109年度板簡字第1034號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 12 月 17 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 109年度板簡字第1034號原告即反訴被告威銷國際有限公司法定代理人李文孝訴訟代理人邱柏青律師複代理人邱啟鴻律師被告即反訴原告王永琪訴訟代理人李易杰上列當事人間請求給付損害賠償事件，本院於中華民國110年9月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖拾肆萬捌仟肆佰元，及自民國一○九年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本訴訴訟費用新臺幣壹萬零叁佰伍拾元，由被告負擔。本判決第一項得假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。次按所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院 70年度台抗字第522號裁定）。經查，本件原告主張兩造於民國108年8月30日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），由原告向被告承租新北市○○ 區○○路00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），惟被告未提供合於系爭租約使用收益之系爭房屋，原告依系爭租約請求被告給付原告損害賠償948,400元，及自民國108年10月24日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。反訴原告則於本件言詞辯論終結前之110年1月11日以民事反訴起訴狀主張反訴被告應依民法第184條第1項前段規定、系爭租約之法律關係給付損害賠償，並聲明：反訴被告應給付反訴原告890,089 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。經核反訴與本訴均係基於系爭租約所生之爭執，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，揆諸上開說明，反訴原告提起反訴自合於民事訴訟法第259 條、第260條第1項之規定，合先敘明。乙、實體部分壹、本訴部分：一、原告主張：㈠、兩造前於108年8月30日簽立系爭租約，由原告向被告承租其所有，門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1樓房屋全部(下稱系爭房屋)，租賃期間自108年9月8日起自109年9月7日止，並經被告同意於系爭房屋進行裝潢，以利於前揭租賃期間內作為經營銷售產品之店舖使用，是被告自應交付符合系爭租約之系爭房屋供原告公司使用收益，合先陳明。詎料，原告公司就系爭房屋為裝潢之際，竟遭新北市政府工務局現場勘查告知，系爭房屋因有外牆變更、室內空間外推之違法增建等違反使用執照登記及室內使用執照設有供停車場使用之空間，不得作為商業使用，經原告公司調取系爭房屋之建物登記第二類謄本核對始知上情。是以，系爭房屋顯無法作為原告公司經營銷售產品之店面而為使用、收益。原告公司經新北市政府工務局108年10月4日現場勘查告知上情後，即屢為催告原告之使用人即被告胞姊王永珍補正或解除契約，然被告於同年10月24日拒絕補正，嗣原告於109年1月3日以律師函通知被告解除系爭租約。系爭房屋於被告交付原告使用時即存有房屋外牆變更、室內空間外推等違法增建及違反使用執照登記之情形，且系爭房屋內使用執照設有供停車場使用之空間，可認被告確無法提供系爭房屋合於約定使用、收益之狀態交付予原告使用，自屬未依債務本旨而為給付，且具有可歸責之事由，復被告拒絕補正所為給付，依前揭說明，原告解除系爭租約，並無不合。㈡、復按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；第258條及第26 0條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第260、263條分別定有明文。