生仁愛加盟店（即原告公司店址）…」

4.承上書面文件，均可確認原告係本件系爭買賣之仲介，正因此故，原告始於民事起訴狀主張基於完成仲介服務之報酬請求權權及民法第568條報酬請求權而請求被告給付等語。退萬步言之，縱有居間報酬請求權存在，請求權主體亦係存在於原告，並非如原告所云係由訴外人易成家公司受讓該30萬元請求權云云等語。

⑵另，原告於民事準備書狀（一）第2頁第10行表示：『…而本件訴外人易成家之店長吳蒨樺於被告簽訂原證一「給付服務報酬承諾書」之前業口頭告知被告：「服務費30萬元」、「給付全國新生仁愛加盟店」，經被告認知且同意後，被告乃在原證一文書上親自簽名。』對此，被告否認之。事實上，易成家店長吳蒨樺從未告知有服務費30萬元讓與全國新生仁愛加盟店之事。

（七）原告違反雙方代理行為，自對被告無任何報酬請求權存在：

⑴查由被證5、被證6可知系爭買賣交易，買賣雙方經紀人均為「全國不動產新生仁愛加盟店台北皇家不動產有限公司（即原告）、原告公司所屬經紀人劉上賓（見被證7，不動產經紀業資訊系統；網址：https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_ query/）」。

⑵惟按不動產經紀業管理條例第24-2條規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託」、民法第106條規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」此等規定乃當事人之一方，得為他方之代理人，而為法律行為，然使之得為雙方之代理人，而為法律行為，則利益衝突，代理人決不能完全盡其職務，自為法律所不許。

⑶經查，原告受訴外人潘麗梅委託仲介、居間銷售系爭房地一切事宜，同時又受被告委任處理仲介、居間買受系爭房地一切事實。承上開不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第106條等規定，未經被告書面同意之下，原告竟為買賣雙方代理行為，故按民法第71條規定，原告雙方代理之仲介、居間行為係屬違反「不動產經紀業管理條例第24-2條」、「民法第106條禁止雙方代理」之強制規定，自屬無效。因此原告對於被告並無服務報酬請求權存在。

⑷末查，姑不論上開原告違反「禁止雙方代理原則」。縱就原告自認事實，詳見原告民事準備書狀（一）第1頁一所載：「本件係由訴外人易成家不動產有限公司（即全國不動產西門加盟店）與被告成立房屋仲介契約」等語可知，原告對於被告並無任何居間報酬請求權或原證1給付服務報酬承諾書請求權之存在。

（八）若原告為本件仲介，縱有居間報酬請求權存在，被告亦請求酌減按民法第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」經查：

⑴民法第572條所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。經查，就兩造間所簽立之系爭銷售契約而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則原告所需為被告處理者，除了代為議價，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括指定協調代書辦理房地之過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。而本件系爭買賣交易，實出於原告下述諸多行為，導致買賣雙方合意解約，並由被告補償賣方5萬元，而最終解除系爭不動產買賣契約，致買賣雙方未能繼續履行以完成買賣契約，原告因此省卻處理系爭不動產相關之過戶、點交等事宜而需付出之人事、勞務費用，故被告仍請求30萬元之報酬（達買賣價金2450萬元之1.22%），實屬過鉅對於被告失其公平，請求鈞院酌減。

⑵原告債務履行輔助人營業員廖家慶，未於帶被告現場看系爭房屋前告知屋主曾在內仰藥輕生之事；如廖家慶有告知，被告根本不會去看屋，亦無可能購買系爭房屋之機會。

⑶簽訂系爭不動產買賣契約前，原告未給被告任何審閱期間。

⑷簽訂系爭不動買賣契約之簽訂過程，原告之廖家慶、吳蒨樺、土地代書輪番上陣不法利誘，復利用被告疲勞不堪情形之下，從晚上8時許拖延至翌日凌晨1時許，被告體力不知頭腦不清之情形而簽訂。

