107年度板簡字第1442號｜民事：給付管理費｜裁判日期：107 年 10 月 03 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決 107年度板簡字第1442號原　　　告　新站歐洲管理委員會法定代理人　黃俊輝訴訟代理人　陳鴻琪律師被　　　告　吳淑女宋枝春上列二人共同訴訟代理人　丁福慶律師複代理人　　洪嘉傑律師上列當事人間請求給付管理費事件，於民國107年9月12日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告吳淑女應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一百零七年六月三十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。被告宋枝春應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一百零七年六月三十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告各負擔四分之一，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如各以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：（一）被告吳淑女為門牌號碼新北市○○區○○○路0000號房屋（即新興段4012號建物）之所有權人，於上開房址開設經營「來來牛排館」餐飲店。被告宋枝春為門牌號碼新北市○○區○○○路0000號房屋（即新興段4067號建物）之所有權人，於上開房址開設經營「一品活蝦」餐飲店。（二）被告二人均自民國106年1月1日前之不詳日期，將營業用餐飲設備擺放於全體區分所有權人共有之退縮空地上，而侵害全體區分所有權人之所有權。為此，105年11月12日召開之第十屆新站歐洲區分所有人會議決議，佔用退縮空地之區分所有權人應按佔用面積繳納使用費，嗣因部份用戶表示佔用區域未涵蓋全部退縮空地範圍，故106年11月18曰第十一屆新站歐洲區分所有權人會議決議，同意一樓店面使用社區部份退縮空地，每戶每月改收取新台幣（下同）2,000元管理費，並就被告溯及自106年1月1日開始計算。然查，被告二人並未依照決議繳納管理費，經原告寄發存證信函催討仍置之不理，為此，爰提起本件訴訟，請求被告二人分別給付管理費36,000元（計算式：18期【106/1至107/6】x 2,000元=36,000元），及因催收而產生之費用即律師費各35,000元，故請求如訴之聲明所示。（三）請求權基礎：按「區分所有權人應繳納之公共基金或應分擔已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2.管理費。」、「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息（以未繳金額之年息10%計算）、催收費用（如送發存證信函、法院執行規費等）。」新站歐洲住戶規約第8條第1項、第 5項分別定有明文。查新站歐洲公寓大廈（社區）第十一屆區分所有權人會議淤106年11月18日下午14時召開，經合於公寓大廈管理條例第31條決議額數即出席區分所有權人與區分所有權比例均達四分之三以上同意，決議「同意一樓店面使用社區部份退縮空地，每戶每月收取2,000元管理費」，且起始日自106年1月1日開始，有區分所有權人會議紀錄可證，是依上開法規、規約、決議內容，原告向被告二人分別請求佔用退縮空地之管理費及催收費用，自無不合。為此爰依公寓大廈管理條例第21條、新站歐洲住戶規約第8條第1項、第5項提起本訴，求為判決：（一）被告吳淑女應給付原告71,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，其中36,000元按年息百分之10計算，其餘35,000元按年息百分之5計算，均至清償日止之利息；（二）被告宋枝春應給付原告71,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，其中36,000元按年息百分之10計算，其餘35,000元按年息百分之5計算，均至清償日止之利息。（四）對於被告抗辯之陳述；（1）被告辯稱受侵害者為退縮空地之所有權人，而非原告云云，應有誤會： 1.按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」，公寓大廈管理條例第第3條第1款定有明文。次按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所右權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，同條例第4條第2項亦有明文。另按「一、本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。二、本社區之範圍如建照執照中所載之基地、建築物及附屬設施」，新站歐洲住戶規約第一條載有明文。 