臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

即反訴被告

蔡洪光子

訴訟代理人

蔡淑真

被告

即反訴原告

財團法人華山社會福利慈善事業基金會

法定代理人

廖經倫

訴訟代理人

蔡維駿

鄧雅蘭律師

許雅婷律師

朱瑞陽律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第256條分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項亦有明文。查，本件本訴原告起訴時原以財團法人華山社會福利慈善事業基金會(下稱華山基金會)、魏鉉益為本訴被告，嗣於本院審理時，撤回被告魏鉉益部分；就聲明部分，起訴時原聲明為：「被告應華山(乙方)租賃契約終止7月初告知房東(甲方)至8月底屆滿時，足2個月因將房屋內部各項修繕和損害恢復原狀騰空遷讓交還房東(甲方)」等語，有民事起訴狀可佐（見本院卷第9頁）。嗣經多次變更聲明，末確定聲明為：「被告應給付原告新臺幣(下同)33萬4,860元。」等語，有本院民國114年6月16日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第183至184頁）。經核，本訴原告撤回本訴被告魏鉉益部分，經本訴被告同意，與前開規定相符，亦應准許。至於前開聲明就請求損害賠償之金額及項目予以特定而更正之部分，屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述；就其餘追加租賃建物內流理臺損失部分及減縮遷讓騰空返還建物部分，為本於起訴同一之基礎事實所為聲明之追加及減縮訴之聲明。是本訴原告雖為聲明之更正、追加及減縮與前述規定均無不合，應予准許。

二、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查，本件本訴原告本於租賃契約法關係請求本訴被告賠償修繕費用及租金損失等語，業如前述。本訴被告則於本院114年6月16日言詞辯論程序中，以本訴原告兩造間租賃契約屆滿時無故苛扣押租金，迭經催討屢未返還，反訴請求反訴被告給付反訴原告6萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等情，有民事反訴起訴狀暨聲請調查證據狀可佐（見本院卷第271頁）。經核所提反訴與本訴間訴訟標的具相關性，攻擊防禦方法相牽連，且無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，追加反訴被告核無不合，應予准許。

乙、實體事項

壹、本訴部分

一、原告主張：

㈠被告於100年7月29日向訴外人即原告之配偶蔡隆吉承租坐落門牌號碼：新北市○○區○○路000號1樓之建物(下稱系爭建物)，租賃期間自100年9月1日起至101年8月31日止，每月租金3萬元，押租金6萬元。租期屆至逐年重新締約。嗣蔡隆吉於108年亡故，系爭建物改由兩造另行締結租賃契約，租賃期間自108年9月1日起至109年8月31日止，每月租金3萬2,000元、押租金則援用被告前與蔡隆吉締結租賃契約所交付之押租金6萬元。期滿後兩造再行締結租賃契約，於111年7月20日兩造復行就系爭建物締結租賃契約(下稱系爭租賃契約)，租賃期間自111年9月1日至113年8月31日止，押租金亦係援用被告與蔡隆吉締結租賃契約所交付之押租金6萬元，不再另行收取。詎系爭租賃契約期間屆滿後，被告雖如期自系爭建物遷讓並返還與原告，然系爭建物遺有如附表一編號1至編號10「毀損項目」欄所示之損壞項目，原告因而支出如附表一編號1至編號10「修復費用」欄所示之維修費用，共計26萬4,860元。又原告為修繕上揭建物遭被告毀損之項目，僱工維修期間長達2個月，系爭房屋因而閒置無法另行出租，因而受有2個月租金之損失，為此，爰依系爭租賃契約第5條第1項、第7條第3項之約定，請求被告賠償建物及其附屬設備維修費用26萬4,860元，及因建物修繕無法另行出租所受有2個月租賃之損害即7萬元等語。

㈡並聲明：被告應給付原告33萬4,860元。

二、被告則以：

㈠被告自100年9月1日起承租系爭建物，迄至系爭租賃契約期間屆至止，共計13年。承租期間對於租賃標的物之保管及使用均依善良管理人之注意義務為之，然因系爭建物及其所附設備本因時間經過而折舊，不應由被告承擔租賃標的物及其附屬設備之折舊及自然耗損，而負擔相關之損害賠償責任。

