臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

陳阿利

原告

陳志佩

共同訴訟代理人

許惠菁律師

被告

林肇治

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國115年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告主張，並依同條項規定，引用其如附件民事起訴狀、民事陳報狀所載（本院卷第11至16、65至68頁）及民國115年7月2日言詞辯論筆錄。

二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、本院之判斷：

（一）遷讓返還房屋部分：

1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。

2.經查，系爭房屋係屬原告Ａ０２所有，由Ａ０２委託原告Ａ０１代為處理系爭房屋租賃事宜，由Ａ０１與被告訂有系爭房屋之租賃契約，租期為109年5月1日至110年4月30日（租約內誤載為110年4月31日）。此後兩造間就系爭房屋雖未再訂有租賃契約，且原告已於110年4月2日傳簡訊向被告表示不再續租（本院卷第43頁），然實際上被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且依照原告提供之兩造間訊息紀錄可知，被告有持續繳納租金至113年12月（本院卷第47至49頁），此期間原告Ａ０１亦未為反對之意思表示，則兩造就系爭房屋自110年5月1日起即成立不定期租賃關係，先予敘明。

3.再依照原告提供之兩造間訊息紀錄（本院卷第47至49頁），原告於113年12月11日傳訊息給被告，請被告於114年1月8日將房屋淨空，繳納房租到113年12月；惟因被告持續拖延，原告再表示請被告於114年1月底將系爭房屋淨空，於114年2月5日將房屋歸還，並給付114年1月房租，如果114年2月起要續租，房租將調漲至新臺幣（下同）3萬元，之後被告即置之不理，堪認Ａ０１與被告之前述不定期租賃關係於114年1月31日終止，Ａ０１自得依據系爭租約及前述規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

（二）請求給付相當於租金之不當得利部分：

1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。另於租賃關係終止後，被告即喪失占有系爭房屋之正當權源，被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則系爭房屋之所有人Ａ０２依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還該占有利益，應屬有據。

2.本院審酌Ａ０１前將系爭房屋以每月租金為18,000元，出租予被告，認以每月租金18,000元作為計算被告應返還其所受之利益基準，尚稱允當。其中，自前述本院認定之不定期租賃關係終止翌日即114年2月1日起至114年11月30日止，共計10個月期間已發生之不當得利數額為180,000元（計算式：每月18,000元×10個月＝180,000元），則Ａ０２依民法第179條規定，請求被告給付Ａ０２180,000元，暨自114年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元，即屬有據。

3.至於Ａ０２主張被告於114年1月1日至114年1月31日之不當得利部分，依據前述兩造間訊息紀錄（本院卷第45至49頁），原告傳訊息給被告之日期距離其主張之不定期租賃關係之終止日（113年12月31日）不足1個月，不符系爭租約第21條解約應在1個月前通知對方之規定，且之後原告又傳訊息給被告改稱請被告於114年1月底前將系爭房屋淨空，並給付114年1月之房租，足認前述不定期租賃關係之終止日應為114年1月31日，在此之前被告本於其與Ａ０１之租賃關係仍得合法占有系爭房屋，則Ａ０２此部分之請求即為無理由，應予駁回。

（三）請求給付違約金部分：

1.約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。另當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。

2.系爭租約第8項約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」等語（本院卷第35頁）。Ａ０１雖請求自110年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止依前述規定計算之違約金，惟兩造就系爭房屋於110年4月30日租期屆滿後，另成立不定期租賃關係，於114年1月31日方合法終止，已如前述，則Ａ０１僅能請求114年2月1日起之違約金，逾此範圍之請求即為無理由，應予駁回。

3.經本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，Ａ０１所受之積極損害及消極損害，通常為收回系爭房屋給其兒子Ａ０２再利用之租金收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，而Ａ０２已經本院准予向被告請求相當於租金之不當得利，Ａ０１所受損害不大等情，認Ａ０１請求按月依租金2倍計算（即36,000元）之違約金尚屬過高，應予酌減為每月10,000元為適當。是Ａ０１請求被告自114年2月1日起至114年11月30日止，共計11個月期間違約金為100,000元（計算式：每月10,000元×10個月＝100,000元），暨自114年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元為有理由，其餘之請求則無理由，應予駁回。

（四）請求給付律師費部分：又依系爭租約第17條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等語（本院卷第37頁），則Ａ０１主張因本訴訟而支出律師費100,000元乙情，業據提出知言法律事務所收據為證（本院卷第51頁），經核與前開約定相符，原告自得就此部分為請求。

四、從而，原告依系爭租約、租約終止租賃物返還請求權及不當得利等法律關係，請求如主文第一項至第四項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

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