板橋簡易庭九十三年度重訴字第二四七號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　九十三年度重訴字第二四七號

原告

錢櫃企業股份有限公司

法定代理人

乙○

訴訟代理人

彭意森律師

被告

丁○○

被告

戊○○

被告

丙○○

被告

己○○

被告

將捷股份有限公司

右　一　人

法定代理人　甲○○

　　共同訴訟代

　　理人　　　　黃虹霞律師

右當事人間確認債權不存在事件，於中華民國九十三年十月五日辯論終結，本院判決

如左：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明：

一、確認被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自民國（下同）九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾新臺幣（下同）一百二十五萬元之租金請求權不存在。

二、確認被告將捷股份有限公司對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上六樓至地上十樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自民國（下同）九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾新臺幣（下同）六十二萬元之租金請求權不存在。

三、訴訟費用由被告負擔。

貳、陳述：

一、原告前於九十年五月十一日與被告等五人簽訂不動產租賃契約書，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○等人將台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓及停車位及相關附屬設備出租予原告，被告將捷股份有限公司則將同上地址地上六樓至地上十樓及停車位及相關附屬設備出租予原告，租期均同自九十年五月十二日起至九一百零五年五月十一日止，依系爭租賃契約第四條、第六條約款，自九十年五月十二日起至九十四年五月十一日止第一階段四年期間內，原告應付每月租金三百二十二萬元，由被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○取得其中二百十五萬元，被告將捷股份有限公司則將取得其中一百零七萬元，此有兩造簽立之不動產租賃契約書為證。

二、系爭租賃標的物是供原告所屬永和分公司作為經營錢櫃ＫＴＶ永和店使用，因台灣地區近二年間飽嚐經濟蕭條之苦楚，使永和分公司營業額衰退，且依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限」，故原告認為系爭租賃房屋依土地申報地價及評估建物總價後，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止之每月租金顯逾土地法第九十七條第一項明訂之一年度租金總額換算之每月法定租金上限，乃於九十三年四月三十日發函，而以前述情事及土地法法令等理由，向被告等人請求就前接一年期間內之每月租金應分別調整為一百二十五萬元、六十二萬元。惟被告等人並未在原告通知之五日期限內，出面協辦相關租約修改及領取租金支票等事宜，原告爰不得已於九十三年五月十日上午，向　鈞院提存所辦理一百二十五萬元及六十二萬元之二件清償提存程序，並於同日下午接獲被告等共同委託之萬國法律事務所黃虹霞律師來函乙件，其函大意前述一年期間內租金數額在系爭租約已有明定，且系爭租賃房屋係為原告永和店量身新建而供營業使用，無土地法第九十七條規定之適用，並經內政部為行政解釋在案，是而反對原告請求調降租金的方案。

三、又土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院著有四十三年台上字第三九二號判例可稽。且依土地法第九十七條第一項規定立法意旨，係為避免房屋所有權人借機哄抬房價，造成居住使用問題，只要係城市房屋之租賃，無論係營業用或住宅用房屋，均應有前開租金最高限額之限制。因兩造就系爭租賃房屋之原約定每月租金數額，有無逾越土地法第九十七條強制規定之上限，且兩造對是否調降或調降租金數額，尚爭論不一，此種逾超法律強制規定之租金債權之法律關係是否存在或不存在之不安狀態，實賴以確認判決將之除去，故原告應符合提起確認之訴之條件。

四、原告依系爭租賃房屋之九十三年度土地公告現值及房屋造價現值，換算在九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止一年期間內，法定每月最高額租金數額，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○為每月八十二萬元，被告將捷股份有限公司為每月四十一萬元，在不使被告權益遭受太大影響下，原告爰主張被告等人針對系爭租賃房屋之每月租金數額，如訴之聲明所示。

