板橋簡易庭106年度板簡字第1227號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 106 年 11 月 13 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第1227號原　　　告　俞淑鈺
被　　　告　唐陵
訴訟代理人　陳建勳律師
林靜怡律師
張素梅
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國106年10月30日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國106 年1 月看過被告要出售的板橋市○○街00號5 樓房屋（下稱系爭房屋），廣告單開價新臺幣（下同）930 萬，因為房屋內部老舊，所以一開始原告出價750
萬，畢竟房屋的裝潢預估要270 萬不等，訴外人即全國不動產航空城捷運加盟店即長旺不動產開發有限公司（下稱長旺公司）之仲介鄭郡元有向原告說被告實際想賣850 萬，說價格距離太大，原告想買的誠意很大，故原告付了10萬的訂金請房屋仲介去和屋主說，房屋仲介有再去和屋主溝通，原告願意再多10萬的金額，共760 萬，結果房屋仲介說被告簽了760 萬的底價單了，106 年2 月24日通知原告簽約，因為適逢228 連假，故和房屋仲介約3 月4 日簽約，但簽約前一天房屋仲介說被告覺得賣的太便宜了，要再加價20萬才願意賣，原告覺得很莫名奇妙，現在已是資訊化透明的時代，原告相信上網都容易查到實價登錄，何以同意760 萬出售後，簽約前反悔要再要求加價？原告當然覺得不合理，所以請房屋仲介去協調，經過一週後，房屋仲介告知被告同意760 萬出售了，但是有二個但書：①房屋裡的東西屋主都不要了，要原告自行請人載走，此項費用大約2 萬元左右，原告覺得是可以幫忙沒問題。②房屋漏水的部分要原告自行處理，修理費用大約需要20萬元左右，這對原告是大的負擔！所以緩衝之計，原告請房屋仲介去和被告說，可否合約價格能做高讓該讓原告可以多貸款來應付裝潢的費用，這樣原告自己修漏水也較為合理。若是不能配合，就將漏水修好也可！搬運費原告可吸收！原告還是會購買！後來被告不願意合約提高價格，房屋仲介也說漏水部分屋主不修，感覺就是要買就買，不買拉倒，原告請房屋仲介幫忙轉答，若是被告確實不賣，依不動產買賣意願書第6 條約定，被告應賠償原告的違約訂金，房屋仲介也說被告說不要賠償，房屋仲介只能將原告付的訂金10萬還給原告！被告說還沒有簽合約，故不用負任何責任，難道和房屋仲介簽的銷售同意書不算嗎？通常屋主會簽一個底價書，房屋仲介只要賣要屋主要的底價就要履約出售，反之，原告已付了斡旋訂金假使屋主同意此價變成原告不買，是不是訂金就被房屋仲介沒收，事情當然是一體二面，原告在第一時間被告拒賣時，原告請求房屋仲介轉告要賠償原告訂金10萬元，顯然被告不要理原告的要求，原告只好提告。如附件4 由網路下載全國的委託銷售契約書，其中第9 條第2 點約定，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，故在原告付10萬元訂金及價格同意，就當以此生效，若一開始被告不理會不動產買賣意願書的第六條的規定賠償相同訂金，事後原告就依房屋仲介收訂金即買賣契約生效，買主可求償總價的5% -15%
的成交價金不等，故原告成交價760 萬元，因此求償最低門檻5%基本的38萬元。爰依不動產買賣意願書第六條約定，請求被告給付原告380,000 元等語。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.原告已達被告之售價金額：由原告提出契約內容變更合意書，於106 年2 月14日起，原告同意在特約條款裡提到：本交易屋主實拿750 萬元，不另付服務費，增值稅賣方自付，這和房屋仲介和原告說法一致，仲介說被告要實拿750 萬，房屋仲介決定不收原告的服務費要成交原告的案子，因為原告後來出價增到760 萬，以此合約，原告已達被告之出售價金，被告也已開出原告同意之賣價，故以此契約內容變更合意書備註，本合意經雙方簽認後，視為原合約內容一部分，就代表受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收無誤。
2.現今仲介制度，定金本來就不會賣主手上：以目前所有的房屋仲介公司，都會透過履保帳戶，確保在所有的手續都確實完成無誤後，再將該扣的費用扣除後，確定的金額才會在手續完成後一次匯入賣主的帳戶，所以被告以沒有實際收受10萬元訂金而不成立並非事實，在全國的銷售契書第九條裡第2 點約定，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，並在買方的不動產買賣意願書第四條：於此期間內若賣方接受之承價款及本意願書之條款時，買方同意買賣約書即己成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，故被告已達方違約之事實！
3.被告一直強調是原告先違約的，附上房屋仲介的line對話，再次強調，屋主確實在簽約前一天告知賣的太便宜反悔。
