板橋簡易庭94年度板簡字第2185號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　94年度板簡字第2185號

原告

艾德蒙海外股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

晨嘉科技股份有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間94年度板簡字第2185號清償債務事件於中華民國94年10月5日言詞辯論終結，同年月19日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決出席職員如左：

法院書記官　許崇興朗讀案由到場當事人：均未到

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張被告承租伊所有坐落台北縣中和市○○路268號5樓之5房屋及地下3樓編號1084、1087車位2位，約定租期自民國92年11月15日起至95年2月14日止，租金每月新台幣（下同）78,784元，租金給付方式約定於簽約時及次租賃年度開始之5日內一次開立當年度12張支票交付。而依約被告應於94年2月15日前5日內交付第二租賃年度之12張租金支票，惟被告卻逾期並未給付，經原告分別於94年3月7日及94年3月24日兩次以存證信函催告，被告均置之不理，至94年4月30日始發現被告業已他遷，被告明顯違反系爭租賃契約之約定，原告乃於94年5月4日以存證信函通知被告終止系爭租賃契約。依系爭租賃契約第14條第1項之約定被告應賠償給付相當3個月租金之違約金236,352元、第4條第5項規定賠償回溯3個月免租金期之租金236,352元，及自94年2月15日至94年4月30日共計2個月又16天之欠繳租金199,586元，並其餘欠繳水電費、管理費、補發停車證卡費用共12,303元，回復原狀費用75,464元，合計760,057元，再扣除被告前所繳納之押租金236,352元，被告尚應賠償給付523,705元，為此爰本於系爭房屋租賃契約之約定，聲明請求被告應給付原告523,705元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。（原告原起訴聲明金額為891,746元，嗣經減縮聲明如上）

三、被告則具狀聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。且對系爭房屋租賃契約之真正及其僅給付租金至94年2月14日之事實並不爭執。但辯稱：因其經營困難，乃屢向被告要求提前終止租約，並表示將於94年2月底前搬遷。而被告請求提前終止租約搬遷，雖未獲原告之書面同意，但被告亦未為反對之意思表示。而被告於94 年2月底搬遷後，原告於94年3月1日即行接收房屋並加鎖，自應視為原告對提前搬遷行為，有默示之同意，原告自不得要求賠償自94年3月1日起之租金、違約金及賠償裝修期間之租金損失。而被告搬遷時亦已依約回復原狀，被告亦不得請求回復原狀之費用75,464元，且被告尚有押租金236,352元可供扣抵未繳清之半個月租金及水、電、管理費等語。

四、查原告主張被告承租伊所有坐落台北縣中和市○○路268號5樓之5房屋及地下3樓編號1084、1087車位2位，約定租期自92年11月15日起至95年2月14日止，租金每月78,784元，但自93年2月15日起始付租，租金給付方式約定於簽約時及次租賃年度開始之5日內一次開立當年度12張支票交付。而依約被告應於94年2月15日前5日內交付第二租賃年度之12 張租金支票，惟被告卻逾期並未給付，嗣並已自行提前搬遷之事實，已據原告提出系爭租賃契約書1紙為證，並為被告具狀所不爭，足認真正。是本件房屋租賃契約既約定租賃期間為2年3月（其中租金起算日期自93年2月15日起，亦即有3個月之免付租金期間，實際付租期為2年，見系爭租賃契約第4條第1項），被告嗣因經營困難並未依約給付第2年租金，而自行搬遷提前終止租約，已據被告所自認，顯屬因可歸責自己事由而不履行債務，自屬違約，而應依約負違約賠償責任。被告雖抗辯其自行搬遷時，原告並未為反對意思表示，並即接管房屋，乃屬默示同意其提前終止租約云云，惟此已為原告否認，且原告於94年3月7日即以存證信函催告被告於文到3日內給付租金，否則即請求違約賠償，有原告提出之存證信函及被告收受郵政回執各1紙在卷可憑，已難謂原告有何同意其提前終止租約之意思，且被告自行搬遷而拋棄系爭租賃物占有後，原告基於所有權人地位接管系爭房屋，本屬原告本於所有權人所得行使之正當權利，自不得以之而謂其默示同意被告提前終止租約，則被告抗辯原告曾同意或默示同意其提前終止租約，不得向其請求賠償云云，顯不足採。

五、查原告主張被告應負違約賠償責任，本院審酌如下：

（一）依系爭租賃契約第14條第1款規定：「任一方違反本租約約定，經他方催告，逾期仍不履行者，未違約之一方得終止本租約，違約之一方除應賠償他方相當於3個月租金之違約金外，未違約之一方如有其他損害，違約之一方並負全部賠償責任。」則原告主張被告違約遲未給付租金，經其催告後仍不履行並提前終止租約，被告依上開約定，應給付原告相當3個月租金之違約金賠償即236,352元，自屬有據。

