94年度板小字第2698號｜民事：給付管理費｜裁判日期：94 年 12 月 13 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　94年度板小字第2698號原　　　告　丙○○○公寓大廈管理委員會之法定代理人　戊○○ 之被　　　告　丁○○ 號被　　　告　甲○○ 號被　　　告　己○○ 號右三人共同訴訟代理人　乙○○ 三上列當事人間94年度板保險小字第號侵權行為損害賠償事件，於中華民國94年11月29日辯論終結，中華民國94年12月13日下午4 時О分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法　　　官　陳明宗法院書記官　許崇興朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：主文被告等應連帶給付原告新台幣參萬捌仟貳佰陸拾陸元，及自民國九十三年十月十一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用由被告等連帶負擔。本判決得假執行。但被告於假執行程序實施前以新臺幣參萬捌仟貳佰陸拾陸元供擔保後得免為假執行。事　實一、原告主張： ⑴、被告三人於92年12月3日公開應買鈞院92年度執日字第 10619號座落台北縣板橋市○○路106巷9號等22戶及車位21位之不動產，並於同年12月22日取得上開標的物之所有權，為丙○○○社區之區分所有權人，依社區住戶規約第10條規定，應按月繳納管理費，詎被告等取得所有權後，於93年1月至4月間即自始未依約繳納，總計金額為152474元，嗣經原告屢次催繳，被告等始自93 年5月起按月繳納管理費，惟前所欠之費用，經原告依公寓大廈管理條例第21條之規定於93年8月4日及同年12 月 10日定相當期間催告給付，被告僅繳納108389元，現仍欠38266元及自93年10月11日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息尚未清償，經原告屢次催討無效，為此爰依社區住戶規約第10條之規定提起本訴，求為判決如聲明之所示。 ⑵、原告社區於90年10月13日奉准設立丙○○○公寓大廈管理委員會 (下稱本會)。設立初期，住戶互不熟悉、社區概念模糊，加上原建商 (慶聰建設公司，下稱慶聰公司)早把本社區公共基金70餘萬元提領一空，迄今未還。本社區在既無人力又無財才的窘境下，全靠5位管理委員義務投入；從對住戶宣導社區經營理念，到扛起社區公共事務，如環境打掃、水塔清洗、中庭綠化及規劃機車空間等等。並積極觀摩、研習其他社區經營成果，以作為仿效的指標。才逐漸獲得大多數住戶認同與支持，亦有加入義工的行列，終讓本社區穩定經營，漸入佳境。豈料92年12月，慶聰公司因故遭法院拍賣所屬產權，由被告等標上述產權（計有建物22戶、停車位21位；其中20位為機械停車位）後，即書面委託大愛建設股份有限公司（簡稱：大愛公司）全權處理該名下資產，該公司指派總務蔡佳昌先生（下稱蔡員）前來本會洽商並附上相關証明，本會亦將本社區住戶規約等資料送其代表簽收，雙方議妥從寬認定由93年1月1日開始收、繳管理規費。然被告等非旦未如期繳納相關管理規費，反而大肆利用本社區資源逐戶整修裝潢，出售房屋、車位（如以電梯載運建材器具、由車道電動門進出、委託仲介帶人看屋等等），加上施工期間於本社區內製造噪音、污染環境、踐踏花草等，還屢次漠視法規、不聽制止，擅將屋後防火巷弄砌牆阻隔、屋前公空間私釘柵欄及外牆磁磚顏色隨意變更等等，均讓本社區增添無謂困擾，還需費時耗物報請主管機關依法究辦或開會與其協議處理。由於被告等自93年1至4月均未依約繳納管理規費，又未依本社區住戶規約第19條之規定將其出租契約影送本會，致本會無法依據向承租戶收繳管理規費；只有部分較為明理或熟悉的承租戶配合繳費。但未繳金額已達152474，已嚴重影響本會運作，經再多次向大愛公司總務蔡員拜託，轉達請被告等依規定繳納管理費情事，被告等方於93年5月10日繳納92651元，尚欠59823元。為此，本會於93年6月19日開會決議後仍催繳未果，始於 93年8月4日以存證信函第847號催繳，被告等才於93年 10月10日補繳15738元，仍欠38266元。惟在此番催繳前欠管理規費中，被告等又積欠93年7至9月管理規費未繳，令本會深感無奈！幸好經人指點：與其信函催繳曠日費財，何不運用社區規範處理。故本社區改以通告辦理，此舉果然奏效，被告等即於93年10月10日繳清7至9月份管理規費。 ⑶、提出：丙○○○公寓大廈管理委員會報備證明影本。被告等委託大愛建設股份有限公司暨權利移轉證明影本。92年丙○○○第008號函暨住戶規約影本。被告等雇用工人於本社區施工情形，檢附照片。93年丙○○○第003號函影本。台北縣政府處理被告等於本社區違章建築函暨被告等與原告協議事由影本。被告等積欠94年1月至4月管理規費明細表。原告93年6月19日會議紀錄影本。催繳通告影本。被告等繳納93年7月至9月管理規費證明影本。二次函催被告等繳納管理規費證明影本。被告等簽收保養機械車位通告及保養合約證明影本。二、被告抗辯： ⑴、被告等人雖於92年12月17日經法院拍定程序取得系爭建物之所有權，惟系爭建物直至93年4月14日前依然在原所有權人慶聰建設股份有限公司、陳專蘊、陳江月雲等人管理使用收益，此有　鈞院93年2月6日及3月2日所發函文可稽。次按「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」公寓大廈管理條例第24條第2項定有明文，是按上開規定之意旨，系爭建物至93年4月14日前之管理費當由原所有權人慶聰建設公司陳專蘊、陳江月雲等人負擔，原告之請求自屬無理由。 ⑵、次查原告每月收取機械車位每位500元之高額管理費，且原告直至93年3月10日才將機械車位鎖匙出售予被告，是被告自93年3月10日起始有支付停車位管理費之義務。再按住戶規約規定，機械車位之管理費當含清潔、保養暨機械耗電等費用，惟被告自取得後因原告未如期保養故造成車位無法正常使用，經告知原告，原告仍未加修理，是被告只得自行僱工維修，合計共支出新台幣6600元，此有收據為憑，被告在此一併主張抵銷。 ⑶、系爭建物點交前之管理費，被告並無繳納義務：按公寓大廈管理條例第24條第2項規定：「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」定有明文，查系爭門牌號碼：台北縣板橋市○○路106巷9號等22戶建物，雖由被告等於92年12月17日拍定在案，惟系爭建物均有原使用占有人，分別於93年1月、3月乃至4月14日方才正式完成點交，是按上開規定之意旨，系爭建物至93年4月14日前之管理費當由原所有權人慶聰建設公司陳專蘊、陳江月雲等人或占有人負擔，原告自應向彼等請求方是。 ⑷、縱鈞院認被告應給付系爭管理費予原告，被告自行僱工維修機械式停車位之相關費用，應得抵銷之：按該社區規約第10條第6款約定，地下室停車場費用之收取係為清潔及維護之用，又按原告與台旭機系股份有限公司之機械式停車設備「保養合約書」中第4條第1款，每月固定保養2次之約定；是知，原告所收取之機械車位管理費按位每月500元整，當含清潔、保養暨機械耗電等費用即原告負有清潔、維修及保養之義務，今被告遲至3 月10日才將機械車位鎖匙出售予被告，即於4月因原告未定期保養致車位無法正常使用，使被告遭受損害，經告知原告，原告仍未加修理，是被告只得自行僱工維修，合計共支出6600元，是原告違反約定之保養義務致被告受有損害，自應賠償被告所支出之6600元整；故若鈞院認被告有給付系爭管理費之義務，被告在此一併主張抵銷。 ⑸、退步言之，縱鈞院認被告有給付系爭管理費之義務，原告所得主張之管理費計算上亦有錯誤：緣原告起訴主張被告應繳納1月至4月所積欠之管理費44085元，然其計算上顯有錯誤，查原告與被告雙方於日前核對帳目，原告所新開立之管理費未繳明細僅餘38816元，且其中27 號1樓因於4月前係供丙○○○公寓大廈公共使用，是其4月份之管理費275元應不計入，又該27號1樓5月之管理費被告業已給付，原告顯有重複計算之誤，從而，縱鈞院認被告應繳納系爭大樓之管理費亦應僅有38266元（ 00000-000=38266）。 ⑹、提出：鈞院執行處函兩份。收據乙份。收據乙份。板橋丙○○○社區住戶規約影本乙份。存證信函影本乙份。保養合約書影本乙份。管理費未繳明細。5、6月應繳納明細為證。三、本院之判斷： ⑴、按公寓大廈管理條例第六條第一項第五款規定：住戶應遵守其他法令或規約規定事項，本件原告「板橋丙○○○社區住戶規約」第十條第一項第二款規定：為充裕共用部份在管理上必要之經費，區分所有人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。本件被告自承於92年12月17日經法院拍定程序取得系爭建物之所有權，取得區分所有人之身份，依首開規約之規定，自應應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。被告等取得所有權後，竟籍詞法院於93年4月14日才將系爭房屋點交給被告占有使用而拒絕繳交93年1月至4月管理費，惟查原告管理規約第十條第一項第二款規定係規定區分所有人應繳管理費，被告等以未占有系爭房屋而拒絕繳交管理費為無理由。 ⑵、被告又以原告每月收取機械車位每位500元之高額管理費，且原告直至93年3月10日才將機械車位鎖匙交付被告，是被告自93年3月10日起始有支付停車位管理費之義務。再按住戶規約規定，機械車位之管理費當含清潔、保養暨機械耗電等費用，惟被告自取得後因原告未如期保養故造成車位無法正常使用，經告知原告，原告仍未加修理，是被告只得自行僱工維修，合計共支出新台幣6600元，此有收據為憑，被告在此一併主張抵銷云云，惟查原告於92年12月31日已將車道遙控器21只交付被告，有被告具領收據在卷可稽，至於車位鑰匙則由所有人各自保管，移轉所有權時亦各自移交車位鑰匙，被告等自不得以遲未取得車位鑰匙，而拒交管理費，至被告未通知原告依規定修理，逕以自備收據主張抵銷亦無理由。 ⑶、綜上所述，被告之抗辯為無理由，原告依住戶規約之規定訴請被告等連帶給付所欠管理費38266元，及自民國 93年10月11日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息為有理由，應予准許。本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告如以新臺幣38266元為原告預供擔保後，得免假執行。 ⑷、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　13　　日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭法院書記官許崇興法官陳明宗右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後廿日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　13　　日法院書記官許崇興

板橋簡易庭94年度板小字第2698號

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