板橋簡易庭94年度板簡字第2004號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　94年度板簡字第2004號

原告

乙○○

訴訟代理人

蕭介生律師

被告

甲○○

訴訟代理人

簡長輝律師

上列當事人間94年度板簡字第2004號請求分割共有物事件於中華民國94年7月22日言詞辯論終結，於中華民國94年7月29日下午4時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　陳心瑤朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

㈠、訴之聲明：兩造共有座落三峽鎮○○街29巷2號房屋，請准分割，其分割方法坐落三峽鎮○○段615地號上房屋二分之一分割歸原告，其餘二分之一歸被告取得。

㈡、按各共有人得隨時請求分割共有物，共有物之分割依共有人協議方法行之，分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分割於共有人，民法823條、824條定有明文。

㈢、座落台北縣三峽鎮○○街29巷2號房屋為兩造共有，每人各分二分之一，有建築改良物謄本可稽。系爭房屋跨越二地號，其中一部分在原告所有座落台北縣三峽鎮○○段615號地上，該房屋年久失修已不宜居住，為求土地經濟效用，實有拆除改建之必要，此觀房屋價值11萬2千元，依土地法87條第2項土地建築改良物價值不及占地申報地價百分之二十視為空地，為此多次與被告即叔叔商談改建事宜，毫無具體結果，不得已訴請分割共有房屋俾利土地使用，並請求勘測現場，就座落原告土地之房屋二分之一分割歸原告取得所有權，另二分之一歸被告取得所有權，以利土地開發而免荒廢。

㈣、系爭共有建物橫跨被告所有坐落文化段614地號及原告所有文化段615地號上，二筆各自單獨所有之基地，有附卷之建築改良物謄本為憑，因年久失修破舊不堪不能使用形成無人居住之廢墟，有附卷照片可稽，被告不居住曾經同意拆除改建，原告亦同意其提議並找建商洽談，原告即依被告意旨將之出售予建商。迨原告出售後被告竟要求建商超過原告之價格承購否則即以此阻擋建商承建，原告基於叔姪關係多次懇請按原先承諾迅即拆除，並願致贈新台幣50萬元，被告均藉故拖延，此從其所提出被證一買賣契約書足證被告知悉原告履約急迫故為設詞推諉，實則本件建物已成廢墟並無被告主張史尚寬、王澤鑑、謝在全其著作所列舉因物使用目的不能分割，或分割將失其效用而不能達使用目的情事，反而可反證因分割結果按各自分管之二分之一部分單獨取得所有權，使土地與房屋合而為一，經濟效用上倍數增加房屋及土地之使用，提高社會之繁榮，茍以被告所述非但不顧共有人因單獨土地所有權之實際使用情形反而有害社會經濟，是其抗辯於法不合。

㈤、本件既無被告所主張不能分割之情形，且彼此早有分管共有物之位置，即共有房屋在原告土地上部分歸原告管理使用，在被告土地上之建物歸被告管理使用，為雙方不爭事實，抑且各自有出入門戶，依照分管位置分割已無事實上之困難。

㈥、系爭共有房屋因坐落在兩造單獨所有基地，不適宜變價分割，否則造成二造重大損失，因分割共有物除應某求共有人公平外，並應斟酌各共有人之利害關係及土地之實際使用情形為適當之分配，以免有害社會經濟（77年3月25日，77年台上字第632號判例可資參照），查民法425條之一第一項明定土地及其土地上之房屋同屬一人所有而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間推定在房屋得使用期限內有租賃關係不受第449條第一項規定之限制，準此以觀本件建物因破爛不堪使用，如採變價分割其情形有三：（1）、房屋破爛不堪無人應買會浪費司法資源。（2）、如有心人趁機承購，不論被告或原告承購均滋生損害他方，即原告承購被告土地視為租賃存在，被告承購原告土地視為租賃存在。（3）、訴外人承購必致兩造之土地均視為有租賃存在，形成兩造無法彌補之損害，揆諸前開判例及法律規定顯然不適當。惟一方法即依兩造分管位置予以分割，使各自取得房屋進而土地同屬一人單獨所有，既保護原告亦保護被告，實為最公平之方法也發揮最高經濟效用，謹此陳明。