是債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，其請求損害賠償，乃使因債務不履行(給付不能或給付遲延)所生之賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第260條定之，又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第226條第1項、第216條定有明文，茲就原告請求項目，臚列如下: ⒈租金、押金及所繳管理費共118,400元：計為租金38,000元、押金76,000元、管理費4,400元，共118,400元。 ⒉為營業準備而支出之損失350,000元：已施作部分之裝潢費用：350,000元。 ⒊未營業損失營運支出480,000元整：原告原欲以系爭房屋設立實體店面營業，與被告簽立系爭租約後，即僱用訴外人鄭佳玟為永和區博愛街店店長，負責店面之裝潢籌備、營運進貨之管理，並有鄭佳玟與被告使用人即被告胞姊王永珍聯繫溝通協調至同年12月，故請求原告未營業所損失之營運支出即自108年8月起至12月僱用鄭佳玟之報酬計480,000元整(計算式120,000元×4=480,000元) ⒋綜上，原告共得請求被告給付948,400元（計算式：118,400元+350,000元+480,000元=948,400元)。㈢、本案被告即出租人自始未告知系爭建物內部為違章建築，仍出租予被告，使被告無法於租賃期間依系爭租約所約定之承租目的，而為圓滿之使用收益，即有給付不能之瑕疵。爰依民法第227條、226條、第256條、第260條之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告948,400元，及自108年10月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：㈠、被告交付之房屋合於原告租賃使用： ⒈被告業依系爭租約將系爭房屋交付原告使用，系爭房屋於原告交付被告使用時之狀態與被告93年間取得系爭房屋所有權時相同，被告取得系爭房屋後，均依當時現狀出租他人經商使用。依新北市工務局108年10月8日函，系爭房屋存有⒈未經核准擅自變更外牆、變更停車空間；⒉未經核准擅自增減室內分間牆、增設天花板；⒊現場尚未完工等違反建築法情事。關於變更外牆部分，被告於93年間取得系爭房屋所有權時，系爭房屋前屋主即已變更完成，依據相關法規應無疑義，否則不可能歷經十餘年乃至二十餘年均無任何違建疑義。縱因事後法規變更，亦因信賴原則暨法不溯及既往原則，不得對變更前事項認定之；關於停車空間部分，按新北市工務局所存系爭房屋圖例，本無任何隔間之存在，被告對該等停車空間均未有任何之變更，縱因事後相關法規變更，亦不得溯及既往；至室內分間牆之增減、天花板之增設，純係原告所為，顯然不可歸責於被告。被告於系爭租約簽立時所同意者乃係「室內裝潢」，此觀諸鄭佳玟108年10月4日與被告之胞姊王永珍之訊息可證。顯然被告當時所同意者，係原告得對系爭房屋進行「室內裝潢」，並未同意渠等進行「室內裝修」。 ⒉按原告自承所為之「裝潢」內容乃係有隔間牆之增減、天花板之變更者，已屬建築物室內裝修管理辦法第3條所稱之「室內裝修」，已超越被告前所承諾得由原告自行為之「裝潢」，被告前未對該等「室內裝修」事項同意。縱被告事後因原告業已進行室內裝修，而致被告為原告之利益而不得不同意者，原告亦應依據「建築物室內裝修管理辦法」申請核准後始得繼續裝修，並應依據建築法第 77條之2規定，委任經內政部及縣市主管機關登記許可之室內裝修業者辦理相關裝修許可及施工。原告所委任之業者，並未合於同條第3項規定，並非前開登記許可之業者，渠因之所受之損害係由原告自己造成，不可歸責於被告。從而，本件乃原告未向主管機關即新北市工務局申請審核許可即於系爭房屋進行「室內裝修工程」而擅自變更室內分間牆增減、天花板增設，而致新北市工務局勒令停工，此均係原告自行所造成，自不可歸責於被告。㈡、系爭房屋上開違規事項不可歸責於被告，已如前述。原告所請自無理由。查系爭房屋由兩造於108年8月30日簽立租契約，並已由被告於同日以系爭房屋之房屋現狀即原告看屋原狀原本完整交付與原告占有，顯然被告業已依債務本旨而完全給付，原告因自己之原因，訴請被告賠償其所受之損害，顯然於法不合。