五、被告九十三年六月十一日答辯狀聲稱依內政部行政函釋、最高行政法院九十二年十月分庭長法官聯席會議決議及最高法院五十四年台上字第一五二八號判例要旨，皆認土地法第九十七條所稱『房屋』係指供住宅用之房屋而言，因本件租賃房屋係供原告作營業使用，非作住宅使用，故原告不得依據土地法第九十七條規定訴請超過租賃房屋申報總價額年息百分之十以上租金不存在之權利。被告復退一步辯稱，因租賃房屋之總價，經銀行估算約為三億七千二百萬元，按年息百分之十計算，每年租金為三千七百二十萬元，與租約約定每月租金金額相當，也無逾越年息百分之十之法定最高上限的問題云云。經查，內政部有關行政函釋為其行政上主管機關資格所為之行政解釋，而最高行政法院庭長法官聯席會議決議，也僅供各級行政法院承辦行政事務案件時之參考文件，本不具有拘束已繫屬在法院之具體民事案件，或有類如司法院大法官會議解釋文而有統一解釋之法律上效力。從而，被告提出之內政部函釋及最高行政法院庭長法官聯席會議決議，僅具參考，但卻不能作為判斷本件系爭租賃房屋是否適用土地法第九十七條規定或原告請求權有無理由之唯一依據。

六、最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，於本件應無適用，理由如下。最高法院五十四年台上字第一五二八號判例全文乃「市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括上項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條所定房租及地租最高限制之拘束。」，從而，上開最高法院判例亦未將住宅或營業用途租賃房屋列入為不得適用土地法第九十七條第一項強制規定範圍內，其取捨標準是以租賃房屋是否存在特殊利益存在而已。市場是將許多販賣不同種類商品的攤位加以集中，進而形成一個繁華市集，消費者縱是因某一特定採購目的而進入市場，但因其進入市場後，或因其他攤位經商人之叫賣，或因順便觀賞其他攤位所展示之琳琅滿目商品後，即一時心動，進而採買本非其原先特定採購目的之其他商品，故而市場攤位承租人除具有其承租位置的一般利益外，亦可享受整個市場所帶來繁華市集之特殊利益。然而，如非屬市場攤位之營業用租賃房屋是否也具有特殊利益之價值，當應依個案之具體情形而定，要不得朧統觀察，以下茲就國內現今各營業用租賃房屋之使用現況，逐一探討。

（一）、大型量販店及百貨公司內擺設攤位或專櫃：大型量販店、百貨公司皆是將許多食衣住行之不同品牌商品加以集中在特定營業區域內，並在營業區域內劃定一定位置而供商家承租使用（如量販店之外圍速食店、百貨公司化妝品專櫃等等），因大型量販店、百貨公司本身既是一個繁華商業市集，得任由無特定目的之消費大眾自由參觀及休憩進出，故可形成龐大人潮，如向其承租攤位或專櫃時，當得受有繁華商業市集帶來眾多人潮所生額外採購之特殊利益，故此類攤位或專櫃承租人，依前揭判例意旨，自不得主張適用土地法第九十七條第一項規定。

（二）、家電或電腦用品特賣會內攤位承租人：國內家電或電腦商業公會每年均會以主辦單位不定期舉辦商品特賣會，並在特賣會會場內規劃出許多大小不同之特定區塊，由其會員承租，以便在特賣會期間中供該會員商品為現場展示及對外販賣使用，因此類家電或電腦用品特賣會均是由公會舉辦，並對外廣泛宣傳，故會形成龐大參觀人潮，而消費者進入特賣會會場內後，時因現場熱烈氣氛或低價商品特銷緣故，進而採購非原先預期目的之額外商品，則家電或電腦用品特賣會內攤位承租人自可因繁華商業市集帶來消費人潮而受有特殊利益。

（三）、本件租賃房屋並無特殊利益可言：系爭租賃房屋乃台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓及停車位及附屬設備之獨棟大樓，非如同前述大型量販店、百貨公司、家電或電腦用品特賣會般，係集合不同或相似商品而形成之商業市集，自無因商業市集所帶來龐大人潮可言，且消費者進入系爭租賃房屋之唯一目的，是欲使用原告裝潢後包廂及點唱機設備，進行歡唱時光，原告也不因消費者進入包廂後即可受有非原先預期目的之額外特殊利益。又系爭租賃標的物之土地使用分區雖為商業區，但亦不因此即可謂會有眾多來往人潮進入歌唱消費，原告為求永續經營，尚須不斷付出廣告行銷、美化裝潢、採購伴唱機具設備、提供音響包廂飲食及足額服務人員等鉅額費用後，方得有消費者登門歌唱之使用價值，確與市場攤位有極大差異，是而系爭租賃房屋縱為營業使用，但原告承租使用，本不存有特殊利益。從而，最高法院五十四年台上字第一五二八號判例所論及特殊利益，原告既無適用之餘，則上揭判例於本件自無適用問題。