㈦、提出建築改良物謄本影本一件、土地登記謄本影本一件、台北稅捐稽徵處房屋現值核計表影本為證。

二、被告答辯：請求駁回原告之訴。

㈠、民法第八百二十三條第一項規定：「各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割者，不在此限。」惟學者史尚寬先生云：「因物之使用目的不能分割，謂共有物繼續的供他物之用而為其物之利用所不可或缺，或為一權利之行使所不可缺。‧‧‧因此共同圍障、共同界牆、共同垣籬、界線上之樹木，為不可分割。共同界牆於其存續中，物質上不得為分割。‧‧‧共同庭院道路等，原則上不得分割。」（請參照被附件一：史尚寬先生著物權法論第一五一頁）。又學者王澤鑑先生亦云：「所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可或缺（如界標、界牆、共有之通路、區分所有建築物之共同部分）‧‧‧。」按原告起訴要謂：「因該房屋年久失修已不宜居住，為求土地經濟效用，而有拆除改建之必要；又謂伊為此多次與被告商談改建事宜，毫無具體結果，不得已始訴請分割共有房屋，俾利土地使用云云；又稱伊欲分得坐落其土地之房屋二分之一歸其取得所有權，另二分之一歸被告取得所有權云云。」惟查：

（1）、原告係以該屋有拆除改建之必要為由，訴請裁判分割，惟查，共有物之分割固採自由原則，即各共有人得隨時請求分割。惟其立法理由書亦有如下之說明：「分割者，以共有關係消滅為目的之清算程序。共有於改良共有物不無妨礙，且於共有物之融通亦多阻窒，故法律不能不予各共有人以隨時請求分割之權，使共有之關係容易消滅。」（請參照被附件三：王澤鑑先生著民法物權（1）第二八九頁）。本件原告訴請裁判分割之理由，意在消滅系爭房屋之物權，並非在消滅共有物，已與上開立法理由相違背。而原告無視於被告所有權存在之利益（該房屋之存在，對原告而言，除有使用及紀念價值外，於其坐落土地因出賣而須繳納土地增值稅時，亦有適用自用住宅優惠稅率之利益），亦不顧該房屋因分割而作拆除時，勢必有使房屋倒塌之危險，原告為本件訴訟請求裁判分割，應無理由。

（2）、再系爭房屋對兩造共有人而言，於圍牆內均有共同庭院、道路須繼續供房屋使用，且該房屋中有共同界牆存在，因該界牆並非依兩造土地之界線而為建築，倘該界牆因分割而拆除，勢必使分割後之房屋無法繼續正常為遮風避雨使用，甚而因此倒塌，嚴重影響房屋之經濟效用，自屬因物之使用目的不能分割。又如前（一）所述，原告訴請裁判分割之目的在消滅共有之房屋物權，故其明顯罔顧房屋有因使用目的而不能分割之性質而為本件請求，蓋共有物縱在性質上非絕對不能分割，但如一經分割將失其效用而不能達使用之目的者，亦係屬有因物之使用目的而不能分割之情形存在（請參照被附件四：謝在全先生著民法物權論上冊第三五九頁），依此而言，原告之訴，應無理由。

（3）、退步言，縱原告得訴請分割系爭共有之房屋，惟其分割方法，必使某一方所分得之房屋因房屋中界牆歸屬其中一人單獨所有，而此將導致：１、界牆所有權之分得人拆除界牆時，將使房屋遮風避雨之功能喪失，亦致該房屋全部有倒塌之危險；２、因房屋界牆之位置與兩造土地之界線並不相一致，依原告之分割方法，倘界牆未拆除，兩造於分割房屋後之使用範圍自仍以界牆內之土地為使用，此乃必然，惟此必使兩造間發生無權占有使用他造所有土地之情事，而更生兩造原無之爭執。綜上所陳，原告主張之分割方法，自非妥適之分割方法。