㈡對於原告主張系爭建物及其附屬設備毀損部分，答辯如下：系爭建物之鐵卷門可正常使用，並無原告指稱無法正常開關升降之情；鋁合金玻璃固定窗部分，狀態完好，玻璃並無破損；不鏽鋼門部分可正常使用；室內整修部分，自原告所提之現場照片，無法察知有原告所指之毀損狀況，且原告曾於系爭建物點交時向被告表明因系爭建物供辦公室使用，多人進出，擬自行拆除汰新，顯見此部分之維修係基於原告自身需求所為，而非被告不當使用行為所致；門窗更換部分，自原告所提之113年9月23日估價單，無法得知洗白橡塑鋼門、塑鋼門有何毀損之情事，且浴室喇叭鎖部分乃物品老舊導致破損，然仍可正常進出、開闔；壁面油漆粉刷部分，並無原告所稱上百支圖釘遺留之狀況，且縱被告曾使用圖釘，亦已恢復原狀補土上漆；清潔費部分，系爭建物地磚、磁磚、浴廁之髒汙，係因長期正常使用所致之自然痕跡，並非人為故意破壞所致，而為系爭建物老舊漏水所致，且原告所執之清潔費收據，難以證明係針對系爭建物所為之清潔而生之費用，又被告於點交建物前，已耗費1個月期間善盡清潔之工作，原告所執之現場照片，為點交前擅自進入系爭建物所拍攝，而非系爭建物點交時之真實狀況；屋頂破損部分，被告於承租期間，並無出入系爭建物同棟頂樓之權限，且無實際管領、使用頂樓之情形，系爭建物同棟頂樓屋頂之破損，顯非被告所為；流理臺逸失部分，該流理臺為被告自行出資購買，因嚴重髒汙鏽蝕，故而將之丟棄，被告縱有丟棄流理臺之行為，亦僅係處分自身所有之物品，與原告之權益無涉。且本件原告所指之毀損項目，其耐用年限為5至10年不等，均已逾越物品使用年限。至原告主張受有系爭建物於2個月期間內無法出租之損失部分，該等建物及附屬設備之損壞均非可歸責於被告，而應由原告自行承擔建物無法出租所受之損失，且縱認系爭建物及附屬設備部分修繕項目應由被告承擔，原告仍應就該部分之損害、修繕期間對出租之具體影響以及實際無法出租之情形負舉證責任，不得僅以推測或修繕期間作為損失逕向被告請求，況建物能否出租尚受租賃市場供需、租金高低等諸多因素影響，原告未提出具體事證以明其主張，其請求自難成立。

㈢縱認原告之主張有理，然系爭建物承租期間，被告曾就如附表二編號1至編號7「修繕內容」欄所示之項目自行墊付費用維修，總計支出修繕費用1萬9,264元，此被告自行修繕之項目，本為原告所應承擔之修繕義務，爰依民法第334條第1項之規定，自系爭 建物及附屬設備原告因支出修繕費用而受之損害為抵銷權之行使。

㈣並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：

㈠反訴被告曾於100年7月29日就系爭建物與蔡隆吉簽訂租賃契約，租賃期間自100年9月1日起定期更換租賃契約。嗣因蔡隆吉於108年過世，系爭建物之出租人變更為反訴被告，且押租金延用，反訴原告不需另行交付押租金與反訴被告，是依系爭租賃契約第3條第2款之約定，甲方(即反訴被告)應於系爭租賃契約終止或期限屆滿時，乙方(即反訴原告)騰空並交還建物時，扣除因乙方使用所必需繳納之費用後，無息返還押租金。而兩造間系爭租賃契約已於113年8月31日期限屆滿，又反訴原告於租賃期間均依租賃契約約定妥善使用系爭建物，並無任何逾越正常使用範圍導致房屋受損害之情事，然反訴被告不僅未依契約約定返還押租金，反提起本訴向反訴原告請求損害賠償，惟均未提出足以證明該等建物及附屬設備損害係可歸責於反訴原告之具體事證，是爰依系爭租賃契約第3條第2款之約定，請求反訴被告返還押租金等語。