㈢、原告109年1月3日之律師函不生解除系爭租約之效力:系爭租約並未約定解除事由，原告雖稱系爭房屋係作為店鋪使用，惟系爭租約未就此約定為契約要件，足見兩造並未約定系爭房屋應作為店鋪使用，此顯係原告之主觀臆想錯誤，不得歸責於被告，被告亦未同意原告提前終止租約，自不生解除或終止系爭租約之效力。㈣、綜上，被告已依系爭租約債之本旨為完全給付，且原告並未合法解除系爭租約，原告所請之請求權基礎已失其所附麗，原告請求之損害賠償自無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：㈠、兩造於108年8月30日就系爭房屋簽立系爭租約，並已由反訴原告於同日以系爭房屋之房屋現狀交付反訴被告占有使用，反訴原告業已依債務本旨而完全給付。反訴被告業已109年1月3日律師函對反訴原告為終止系爭租約之意思表示，惟反訴被告遲延至109年2月15日始將系爭房屋鎖匙全數交付反訴原告委託之仲介公司處，反訴被告未即時交還系爭房屋，反訴原告自受有上開期間之租金損害，反訴原告自得請求相當於租金之不當得利。反訴被告自108年10月8日起即未給付租金，遲至109年2月15日始返還系爭房屋鎖匙，反訴原告受有4個月又8天之房租損害,共計受有162,857元之房租損害。又反訴被告自108年11月8日起未給付系爭房屋之管理費，反訴原告受有7,229元之管理費損害。又系爭租約約定系爭房屋租賃期間之水電費均應由承租人即反訴被告負擔，反訴被告於上開期間均未支付水電費，反訴被告應依系爭租約給付水費795元、電費568元。是反訴被告就到期租金、相當租金之不當得利、管理費及水電費部分，共應給付171,449元。㈡、復依系爭租約，承租人即反訴被告返還系爭房屋時，應回復原狀，惟反訴被告並未回復原狀，且拆卸之冷氣機一臺亦未歸還，反訴原告自得請求回復原狀之施工費用及購置冷氣之費用共計345,800元，加計反訴原告回復原狀而支出之建築師簽證費用360,000元、新北市建築師公會查驗費用9,000元及申請相關圖說之規費1,640元，共計370,640元，暨施工期間無法使用收益及管理費用共計40,200元之損害(計算式;38,000元+2,200元=40,200元)。反訴原告因反訴被告未回復原狀，共計受有756,640元之損害。(計算式：345,800元+40,200元+370,640元=756,640元)。㈢、又依據系爭租約之約定，反訴被告提前終止系爭租約，應給付反訴原告相當於一個月租金之違約金即38,000元。㈣、綜上，反訴被告違反系爭租約，應給付反訴原告共計966,089 元之損害(計算式：171,449元+756,640元＋38,000元=966,08 9元)，扣除反訴被告已給付之押租保證金76,000元，反訴被告仍應給付反訴原告890,089元（966,089元－76,000元＝890, 089元），爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、反訴被告應給付反訴原告 890,089元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：援引本訴歷來主張，並對反訴之請求主張同時履行抗辯，於出租人即反訴原告未給付合於使用之租賃物前，承租人即反訴被告拒絕給付租金之同時履行抗辯等語資為抗辯，並聲明：㈠、反訴原告之訴駁回；㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。叁、不爭執之事項（見本院卷第568、569頁）一、兩造於108年8月30日簽立系爭租約，約定被告以每月租金38,000元將系爭房屋出租予原告，租賃期間自108年9月8日起至109年9月7日止（見本院卷第19至25頁）。二、原告於109年1月3日以律師函（下稱系爭律師函）通知被告解除系爭租約（見本院卷第39至41頁），系爭律師函於同年月10日送達被告（見本院卷第43頁）。三、原告於109年2月15日將系爭房屋鑰匙透過交付仲介人員轉交方式返還被告。四、原告即反訴被告未繳納系爭房屋自108年10月8日起至109年2月15日止之租金162,857元。五、原告即反訴被告未繳納系爭房屋自108年11月8日起至109年2月15日止之管理費7,229元。