七、依最高法院七十六年台上字第七一二號判決全文，其論定事實，為案外人賴文良向案外人楊明偉承租座落台北市○○街一七七號一樓（按：承租房屋係位於樓高十四層大樓之地面層），在其等租約內記明承租房屋之使用用途為「本房屋係供營業之用」，嗣因案外人賴文良未依約給付租金，故遭出租人即案外人楊明偉向法院提起返還房屋民事訴訟，而在最高法院審理時，乃以「按本院五十四年台上字第一五二八號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括上項特殊利益之對價在內，故不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施，非屬被上訴人所有，雖能作商店之使用，仍屬普通房屋之性質，則被上訴人出租房屋與上訴人所約定之租金，仍應有土地法第九十七條規定之適用。原審竟以系爭房屋之環境繁榮，援用本院五十四年台上字第一五二八號判例，認兩造就系爭房屋約定之租金，不受土地法第九十七條所定最高租金額之限制，所持法律上之見解，自有可議。」。依此一最高法院民事判決，乃僅將市場攤位因得享受整個市場之特殊利益，方將供營業使用之市場攤位排除而不得適用土地法第九十七條規定，但如屬其他供營業用之一般租賃房屋者，因無特殊利益存在，故仍屬普通房屋的性質，而有土地法第九十七條規定之適用，實足證明，被告所提辯詞，實乃以偏概全，不足採信。

八、依最高法院六十八年台上字第三０七一號判例要旨「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」。查原告在提起本件訴訟時自行估算之系爭租賃房屋最高租金數額乃每年約一千四百七十六萬元或每月約一百二十三萬元上下，但原告考量系爭租賃房屋是位於永和市○○地段及興建完成三年左右，在不使被告權益遭受太大影響下，已不強求按照土地及其建築物申報總價額之年息百分之十來作為年度租金總額之計算基準，確足證明原告是有善意之舉，不待明諭。

九、系爭租賃房屋位處永和樂華商圈一帶，約在捷運中和線頂溪站及景安站之中間位置，距離二個捷運站出入口約有八百至一千公尺左右。樂華商圈是屬夜市型態，白天並無明顯人潮，夜市約在每日下午六時開始營業，此際方有人潮聚集，並於凌晨零點左右人潮逐漸散去，夜市○○○段內每一小時約有２５０至６００人在此進出逛街、消費。

十、原告租賃利用系爭租賃房屋雖係作為視聽歌唱業使用，惟樂華商圈僅屬夜市型態且腹地有限，故無因商業市集所帶來龐大人潮可言，且原告除是不斷付出廣告行銷、美化裝潢、採購伴唱機具設備、音響包廂飲食及足額服務人員等鉅額費用外，並提供優惠促銷方案及便捷電話網路訂位系統，以吸引消費者進入營業門市，達到消費者登門歌唱之使用價值，確與市場攤位有極大差異，不因系爭租賃房屋位處永和樂華商圈一帶即得謂有額外之特殊利益。

參、證據：提出兩造簽訂之不動產租賃契約書影本一件、原告於九十三年四月三十日寄發被告等人通知函影本一件、鈞院提存書影本二件、被告於九十三年五月六日寄發原告之答覆函影本一件、原告促銷廣告及訂位表影本共十三張、系爭租賃房屋之各樓層使用分配表影本一件、系爭租賃房屋位置表影本一件、系爭租賃房屋一帶租金市調表影本一件為證。

乙、被告部分：

壹、聲明：如主文所所示。

貳、陳述：

一、本件原告係以土地法第九十七條規定及最高法院四十三年台上字第三九二號判例為據．提起本件訴訟，惟查：

（一）土地法第九十七條係民國十九年間之立法，立法當時之社會經濟狀況與目前之社會經濟狀況有天壤之別 (當時係城市房屋供不應求，而目前是城市房屋供過於求，因此而有閒置空屋，市場上沒有房屋所有權人哄抬租金造成居住問題之問題)。又原告所引最高法院四十三年台上字第三九二號判例，以其作成當時之社經狀況亦與目前之社經狀況迥不相同，合先陳明。

