板橋簡易庭107年度板簡字第1238號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 108 年 01 月 07 日
• 法官: 葉靜芳
• 法定代理人: 張建發
• 原告: 建炘工程有限公司法人
• 被告: 陳李美春

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
107年度板簡字第1238號原　　　告　建炘工程有限公司

法定代理人　張建發
訴訟代理人　徐光佑律師
被　　　告　陳李美春
訴訟代理人　王仕升律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國107 年12月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）原告前向被告承租新北市○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），面積1480坪，租期二年，自民國105 年2 月5 日起至107 年2 月4 日止，每月租金新台幣（下同）154,000 元（下稱系爭租約），原告並繳納押租金462,000 元。承租期間，原告均按期給付租金，並依約使用承租之土地，惟被告於租約將到期前通知要漲租金，原告經評估後認為現在經濟不景氣，無法再負擔漲價後之租金，爰依約於租期屆滿前一月通知被告不再續租，並將系爭土地清空並回復原狀，於107 年2 月2 日將系爭土地返還予被告，並請求返還押租金。詎被告竟以原告未依約將系爭土地恢復原狀為由，拒不返還押租金。然被告之子及出租人所委託之訴外人古鼎建設股份有限公司（下稱古鼎公司）員工均到系爭土地勘驗過，系爭土地已依約整平並恢復原狀，實無未回復原狀之情形，被告既主張原告未恢復原狀，則應請被告舉證證明系爭土地之原狀為何，否則即應將押租金返還原告。爰依系爭租約第5 條第2 項規定提起本訴，聲明：⑴被告應給付原告462,000 元，及自107 年2 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對於被告抗辯之陳述：按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條定有明文，原告所提出之原證二即為當時簽訂租賃契約時之原狀，被告既然否認，則應由被告舉證證明簽約時土地之原狀如何。是應由被告負舉證之責。被證一第一頁之土方，係遭不知名之人所傾倒，並非原告所為，且被告拍攝照片之時間係107 年4 月29日，此時原告早已將系爭土地返還予被告，惟在古鼎公司之員工朱良輝即受被告委託管理現場之人之請求下，原告亦將該土方清除。另新北市新莊地政事務所之土地複丈成果圖上所標示之399 （1 ）、399 （2 ）部分，係原告於相鄰地堆放之碎石區所滑落者，非原告故意堆置，乃係因未測量前界線不明，且碎石的性質本易滑動所致，原告亦已將之清除回復原狀，被告自應返還押租金予原告。
二、被告則以：
（一）被告否認原告已將系爭土地清空回復原狀及於107 年2 月2 日返還土地之事實，原告應負舉證責任。被告曾於107
年4 月29日至系爭土地勘查，卻發現系爭土地遭人傾倒廢土，而原告至今仍向被告承租環繞系爭土地周圍之其他土地並且設有門禁管制，意即外部人車須經過原告門禁管制後，方得通行至系爭土地，顯見傾倒廢土實為原告，益證原告至今未將系爭土地回復原狀，且於107 年2 月4 日雙方終止租約後，仍繼續無權佔用系爭土地，此亦有同年7
月9 日原告偕同新莊地政事務所人員當日在系爭土地欲鑑界時所拍攝之現場照片為證。
（二）原告既無法證明已將系爭土地回復原狀並返還予被告，故未取得對被告之押租金返還請求權：
1、按「押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還」，最高法院81年台上字第1907號判決可資參照。依上開最高法院裁判意旨，承租人之押租金返還債權，係以租賃關係終了、承租人無債務不履行之情事、且承租人返還租賃物並將租賃物回復原狀為停止條件，承租人須於上開停止條件完全成就後，始得請求返還押租金。又承租人之租賃物返還債務與出租人之押租金返還債務，兩者並無雙務契約同時履行抗辯之關係，承租人應先履行租賃物返還及回復原狀之債務，且無其他債務不履行之情事，出租人始負返還押租金之債務。次按「前項押租金，於乙方無違約情事下，甲方應於租期屆滿或契約終止時，乙方交還本土地並遷空回復原狀時返還之」系爭租約第5 條第2
項定有明文。是以，原告請求被告返還押租金，應先證明其已滿足上開規定之要件方得主張之。
2、原告僅須提出證據就系爭土地於租約始日及末日之狀態兩相對照，即可證明系爭土地是否已回復原狀，如原告無法證明而使此部分事實陷於真偽不明，則訴訟上之不利後果應由負舉證責任之原告承擔。依系爭租約第5 條第3 項規定，如乙方即原告有違反本契約之行為，則不得請求被告返還押租金。是以，如原告無法證明其已將系爭土地回復原狀，益證原告已違反系爭租約第5 條第2 項規定返還土地並回復原狀之義務，自不得請求被告返還押租金。
（三）假設原告對被告有押租金返還請求權，被告亦得以原告應付之遲延懲罰性違約金抵銷之：
1、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」、「主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力。」民法第334 條第1 項本文、民事訴訟法第400 條第2 項分別定有明文。依系爭租約第11條第2 項規定，如原告違反同條第1 項租期屆滿應立即將系爭土地回復原狀並返還予被告之義務，則應按日給付20萬元之遲延懲罰性違約金。假設原告已將系爭土地回復原狀（業經被告否認，仍應由原告舉證），或於本件訴訟繫屬中為之，然由被證1 、2 可知原告至少遲至107 年7 月9 日止，仍遲未將系爭土地回復原狀並仍持續使用中，顯屬可歸責，故假設被告有返還押租金之義務，仍得以原告應給付之遲延懲罰性違約金抵銷之。