㈡、民法第一百四十八條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」原告為本件訴訟請求裁判分割，亦有權利濫用及違背誠信原則之處，其訴應無理由，茲說明如后：按原告為本件訴訟前，即於九十四年三月十五日與訴外人駱寶生簽訂不動產買賣契約書（請見被證一），出賣原告所有之台北縣三峽鎮○○段六一五地號土地及該土地上之地上建物即系爭房屋之二分之一應有部分（請見被證一第一條約定），並特別約定：「第十六條　其他約定、、、二、甲乙雙方約定，甲方雖承買乙方所有和平街二九巷二號建物（含增建）之應有部分，惟乙方保證負責無條件提供乙方本人及該建物之另一共有人甲○○所有有關證件供甲方辦理地上物全部拆除，申辦拆除執照，註銷房屋稅籍，廢止水電及辦理建物全部滅失登記。」（請見被證一第十六條約定），依上開事實可知：原告先未依土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，踐行通知他共有人即被告得優先購買之程序，後又於與第三人之出賣系爭建物應有部分之契約中，保證無條件會要系爭建物另一共有人即被告甲○○同意出具有關證件，辦理系爭建物全部拆除，並註銷房屋稅籍，廢止水電及辦理建物全部滅失登記。原告之種種行為，完全未顧及被告有優先購買系爭房屋應有部分之權利，更未尊重被告個人之權利及人格，即率將被告始得同意之權利內容，作為與第三人契約行為保證之內容，其視被告之權益（該房屋之存在對原告而言，除有使用及紀念價值外，於其坐落土地因出賣而須繳納土地增值稅時，亦有適用自用住宅優惠稅率之利益）或人格於無物，至顯。而原告於簽訂上開買賣契約後，為規避因未踐行通知被告行使優先購買權應負之損害賠償責任，且為達拆除系爭建物之目的而履行被告始得同意之契約條件，始提起本件分割共有物之訴訟，原告因上開原因所為分割共有物之請求，其意在消滅系爭房屋之物權，非在消滅房屋之共有關係，並嚴重損及被告之權利及利益，自屬權利濫用，並有違誠信原則，原告本件訴訟，應無理由。

㈢、原告稱其係依被告意旨將系爭房屋出售予建商，迨原告出售後被告竟要求建商超過原告之價格承購，否則即以此阻擋建商承建云云。原告上開陳述與事實有違，亦可見其漠視原告權利之心態，可見一般，蓋：

（1）、倘原告係依被告意旨出售房屋，被告何以未與原告同於買賣契約書上簽章？被告何以未邀被告於簽訂買賣契約書時在場？亦從未告知買賣契約之內容及請被告就房屋權利如何處分表示意見？（按買賣契約書係由建商交付與被告，而非原告所交付，原告自始至終均拒絕將買賣契約書交予被告觀閱）而係由原告單獨自行於九十四年三月十五日與訴外人駱寶生簽訂不動產買賣契約書（請見被證一），並特別約定：「第十六條　其他約定、、、二、甲乙雙方約定，甲方雖承買乙方所有和平街二九巷二號建物（含增建）之應有部分，惟乙方保證負責無條件提供乙方本人及該建物之另一共有人甲○○所有有關證件供甲方辦理地上物全部拆除，申辦拆除執照，註銷房屋稅籍，廢止水電及辦理建物全部滅失登記。」（請見被證一第十六條約定），原告先未依土地法第三十四條之一第四項規定踐行通知他共有人即被告得優先購買之程序，漠視被告權益在先；後又於與第三人之出賣系爭建物應有部分之契約中，保證無條件會要系爭建物另一共有人即被告甲○○同意出具有關證件，辦理系爭建物全部拆除，並註銷房屋稅籍，廢止水電及辦理建物全部滅失登記。原告率將被告始得同意之權利內容，作為與第三人契約行為保證之內容，顯完全未尊重被告個人就該房屋所有之權利及人格。原告竟臨訟辯稱其係依被告意旨將系爭房屋出售予建商，此除與其一貫我行我素之行為大相徑庭，亦與簽約之事實經過不符，原告所辯，實難置信。再原告又指摘被告要求建商以超過原告之價格承購，否則即以此阻擋建商承建云云。此又係一原告故意昧於事實而中傷被告之行為，按原告所有之六一五地號土地公告現值每平方公尺為三萬一千四百元，而被告所有之六一四地號土地公告現值每平方公尺為四萬七千零一十七元，建商主動要求購買被告所有土地之價格，依公告現值之差異而言，自當以較高於原告土地售價之價格購買（被告所有之土地市值每坪約四十五萬元）。原告指摘被告不應以高於其土地售價之價格出售土地，難道原告認為被告應以低廉之價格即原告土地售價每坪二十五萬元售予建商，始符公平合理之原則？固原告本於其自身權益欲以任何價格出售土地，均非被告所得干涉，惟被告願以何價格出售所有之土地予建商，同樣亦非原告所得干涉或不滿之原因。原告豈能以被告願出售之價格高於原告，即指摘被告有故意阻擋建商承建之惡意，原告故意扭曲事實之指摘，更不在意被告遭指摘後是否會心生痛苦，其心態實難令人茍同。