㈡並聲明：

⒈反訴被告應給付反訴原告6萬元，及自民事反訴起訴狀暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：

㈠伊因系爭建物遭反訴原告毀損狀況嚴重，損失金額甚大，要伊返還押租金於理未合等語。

㈡並聲明：

⒈反訴原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

參、本院得心證之理由

一、本訴部分被告於100年7月29日向蔡隆吉承租系爭建物，租賃期間自100年9月1日起至101年8月31日止，每月租金3萬元，押租金6萬元，於租期屆至後由蔡隆吉與被告重新締約。嗣蔡隆吉於108年亡故，系爭建物改由兩造另行締結租賃契約，租賃期間自108年9月1日起至109年8月31日止，每月租金3萬2,000元、押租金則援用被告前與蔡隆吉締結之租賃契約所交付之押租金6萬元。期滿後兩造再行締結租賃契約，於111年7月20日兩造復行就系爭建物締結系爭租賃契約，租賃期間自111年9月1日至113年8月31日止，押租金亦係援用被告與蔡隆吉締結之租賃契約所交付之押租金6萬元，不再另行收取等語，此有歷次房屋租賃契約書在卷可稽(見本院卷第13至17頁、第199至202頁、第203至206頁、第243至245頁、第277至280、第281至284頁、第285至288頁、第289至292頁、第293至296頁、第297至300頁、第301至304頁、第305至308頁、第309至312頁、第313至316頁)，又被告總計租賃系爭建物13年等情，為兩造所不爭執，上開事實，自堪信為真實。原告主張被告未盡善良管理人之注意義務，毀損系爭建物及其附屬設備，致其受有修繕費用26萬4,860元，及為修繕系爭建物導致無法另行出租，受有為期2個月無法出租之租金損失7萬元，爰依系爭租賃契約第5條第1項、第7條第3項之約定，請求被告賠償等語，均為被告否認，並以系爭建物及其附屬設備均可正常使用，縱有毀損，亦屬物品一般正常使用以及自然耗損之範圍，而應由原告負擔系爭建物維修所受之相關損害等語。是本件爭點厥為：㈠系爭建物及其附屬設備(即附表一編號1至編號10「毀損項目」所列之毀壞項目)，於系爭建物點交時有無毀損之情事？如是，該毀損是否可歸責於被告，而應由被告負擔損害賠償責任，及如應賠償，被告所應負擔之損害賠償金額為何？㈡如上開毀損係可歸責於被告，系爭建物是否因被告毀損行為需進行修繕，而致原告受有系爭建物2個月無法出租之租金損害？

㈠有關系爭建物及其附屬設備(即附表一編號1至編號10「毀損項目」所列之毀壞項目)，於系爭建物點交時有無毀損之情事？如是，該毀損是否可歸責於被告，而應由被告負擔損害賠償責任，及如應賠償，被告所應負擔之損害賠償金額之爭議：原告主張系爭建物受有如附表一編號1至編號10「毀損項目」所列毀損項目之損害，應由被告負擔損害賠償責任，為被告否認，並以前揭情詞置辯。茲就附表一所列各項損害，析述如下：

⒈附表一編號1鐵捲門、編號2鋁合金玻璃固定窗、編號3室內鋁窗、編號4不鏽鋼門部分：

⑴系爭租賃契約第5條第1項、第7條第2項約定，因乙方(即本訴被告)之故意、過失致(租賃契約誤植為「至」)房屋有任何毀損滅失時，由乙方負修繕或損害賠償責任。甲(即本訴原告)乙一方若有違約情事，致損害他方權益，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)或其他費用。

⑵又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第438條第1項、第432條本文分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確約定時，應依租賃物性質定之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人之租賃目的及交易習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態，先予敘明。

⑶原告主張系爭建物鐵卷門因被告使用不善，導致鐵捲門無法正常升降，因而擠壓鐵捲門內之鋁合金玻璃固定窗，導致鋁合金玻璃固定窗變形、玻璃龜裂，又附表編號3室內鋁窗與編號2鋁合金玻璃固定窗，所指均為同一鋁窗。又不鏽鋼門卡死而有無法正常開啟等情，為被告否認，並以前詞置辯。