（二）、土地法第九十七條之立法說明，其內容與原告起訴狀所述不同，原告故意省略其首句「城市房屋供不應求」字樣，及故意在「造成居住問題」字樣中加上「使用」字樣，而改寫為「造成居住使用問題」，並自行推論出「無論係營業用或住宅用房屋，均應有前開租金最高限額之限制」字樣。土地法第九十七條立法理由全文不但不足為原告有利主張之依據，且適足說明原告之主張為無理由，詳如後述。

二、最高法院四十三年台上字第三九二號判例全文，看不出係供營業使用。其要旨亦未稱「無論係營業用或住宅用房屋，均有前開最高限額之限制」，而本件房屋係供原告作營業使用，非作住宅使用，為兩造不爭之事實，故最高法院四十三年台上字第三九二號判例亦不足為原告有利主張之依據。

三、土地法第九十七條規定及最高法院四十三年台上字第三九二號判例應不適用於本件營業用房屋，理由如左：

（一）、民國十九年土地法第九十七條立法當時之社經狀況 (適用於經濟未開發之中國大陸地區)與七、八十年後之目前（適用於經濟已大幅開發之台灣)迥不相同，法律之解釋及適用應與時俱進，尤不應無視目前台灣之社經實情。原告尤為大企業，其與被告簽訂系爭租賃契約當時當係依市場狀況而自由決定承租，並係本於租約約定租金為依市場行情及合理之認知，而不論系爭契約簽訂當時或目前之營業用房屋租賃市場狀況，營業用房屋之租金均非如原告所主張之土地法第九十七條計算方式，市場租金不但恆高出甚多，而且高出之事實係市場普通實況，因此，本件判決結果對全國營業性房屋租賃將有重大影響，原告顯然並非需法院特予保護之經濟弱勢者。

（二）、土地法第九十七條應只適用於住宅用房屋，理由如左：

1、土地法第九十七條立法說明稱「˙˙為防˙˙造成居住問題˙˙」，故土地法第九十七條應只適用於住宅用房屋。

2、土地法第九十七條係屬於土地法第三編第三章，係承襲第九十四條、第九十五條、第九十六條等規定而來，而第九十四條至第九十六條規定，由上開九十四條至九十六條規定尤其第九十四條及第九十六條規定文義觀之，顯然係為解決人民自住目的，適用於人民自住房屋之情形，故土地法第九十七條規定亦應只適用於住宅用房屋，而不適用於營業用房屋。

3、非城市房屋無土地法第九十七條之適用，單純租地 (非供建築之用)亦不適用土地法第九十七條之規定，有附件四可證，供營業用之房屋及如原告之大企業何有特予適用土地法第九十七條規定保護之必要？

4、土地法之主管機關內政部本於其主管機關之地位，依土地法第三編第三章之立法意旨，一貫均認為土地法第九十七條規定只適用於住宅用房屋不適用於營業用房屋。

5、最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議，亦認為土地法第九十七條規定只適用於住宅用房屋。

（三）、最高法院四十三年台上字第三九二號判例亦應不適用於本件營業用房屋：

1、最高法院四十三年台上字第三九二號判例之案例事實為一般尋常百姓承租小面積之廟產土地；而本件係大企業承租專為其量身定作之地下二層、地上十層全棟商業用大樓，供作利潤豐厚之ＫＴＶ營業使用事實顯不相同；

2、最高法院五十四年台上字第一五二八號判例)認定商業用房地租賃無土地法第九十七條之適用。

3、最高法院四十三年台上字第三九二號判例係根據土地法第九十七條規定，而土地法第九十七條規定本身即應只適用住宅用房屋已如前所述，故最高法院四十三年台上字第三九二號判例不適用於本件營業用房屋。

四、另原告主張依系爭租賃房屋九十三年度土地公告現值及房屋造價現值換算九十三年五月十二日起一年內土地法第九十七條規定每月最高額租金數額為被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○共為每月八十二萬元，被告將捷股份有限公司為每月四十一萬元云云，原告並未舉證並說明之，被告爭執之。本件租賃房地之總價值經銀行估算約為三億七千二百萬元，按其年息百分之十計算，每年租金為三千七百二十萬元，與租約約定之每月租金相當，並未過高。此外，原告主張因近二年經濟蕭條，使原告永和分公司營業額衰退云云，原告之主張與事實不符，有原告提供與被告之原告永和分公司營業資料可證，原告承租本件房屋而因本件房屋為其量身定作暨地點絕佳，已獲取高額利潤，原告未思感謝，反而自毀承諾，反於已公證之租約片面減付租金並提起本件訴訟，原告所為不但有違誠信，而且顯不足取。