六、原告即反訴被告未繳納系爭房屋鑰匙之水費795元、電費568元。肆、兩造之爭點及論述一、本訴部分：原告主張被告交付不合於約定之使用目的之系爭房屋，並因原告拒絕補正而有給付不能，爰依民法第227條、226條、第256條、第260條解除系爭租約並請求損害賠償，俱為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本院就應審究者厥為：㈠、被告有無履行民法第423條之出租人義務？㈡、原告以被告違反民法第423條為由，以系爭律師函終止系爭租約，有無理由？㈢、原告依系爭租約、民法第226條、第227條請求被告賠償損害有無理由？若有理由，被告應賠償之項目及數額為何？茲析述如后：㈠、被告有無履行民法第423條之出租人義務？ ⒈「用益狀態提供義務」與「用益狀態維持義務」按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決）。另學說有將民法第423條前段交付租賃物之義務稱為「用益狀態提供義務」，同條後段保持租賃物狀態之義務則稱為「用益狀態維持義務」，「用益狀態提供義務」，在於使承租人能以「合乎債之本旨」、「合於契約目的」之方式用益租賃物，重點不在於交付，而在於提供承租人使用收益租賃物之可能性，主要取決於租賃契約約定之內容，猶以契約目的最為重要。在以營業為目的之房屋租賃契約，以承租人已表明欲達成之營業目的為契約目的（參吳從周，出租人之主給付義務與物之瑕疵擔保責任－評析最高法院89年度台上字第699號、91年度台上字第1733號判決，月旦民商法第25期，頁161）。綜上，出租房屋供營業使用之租賃契約，出租人是否履行用益狀態提供義務、用益狀態維持義務，應以出租人及承租人主觀共同認知為判斷標準，合先敘明。 ⒉原告應提供得作銷售產品店舖之房屋原告主張兩造約定系爭房屋須得作為銷售產品之店舖使用，被告不爭執其知悉原告欲將系爭房屋作為銷售產品之店舖，惟抗辯兩造並未約定被告應「提供」得作為店面使用之房屋（見本院卷第147頁；第188頁）。原告既於系爭租約簽立前即知悉被告欲承租系爭房屋作為銷售產品之店舖，則兩造於系爭契約簽立時均認知系爭房屋將由被告承租作為銷售產品之店舖，依前揭說明，原告應提供被告得作為銷售產品店舖使用之房屋，始屬履行出租人之「用益狀態提供義務」。 ⒉被告未履行用益狀態提供義務 ①原告主張兩造約定系爭房屋須得作為銷售產品之店舖使用，被告不爭執其知悉原告欲將系爭房屋作為銷售產品之店舖，惟抗辯兩造並未約定被告應「提供」得作為店面使用之房屋（見本院卷第147頁；第188頁）。原告既於系爭租約簽立前即知悉被告欲承租系爭房屋作為銷售產品之店舖，則兩造於系爭契約簽立時均認知系爭房屋將由被告承租作為銷售產品之店舖，依前揭說明，原告應提供被告得作為銷售產品店舖使用之房屋，始屬履行出租人之「用益提供義務」。 ②查，系爭租約於108年8月30日簽立後，新北市政府工務局即於同年10月4日勘查系爭房屋，嗣於同年月8日以系爭房屋有未經核准擅自變更外牆（下稱系爭外牆變更）、變更停車空間（下稱系爭停車空間變更）、未經核准擅自增減室內分間牆、增設天花板等違反建築法事項為由，要求停止施作，經被告於同年11月7日陳述意見後，新北市政府工務局仍要求被告儘速回復原狀或補辦使用執照、室內裝修許可等節，有新北市政府工務局108年9月23日函、同局108年10月8日函、同年11月12日函等件可稽（見本院卷第95至102頁），稽諸證人即原告法定代理人之配偶鄭佳玟於本院言詞辯論時結證稱：原告於裝潢過程中發現系爭房屋是違建，有和社區管理委員會溝通繼續施工，被告之母表示原告可繼續裝潢，有事由其負責，結果遭檢舉後系爭房屋被勒令停工等語（見本院卷第404頁），參以被告亦自陳系爭外牆變更、系爭停車空間變更等情形均為系爭房屋交付原告使用前即存有之狀態（見本院卷第127頁），足見系爭房屋於被告交付原告使用時，至少已存有系爭外牆變更、系爭停車空間變更等違反建築法情形，實無法作為供銷售產品使用之店舖使用，被告固將系爭房屋交付原告使用，然因系爭房屋存有上揭違反建築法情事而不得合法作為銷售產品之店舖使用，本件甚因此於原告裝潢店面期間即遭主管機關即新北市政府工務局勒令停工，堪認被告自始均未依兩造共同主觀認知提供可作為銷售產品之店舖予原告，是被告交付系爭房屋之舉尚非履行民法第423條之用益狀態提供義務，因被告尚未履行用益狀態提供義務，當無可能履行同條賦予出租人之用狀態維持義務，自不待言。 ⒊綜上，被告並未履行民法第423條課予出租人之用益狀態提供義務、用益狀態維持義務。㈡、原告以被告違反民法第423條為由，以系爭律師函終止系爭租約，有無理由？按租賃物不具出租人、承租人共同主觀認知之約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止租約（最高法院103年度台上字第2122判決）。查，被告未履行民法第423條之用益狀態提供義務，業如前述。而原告於109年1月3日以系爭律師函通知被告終止系爭租約，系爭律師函於同年月10日送達被告，有系爭律師函及收件回執可稽（見本院卷第39至43頁），且為兩造所不爭執，依前揭說明，原告自得類推適用民法第256條規定，依系爭律師函於109年1月10日終止系爭租約。㈢、原告依系爭租約、民法第226條、第227條請求被告賠償損害有無理由？若有理由，被告應賠償之項目及數額為何？按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第226條、第227條分別定有明文。經查： ⒈請求租金、押租保證金、管理費部分 ①原告主張給付已給付被告之第1個月租金38,000元，並支出管理費4,400元，有系爭租約暨所附房租收付款明細表及管理費收據可稽（見本院卷第27頁；第45頁），且為被告所不爭執。原告因被告未履行用益提供義務而無法使用系爭房屋作為銷售產品之店舖，原告主張依債務不履行之法律關係請求被告所給付之上揭租金38,000元及管理費4,400元，核屬有據。至押租保證金76,000元部分，系爭租約經原告終止契約後，於109年1月10日終止，業如前述，原告於109年2月15日將系爭房屋之鑰匙全數鑰匙返還被告，亦為兩造所不爭執，則原告自得依系爭租約第5條請求被告返還押租保證金76,000元。 ②綜上，原告得請求被告給付租金支出38,000元、管理費支出4 ,400元之損害賠償，並得請求返還押租保證金76,000元，此部分共得請求被告給付118,400元（計算式：38,000元＋4,40 0元＋76,000元＝118,400元） ⒉請求裝潢費350,000元部分原告主張承租系爭房屋後支出裝潢費用350,000元，業據其提出工程請款單為憑（見本院卷第47頁），堪認原告因原欲裝潢系爭房屋作為銷售產品之店舖而支出上開裝潢費用，而原告因被告未提供得作為銷售產品之店舖，而依債務不履行之法律關係請求被告給付就系爭房屋支出之裝潢費用350,000元，核屬有據。 ⒊請求營運支出480,000元部分原告主張承租系爭房屋期間，自 108年9月至同年12月間以每月120,000元之報酬委任訴外人鄭佳玟擔任店長等節，業據其提出綠葉環保生活百貨聘任合約為證（見本院卷第49至53頁），且觀諸鄭佳玟與訴外人王永珍間之通訊軟體對談紀錄（見本院卷第211至265頁），鄭佳玟確於108年10月、11月代表原告公司就系爭房屋相關事宜與訴外人王永珍進行討論，原告支付鄭佳玟之報酬480,000元，確屬原告籌備系爭房屋作為店舖所支出之成本，因被告所提供之系爭房屋未能供作銷售產品之店舖，原告依債務不履行之法律關係請求被告給付該等委任報酬480,000元，核屬有據。 ⒋綜上，原告得請求被告給付948,400元（計算式：118,400元＋ 350,000元＋480,000元＝948,400元。 ⒌按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本於 109年4月21日送達被告戶籍地之警察機關，有本院送達證書可稽（見本院卷第 9頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，於同年5月1日生送達效力，原告自得請求被告給付自該書狀繕本送達翌日即 109年5月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告於系爭租約終止後未及時返還系爭租房屋，請求反訴被告給付相當租金之不當得利及違約金等情，然為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本院就應審究者厥為：㈠、反訴被告以反訴原告違反民法第4 23條為由，以系爭律師函解除或終止系爭租約，有無理由？