⑷觀之證人蔡鉉益即被告受僱員工到場具結證稱：伊負責系爭建物之清潔打掃事務，且於113年8月29日系爭建物點交時在場。本院卷第67至81頁所示之現場照片，扣除第73頁及第75頁部分，為其113年8月29日於系爭建物點交現場拍攝。系爭建物之鐵捲門於點交前1日(即113年8月28日)可正常運作，點交當日未就鐵捲門實際進行升降作業，鐵捲門有些微傾斜然可正常運作。鋁合金玻璃固定窗玻璃部分並無印象存有裂痕，亦未注意到鋁窗有卡住之情況；又系爭建物點交時，不鏽鋼門可正常開闔，僅有些微卡頓等語(見本院卷第395至397頁)，且觀兩造所提之現場照片(見本院卷第67頁、第77頁、第93至95頁、第119頁)，系爭建物鋁合金玻璃固定窗玻璃完好，無明顯裂痕、鐵捲門部分並無明顯大幅傾斜，且不鏽鋼門分別呈現開啟(本院卷第67頁)、關閉(本院卷第119頁)之狀況，顯見不鏽鋼門可正常開闔等情，與證人蔡鉉益上揭證述內容，所述情節大致相符，是上開蔡鉉益所為之證言，堪可採信。依據上揭證詞，足見系爭建物點交時鐵捲門、鋁合金玻璃固定窗、不鏽鋼門尚可正常運作，而無原告所稱鐵捲門無法正常升降、鋁合金玻璃固定窗變形、玻璃龜裂、不鏽鋼門無法開闔之情。本件鐵捲門固有些微傾斜之狀況，然上開鐵捲門、鋁合金玻璃固定窗均為原告於100年7月所新設，此經原告自承在卷(見本院卷第395頁)，截至113年8月29日系爭建物點交時，上開物品使用年限已達13年餘，系上述鐵捲門縱有些微傾斜之情，亦屬機械使用所生之正常結果，是原告主張鐵捲門、鋁合金玻璃固定窗、不鏽鋼門均因被告不當使用而有毀損部分，洵難採信。

⒉附表一編號5室內整修、編號6門窗更換部分：

⑴原告主張系爭建物浴廁水龍頭、蓮蓬頭、洗臉檯及鏡面龜裂、馬桶阻塞、內部零件掉落等情，固據提出現場照片、大崙水電開立之單據等件為證(見本院卷第25頁、第97至107頁)，亦遭被告否認。證人蔡鉉益復具結證稱：系爭建物點交時浴廁內之水龍頭、蓮蓬頭、馬桶均為完好狀態、能正常使用；化妝鏡面並無龜裂之狀況等語(見本院卷第397頁)，參諸卷附系爭建物點交前及當日之現場照片(見本院卷第69頁、第97至99頁)，浴廁化妝鏡面外觀完整、無鏡面破損等情，顯見並無原告所陳化妝鏡面龜裂之情事。又依上開兩造所提之現場照片，尚未察得水龍頭、蓮蓬頭、洗臉檯破裂之狀況，且馬桶部分，並未查有因馬桶堵塞致穢物溢流之情事，是原告主張系爭建物浴廁水龍頭、蓮蓬頭、洗臉檯、鏡面均龜裂，以及馬桶阻塞部分，礙難採信。

⑵原告復主張系爭建物浴廁門片破損、喇叭鎖無法正常使用等情，雖據其提出浴德木材有限公司開立之估價單、現場照片等件為證(見本院卷第27頁、第101頁)，然上開浴廁門片，仍可正常開闔關閉乙情，此有現場照片存卷可查(見本院卷第69頁，浴廁門為開啟、第101頁浴廁門為關閉，倘喇叭鎖故障，浴廁門應無法關閉，堪可認定浴廁門仍可正常開闔)，原告雖以浴廁門破損導致喇叭鎖無法正常使用，未見其提出任何事證以明其主張，難認原告已盡其舉證之責任，是原告此部分主張，尚難憑採。