六、本件房地位於商業繁榮地段，改建前原為永和樂華大戲院，由被告丙○○家族自營，但其中門牌為台北縣永和市○○路○段一二九號一樓之左側第壹間店面，面積約五十坪係出租他人營業使用，按其每月租金四十九萬九千元，換算每坪每月平均租金約一萬元。

參、證據：提出土地法第九十七條立法說明影本乙份、最高法院四十三年台上字第三九二號判例全文影本乙份、土地法第九十四條至第九十六條條文影本乙份、行政院４４. ０７. １４台內字第４３８０號令及內政部７６. ０１. ２１台內地字第４７３６１５號函影本各乙份、內政部６１. ０６. ２１台內地字第４５８０３９號函，６１. １０. ０４７台內地字第４９０２９４號函、７１. ０５. ２２台內地字第８７１０３號函、７１. ０７. １２台內地字第９９３９０號函、８３. １２. ０７（８３）台內地字第８３１４８４９號函影本各乙份、司法院７３. ０８. ２８（７３）廳民一字第０６７２號函復台高院、司法院７４. ０２. ２５（７４）廳民一字第１１８函復台高院影本各乙份、最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議影本乙份、最高法院五十四年台上字第一五二八號判例全文影本乙份、系爭房屋建物謄本影本共十份、原告永和分公司營業資料影本乙份、照片廿九幀、樂華商圈導覽手冊節影本乙份、租約影本乙份、租約影本乙份、本件房地鄰近市場租金狀況資料影本一份為證。

理由

一、原告主張：原告前於九十年五月十一日與被告等五人簽訂不動產租賃契約書，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○等人將台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓及停車位及相關附屬設備出租予原告，被告將捷股份有限公司則將同上地址地上六樓至地上十樓及停車位及相關附屬設備出租予原告，租期均同自九十年五月十二日起至九一百零五年五月十一日止，依系爭租賃契約第四條、第六條約款，自九十年五月十二日起至九十四年五月十一日止第一階段四年期間內，原告應付每月租金三百二十二萬元，由被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○取得其中二百十五萬元，被告將捷股份有限公司則將取得其中一百零七萬元，系爭租賃標的物是供原告所屬永和分公司作為經營錢櫃ＫＴＶ永和店使用，因台灣地區近二年間飽嚐經濟蕭條之苦楚，使永和分公司營業額衰退，且依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限」，故原告認為系爭租賃房屋依土地申報地價及評估建物總價後，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止之每月租金顯逾土地法第九十七條第一項明訂之一年度租金總額換算之每月法定租金上限，乃於九十三年四月三十日發函，而以前述情事及土地法法令等理由，向被告等人請求就前接一年期間內之每月租金應分別調整為一百二十五萬元、六十二萬元。惟被告等人並未在原告通知之五日期限內，出面協辦相關租約修改及領取租金支票等事宜，原告爰不得已於九十三年五月十日上午，向　鈞院提存所辦理一百二十五萬元及六十二萬元之二件清償提存程序，並於同日下午接獲被告等共同委託之萬國法律事務所黃虹霞律師來函乙件，其函大意前述一年期間內租金數額在系爭租約已有明定，且系爭租賃房屋係為原告永和店量身新建而供營業使用，無土地法第九十七條規定之適用，並經內政部為行政解釋在案，是而反對原告請求調降租金的方案。又土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院著有四十三年台上字第三九二號判例可稽。且依土地法第九十七條第一項規定立法意旨，係為避免房屋所有權人借機哄抬房價，造成居住使用問題，只要係城市房屋之租賃，無論係營業用或住宅用房屋，均應有前開租金最高限額之限制。因兩造就系爭租賃房屋之原約定每月租金數額，有無逾越土地法第九十七條強制規定之上限，且兩造對是否調降或調降租金數額，尚爭論不一，此種逾超法律強制規定之租金債權之法律關係是否存在或不存在之不安狀態，實賴以確認判決將之除去，故原告應符合提起確認之訴之條件。原告依系爭租賃房屋之九十三年度土地公告現值及房屋造價現值，換算在九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止一年期間內，法定每月最高額租金數額，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○為每月八十二萬元，被告將捷股份有限公司為每月四十一萬元，在不使被告權益遭受太大影響下，原告爰主張被告等人針對系爭租賃房屋之每月租金數額，如訴之聲明所示等情。為此，原告依民事訴訟法第二百四十七條之規定，訴請確認被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾一百二十五萬元之租金請求權不存在；及確認被告將捷股份有限公司對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上六樓至地上十樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾六十二萬元之租金請求權不存在。

