板橋簡易庭 - 111年度板簡字第305號（返還保證金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第305號原告劉田中劉程美麗上列二人共同訴訟代理人周嬿容律師劉彩紅被告仁愛柏麗社區管理委員會法定代理人洪英治訴訟代理人吳佩珊劉瑞麟楊鎔瑄上列當事人間請求返還保證金事件，於民國111年3月16日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟肆佰伍拾元，及自民國一百一十年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：⑴被告應給付原告新台幣（下同）117,450元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於110年10月15日以民事準備書狀變更聲明為被告應給付原告117,450元，及自110年8月7日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。原告前開所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。二、原告起訴主張：（一）原告為位新北市○○區○○路000巷00弄00號「仁愛柏麗社區」之住戶，於110年5月間進行房屋之裝修，原告依「仁愛柏麗社區」住戶管理規約所訂「仁愛柏麗社區裝潢施工管理辦法」（下稱系爭管理規約）之規定，申請裝潢施工並繳交新台幣10萬元保證金及環境維護管理費2萬元（總計12萬元），施工期間為110年5月14日至110年6月13日，此有仁愛柏麗裝潢施工申表表等文件及繳納保證金及環境維護管理費之收據可稽。至110年6月18日，原告裝潢完畢，被告仁愛柏麗管理委員會乃派員完成檢視各項公設均為正常，原告乃於110年6月19日入住新居，並請求被告退還保證金及環境維護費，未料遭拒並發函稱：原告之冷氣裝設位置不符規定，要求原告至當地區公所聲請調解，原告不得已乃向永和區公所調解委員會聲請調解，經兩造均派代表出席110年8月5日之調解會，被告仍拒絕返還保證金。後聽聞被告仁愛柏麗管理委員會決議行文主管機關詢問原告裝設冷氣位置之適法性後以決定是否退款？嗣原告接獲新北市政府110年9月8日新北工寓字第1101688547號函回覆兩造：....旨揭違規裝設「冷氣主機」一事，尚未於規約中明確列舉規範，即無涉本條例第8條第1項規定之限制，即未有規約第26條第1項第2款之『違反義務之處理』適用 ……等語，亦即原告裝設冷氣主機並未有任何被告所稱違反住戶規約之情事。然被告至接獲上開函文仍再度拒絕退回保證金，完全無視主管機關新北市工務局之回函，甚稱：要等到管委會聘任法律顧問後，再評估是否退款，又被告於110年7月30日收受原告催告之律師函，由翌日起算7日，末日為110年8月6日，故被告應於110年8月7日起負給付遲延之責。（二）依被告仁愛柏麗管理委員會所公布之「仁愛柏麗社區裝潢施工管理辦法第4條之規定，裝潢戶於裝潢完成時，無違反應遵守之規定，經管委會認可者，無息退還裝潢保證金。既原告於裝潢後已經被告仁愛柏麗管理委員會派員檢視無公設受有損害，而關於冷氣主機裝設位置，亦未事先規範應設置之位置，或於住戶規約有所規範，況，原告所在戶別（C3)有公共瓦斯管線經過，原告不得不考慮公共安全、將來維修及陽台逃生之功能……等等，故原告目前裝設冷氣主機位置係經過專業人士詳予評估過後之位置，然被告一再刁難，又無法提出正當理由，實令原告不得不懷疑，被告是否意圖侵吞原告之保證金？為此，爰依據系爭管理規約之法律關係，聲明請求：被告應給付原告117,450 元，自110年8月7日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。（三）對被告抗辯之陳述： ⒈大佳建設公司所提出之110年8月31日函中所稱，該公司委託代銷公司銷售時已詳盡告知代銷公司各戶室内外機安裝位置詳附件所示，……本社區成屋買賣住戶皆透過現場銷售人員以說明方式知悉冷氣室外機設置位置……等語，惟：除上開函文係本件爭議發生後，始由大佳公司發送給被告外；依大佳公司之說法：「已詳盡告知代銷公司」，言下之意就是若代銷公司未轉知消費者，就不是大佳公司之責任，故大佳公司此種說法顯就是在迴避責任；另，大佳公司上開函文又特別強調，當時銷售時係以說明方式告知消費者，顯亦係在告知法院目前沒有其他證據可以證明銷售人員已告知消費者冷氣主機安裝之位置了，因為代銷公司是以說明方式告知消費者的（按大佳公司又是如何知悉代銷公司係以說明方式告知消費者？