⑶至系爭建物浴廁插座部分雖有脫落、以及浴廁門板喇叭鎖接縫處門板破裂之狀況(見本院卷第69頁、第101頁)，然系爭建物浴廁為100年5月至6月間原告自行僱工改建，此經原告陳述在卷(見本院卷第333頁)，至113年8月29日系爭建物點交時，上開物品使用年限已達13年餘，且參上開插座、門板均為部分塑料材質所製作，且浴廁有對外窗、日光可正常照射，上開物品經長年日曬產生泛黃、脆化，因正常長期間使用導致經碰觸產生碎裂或脫落之結果，當屬可能，本件縱有插座脫落、門板接縫處龜裂之狀況，亦難以此插座脫落、門板接縫破裂之結果，逕予認定可歸咎於被告，而應由被告負擔此部分之損害賠償責任，是原告此節之主張，亦不可採。

⒊附表一編號7壁面粉刷、編號8系爭建物清潔部分：

⑴原告再以：被告以上百支圖釘釘於系爭建物壁面，於移除圖釘時造成壁面嚴重剝落因而牆面受損、插座外漏，且被告搬遷時系爭建物浴室汙穢、地磚多處積水需全室清潔等情，固據提出高文龍出具之免用統一發票收據、高文龍名片、新運清潔行開立之免用統一發票收據、現場照片等件為證(見本院卷第29頁、第45頁、第99頁、第103至113頁)，對此原告主張，被告亦為否認。

⑵稽之證人蔡鉉益到庭具結證稱：被告曾於系爭建物壁面以鐵釘釘文宣於壁面，對於鐵釘數量無從記憶。壁面遺有鐵釘使用後之釘孔，但搬遷前有使用補土補強壁面、以油漆重新粉刷。又系爭建物大門面對房舍方向，建物左前方因建物漏水導致遺有鏽斑、生鏽問題嚴重。伊113年7月接任新北市區域主管時，聽聞系爭建物有漏水狀況，且伊就任期間系爭建物有漏水之狀況。又系爭建物點交時地面無積水等語(見本院卷第397至第398頁)，可知被告確於承租期間以圖釘釘於系爭建物壁面，僅圖釘數量是否有原告所陳之上百支部分，尚有未明。而被告於系爭建物點交前，曾將系爭建物壁面進行補土、油漆，以回復系爭建物壁面因圖釘釘牆所遺留之圖釘釘孔，且參被告所提系爭建物點交當日之現場照片(見本院卷第77頁)，壁面大致平整、並無明顯凹凸不平等情，與證人蔡鉉益上揭所證，所述情節大致相符，是證人蔡鉉益所為之證詞，堪可採信。然依被告所提之系爭建物點交時之現場照片(見本院卷第77頁、第79頁)，系爭建物之壁面雖大致平整、無明顯凹凸不平等情，業如前述，然被告於系爭建物壁面所重新塗布之油漆，於系爭建物座向大門方向之左側部分壁面(集中在左側壁面前半部，且集中於中間部位，下稱系爭左側壁面)，部分壁面上漆色澤與系爭建物原有壁面留有明顯色差，難認被告對此部分之壁面已善盡回復原狀之義務，而應負擔此部分壁面之損害賠償責任。惟依據原告所提高文龍出具之免用統一發票收據(見本院卷第45、47頁)，油漆粉刷面積為64坪，參照系爭建物之建物登記謄本(見本院卷第89之2頁)，系爭建物扣除騎樓部分，樓層面積為60.63平方公尺(約18.34坪)，應非僅係針對系爭左側壁面進行局部粉刷，尚難據此認定被告所應負擔壁面油漆粉刷回復原狀之費用為3萬2,000元，是依民事訴訟法第222條規定，因原告已證明受有損害而不能證明其數額時，由法院審酌一切情狀，按系爭左側壁面面積、與原有壁面色差程度、每坪油漆粉刷單價500元等一切情況，考量系爭房屋之屋齡及面積大小，並參酌估價單所列之估價項目，認系爭左側壁面重新油漆粉刷之費用以4,000元為適當。從而，原告請求被告給付壁面油漆粉刷費用4,000元，即屬有據。逾此部分，為無理由。