⑸本件買賣糾紛產生後，原告之吳蒨樺主動向被告表示會轉達被告願補償賣方5萬元而解約之事。但吳蒨樺事實上根本未轉達此訊息於賣方，甚至事後被告向吳蒨樺詢問轉達於賣方後，賣方意思如何？吳蒨樺卻騙稱賣方堅持被告必須按系爭不動產買賣契約買受等語。然而，直至被告與賣方連絡上後，才知雙方在整個買賣交易不論事前、事後都受到仲介欺騙，也因此之故，賣方願意接受被告補償伊5萬元而解約。

（九）被告與訴外人潘麗梅簽約交易時，確實有錄音錄影

⑴按民事訴訟法第282之1條第1項規定：「當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實。」

⑵查被告於104年7月18日凌晨1時簽訂不動產買賣契約書後，硬是受廖家慶要求至全國不動產簽約中心與其店長吳蒨樺協商。被告遂於7月22日委同律師至全國不動產簽約中心與吳倩樺協商。經查，該日協商時吳蒨樺表示簽訂買賣契約時均有全程錄影，當時在場者有被告、被告訴訟代理人及營業員廖家慶。為此，被告於105年5月23日與營業員廖家慶之電話錄音譯文，廖家慶亦表示確實店長吳蒨樺表示本件簽約時有全程錄影。惟今臨訟原告卻隱匿該證據而不提出。故按民事訴訟第282之1條第1項規定，被告得主張系爭買賣交易過程下列情形係屬為真：

1.系爭買賣簽約過程中，原告之員工、特約代書輪番催促被告購買簽訂系爭買賣契約。

2.原告一方輪番迫挾被告簽約、利誘被告簽約（原告員工表示只要被告買受會幫被告做三角簽，且因為已經過了一手，所以被告再出賣不需要告知凶宅問題，屆時被告可以賺取鉅額利潤）、利用被告不堪精神疲勞簽約（從7/18晚上8時許拖延至19日凌晨1時許才簽訂買賣契約）。

3.系爭買賣簽約過程中店長吳蒨樺輕描淡寫表示屋主因經商受挫，有憂鬱症用藥習慣，最後被發現緊急送醫治療，最後病逝在醫院，並強調誰家沒有病人等語。另，被告曾表達無購買意願。

⑶次查，被告曾受有頭部外傷併腦震盪之傷害，實不堪原告自104年7月18日晚上8時許，由廖家慶、吳蒨樺、原告土地代書等人，輪番上陣疲勞遊說、不當利誘（幫被告作三角簽約、本物件只要過戶至被告，被告再出賣就不是凶宅等等）僅有被告一人孤身出席之簽約交易（當日至全國不動產簽約中心時廖家慶亦未告知當晚係為簽約事），益雪上加霜者被告並無購屋經驗。再者，被告並未結婚，均為一人獨居，豈有膽識購買曾有人在內仰藥輕生之系爭房屋。在104年7月18日晚上8時許至翌日凌晨1時簽約時，被告多次表示不願購買，並且表示已經非常累了。惟原告仍是由廖家慶、吳蒨樺、地政士輪番催促被告購買。為此，按民法第148條第2項「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。」；民法第72條「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」等規定，退萬步言之，姑不論原告違反禁止雙方代理原則，被告主張原告未依誠實信用方法完成而獲致被告給付報酬之約定，無效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告積欠服務費30萬元未付之事實，業據其提出給付服務報酬承諾書、不動產買賣契約書、要約書、不動產標的現況說明書、告知書為證，被告對於原告之請求予以否認並以前詞置辯，提出廖家慶、吳蒨樺名片與受僱資訊、易成家不動產有限公司基本資料、解約協議書、台北長安郵局存證信函1241號與回執、台北長安郵局存證信函1240號與回執、不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產經紀業資訊系統；網址：http s://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/）之查詢資料、被告陳瑤菡與廖家慶105年5月23日電話錄音譯文、光碟、馬偕紀念醫院乙種診斷證明書、被告身分證為證，是本件所應審酌者為系爭報酬請求權之主體是否為原告？被告所辯是否足採？經查：