實在令人不解！）。故單憑大佳公司之函文根本無從證明代銷公司人員當初確實曾告知原告冷氣室外機之安裝位置。惟最重要的是原告所執之廣告平面圖及買賣契約中所附之平面圖，皆無冷氣室外機之安裝位置圖示，且自原告向新北市工務局所調閱之竣工圖，亦根本未有冷氣室外機之安裝位置之圖示，何以被告所提出之竣工圖及平面圖竟生出冷氣室外機之安裝位置之圖示？另，被告辯稱：建商原規劃位置（按事實上並未規劃）空間寬度達110公分，並無原告所稱之空間不足之情事云云。惟查，被告所提之資料有誤，熱水器右緣距離公共瓦斯管線寬度並非110公分，而係105公分(按此情已由社區總幹事會同原告重新測量過，被告竟還睁眼說瞎話！），而冷氣機主機整體寬度亦為105公分，試問：原告要如何安裝在被告後來指定的位置？依據現場之寬度，施工廠商根本無法施工，且被告後來指定的位置，亦屬危險之位置蓋太過接近公共瓦斯管線與熱水器，故原告確實無法按被告後來指定的位置安裝目前冷氣室外機。又，該社區並非僅有原告安裝冷氣室外機位置遇有特殊狀況，另有其他住戶冷氣室外機之安裝位置與其他住戶不同，故被告所述社區僅有原告安裝位置不同，並非事實，至於該住戶是否與原告相同，亦有特殊狀況不得而知。 ⒉原告之冷氣室外機之安裝位置係在原告專有之女兒牆外牆上，並非全體共有人之共有外牆上，此觀之公寓大廈管理條例第56條第3項第3款「附屬建物（陽台即女兒牆）以其外緣為界辦理登記自明，自不受公寓大廈管理條例第8條第1項之規範況，被告所主張之公寓大廈管理條例第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。規範之精神與重點在於：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為等管理行為，若為限制之社區規約已先向主管機關完成報備者，住戶即應受規約限制，並非謂住戶在不屬專有部分之防空避難設備，所為變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，一律應受規約限制，故被告顯然錯引法律。況本件係請求退回裝修保證金，與原告是否違反社區規約？為二事，被告於具備退回保證金要件後即應退還保證金。 ⒊另區分所有權人會議與社區規約一樣，若有決議仍須向主管機關報備後，住戶方受限制，且區分所有權人會議是否決議同意原告於目前之位置裝設冷氣室外主機尚非重要，若原告所為係合法，區分所有權人會議亦不得決議要求原告遷移，況，本件係原告依退還保證金要件規定請求退還保證金之爭議，相關規定早已有規定，任何人即便是區分所有權人會議亦無不准退還之理由。另併敘明，其他住戶所謂依建商規定裝設冷氣室外機之位置方係裝設在所謂之共有大樓外牆上（該外牆位置亦係大樓的主要樑柱位置，故被告所謂之大多數住戶裝設之位置，實際上係嚴重違反公寓大廈管理條例第7條第3款規定之情形），與原告係裝設在專有之附屬建物（女兒牆）上，相較之下明顯即知誰才會違反規約之住戶 ⒋原證3號之新北市工務局函文，即在強調公寓大廈管理條例第8條第1項所謂之「其他類似之行為」除非在社區規約中明確列舉規範外，尚須該規約已經向主管機關報備有案者，方得作為認定「其他類似之行為」之依據，否則住戶不受該規約之限制，且應遵守不溯既往之原則。況，原告裝設冷氣室外機之位置係在原告之專有位置上，更與公寓大廈管理條例第8條第1項規範無涉。被告一方面援引公寓大廈管理條例第8條第1項規範，來認定被告有權管理原告裝設冷氣室外機之行為，一方面又主張公寓大廈管理條例第8條第1項（原證3號之新北市工務局函文之重點即在解釋公寓大廈管理條例第8條第1項精神與適用本件爭議之結果）與原告有無違反被告之管理及原建商規劃冷氣安裝位置圖無關，此根本自相矛盾。原證3號之新北市工務局函文已很明確認定，原告裝設冷氣主機一事尚未於規約中明確列舉規範，即無涉公寓大廈管理條例第8條第1項，因此未有規約第26條第1項第2款違反義務之處理之適用，非如被告所辯：被告主張工務局之回函僅表示本案不符合行政罰之要件，與原告有無違反被告之管理及原建商規劃冷氣安裝位置圖無關，被告所辯不知所云。被告所舉台灣高等法院台南分院107年度上字第55號判決之事實與爭點與本件爭議，並不相同，該案爭議點係住戶有影響大樓整體美觀之行為是否屬公寓大廈管理條例第8條第1項所稱之其他類似行為？而本件爭議係原告是否符合被告所訂之請求退回裝修保證金之規定？所以被告顯然還未釐清本件之爭點。況，新北市工務局函文已明確告知被告因社區並未將冷氣機安裝位置訂入規約並完成報備程序，故無法拘束住戶，換言之，原告經主管機關認定並無違反規約，亦即無違反被告之管理至明，被告卻一再混淆。