⑶又系爭建物於承租期間核有漏水之情，業據證人蔡鉉益證述明確，且參系爭建物為一加強磚造4層樓建物之第1層、建築完成日期63年6月1日等節，此有系爭建物之建物登記謄本在卷(見本院卷第89之2頁)，可知迄至系爭租賃契約租期屆滿時(即113年年8月31日)，系爭建物屋齡已逾50年餘，是被告辯稱系爭建物於承租期間已有漏水之情況，應屬可能。復觀被告所提系爭建物113年8月29日點交當日現場照片(本院卷第67至72頁、第77至82頁)，建物內部無明顯積水，且室內地面無遺留垃圾，系爭建物於點交當下是否如原告所陳之室內多處汙損、積水等情，已非無疑。原告雖執系爭建物現場照片(見本院卷第97至99、103至105頁)，據以主張系爭建物多處積水及汙染，而應由被告承擔清潔費用云云，然原告所執之系爭建物現場照片，拍攝時間為113年8月25日，業經原告自承在卷(見本院卷第426至427頁)，可知原告所執之現場照片，係原告於系爭租賃契約承租期間內，擅自進入系爭建物所攝得，又原告所執之現場照片，雖顯示系爭建物地面、地磚部分遺有黑色汙漬及積水，然系爭建物實際點交日為113年8月29日，此為兩造所不爭執，被告於點交建物前因搬遷物品而於室內留有汙漬、室內短暫凌亂之狀況，當屬正常。且縱有原告所陳室內留有積水之狀況，亦不能排除為系爭建物滲漏水所致，依現有卷證資料，難認系爭建物於點交時遺有原告所陳之汙漬及積水，是本件原告主張被告應就系爭建物負擔清潔費云云，當屬無據，不予准許。

⒋附表一編號9系爭建物相鄰鐵皮屋頂破損部分：原告雖以被告不當使用系爭建物導致系爭建物旁之鐵皮屋頂破損，應賠償鐵皮屋頂破損維修費用云云，然本件被告所承租者為系爭建物所在4層樓建物之1樓，對於被告如何不當使用系爭建物導致建物旁之鐵皮屋頂破損，未見原告具體說明，僅概略主張：因被告搬運物品導致系爭建物1樓天花板破損，又不知以何種方式造成建物旁鐵皮屋頂破損等語(見本院卷第395頁)，縱認原告所陳屬實，對於1樓天花板破損將造成鄰近鐵皮屋頂破損，亦殊難想像，復衡以鄰近之鐵皮屋頂興建於100年5、6月間，迄至系爭建物點交時，存續期間已有13年餘，對於上開鐵皮屋頂是否係因年久失修、自然耗損，非無可能。本件原告逕以系爭建物相鄰之鐵皮屋頂破損歸咎於被告，於理未符，是原告請求被告賠償屋頂破損維修費部分，實屬無據，不應准許。

⒌附表一編號10流理臺逸失部分：原告以系爭建物內原有設置流理臺一座，然點交當日未見該流理臺存在，被告應賠償原告流理臺逸失費用云云，固據提出廣長工業有限公司開立之估價單為證(見本院卷第337頁)，然上開流理臺為被告所訂購，且流理臺購買費用由被告支付，此為兩造所不爭執(見本院卷第394頁)，堪認上述流理臺之所有權人應為被告，本件縱有流理臺遭被告丟棄之事實，亦屬所有權人對物之有權處分，難認有何侵害原告財產權之情事。本件原告雖以：被告係另外向原告索取訂購流理臺費用云云(見本院卷第394頁)，則未見原告提出任何事證以明其主張，難認原告已盡其舉證之責，是原告主張該流理臺最終付款人為原告，被告丟棄流理臺侵害其財產權而應負損害賠償責任部分，亦屬無據。

㈡有關系爭左側壁面是否因被告毀損行為需進行修繕，而致原告受有系爭建物2個月無法出租之租金損害部分：原告以被告未善盡善良管理人之注意義務，致其需自行修繕如附表一編號1至10所列之項目，維修期間長達2個月，因而致系爭建物無法出租，原告受有2個月租金損失等語，固據提出上述收據單、估價單免用統一發票收據。惟本件被告所應負擔損害賠償責任者，僅系爭左側壁面重新施作油漆部分，論述如前。則對於系爭左側壁面油漆工程施工期間為2個月，未見原告提出任何事證以實其說，且本件縱無系爭建物需重新粉刷壁面之情，系爭建物是否能如原告所願如期出租，亦有疑義。蓋租賃市場涉及租賃標的物所在之位置、租金價格、標的物狀況、市場需求、景氣循環、地區繁榮程度等因素，租賃標的物出租與否，仍非單一因素所能決定，是原告此部分損失之主張，難認與被告重新粉刷壁面之行為具因果關係，原告請求被告賠償2個月建物無法出租之損失，即屬無據。

