臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決

原告

呂宗錡

訴訟代理人

陳俊茂

被告

蘇文男

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

蔡金峰律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國109年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠ 原告於民國108年7月31日因抵債取得新北市○○區○○街000號（下稱系爭建物）房地所有權，系爭建物現由被告承租使用中，經原告通知被告房屋所有權已移轉予原告，請求被告給付原告租金，雖被告曾提出其與前所有權人即訴外人郭國俊間租期為108年2月15日至112年12月15日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元之租約（下稱系爭租約甲）。惟系爭建物於105年12月19日設定抵押權予陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信商銀）擔保債權金額2,664,000元，原告為清償抵押權人債權，向陽信商銀南京分行查詢租約，發現該租約租期為106年4月15日起至115年4月14日止，租金為每月50,000元（下稱系爭租約乙）。原告與郭國俊有債權債務關係，郭國俊於108年2月起即不繳息，原告直至108年7月方以抵債方式過戶系爭建物，郭國俊與被告簽訂租約時，郭國俊出現財務狀況無法正常繳息，郭國俊怎可能調降租金，顯悖離常理。

㈡ 又系爭租約乙載明被告使用範圍為新北市○○區○○街000號「2樓」，每月租金50,000元，租賃期間為106年4月15日起至115年4月14日止，另系爭租約甲載明被告使用範圍為新北市○○區○○街000號，每月租金12,000元，依社會通念，若租賃契約書上使用範圍無標示樓層，租賃範圍即為1樓，故應可認系爭租約甲為「1樓」之租賃契約書。原告依系爭租約甲及系爭租約乙，得請求被告每月給付租金62,000元（計算式：12,000元＋50,000元＝62,000元），共3個月，合計186,000元。為此，爰依系爭租約甲及系爭租約乙之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付租金等語。並聲明：被告應給付原告186,000元。

二、被告則以：

㈠ 被告自103年4月15日起即向郭國俊承租系爭建物，租金為12,000元，承租範圍為178號房屋產權全部，即1、2層樓，第1層樓被告作為經營歐騰機車行使用（被告於89年11月6日獨資設立歐騰機車行、103年4月歐騰機車行營業住所遷移至系爭建物、104年9月向新北市政府經濟發展局申請營業變更登記），第2層樓作為被告休息住所。關於租金給付方式，除前3期係交付現金12,000元予郭國俊外，其餘每月租金12,000元均以提款卡轉帳或無摺存款方式匯入約定帳戶，原告稱被告每月應支付租金50,000元云云，顯無理由。

㈡ 郭國俊於101年間經營瑋珈車隊，為車隊負責人，被告為車隊總技師。車隊登記地址即系爭建物所在地。因郭國俊當時為系爭建物所有權人，郭國俊向陽信商銀申貸時表示其出租系爭建物予被告，租金每月12,000元；因郭國俊為瑋珈車隊負責人，不能自己出租給自己，被告遂以瑋珈車隊總技師身分出面代表瑋珈車隊向郭國俊承租系爭建物，每月租金38,000元，然被告歷年來就系爭建物每月均給付郭國俊12,000元。瑋珈車隊財務歷年來均由郭國俊負責，均與被告無涉。至陽信商銀所提供之系爭租約乙與被告無涉，系爭租約乙與系爭租約甲不相符，實情業如前述，乃被告應郭國俊要求所簽立。是以，陽信商銀提供之系爭租約乙並非被告實際租賃情形，被告每月繳納租金數額係12,000元而非50,000元。又原告曾向被告催討108年10月租金，被告於109年2月24日將12,000元匯入原告中國信託銀行蘆洲分行帳戶等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠ 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。原告主張被告前向郭國俊承租系爭建物，租賃期間自108年2月15日起至112年12月15日止，每月租金12,000元，原告嗣於108年7月31日完成系爭建物之所有權移轉登記，而於108年7月31日起至108年10月27日止，為系爭建物之所有權人等情，業據提出新北市板橋地政事務所土地暨建物所有權狀、系爭租約甲為證，且有系爭建物建物登記謄本暨異動索引在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。是以，系爭建物之所有權既於系爭租約甲之租賃契約存續期間讓與原告，揆諸前開說明，系爭租約甲之權利義務關係即法定移轉由原告行使與負擔，原告於108年7月31日至108年10月27日即取得系爭租約甲之出租人地位，而得請求被告按月給付租金12,000元。

㈡ 又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分有明文。原告雖主張依系爭建物於105年12月19日設定抵押權予陽信商銀所提供之系爭租約乙，郭國俊將系爭建物2樓租予被告，每月租金50,000元，然參以證人即郭國俊證稱：系爭建物有2層，其將系爭建物1樓、2樓出租予被告，被告係瑋珈車隊之總技師，其為瑋珈車隊之老闆，系爭建物1樓供車隊維修，系爭建物2樓係辦公室，供被告休息使用，於瑋珈車隊無比賽期間，被告可以使用系爭建物1樓、2樓經營機車行，故其才租給被告12,000元；因瑋珈車隊出國比賽必須出具基地證明非虛設車隊，故瑋珈車隊從103年、104年間即設址於新北市○○區○○街000號，為避免協會事後查核設址有問題，故其提供系爭租約乙予陽信商銀，被告應給付予原告之租金為12,000元，瑋珈車隊應給付予原告之租金則為38,000元等語，是原告主張郭國俊分別將系爭建物1樓、2樓租予被告，約定每月租金各為12,000元、50,000元，是否屬實，已非無疑。況觀諸陽信商銀於109年5月4日以陽信總授審字第1099913176號函檢送之系爭租約乙，可見系爭租約乙之內容為郭國俊於106年4月14日將系爭建物2樓出租予被告，租賃期間為106年4月15日至115年4月14日，共計9年，每月租金50,000元，然系爭租約乙未經公證，約定租期亦已逾5年，揆諸前開規定，系爭租約乙即無民法第425條第1項規定之適用，亦即，系爭租約乙對系爭建物之受讓人即原告不繼續存在，原告自不得執系爭租約乙請求被告按月給付租金50,000元。

㈢ 從而，原告依民法第425條第1項及系爭租約甲之約定，得請求被告自108年7月31日起至108年10月27日止，共計89日，按月給付租金12,000元，共計35,600元（計算式：12,000元/30×89＝35,600元），而被告抗辯其已於109年2月24日給付租金12,000元與原告，亦提出存摺內頁交易明細暨存摺封面翻拍照片為證，堪信屬實，是以，經扣除被告已給付租金12,000元，原告尚得請求被告給付租金23,600元（計算式：35,600元－12,000元＝23,200元）。

四、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付23,600元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

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