板橋簡易庭106年度板小字第696號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 106 年 04 月 14 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
106年度板小字第696號原　　　告　福成開發食品有限公司
法定代理人　林素琴
訴訟代理人　羅文政
被　　　告　北峰企業有限公司
法定代理人　曾雪香
訴訟代理人　黃和協律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國106 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬參仟玖佰捌拾肆元，及自民國一百零五年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣捌萬參仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。又按簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436 條之8 第1 項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7 條第2
項定有明文。查原告於起訴時請求被告給付新臺幣（下同）127,622 元及法定遲延利息，嗣於民國105 年12月13日具狀減縮請求金額為83,984元及法定遲延利息，致訴之全部屬於民事訴訟法第436 條之8 第1 項之範圍，本院爰依職權改行小額程序審理，合先敘明。
二、原告主張：原告向被告承租坐落新北市○○區○○路000 巷00號之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自102 年9 月25日起至105 年9 月24日止，每月租金75,000元，簽約時並交付15萬元之押租金。嗣後因被告欲調漲續約之租金，原告遂於105 年9 月6 日寄發存證信函表明不再續約。又原告於105 年8 月12日自系爭房屋遷出，除支付最後一期房租，並已將系爭房屋清潔並恢復原狀，被告自應將押租金返還予原告。原告以存證信函通知被告到場點收系爭房屋，然經被告拒絕，被告亦拒絕返還押租金15萬元。上開押租金15萬元，扣除所積欠之105 年8 月份電費32,488元、9 月份電費45,624元及9 月份水費20,392元，被告尚應返還押租金83,984元。惟前開金額迭經原告催討，被告均置之不理。爰依押租金契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告83,984元及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回：
（一）原告迄未將租賃物返還與被告，亦迄未辦畢點收手續，自不得請求出租人返還押租金。又系爭租賃契約第8 條後段約定承租人在租賃房屋上為裝設及加工者，應於交還租賃房屋時，應負責回復原狀，本件原告尚未依約履行回復原狀義務，不得請求出租人返還押租金。
（二）原告尚未清償租賃契約所生之債務，不得請求出租人返還押租金：系爭房屋105 年10月（計費時間自105 年9 月8
日至105 年9 月24日止）電費4,252 元，迄未付清。
（三）原告應支付下列損害賠償金，被告（出租人）主張必須自其押租金扣抵之：
1.違約金：
本件租賃期間於105 年9 月24日屆滿，惟截至105 年11月2 日為止，承租人未即時回復原狀，亦未交還鑰匙返還房屋，明顯違約，截至105 年10月24日止，違約已達一個月，應按照房租每月75,000元×一倍計算之違約金即75,000
元違約金予出租人即被告。
2.租金損害金：
本件租賃房屋，時值之租金約9 萬元，較原租金75,000元高約15,000元。因承租人未即時遷出、並返還房屋，導致出租人無法收回而出租於他人，受有損害，兩者有相當因果關係，被告自得向原告請求自本件租賃期間105 年9 月24日屆滿之翌日起，每月9 萬元之租金損失，截至105 年10月24日止，已有一個月即9 萬元之租金損失，對承租人即原告求償。
3.遲延利息之請求加計：
上開（1)、（2)之損害，被告即出租人請求加計法定遲延利息，俾使損害得以填補，並懲債務人之惡意拖延。
（四）被告以損害賠償金（不含回復原狀費用），與原告押租金相抵，已無餘額，被告實無返還義務。綜上，原告積欠被告有10月份電費、算至105 年10月24日為止之違約金75,000元、算至105 年10月24日為止之租金損失金9 萬元，抵充後，押租金已無餘額，其押租金返還請求權不存在。
（五）被告主張本案應類推適用民法第264 條同時履行抗辯權。四、經查原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自102 年9 月25日至105 年9 月24日止，原告並交付押租金15萬元與被告，復原告於租賃期限屆滿前即105 年8 月12日已遷出系爭房屋，並於105 年9 月6 日以存證信函通知被告不再續約及通知於同年月9 日點交系爭房屋，被告則於同年月7 日寄發存證信函與原告表示因原告未回復原狀及未繳清電費拒絕於105 年9 月9 日點交等情，有房屋租賃契約書、存證信函、電費繳費通知單、貨運單及照片附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本件應探究者為：原告請求被告返還83,984元押租金有無理由，茲析述如下：
(一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。是租賃關係終止後，承租人僅須從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則。查本件兩造間之租賃契約已於105 年9 月24日終止，為兩造所不爭執，而原告於租賃期間屆滿前已搬離系爭房屋，並寄發存證信函通知被告於105 年9 月9 日已可辦理點交系爭房屋，被告則於同年月7
日寄發存證信函與原告表示因原告未回復原狀及未繳清電費拒絕於105 年9 月9 日點交等情，已如上述，是原告已將系爭房屋騰空並遷出，達使被告可受領狀態，並將上情告知被告知悉，應認原告已盡遷出之義務，依上開說明，應認原告已依債之本旨提出給付。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。查兩造所簽訂租賃契約第8 條約定：「乙方（即原告）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（即被告）之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀」等語，為兩造回復原狀之規定，而一般所謂回復原狀，為回復出租人將租賃標的物交付承租人使用時之情況，如何方屬當之即回復原狀之程度，則依各個租賃契約約定而有所不同，本件兩造簽訂系爭租賃契約時，並未約明回復原狀之程度，而被告主張原告就系爭房屋之木作天花板、木作辦公室、花崗石地板、泥作加工全室墊高、水管、木作房間、廁所、過濾水塔、電纜線、門扇、門柱裝飾及信箱等等均未回復原狀，並主張原告未清理乾淨系爭房屋等情，為原告所否認，按諸舉證責任原則，被告應先就系爭房屋出租前之狀況及原告應回復原狀之程度加以證明，始得令原告負該部分之回復原狀義務。查被告雖提出照片證明出租前之狀況，惟其上並無日期及作成名義人之記載，並不能為如何之證明；再者，就門柱裝飾即玻璃光罩部分，雖依101 年8 月GOOGLE圖片所示確有玻璃光罩之存在，惟本件租賃期間係自102 年9 月25日至105 年9
月24日止，依上圖示無法證明被告交屋與原告時是否確有該光罩之存在。又被告雖聲請傳喚證人曾俊銘，欲證明原告加工鋪設系爭房屋花崗石地板部分，惟證人曾俊銘經合法通知未到庭，且系爭房屋地板是否為證人曾俊銘施工乙節，被告並未提出證據證明，是難認有調查之必要。
(三)按押租保證金之主要目的在於擔保租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵銷之效力。而於抵銷後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。本件被告主張扣抵原告應負擔之水電費用部分，業據被告提出水、電費繳費單為證，且為原告所不爭執，並減縮聲明業如上述，是原告請求被告返還押租金83,984元，為有理由，應予准許。至被告請求原告給付105 年10月份電費部分，因該月份計費時間係自105 年9 月8 日至105 年9 月24日止，有系爭房屋105 年10月繳費通知單在卷可憑，而原告於105 年8 月12日已自系爭房屋遷出乙節業如前述，難認該月份之電費應由原告給付，被告執此為辯，尚難憑採。
六、從而，原告依押租金契約之法律關係請求被告返還押租金83,984元及自準備書狀繕本送達翌日即105 年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本院為判決之基礎已臻明確，本院認被告聲請傳喚證人曾俊銘及至現場履勘，並無必要，且兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 周靖容
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日書 記 官 林穎慧