㈡、反訴被告主張同時履行抗辯，有無理由？㈢、反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付租金、管理費、水電費、損害賠償，有無理由？㈠、反訴被告以反訴原告違反民法第423條為由，以系爭律師函解除或終止系爭租約，有無理由？同前所述，反訴被告即原告以反訴原告即被告未履行民法第423條為由，業於109年1月10日合法終止系爭租約。㈡、反訴被告主張同時履行抗辯，有無理由？按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決）。查，反訴原告自始未提供可作為銷售產品之店舖供反訴被告使用，而未履行民法第423條出租人之用益提供義務，業如前述，參以新北市政府工務局以108年10月8日函通知反訴原告系爭房屋應停止施作（見本院卷第97頁），反訴被告在109年1月10日終止系爭租約前，既未獲反訴原告提供可供銷售產品之店舖，依前揭說明，自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付系爭租約所約定應由承租人給付之租金及費用。㈢、反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付租金、管理費、水電費、損害賠償、違約金，有無理由？原告即反訴被告未繳納系爭房屋自之租金或相當租金之不當得利162,857元、管理費7,229元、水費795元、電費568元等節，為兩造所不爭執，然反訴被告因反訴原告未履行出租人之用益提供義務，自得在反訴原告提供合予使用之房屋前，就上開租金、費用主張同時履行抗辯，反訴原告為上揭請求，自屬無據。至反訴原告另請求反訴被告給付回復原狀之費用 345,800元、無法使用收益及管理費 40,200元、建築師簽證費用360,000元、新北市建築師公會查驗費用 9,000元及申請相關圖說之規費1,640元等費用應係出租人確認租賃物是否符合契約目的過程所應支出之成本，難認與本件反訴原告之損害有相當因果關係，且反訴原告未提出相關事證以實其說，況本件反訴原告自始未提供合於契約目的之店舖供反訴被告使用，難認反訴被告就該等費用需負損害賠償之責。另本件係反訴被告以反訴原告未履行民法第423條之用益狀態提供義務，而類推適用民法第256條規定終止系爭租約，而非依系爭租約第21條提前終止租約，自無庸依該條約定給付反訴原告1個月租金之違約金，附此敘明。反訴原告所為上揭請求，亦屬無據。伍、綜上所述，系爭房屋於被告交付原告使用時，即存有系爭外牆變更、系爭停車空間變更等違反建築法情形，不得作為銷售產品之店舖，被告未履行民法第423條之用益狀態提供義務，原告自得合法終止系爭租約，是原告依系爭租約及債務不履行之法律關係請求被告給付948,400元及自109年5月2日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。至反訴原告即被告請求反訴被告即原告給付租金、水電費及管理費及損害賠償，均無理由，應予駁回。陸、本訴部分所命被告給付，應依民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行。又反訴部分，反訴原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　17　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官吳孟竹計算書（本訴部分）項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 10,350元合計 10,350元由被告負擔計算書（反訴部分）項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 9,800元合計 9,800元由反訴原告負擔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　17　　日書記官呂亞馨

板橋簡易庭109年度板簡字第1034號

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