二、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）委託底價為780萬元：
1.被告前於105 年12月26日委託長旺公司代為仲介銷售系爭房屋，委託銷售價格890 萬元，委託期間自105 年12月26日起至106 年6 月26日止，此有雙方所立編號RB0000000
不動產（一般）委託銷售契約書暨後附不動產標的現況說明書可稽。
2.嗣因長旺公司一直無法尋得出價達於委託價格之買方，雙方乃又於106年2月14日變更（下修）委託價格為780萬元
，並於特約條款約定「本交易屋主實拿柒佰伍拾萬，不另付服務費，增值稅賣方自付」以限制長旺公司於成交後所得請求服務報酬之額度（即若以780 萬元之委託底價成交時，長旺公司僅得請求30萬元之服務報酬而不得主張依原定780 萬元之4%請求31萬2000元，以補貼被告下修委託底價之損失），亦有編號RX0000000 契約內容變更合意書可憑，合先敘明。
（二）原告出價760萬元，未達被告之委託銷售底價：
1.原告固執起訴狀後附附件2 不動產買賣意願書主張「付了10萬的訂金請房仲去和屋主說」云云，惟，由該紙契據之標題記載為「意願書」、緊接其下之前言敘明: 「現因承購條件與賣方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人提供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡旋」、第3 條約定「斡旋金之支付：買方為表示購買之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書）同時支付受託人承購總價百分之五或新台幣壹拾萬元整（請以國字大寫）作為斡旋金」、及第4 條第1 項約定「自簽立本意願書至106 年2 月16日24時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之曰起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效。買方所交付之斡旋金於失效後三日內應由受託人無息返還買方」等語可知，原告給付予長旺公司之10萬元屬於「斡旋金」性質，非經被告同意接受其承買價格並簽收此筆款項，即無從轉為「訂金」性質，至灼。
2.被告從未收受原告支付予長旺公司之10萬元幹旋金，此由其所提編號RC0000000 號不動產買賣意願書賣方簽收欄仍然空白，未經被告簽章，即可證明被告並無同意原告之承買價格及簽收該10萬元款項之事實，原告起訴狀載「付了10萬的訂金」、「房仲說屋主簽了760 萬元的底價單」、「價格同意」云云，顯非事實。
3.原告已因逾斡旋期間未斡旋成功而自長旺公司取回10萬元斡旋金。且因長旺公司未於被告委託銷售期間內居間仲介成交，本案於該公司作業上已歸檔結案，此亦有被證1、2文件上皆有「作廢」之載註可憑。更可顯見本件並無原告所稱被告同意其承買價格、買賣契約生效、被告違約之情，原告據此向被告求償38萬元（即760 萬元之5% )，顯乏所據。
（三）被告於委託長旺公司仲介出售系爭房屋時即已於不動產標的物現況說明書事先明白揭露系爭房屋有浴室漏水之瑕疵：
被告於上揭不動產標的物現況說明書項次「9」、內容「
是否有滲漏水情形」勾選「是」，於備註說明欄勾選漏水位置為「浴室」，處理方式則勾選「依現況交屋」，顯見被告於委託仲介出售時即於不動產標的物現況說明書中事先明白揭露系爭房屋有浴室漏水、買賣成立後依現況交屋（按：即賣方不負漏水修繕之責)，並無原告所稱「一下
要提高價格，一下要自行負責修理漏水，強迫買主接受」等情。原告於閱覽不動產標的現況說明書後當即了解系爭房屋依「浴室有漏水之現況交屋」，賣方不負修復漏水之責此一買賣條件，乃被告於委託長旺公司仲介時，即已明白約定之委託銷售條件，詎竟臨訟捏稱被告係於議價過程中始行追加之條件，企圖營造被告朝三暮四之假象，心態可議。
三、法院之判斷：
（一）本件應審酌者為兩造間就系爭房屋之買賣契約是否成立？1、原告雖主張系爭房屋之買賣契約已因被告收受定金而成立生效云云，惟查，依原告所提出其與仲介即長旺公司簽立之不動產買賣意願書記載：「現因承購條件與賣方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人提供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡旋」、第3 條約定「斡旋金之支付：買方為表示購買之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書）同時支付受託人承購總價百分之五或新台幣壹拾萬元整（請以國字大寫）作為斡旋金。」及第4 條第1 項約定「自簽立本意願書至106 年2 月16日24時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效。買方所交付之斡旋金於失效後三日內應由受託人無息返還買方」等語，可知在議價期間之內，該筆斡旋金仍由仲介人保管，並不轉交予賣方，係在斡旋成功之後，斡旋金轉變為定金，仲介人轉以賣方代理人之名義收受該定金，此時賣方即被告即受到收受定金效力之拘束。惟觀以該不動產買賣意願書上賣方簽章欄，並未經被告簽章，而依證人鄭郡元即買方仲介業務證稱：（問：原告給你10萬元斡旋金你是否有交給被告？）沒有等語，及證人邱櫻招即賣方仲介業務證稱：（問：你們仲介是否有經屋主授權代書斡旋金的權利？）可以代收，代收之後由我們保管，但是屋主還是要簽收。（問：本件屋主有簽收斡旋金嗎？）沒有等語，顯然被告仍未收受原告之10萬元定金，是原告主張系爭房屋之買賣契約已因被告收受定金而成立生效云云，尚非有據。