2.經查，被告二人所占用之退縮空地係坐落於新北市○○區○○段000號土地範圍內（附地籍圖、一層平面圖、使用執照，並請參照建物謄本），該土地係屬於新站歐洲A區建物之基地，土地所有權人即新站歐洲A區建物之區分所有權人，揆諸前揭法文及新站歐洲設規約，原告乃依照公寓大廈管理條例及新站歐洲住戶規約成立之管理委員會，對於社區基地有管理權，並依照第十一屆區分所有權人會議紀錄對被告二人收取使用退縮空地之管理費，自有權提起本件訴訟。（2）被告否認占用退縮空地一節，謹聲請傳喚證人王品蓁，待證事實為：被告二人至遲自106年1月1日起，將營業用餐飲設備擺放於退縮空地即新北市○○區○○段000號土地上，予以占用之事實。（3）被告質疑原證三之規約是否經區分所有權人會議同意而有效一節，謹提出第五屆區分所有權人大會會議會議記錄為佐。（4）既然被告不爭執自106年1月1日有佔用部分系爭退縮空地，原告捨棄傳喚證人。原告第十屆區分所有權會議是依照被告等人佔用面積來收取管理費，後來因為被告等人只是佔用部分退縮空地，所以第11屆區權會議改每戶均收取每月2000元管理費，這是對被告等人有利的變更，另外佔用系爭退縮空地住戶有九戶，其中七戶均依照區權會議繳納管理費用，僅有被告這兩戶拒絕繳納。本件原告依之前書狀主張，原告有權向被告等人收取管理費，並非被告所辯區分所有權人始有權請求佔用土地的租金。二、被告則請求駁回原告之訴，並以：（一）查原告主張被告二人均自106年1月1日前之不詳日期占用全體區分所有權人之共有之退縮空地，而侵害全體區分所有權人之所有權，並分別請求被告二人均給付71,000元及其利息。惟按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」公寓大廈管理條例第三條第二款定有明文，因此所謂區分所有權人自指區分建物而有其專有部分者，此觀諸上法條之規定自明。本件縱依原告之主張，被告二人所佔用者為「退縮空地」，自非占用建築物，能主張其所有權受侵害者亦僅為該空地之土地所有權人，而非原告，故原告之主張顯無依據，應予以駁回。（二）次查原告空言主張被告於106年1月1日前不詳日期占用「退縮空地」，並欲自106年1月1日起開始收取每月2000元之管理費。惟原告除了非屬「退縮空地」之土地所有權人而無權利收取費用之外，其亦未舉證證明被告二人自106 年1月1日起即有占用「退縮空地」之事實，原告此部份之主張尚難據信。（三）又查原告除了主張被告兩人應給付占用退縮空地之費用各36,000元外，另主張需各自再給付原告委託律師之費用分別為35,000元(合計70,000元)，而其主張需負擔律師費各35,000元之依據為催收費用，係引用住戶規約第8條第5項之規定。惟原告雖提出住戶規約，並未舉證證明該住戶規約之全部規定均經區分所有權人會議依法同意而有效力，已難使人遽信。再者，依據原告所提住戶規約第8條第5項所規定之催收費用係指「如送發存證信函、法院執行規費等」之必要費用，且該必要費用均有固定標準可循，此觀該規定自明。而律師費用並非法律所明定必須委託之費用，故非屬必要費用甚明，原告擴大解釋並進而主張要求被告二人負擔各35,000元之律師費與法律之規定不符，亦與其主張之住戶規約之規定不符，此部份之主張亦應以駁回。（四）原告不得以其內部規約請求法定空地使用費 1.原告雖以伊社區之內部規約規定應按戶收取一樓店面2,0 00元，以作為法定空地之使用費，被告為社區住戶，自應受規約之拘束云云。 2.惟查，法定空地使用費其性質與住戶管理費並不相同，前者係使用空地而須給付空地所有權人（即土地所有權人）之費用，後者為住戶因專有部分建物所有權，所應分擔之社區維護費用。本件原告並無權利能力，只有訴訟能力，且非空地之所有權人，自無收取法定空地使用費之權利與依據，其請求應予駁回。 3.次查，被告等因一樓建物係供營業使用，而一樓建物前方空地主要係供一樓建物出入使用(註：其他樓層住戶另有獨立出入口，無法經由一樓建物出入社區)，故被告始會將營業用品置放於部分一樓建物前方空地上。原本，一樓店面使用一樓前方空地本亦符合台灣民間習慣，但於105 年底原告忽然要求被告繳交使用費，並先後於105年11月 12日、106年11月18日先後作成收取費用之決議。然而，因原告本即無收取法定空地使用費之權利與依據業已如前述，且原告105年11月12日決議係按各一樓用戶管理費之 1.38倍計算費用、106年11月18日決議係按戶收取2000元之費用，均非依被告所使用面積之實際土地價值計算相當租金之使用費(註：各戶前方空地之面積不等，且被告僅使用部分空地)，被告自然無法同意。（五）對於被告自106年1月1日起有佔用系爭原告主張的退縮空地（被告認為這是法定空地）不爭執，但並未全部佔用，只是部分佔用，被告認為原告無權收取退縮空地管理費，縱使原告有權收取，也應比照土地使用租金來收取，不能不區分佔用土地面積多寡一律收取每月2000元，縱使原告有權收取，也應證明被告實際佔有使用土地面積依照法定租金來收取。（六）原告第十屆區分所有權會議並非依被告等人實際佔用面積來收取管理費，而是以被告原本應繳管理費另加1.38倍收取使用費，所以原告主張第11屆區權會議對被告等人有利的變更為不可採。