臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

原告

冠亞不動產經紀有限公司

法定代理人

謝振坤

訴訟代理人

劉添錫律師

被告

葉文瑛

訴訟代理人

粘舜權律師

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國105年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國104年10月29日簽訂不動產專任委託銷售契約書，雙方約定就被告所有坐落新北市○○區○○段000地號土地所有權應有部分100000分之218及其地上建物建號3867門牌為新北市○○區○○○路00○0號房屋所有權全部，委託原告以新台幣（下同）880萬元之價格銷售，後來雙方就委託價格更改為700萬元，原來委託期間至105年4月30日，後來被告要求改為委託銷售期間到104年12月15日，經原告於104年11月16日同意更改銷售期間為至104年12月15日止，此有不動產專任委託銷售契約書可稽，原告將上開不動產於104年12月5日出售第三人戴雅華，此有原告與戴雅華簽訂之買賣議價委託書與要約書可稽，原告已收受戴雅華斡旋金70萬元（戴雅華之配偶蕭聿哲所簽發給原告面額70萬元之即期支票，104年12月5日當天原告就將上開不動產以700萬元出售給戴雅華之事以Ｌine及簡訊通知被告已將委託銷售之不動產出售，並請被告出面簽約，但被告拒絕出面簽訂不動產買賣契約，經原告以存證函催告被告，被告拒絕簽訂買賣契約，戴雅華以存證信函通知被告簽訂契約，被告仍拒絕簽約，依兩造不動產專任委託銷售契約書第11條第4項約定，被告應給付原告按實際銷售金額百分之4的仲介費及百分之2的違約金，為此原告依專任委託銷售契約書約定向被告請求42萬元之仲介費，被告置之不理，原告依法起訴。依民法第233條第1項前段規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算年息百分之5之遲延利息。為此爰依兩造間專任委託銷售契約之法律關係提起本訴，請求判決如主文第一項所示。

二、被告則以：

（一）本件被告確實有委託原告銷售系爭房地，然查本件委託銷售案件最初係二造簽訂不動產一般銷售委託契約書委託銷售價格為1,098萬元，簽約後原告即表示賣不出去，不斷要求被告降低委託銷售價格，並要求將一般委託銷售契約改為專任委託銷售契約書，被告無奈只得同意將委託銷售金額降為960萬元，並將合約改為專任委託銷售契約書(原告起訴狀證1請參閱)，其後原告又要求被告降低價格，被告無奈又同意降低委託銷售價格為880萬元，其後又應原告要求降價改為700萬元，並將委託銷售期間簽到105年4月30日，經被告一再要求縮短委託期間，原告始將委託期間同意改為104年12月15日止。

（二）在上開委託期間變更後委託期間即將屆滿之日前，原告表示有人願意出價購買，約被告到其營業所簽約被告抵達後未見到任何買方在場，仲介告知被告買方願以620萬元購買，被告表示價錢太低不同意出售，被告並當場向原告仲介表示最低實拿680萬元就同意出售，並要求變更委託銷售契約，原告同意並拿出委託銷售契約內容變更合意書與被告簽變更合意書，然該契約書原告隨即取回未交付被告，變更書簽訂後被告即離開原告營業所，此過程原告負責人及二名營業員與被告配偶均在場，均足資為證。當日到晚間，原告仲介又來電表示買方同意以650萬元購買，被告仍表示價錢太低不同意。其後原告突然表示有人同意以700萬元購買，被告甚感突兀，之前原告一再表示因為價錢太高，無法銷售出去，並一再要求降價，而在價錢降低後，且在委託期限屆滿前突然有人承買，而所稱之買方從未出現，商議買賣契約條款亦未談及買賣之價金與委託銷售價位等重要內容，而原告之業務人原則一再要求被告賤賣房地，因此該買賣契約之真實性令人高度懷疑，被告否認之。再者，原告已同意被告實拿680萬元條件下出售，原告主張之700萬元價格出售亦與此約定不符，被告不予同意，並此陳明。

（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。被告否認第三人欲購買系爭房屋的真實性，對於原告提出之證二要約書及證三支票均否認其真正，被告既否認其真正，原告自應就其有利之事實負舉證責任，否則即無從對原告為有利之認定等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

三、原告主張之事實，業據不動產專任委託銷售契約書、買賣議價委託書與要約書、支票、原告存證信函、買方存證信函等件影本各乙份為證，被告雖不否認兩造間有簽訂專任委託銷售契約書，惟就原告付款之請求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為由被告所為舉證是否足認其所為之抗辯為真實？被告應給付服務費、違約金之金額若干？