二、被告則以：土地法第九十七條係民國十九年間之立法，立法當時之社會經濟狀況與目前之社會經濟狀況有天壤之別 (當時係城市房屋供不應求，而目前是城市房屋供過於求，因此而有閒置空屋，市場上沒有房屋所有權人哄抬租金造成居住問題之問題)。又原告所引最高法院四十三年台上字第三九二號判例，以其作成當時之社經狀況亦與目前之社經狀況迥不相同；、土地法第九十七條之立法說明，其內容與原告起訴狀所述不同，原告故意省略其首句「城市房屋供不應求」字樣，及故意在「造成居住問題」字樣中加上「使用」字樣，而改寫為「造成居住使用問題」，並自行推論出「無論係營業用或住宅用房屋，均應有前開租金最高限額之限制」字樣。土地法第九十七條立法理由全文不但不足為原告有利主張之依據，且適足說明原告之主張為無理由；最高法院四十三年台上字第三九二號判例全文，看不出係供營業使用。其要旨亦未稱「無論係營業用或住宅用房屋，均有前開最高限額之限制」，而本件房屋係供原告作營業使用，非作住宅使用，為兩造不爭之事實，故最高法院四十三年台上字第三九二號判例亦不足為原告有利主張之依據；土地法第九十七條規定及最高法院四十三年台上字第三九二號判例應不適用於本件營業用房屋。民國十九年土地法第九十七條立法當時之社經狀況(適用於經濟未開發之中國大陸地區)與七、八十年後之目前（適用於經濟已大幅開發之台灣)迥不相同，法律之解釋及適用應與時俱進，尤不應無視目前台灣之社經實情。原告尤為大企業，其與被告簽訂系爭租賃契約當時當係依市場狀況而自由決定承租，並係本於租約約定租金為依市場行情及合理之認知，而不論系爭契約簽訂當時或目前之營業用房屋租賃市場狀況，營業用房屋之租金均非如原告所主張之土地法第九十七條計算方式，市場租金不但恆高出甚多，而且高出之事實係市場普通實況，因此，本件判決結果對全國營業性房屋租賃將有重大影響，原告顯然並非需法院特予保護之經濟弱勢者；土地法第九十七條應只適用於住宅用房屋，理由如下：1、土地法第九十七條立法說明稱「˙˙為防˙˙造成居住問題˙˙」，故土地法第九十七條應只適用於住宅用房屋。2、土地法第九十七條係屬於土地法第三編第三章，係承襲第九十四條、第九十五條、第九十六條等規定而來，而第九十四條至第九十六條規定，由上開九十四條至九十六條規定尤其第九十四條及第九十六條規定文義觀之，顯然係為解決人民自住目的，適用於人民自住房屋之情形，故土地法第九十七條規定亦應只適用於住宅用房屋，而不適用於營業用房屋。3、非城市房屋無土地法第九十七條之適用，單純租地 (非供建築之用)亦不適用土地法第九十七條之規定，有附件四可證，供營業用之房屋及如原告之大企業何有特予適用土地法第九十七條規定保護之必要？

4、土地法之主管機關內政部本於其主管機關之地位，依土地法第三編第三章之立法意旨，一貫均認為土地法第九十七條規定只適用於住宅用房屋不適用於營業用房屋。5、最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議，亦認為土地法第九十七條規定只適用於住宅用房屋；最高法院四十三年台上字第三九二號判例亦應不適用於本件營業用房屋：1、最高法院四十三年台上字第三九二號判例之案例事實為一般尋常百姓承租小面積之廟產土地；而本件係大企業承租專為其量身定作之地下二層、地上十層全棟商業用大樓，供作利潤豐厚之ＫＴＶ營業使用事實顯不相同；最高法院五十四年台上字第一五二八號判例)認定商業用房地租賃無土地法第九十七條之適用；最高法院四十三年台上字第三九二號判例係根據土地法第九十七條規定，而土地法第九十七條規定本身即應只適用住宅用房屋已如前所述，故最高法院四十三年台上字第三九二號判例不適用於本件營業用房屋等語資為抗辯。