三、原告主張之事實，業據其提出新興段4012號（門牌號碼27- 1號）、4067號（門牌號碼27-6號）建物謄本、退縮空地範圍及現場照片、新站歐洲住戶規約、第十屆、第十一屆新站歐洲所有權人會議紀錄、存證信函、委任契約等件為證，經查：（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條有明文規定；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。原告已詳實羅列上述之證據可資證明被告吳淑女、宋枝春確實占用全體區分所有權人之共有之退縮空地，且被告亦不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。（二）另按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」、「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所右權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」公寓大廈管理條例第第3條第1、2款、第4條第2項分別定有明文。次按「一、本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。二、本社區之範圍如建照執照中所載之基地、建築物及附屬設施」，新站歐洲住戶規約第一條亦載有明文。因此所謂區分所有權人自指區分建物而有其專有部分者，此觀諸上法條之規定自明。查，被告辯稱法定空地使用費其性質與住戶管理費並不相同；縱依原告之主張，被告二人所佔用者為「退縮空地」，自非占用建築物，能主張其所有權受侵害者亦僅為該空地之土地所有權人，而非原告云云。惟查，被告二人所占用之退縮空地係坐落於新北市○○區○○段000號土地範圍內，該土地係屬於新站歐洲A區建物之基地，土地所有權人即新站歐洲A區建物之區分所有權人，揆諸前揭法文及新站歐洲住戶規規約，原告乃依照公寓大廈管理條例及新站歐洲住戶規約成立之管理委員會，對於社區基地有管理權，並依照第十一屆區分所有權人會議紀錄對被告二人收取使用退縮空地之管理費，自有權提起本件訴訟，故被告所辯尚無可採。（三）再按「區分所有權人應繳納之公共基金或應分擔已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」公寓大廈管理條例第21條定有明文。另按「為充裕使用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2.管理費。」、「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息（以未繳金額之年息10%計算）、催收費用（如送發存證信函、法院執行規費等）。」新站歐洲住戶規約第8條第1項、第5項定有明文。故原告依公寓大廈管理條例第21條及新站歐洲住戶規約第8條第1項、第5項規定，請求（一）被告吳淑女應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年6月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。（二）被告宋枝春應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年6月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。應屬有據。（四）原告又依系爭住戶規約第8條第5項之規定，主張被告須各自再給付原告委託律師之費用35,000元云云。惟查，系爭住戶規約第8條第5項係規定為「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息（以未繳金額之年息 10%計算）、催收費用（如送發存證信函、法院執行規費等）。」，是關於催收費用應僅限於送發存證信函、法院執行規費等行政費用，顯未包括委任律師訴訟之費用在內，是原告援引系爭住戶規約第8條第5項規定，請求被告須各自再給付原告委託律師之費用35,000元部分，即屬無據。（五）從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭住戶規約第8條第1項、第5項規定，請求被告吳淑女、宋枝春給付原告如主文一、二項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。四、本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 10 月 3 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 10 月 3 日書記官謝淳有

板橋簡易庭107年度板簡字第1442號

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