（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第1679號判例意旨參照）。經查：本件被告主張兩造簽約時，被告委託為880萬元，其後兩造合意將委託銷售價格調整為實拿680萬元一節，為原告所否認，是被告應就兩造間確實有被告實拿680萬元之合意負舉證責任。關於此點，被告固聲請傳喚證人蔡文成到庭作證，並經證人蔡文成到庭具結證稱：伊為被告配偶，曾於104年11月30日與被告一起到原告的仲介公司討論委託房地買賣的事宜。伊大概是一、兩點走。系爭房子都是伊太太即被告在處理，後來有人出價700萬元，伊很高興，因為高於行情，但伊後來不願意賣，因為伊後來要做紡織的生意。細節上都是伊太太再處理，金額、款項都是伊太太在處理，伊只是順便載伊太太過去。在現場像有有聽到仲介或被告講說實拿680萬元。伊那時有點發火，因為伊有點不想賣，伊覺得仲介都是在呼弄伊，只想要賺仲介費，所以伊當場反對說要賣。但房子是伊太太的，細節上怎麼處理伊不知道。伊有聽到680萬元，但何人說的伊不知道。伊要走的時候，他們經理拿一份文件，應該就是680萬元的文件。後來伊要與其他人合夥做紡織，伊就說要用那個房子，不用再去租房子，所以跟伊太太說不要賣。伊於洽談當天與被告說此事。伊先走是因為伊已經與國外回來的客戶約好時間。這是伊太太的房子，是伊太太處理的等語（見本院105年4月27日言詞辯論筆錄），從證人蔡文成上開證言僅空泛證稱：好像有聽到有人說實拿680萬元，但是何人說的伊不知道云云，並不足以證明原告確實同意被告實拿680萬元，此外，被告又未能提出其他具體事證以實其說，是被告所辯：「原告有同意被告實拿680萬元」云云，尚難信為真實，而原告主張應為實在。

（二）次按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。」（最高法院著有84年度台上字第2925號號判決可資參照），又系爭契約第11條1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬...予受託人：.....4.買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」原告另主張：在原告之努力下，已為被告覓得買主即訴外人戴雅華，並交付定金70萬元之支票由原告代為收受，而原告亦於104年12月5日寄發催促履約之存證信函予被告，詎被告竟表示拒絕出售系爭房地，迄今均未與買主即訴外人戴雅華簽訂不動產買賣契約書一節，有原告提出之訂金收據影本1份可佐，被告雖否認上情，惟證人戴雅華確係經由原告之仲介而出價700萬元買受系爭房地，並已交付訂金70萬元予原告收受等情，業據證人戴雅華於本院訊問時結證在卷（見本院105年4月25日言詞辯論筆錄），揆諸前開判決意旨及系爭契約第11條第1項之約定，被告自有給付原告按委託銷售價格4%計算之服務報酬即28萬元（700萬元×4%＝28萬元）。

（三）另按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，亦有最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參。查本件系爭契約11條1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人。」觀之前揭契約內容，並無違約處罰之字句，對照契約其他條文，亦無除請求違約金，尚得請求損害賠償之明確約定，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害賠償總額約定之違約金。（最高法院70年度臺上字第4782號裁判要旨參照）。又依上開最高法院判例意旨，本院得於調查事證認定當事人約定之違約金過高時，依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告因被告拒絕簽定買賣契約，原告固因此受有損害，惟所約定按照以委託銷售價格百分之二計算即14萬元之違約金，顯然過高，而審酌原告其並無報酬損害，僅因而可能與買家間有債務不履行或耗時耗費以訴訟或其他方式請求被告履行契約義務而受有其他損失等一切情事，認兩造約定之違約金應核減至以委託銷售價格百分之一計算為允當。故依上開說明酌減違約金為7萬元。另原告雖請求違約金部分自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息云云，然參諸前開說明，原告在本件訴訟請求者應係賠償總額預定之違約金，即應視為因遲延所生之損害，亦已依契約預定其賠償，自不得更行請求遲延利息之賠償損害（參見最高法院62年台上字第1394號判例意旨），故原告猶請求被告給付違約金之遲延利息，於法不合，不應准許。從而，原告請求被告給付之違約7萬元為有理由，逾此部分之請求，則非所許。

四、從而，原告依兩造間專任委託銷售契約之法律關係，請求被告給付35萬元，及其中28萬元自支付命令狀繕本送達翌日（即105年1月20日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，應無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