2、原告另主張被告已同意其所出760 萬元之承買價格，買賣契約已成立生效云云，查，依證人鄭郡元證稱：「原告看了兩次該房子，也有請裝潢師傅過來評估，後來針對裝潢費用去出價錢750 萬元，有給付10萬元的斡旋金給我們，我們去跟屋主談還是有落差，後來原告加到760 萬元，760 萬元有達到屋主委託的底價，所以我們就放成交，屋主這邊有反彈，認為價格太低要反悔，我們跟屋主溝通，同意不跟屋主收仲介費，希望兩方可以成交，後來溝通了幾次，屋主也同意用760 萬元與原告簽約，預計要簽約，後來中途間，因為買方這邊貸款的時候要加入裝潢的費用，所以原告要求簽約的時候在契約上記載的價金要提高，但是屋主還是以760 萬元出售房屋，屋主不同意，原告有點反彈，就要屋主付漏水維修費用，後來我們跟原告說不要強硬的買，就勸原告說以後會介紹好的房子給原告，所以我們就退斡旋金給原告，所以雙方買賣契約就沒有簽立成功。」、「在簽約當天，屋主的弟弟說賣太便宜了，說要加價，後來我們花了三、四天時間溝通，後來我們不收服務費，屋主提出漏水及雜物由原告自行處理，屋主就同意以760 萬元簽約，原告因為成本考量才希望調高簽約金。」等語，可知其固曾告知被告有同意以760 萬元與原告簽約之事，惟鄭郡元僅為原告之仲介業務，與被告接洽委託銷售之情形仍應以負責賣方仲介業務之邱櫻招較為清楚，而依證人邱櫻招所證稱「（問：本件房屋買賣賣方所委託出售的底價為何？）最初剛開始簽委託書時寫開價890 萬元，底價部分口頭承諾800 以上就賣，並沒有書面。（問：為何證人鄭郡元剛才說760 萬元是屋主的底價？）是，我們陸續有帶客戶去看房子，確實屋況不是很好，有很多需要修繕的地方，所以我跟屋主溝通，800 萬元可能賣不到，屋主經過溝通協調後，屋主曾經同意750 萬元實拿，也就是她的成交價必須要在781 萬元，因為還需要加上百分之四的服務費，這個過程當中，原告出現，最高出價到750 萬元，鄭郡元就收斡旋金，750 萬元正當我要跟屋主回報那天，屋主收到其他訊息，認為750 萬元太低，所以她希望把價金提高，屋主後悔，我就想本件不要做了，因為鄭郡元認為原告很有誠意，而且可以從原告那裡收到百分之二的服務費，所以我們希望促成雙方的買賣，後來沒有促成就是後來鄭郡元去跟原告溝通再多加一點，因為屋主希望能夠實拿760 萬元，溝通結果買方同意，但是同意760 萬元出售的書面資料還未給屋主簽收，屋主再次強調760 萬元出售絕對不負責漏水的修繕及屋內雜物清理，這個條件談妥後，要跟買方約簽約時間，這時候原告的先生提到要把契約上面的價金提高，我就說不可能，屋主已經很不捨這個價錢出售，但是我還是有回報，屋主不同意，真正契約沒有簽成的原因，是買方要求書面契約價金提高，但是被告不同意等語，並參以卷附被告所提其與長旺公司之不動產〈一般〉委託銷售契約書及契約內容變更合意書之約定，可知被告僅曾因同意變更委託銷售價格780 萬元、由被告實拿750 萬元、不付服務費、增值稅等條件而重新簽立契約內容變更合意書予長旺公司委託銷售；至於原告所出價之760 萬元，雖經兩造之仲介斡旋後，被告曾口頭同意此出售價格，惟被告仍附帶要求必須實拿760 萬元，且不負責漏水的修繕及屋內雜物之清理等條件，此部分顯已再度變更被告與長旺公司間之委託銷售契約內容，則依其等不動產〈一般〉委託銷售契約書第13條約定：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更。如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『契約內容變更合意書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效」，於被告未再重新以上開條件簽立契約內容變更同意書前，仍不得拘束被告或長旺公司。是原告所出760 萬元之承買價格，尚與被告與長旺公司間不動產〈一般〉委託銷售契約書第9 條第2 項所約定「買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」之情形有間，原告以此主張兩造間就系爭房屋之買賣契約已成立生效云云，亦屬無據。
（二）綜上，原告主張兩造間就系爭房屋之買賣契約已成立，因被告反悔不賣，依不動產買賣意願書第6 條約定請求被告加倍返還定金（並以760 萬元的5%即38萬元為據），請求被告給付38萬元，為無理由，應予駁回。
（三）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段00巷0 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日書記官 劉春美