原告就冷氣機安裝乙事因不受規約拘束，故不符行政罰要件，自然無違反被告之管理（按被告不就是依據規約管理各住戶，何以又把規約和管理分開？）之情事。三、被告則以： (一）按仁愛柏麗社區裝潢施工管理辦法第四條規定略以：「裝潢戶於裝潢完成時，無違反應遵守之規定，經管委會認可者，無息退還裝潢保證金」，可知原告所繳納之保證金，係於原告之裝潢工程未違反社區規定時方予退還，如原告有違反規定，在原告改善完成前，被告無庸退還上開保證金。且原告除在上開裝潢施工管理辦法上簽名外，亦於其他文件上簽名同意遵守規範略以：「茲保證遵守【仁愛柏麗】住戶管理規約所訂裝潢施工管理辦法之規定，並繳交保證金新台幣壹拾萬元整及環境維護管理費新台幣貳萬元整、「願無條件遵守『裝潢施工管理辦法』之各項規定，若有違反該辦法規定之任何情事，願接受管理委員會之糾正或停工」、「裝潢時繳交.裝潢保證金新台幣壹拾萬元整及環境維護管理費新台幣貳萬元整，於裝潢工程完工（含試水後），無損公共設施並將環境清理（代管期間由代管者認可，管理期間由管理委員會認可後），無息退還」等語可參。（二）而仁愛柏麗社區（下稱本社區）屬新建之大樓社區，外牆為全體共有人所共有，為安全及外牆整齊考量，由建商於設計時統一規劃各戶安裝冷氟主機之位置，此有大佳國際開發股份有限公司110年8月31日大佳函字第1100831001號函上載：「有關仁愛柏麗社區冷氣室外機安裝規劃位置，本公司於委託代銷公司成屋銷售時，已詳盡告知代銷公司各戶室外機安裝位置詳附件所示」、「本社區成屋買賣住戶皆透過現場銷售人員以說明方式知悉冷氣室外機設置位置」等語可參，且依該函附圖所示三層平面圖C戶部分，亦可見冷氣主機規劃安裝位置在陽台外侧的柱子上，而非在雨遮上方，依大樓外牆照片可見，全楝住戶均依規定將冷氣安裝在陽台外侧之柱子上，僅有原告未遵守規定，將冷氣主機安裝雨遮上方，足見原告確有未遵守冷氣主機安裝位置之情形，且經被告於110年7月22日發函通知原告改善，並經新北市永和區調解委員會於110年8月5日調解，原告仍以瓦斯管線造成空間不足而無法放置冷氣主機為由，拒絕改善。惟經現場測量，建商原規劃位置，空間寬度達110公分，仍足安裝一般大小之冷氣主機，並無原告所稱空間不足之情形。（三）大樓外牆屬全體共有人之共有部分，由被告負貴管理：1.按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。次按「本大樓外牆之修繕、管理、維護由管理負貴人或管理委員會為之。」、「新建公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依視定向主管機關完成報備後限制不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。」仁愛柏麗社區管理規約第二條第八、九項亦有明文。故本社區大樓外牆，屬全體共有人之共有部分，由被告負貴管理，各區分所有權人不得擅自變更外牆或於外牆上裝設物品。而原告未經被告或區分所有權人會議授權，即違反建商原規劃之冷氣安裝位置圖，自行將該冷氣主機’安裝於社區大樓之正面外牆，經被告發函通知改善仍未予處理，顯已遠反被告就共有外牆之管理，其裝潢施工，顯未遵守社區規約及裝潢施工管理辦法之要求。且本社區於110年11月14日區分所有權人會議中，就管委會得否逕行退還本件裝潢保證金予原告，亦進行議案討論，且最終不同意票大於同意票，未通過授權被告退還裝潢保證金，顯見區分所有權人會議亦不同意原告自行在外牆安裝冷氣主機。故原告自應依被告指示*依建商原規劃之冷氣安裝位置圖進行安裝。且查，系爭環境維護管理費，須依原告實際施工日數，收取每日150元之費用後，餘款再予退還。但原告迄今尚未改善冷氣主機位置，無從確定原告至改善完成時尚須多少施工日數，亦無法先行退還，應於原告改善完成後，再依裝潢施工管理辦法第4條規定進行結算後，退還餘款。（四）按「綜觀公寓大廈管理條例第8條第1項及系爭住戶規約第六章第5條之規定，大廈之外牆面，乃該大樓之外觀型態，應不得擅自變更外牆構造或設置廣告物等影響大樓整體美觀之類似行為，系爭大樓外牆之設置目的，係為堅固大樓整體構造並維護大樓外型美觀，則系爭大廈區分所有權人及住戶自應保持系爭大廈外牆面之完整一致性……大穎公司在系爭大廈外牆設置如附件所示之空調主機暨鐡架設備，經核亦屬修訂前系爭住戶規約第六章第5條及公寓大厦管理條例第8條第1項所稱之『其他類似之行為』，倘影響系爭大廈整體構造及美觀，仍屬違反公寓大廈管理條例及系爭住戶規約之行為」臺灣高等法院臺南分院107年度上字第55號判決意旨可資參照。