㈢被告不得依民法第334條第1項之規定，就原告主張系爭左側壁面重新油漆之費用行使抵銷：

⒈再按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條明文規定。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項、第430條亦有明文。

⒉查系爭建物內如附表二編號1至7所示之維修項目，被告雖提出明細分類帳、統一發票等件為證(見本院卷第247至248頁、第249至262頁)，然對於上述維修項目所對應之品項，是否如實損壞而不堪使用，未見被告提出任何事證以實其說，且經原告否認上述物品毀損而有維修之必要，又自被告所提之明細分類帳、統一發票僅能證明被告曾支出上述項目之更換或清洗費用，卻無法證實上揭所載維修項目確有損壞而有更換或清洗之必要，是被告主張以如附表二編號1至7「修復費用」欄位所示之費用行使抵銷權，即屬無據。

㈣基上，本件原告得向被告請求之損害賠償，應以4,000元為限。逾此請求，為無理由。

㈤被告依法以系爭租賃契約押租金為抵銷部分：復按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條明文規定。系爭租賃契約第3條第2項約定，擔保金6萬元整。返還：甲方(即本訴原告)應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方(即本訴被告)騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用所必須之費用後，無息返還。兩造所定之系爭租賃契約，約定系爭租賃契約押租金為6萬元，且沿用前租賃契約，被告不另行交付等節，為兩造所不爭執，而本件被告就系爭左側壁面重新油漆部分，需賠償原告4,000元等情，業經本院認定如前，則被告依民法第344條之規定於4,000元之範圍內，依系爭租賃契約應返還被告之押租金為抵銷，即屬有據。經核抵銷後，就本件原告請求賠償維修費用及租金損失部分，則已無餘額可資原告請求。

㈥綜上所述，原告依系爭租賃契約第5條第1項、第7條第3項之約定，請求被告賠償建物及其附屬設備維修費用26萬4,860元，及因建物修繕無法另行出租所受有2個月租賃之損害即7萬元部分，為無理由，應予駁回。

二、反訴部分

⒈查系爭租契約於113年8月31日租賃期限屆至，反訴原告於113年8月29日期前將系爭建物騰空遷讓返還反訴被告乙節，此為兩造所不爭執。又反訴原告因在系爭建物壁面以鐵釘釘文宣於壁面，導致壁面遺有鐵釘釘孔而有重新補土、油漆之必要，然因反訴原告回復原狀不全，而有賠償反訴被告系爭左側壁面重新油漆費用4,000元之必要，而此反訴被告支出油漆費用之損害，業經反訴原告以系爭租賃契約押租金於4,000元之範圍內行使抵銷權，業如前述。是本件反訴被告於系爭租賃契約租期屆滿後，扣除上揭重新油漆費用4,000元後，自有返還賸餘押租金於反訴原告之義務。是反訴原告請求反訴被告返還系爭租賃契約押租金，於5萬6,000元之範圍內(計算式：6萬元－4,000元＝5萬6,000元)，堪認有據。逾此部分，則為無理由。

⒉末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第203條分別定有明文。本件反訴原告請求反訴被告返還押租金，係以支付金錢為標的，未有約定利率。從而，反訴原告請求反訴被告給付自民事反訴起訴狀暨聲請調查證據狀繕本送達翌日即114年6月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。

⒋綜上所述，反訴原告依系爭租賃契約第3條第2項約定，請求反訴被告返還押租金5萬6,000元，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。

⒌本件反訴原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項之規定適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依反訴被告聲請宣告得為反訴原告預供擔保免為假執行。至反訴原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

三、訴訟費用負擔之依據：

㈠本訴部分：民事訴訟法第78條。

㈡反訴部分：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