（一）原告雖主張本件係由訴外人易成家不動產有限公司（即全國不動產西門加盟店）與被告成立房屋仲介契約，原告公司係受讓易成家不動產有限公司對被告之服務費報酬請求權等語，惟查從原證1之給付服務報酬承諾書記載：買方陳瑤菡先生（女士），委託全國不動產新生仁愛加盟店，居間仲介買賣坐落台北市○○區○○街0段00號9樓˙˙；另依原證2之不動產買賣契約書記載之買賣雙方經紀業公司商號均為全國不動產新生仁愛加盟店；原證5告知書上記載；雙方於民國104年7月18日於全國不動產新生仁愛加盟店簽訂一不動產買賣契約等語，故依上述記載均可以看出與被告成立居間契約為原告，並非易成家不動產有限公司。故系爭報酬請求權之主體為原告，應堪認定。

（二）就被告之抗辯審酌如下：

1、按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第106條、第565條分別定有明文。查被告抗辯原告仲介被告向訴外人潘麗梅購買系爭房地違反雙方代理云云；惟查，本件原告不論與買賣不動產契約之買家或賣家之間所成立為居間契約，依民法565規定報告訂約機會、訂約媒介，並非代理為法律行為，而本件不動產買賣契約仍為被告與訴外人潘麗梅自行訂定並非原告所代理簽定，故並無原告有雙方代理違反之情事發生，是被告辯稱原告違反雙方代理，並無足採。

2、按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款做為契約內容之全部或一部而訂定之契約。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7、9款、第11條之1、第17條定有明文。又內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0000000000號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告6個月後生效，依該公告壹、應記載事項一、契約審閱期間即規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容」。查，被告抗辯整個簽約過程從7月17日晚上8時到18日凌晨1點，在被告非常疲憊情形下多次想要離開，根本無能力閱讀合約文字前提下。在廖家慶、吳蒨樺等人根本未給予合約審閱期間云云；惟查，簽定系爭不動產買賣契約書之當事人為買賣雙方（即被告與訴外人潘麗梅），故系爭不動產買賣契約書係於買賣雙方戳商而成立契約，故何來原告就系爭不動產買賣契約書簽定須給予被告審閱期間之問題，是被告前述所辯，亦無足採。

3、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572條定有明文。另按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金，內政部不動產委託銷售契約書範本不動產委託銷售契約書簽約注意事項四（一）有關服務報酬之規定定有明文。查被告抗辯原告請求30萬元之報酬（達買賣價金2450萬元之1.22%），實屬過鉅對於被告失其公平，請求依民法第572條規定酌減云云；惟查，依據內政部公佈之不動產委託銷售定型化契約書範本之記載，買方要付報酬要低於成交價的6％，而本件約定報酬30萬元僅1.22％低於6％，故本院認為並無過鉅，而失其公平，是被告請求酌減，亦屬無據。

4、另被告辯稱系爭契約是在其體力不支，頭腦不清之情形而簽訂云云；惟查，被告為成年人，簽約時亦告知現場服藥輕生並由被告簽定原證五所示協議書，況本件成交案件前，被告也曾看過其他件房子，難以締約時間從八點到凌晨一點即認為被告意識不清，是難認被告於簽訂系爭契約時有何意識不清之情狀，是被告前開所辯，亦無足採。

5、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。（最高法院49年台上字第1646號判例可資參照）。查被告辯稱系爭買賣交易，實出於原告諸多行為，導致買賣雙方合意解約，並由被告補償賣方5萬元，而最終解除系爭不動產買賣契約云云，惟查，依前開判例要旨，即便被告嗣後與訴外人潘麗梅解除系爭不動產買賣契約，惟原告之報酬請求權於契約因其媒介而成立時，即得請求，其後即便契約因故解除，於原告所得報酬並無影響，是被告仍須負給付報酬30萬元之義務，是被告前述所辯，亦不影響原告之報酬請求之行使，並予敘明。

四、從而，原告依居間之法律關係，請求被告應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即104年12月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第6款適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