三、原告主張前揭事實，業據提出兩造簽訂之不動產租賃契約書影本一件、原告於九十三年四月三十日寄發被告等人通知函影本一件、鈞院提存書影本二件、被告於九十三年五月六日寄發原告之答覆函影本一件、原告促銷廣告及訂位表影本共十三張、系爭租賃房屋之各樓層使用分配表影本一件、系爭租賃房屋位置表影本一件、系爭租賃房屋一帶租金市調表影本一件為證。惟為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯。是本件首應審究者，為系爭房屋之租金有無土地法第九十七條第一項房租最高額限制規定之適用？

四、本件原告係以土地法第九十七條規定及最高法院四十三年台上字第三九二號判例為據．提起本件訴訟，惟查：土地法第九十七條係民國十九年間之立法，立法當時之社會經濟狀況與目前之社會經濟狀況有天壤之別 (當時係城市房屋供不應求，而目前是城市房屋供過於求，因此而有閒置空屋，市場上沒有房屋所有權人哄抬租金造成居住問題之問題)。又原告所引最高法院四十三年台上字第三九二號判例，以其作成當時之社經狀況亦與目前之社經狀況迥不相同；且土地法第九十七條之立法說明（城巿房屋供不應求，為防房屋所有權人乘勢哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房屋租金之最高額，超出部分，得由政府強制減定之，以求保護承租人），其內容與原告起訴狀所述不同，原告故意省略其首句「城市房屋供不應求」字樣，及故意在「造成居住問題」字樣中加上「使用」字樣，而改寫為「造成居住使用問題」，並自行推論出「無論係營業用或住宅用房屋，均應有前開租金最高限額之限制」字樣。土地法第九十七條立法理由全文不但不足為原告有利主張之依據，且適足說明原告之主張為無理由。次查：最高法院四十三年台上字第三九二號判例全文，看不出係供營業使用。其要旨亦未稱「無論係營業用或住宅用房屋，均有前開最高限額之限制」，而本件房屋係供原告作營業使用，非作住宅使用，為兩造不爭之事實，故最高法院四十三年台上字第三九二號判例亦不足為原告有利主張之依據。

五、按土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例可資參照）。經查：系爭租賃房屋位處永和樂華商圈一帶，約在捷運中和線頂溪站及景安站之中間位置，距離二個捷運站出入口約有八百至一千公尺左右。樂華商圈是屬夜市型態，白天並無明顯人潮，夜市約在每日下午六時開始營業，此際方有人潮聚集，並於凌晨零點左右人潮逐漸散去，夜市○○○段內每一小時約有２５０至６００人在此進出逛街、消費；且原告租賃利用系爭租賃房屋作為視聽歌唱業使用等情，此有原告所提出之系爭租賃房屋之各樓層使用分配表影本及系爭租賃房屋位置表影本各一件為證，復為被告所不爭執。是被告將系爭房屋出租予原告為商業使用，且原告一再主張系爭房屋位於永和市商業中心，旁有永和樂華夜巿，夜間六時許至凌晨零時許，每一小時約有二百五十人至六百人在此進出逛街、消費，人潮不斷，附加之商業利益及價值十分可觀，原告所以承租係著眼於此，是原告給付租金使用該屋所獲得利益及對價，並非僅止於房屋本身，兼及於周圍商圈之商業利益，與普通之房屋租賃情形不同。揆諸前揭判例意旨，則系爭房屋之租金並無土地法第九十七條第一項房租最高額限制規定之適用。足見被告之抗辯，堪以採信，自難認原告主張之事實為真正。

六、從而，原告依民事訴訟法第二百四十七條之規定，訴請確認被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上一樓至地上五樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾一百二十五萬元之租金請求權不存在；及確認被告將捷股份有限公司對原告承租座落台北縣永和市○○段一一四二、一一四三等地號土地上門牌號碼為台北縣永和市○○路○段一二九號地上六樓至地上十樓，面積合計三三一四點零六平方公尺建築改良物及附屬設備，自九十三年五月十二日起至九十四年五月十一日止，每月逾六十二萬元之租金請求權不存在，為無理由，應予駁回。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭

法院書記官 陳慶樹