2、承上所述，依上開契約規定，原告自107 年2 月5 日起至同年7 月9 日止，共遲延155 日，以每日20萬元計算，被告得向原告請求3100萬元之遲延懲罰性違約金，被告並以其中之462,000 元與原告假設得向被告請求返還之押租金主張抵銷。
（四）由新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖可知，原告並未將系爭土地回復原狀，自不得請求被告返還押租金：
1、由土地複丈成果圖可知，被告所有系爭土地上確實有面積105 平方公尺之土堆A （暫編地號399 ⑴），及面積248
平方公尺之土堆B （暫編地號399 ⑵）。顯見原告至遲於107 年10月16日 鈞院至系爭土地現場履勘時，均未盡將系爭土地回復原狀之契約義務，是以原告請求返還押租金自無理由。
2、原告辯稱「係原告於相鄰地堆放之碎石區所滑落者（原證四），非被告故意堆置，乃係因為測量前界線不明，且碎石的性質本易滑動所致」云云。惟查：原告承認A 、B 土堆為其所有。而A 、B 土堆面積分別為105 平方公尺及248平方公尺，殊難想像面積如此廣大之土堆均係自臨地滑落所致，故顯係原告故意堆放於被告所有之系爭土地，原告辯稱非故意堆置云云顯不可採。又原告既知碎石性質本易滑動，則自應將土堆遠離系爭土地，以免因落石滑落而無權占用系爭土地，然原告捨此不為，竟將土堆緊鄰系爭土地堆放致其任意滑落，更顯原告故意占用系爭土地而未將土地回復原狀。
（五）聲明：(1)原告之訴駁回，(2)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張自105 年2 月5 日起至107 年2 月4 日止向被告承租系爭土地，已繳交462,000 元押租金之事實，業據提出租賃契約書為證，且為被告不爭執，洵堪信實。
（二）又原告主張其於租期屆滿後已將系爭土地清空回復原狀，於107 年2 月2 日返還土地予被告等語，則為被告所否認，查：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能與證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又依系爭租約第5 條第2 項規定：「前項押租金，於乙方（即原告）無違約情事下，甲方（即被告）應於租期屆滿或契約終止時，乙方交還土地並遷空回復原狀時返還之。」，同條第3 項規定：「如乙方有違反本契約之行為，甲方得自押租金中逕行扣抵，且乙方不得請求返還。」，系爭租約之租期屆滿或終止時，被告僅於原告交還系爭土地並遷空回復原狀時始負返還押租金予原告之義務，揆諸前開說明，自應由原告就其已將系爭土地清空回復原狀及交還被告之利己事實負舉證之責。
2、原告雖提出原證二、四之照片為證，並經證人蔡慶清證稱：（問：107 年2 月初你為何到399 地號土地？）我因為朋友說他有承租土地介紹我租那塊土地。對方老闆有過來，朱良輝也有過來，我有透過朋友蔡隆田跟朱良輝的老闆娘說把地租給我。（問：你當天到現場有看到什麼或聽到什麼事情？）本來承租的人不租了，介紹我去跟朱良輝的老闆娘承租這塊土地，本來我們是一坪用100 元承租，老闆娘堅持一坪150 元才願意出租。（問：當天原承租人張先生有無要把土地交還給對方？）有。我才會叫我朋友找老闆娘承租的事宜。（問：提示原證2 當天看到是否就這樣的情況？）是的。. . . （問：提示被證1 ，你有無在現場看過399 地號上的土堆？）沒有。我看到都是平的等語（見本院107 年9 月17日言詞辯論筆錄），惟依證人朱良輝所證稱：（問：新北市五股區系爭土地是否老闆叫你去管理？）如果承租的人沒有匯租金，老闆會叫我去收租金，我就去收租金。. . . （問：系爭土地附近都是你在管理嗎？）老闆叫我去做什麼我就去做什麼。我大部分都去收錢。我的老闆叫陳建宏，是被告的兒子，公司都是陳建宏實際負責，土地也是他負責管理。（問：原告什麼時候通知你何時不再續租？）這部分我不知道。我沒有在管這個。（問：今年107 年2 月初時你是否去399 地號現場？）我都會去，當天老闆有沒有去我不記得了。當天是有一位叫外號「翰普」跟我說他已經清理好了，叫我去看，我去看結果沒有清理好，至今也沒有清好。（問：請提示原證2 照片，當天看的情形是否如原證2 的照片所示？）是這樣沒有錯，但是旁邊部分他都沒有清理，（問：既然沒有測量，你如何知道旁邊的土地原告沒有清理？）我有跟原告說我沒有辦法答應已經清理好了，必須要找人來測量後才知道. . . （問：是否認識蔡慶清？）我不認識。從來沒有看過等語（見同上言詞辯論筆錄），其二人證詞既有互異，證人蔡慶清之證詞即難遽採為有利原告主張之認定。
3、又經本院會同兩造及新北市新莊地政事務所至現場履勘後，發現現場仍堆放有土堆，此有本院107 年10月16日勘驗筆錄及照片可稽，而該等土堆經測量結果，仍置放佔用於系爭土地上，面積各約105 平方公尺及248 平方公尺，亦有新北市新莊地政事務所複丈成果圖在卷可稽，原告主張其已將系爭土地清空回復原狀，顯無可採。
4、綜上，原告既未能證證明其確已將系爭土地清空回復原狀並交還被告，其依系爭租約第5 條第2 項規定請求被告返還押租金，自屬無據。
（三）從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付462,000 元，及自107 年2 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
（四）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段00巷0 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日書記官 劉春美