故公寓大廈管理條例第8條第1項規定，目的在於保持共有外牆面之完整一致性，未依規定設置冷氣主機之行為，亦屬「其他類似之行為」解釋範圍。原告雖爰引新北市政府工務局110年9月8日函，主張原告並未違法云云。惟查，該函意旨僅在原告行為得否依據公寓大廈管理條例第49條第1項第2款予以行政處罰，並認定略以：因本社區並未將原建商規劃冷氣安裝位置圖訂入規約及向主管機關備案，而不得依上述法規加以處罰。至於原告未依原建商規劃之位置安裝冷氣主機，是否違反被告之管理及裝潢施工管理辦法，尚非工務局主管事務，不在該函所回覆範圍。公寓大廈係眾多住戶居住，而社區之事紛雜，故而適用私法自治為原則、例外，對不守規約者，予以處罰，以處罰強制破壞共同生活秩序之人，回歸常軌，罰款係剝奪人民之財產，此係屬於人民之基本權利義務關係，故須以法律規定為之，故公寓大廈管理條例對破壞社區公共用設施之住戶，施予處罰特別規定於第49條，以符法律保留原則。惟公寓大廈管理條例第49條，係針對違反第8條住戶重大侵害公用設施之行為，加以處罰，此僅係針對住戶對公用設施為重大侵害行為之處刻，並非第8條未列入處刻之行為即是允許住戶得恣意侵犯公用設施部分，自公寓大廈管理條例第8條之規定而論，已肯認大廈周圍上下外牆面，均屬公用設施，非是住戶之專有範圍之内，住戶未經管委會或全體住戶同意之情形下，不得任意侵害。而本件冷氣機裝設，已侵害公用部分之牆面，惟依照公寓大廈管理條例第49條處罰的規定，係住戶侵犯公用設施之行為，須明列於第8條經報准主管機關同意列管之行為，方能適用公寓大廈管理條例第49條予以罰款，以符合罪刑法定主義之原則，被告以裝設冷氣機之行為侵犯共用設施，因未列入第8條之規範行為之内，故與公寓大廈管理條例第49條之處罰要件不合而已，但並非是住戶即得任意侵犯公用設施，揆諸公寓大廈管理條例第9條第2項明定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」；同條第4項規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」等語，即知共用部分之使用、管理權限，係由管委會管理，且共用設施應按設置目的與通常使用方法使用，非可恣意為之等語，並聲明：原告之訴駁回。四、原告主張之事實，業據其提出仁愛伯麗施工申請表、保證金及環境維護管理費收據、仁愛柏麗管理委員會及元告之律師函及回執、110年9月8日新北工寓字第1101688547號函等件影本為證，並經本院函詢新北市永和區公所調閱仁愛柏麗社區管理委員會報備證明書，經核無訛，堪信為真，被告則以前詞置辯。五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。查系爭管理規約第4條規定：「為防止因毀壞或汙損公共設施，以及造成環境汙染或噪音等之損害，裝潢戶於交屋時，需繳納裝潢保證金新台幣10萬元及環境維護管理費新臺幣2萬元整予管理委員會，裝潢戶於裝潢完成時，無違反應遵守之規定，經管委會認可者，無息退還裝潢保證金」;第10條：「裝潢完成後，且合於下列條件，並經管理委員會認可者，得領回裝潢保證金：㈠未損壞公共設施、天花板、牆面、電梯車廂門板、走道、地磚、水電管線、消防系統、門禁系統或變更大樓外觀（如陽台加玻璃窗或鐵窗）等。㈡雖有前款之損壞情事，但卻已修復並經驗收合格者。㈢無堆置廢棄物、剩餘建材及大型工具，且無積欠環境維護管理費及損害公共設施賠償。㈣需向管理單位提出裝潢完工驗退申請表始辦理驗收。」，是被告固辯稱原告安裝冷氣室外機位置並不符合系爭管理規約之規定故不予發還保證金，然依前開系爭管理規約文義觀之，並未規定冷氣室外機應依規定安裝否則不予退還保證金，亦或援引其它兩造約定之規約而其有約定冷氣室外機應安裝位置之情節，被告自不得據此拒絕返還原告裝潢保證金及環境管理維護費117,450元，是被告所辯，尚難憑採。六、從而，原告本於系爭管理規約之法律關係，聲明請求被告給付如主文所示，為有理由，應予准許。七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。九、結論：原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　 111 　年　　4 　月　　6　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　 111 　年　　4　　月　　6　　日書記官陳佩瑩

板橋簡易庭111年度板簡字第305號

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