（2）、又原告提起本件分割共有物之訴訟，目的在拆除系爭建物履行被告始得同意之契約條件，其意在消滅系爭房屋之物權，非在消滅房屋之共有關係，並嚴重損及被告之權利及利益，自屬權利濫用，並有違誠信原則。此由被告放任建商於九十四年三月上旬，於未經被告同意之情形下，即逕行拆除、破壞系爭房屋之圍牆（請見被證二之照片），由此事實可知：原告與建商為使被告同意拆除系爭房屋，其所採手段均係以壓迫被告低頭之方式，試問一般人如何能接受如此之對待方式？遑論被告尚為原告之叔，其精神所受痛苦自更數倍於一般人之關係。

㈣、本件原告訴請裁判分割之理由，意在消滅系爭房屋之物權，並非在消滅共有物，已與共有物得訴請分割之立法理由相違背。且原告無視於被告所有權存在之利益（該房屋之存在，對原告而言，除有使用及紀念價值外，於其坐落土地因出賣而須繳納土地增值稅時，亦有適用自用住宅優惠稅率之利益），亦不顧該房屋因分割而作拆除時，勢必有使房屋倒塌之危險，原告為本件訴訟請求裁判分割，應無理由。

㈤、再系爭房屋對兩造共有人而言，於圍牆內均有共同庭院、道路須繼續供房屋使用，且該房屋中有共同界牆存在，因該界牆並非依兩造土地之界線而為建築，倘依原物而為分割，該界牆必因分割而拆除，勢必使分割後之房屋無法繼續正常為遮風避雨使用，甚而因此倒塌，嚴重影響房屋之經濟效用，自屬因物之使用目的不能分割。

㈥、退步言，倘依原告主張依原物分割之方式分割系爭共有之房屋，此必使某一方所分得之房屋因房屋中界牆歸屬其中一人單獨所有，而此將導致：１、界牆所有權之分得人拆除界牆時，將使房屋遮風避雨之功能喪失，亦致該房屋全部有倒塌之危險；２、因房屋界牆之位置與兩造土地之界線並不相一致，依原告之分割方法，倘界牆未拆除，兩造於分割房屋後之使用範圍自仍以界牆內之土地為使用，此乃必然，惟此必使兩造間發生無權占有使用他造所有土地之情事，而更生兩造原無之爭執。綜上所陳，原告主張之分割方法，自非妥適之分割方法。

㈦、倘鈞院認系爭兩造共有之房屋，仍應依民法第八百二十三條第一項規定准予分割，亦應採變價分割而非原物分割。查原告稱變價分割會有無人購買或有人承購時會有就房屋坐落土地視為有租賃存在之情形發生，惟房屋是否有人購買須視拍賣之結果尚不得而知，況倘無第三人出面購買亦不致兩造亦均無購買之意願；再承購系爭房屋者，縱就其坐落土地視為有租賃存在，亦須支付租金與土地所有人對土地所有人之權益亦有所保障。況本件分割共有物訴訟乃原告提出，對可能因有第三人承購系爭房屋，而使其土地有租賃存在，於起訴前即有預見可能有此情形發生，惟此與採原告分割方式致使兩造更生使用範圍之爭執，甚且致房屋無法繼續使用或倒塌而使物權消滅之結果相較，就本件分割之標的物為房屋而非土地而言，所應顧及者自係房屋本身之物權及其經濟效用，綜上種種，自應以變價分割為宜。

㈧、提出不動產買賣契約書影本乙份為證。

三、按共有物之各共有人，除因共有之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限外，得隨時請求分割，共有物之分割應依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項、八百二十四條第一項、第二項定有明文。經查系爭房屋為兩造所共有，經協議無法分割，且兩造並無不分割之協議，業據原告提出系爭共有物之登記謄本、房屋現值核課表、照片四張等件為證，且為被告不爭執，應認原告請求分割共有物應予准許。

四、經查系爭共有物為一層平房，僅一獨立之出入口，依民法採一物一權主義，顯然無法原物分割，且房屋因出入口單一，亦不宜再為分割單獨使用，有照片四張附卷可稽，又被告亦表達願意變價分割之陳述，經本院審酌原告之聲明、被告之陳述、系爭共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情，認被告主張以變價分割比例分配價金於各共有人較為公允，從而本件請求准予將系爭共有物變賣，所得價金按兩造各二分之一之比例分配於各共有人，為有理由，應予准許。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