（二）依系爭租賃契約第4條第5款約定：「本租賃物自交付時起至租金起算為止之期間為免租期，但若乙方（即被告）於租賃期間違約不為給付租金或因可歸責於乙方事由致提前終止租約，即喪失免租期之利益，除依約應負違約責任外，並應溯及給付免租約期間內之租金」，則本件被告既有遲延不為給付租金及因可歸責自己事由提前終止租約之違約事實，已如前述，則被告依上開約定，自應給付原告3個月免租期之租金賠償即236,352元。

（三）原告主張94年2月15日至94年4月30日之租金199,586元部分：原告主張其於94年4月30日始發現被告業已搬遷，並經其於94年5月4日終止租約，因而主張被告仍應給付94年2月15日至94年4月30日之租金199,586元，被告則具狀抗辯其屢次要求第2年提前終止租約，故僅繳納租金至94年2月14日止，並已於94年2月底前搬遷，僅積欠94年2月15日至94年2月28日之半個月租金等語，經查被告雖否認於94年3月1日即行接收房屋，但被告既已於94年2月15日即拒付第2年租金，顯已預示提前終止契約之意思表示，並為原告於起訴狀所自承，則兩造租賃契約顯已於94年2月15日因可歸責於被告事由而由被告所終止，原告自不得再據以請求租金。而被告已抗辯於94年2底即行搬遷，而僅積欠半個月租金，並主張可由押租金扣抵等情，且依原告提出94年5月4日以存證信函表示終止租約附件之樺明室內裝修設計有限公司報價單所載之報價日期乃為94年4月12日，顯然被告早已於94年4月12日前即已搬遷，否則原告及該裝修公司豈可於94年4月12日即行進入辦理回復原狀費用之估價，另參酌依原告提出系爭房屋93年3月及4月之公共水電費繳款書所載上班時間空調使用時數分別為6.6小時及0小時，而與94年2月份公共水電費繳款書所載使用時數達38.5小時有明顯差距，分別有上開公共水電費繳款書3紙可憑，是原告主張被告遲於94年4月30日始行搬遷，自不足採，自應以被告抗辯其係於94年2月底即行搬遷為可信。從而其主張於94年5月4日以存證信函終止契約意思表示送達被告時系爭租賃始行終止，並據以請求至94年4月30 日止租金，原告主張顯不足採，是原告自僅得請求被告所自認積欠之94年2月15日至94年2月28日止之仍占用期間之半個月租金39,392元，超過部分，不能准許。

（四）原告主張被告搬遷後並未完全回復原狀，原告計支出回復原狀工程費75,464元，並據原告提出現場照片9紙及樺明室內裝修設計有限公司報價單1紙可憑。被告則具狀抗辯其搬遷時已雇工拆運垃圾而回復原狀完畢云云。按依系爭租賃契約第7條第3款約定租賃物返還時回復原狀之費用由乙方（即被告）負擔。查依上開樺明室內裝修設計有限公司報價單所載及其現場照片9紙所示，系爭房屋被告搬遷後雖已騰空，但確仍有天花板、牆面損壞、電路線脫落等之損壞尚未復原，被告徒以其已騰空即謂其回復原狀云云，自不足採，被告依系爭租賃契約第7條第3款約定自應負擔上開回復原狀費用75,464元。

（五）原告主張被告尚積欠其94年2月至4月之水電費、管理費、及補發停車證卡費用共12,303元，惟查除其中94年2月份之公共水電費1,875元，及被告未繳交而補發停車證卡費用1,400元，已據被告提出公共水電費繳款書及請款單各一紙核屬相符，應予准許外，本件被告既已於94年2月底搬遷完畢，而原告提出之2,226元電費收據1紙，依其記載用電計費期間乃自94年3月7日起至94年5月9日止，另94年3月公共水電費1,908元、94年4月公共水電費、管理費、車清費4,894元，顯在被告租約終止搬遷後所生費用，自難據以要求被告負擔。從而此部分原告僅得請求94年2月份之公共水電費1,875元，及被告未繳還而補發停車證卡費用1,400元，合計為3,275元，超過部分不能准許。

六、綜上所述，本件被告違約應賠償原告之金額為相當3個月租金之違約金236,352元、3個月免租期租金236,352元、占用期間相當半個月租金39,392元、回復原狀賠償75,464元、欠繳94年2月公共水電費1,875元及補發停車證卡費用1,400元，合計為590,835元，扣除原告前所繳納之租賃保證金236,352元，被告尚應賠償原告354,483元。

七、從而原告本於兩造房屋租賃契約之約定，請求被告賠償給付354,483元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年9月14日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息自屬正當，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。

八、本件就原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得預供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分之假執行聲請，則因敗訴而失所依附，應併予駁回。

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