板橋簡易庭上列當事人間94年度板簡字第1716號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

太皇實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張智剛律師

被告

丁○○

訴訟代理人

戊○○

被告

乙○○

　　　　　　丙　○

上列當事人間94年度板簡字第1716號請求返還租賃房屋等事件，於中華民國94年12月15日辯論終結，民國94年12月29日下午4時，在本院板橋簡易法庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　利海強通譯　陳佑婷朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、被告丙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第3款定有明文。查本件原告訴之聲明：原起訴請求被告丁○○及丙○應連帶給付積欠之租金及違約金共計新台幣（下同）700,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；嗣於訴訟進行中，減縮聲明為僅請求給付630,000元，及自減縮起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，核與首揭法條規定相符，應予准許，合先敍明。

三、原告主張：門牌號碼台北縣永和市○○路81巷2號、4號1樓及地下1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）為原告所有，被告丁○○於93年9月16日向原告承租系爭房屋，每月租金200,000元，應於每月首日匯款至原告指定之存款帳戶，並由被告丙○擔任連帶保證人。

㈠查被告丁○○因連續遲延繳付租金，經原告以存證信函催討，至94年10月間雙方達成終止租約之合意，被告丁○○於94年10月22日搬離系爭房屋，惟被告丁○○於承租期間未經原告之同意復將系爭房屋之一部份轉租予被告乙○○，而被告乙○○卻拒絕搬遷，查被告乙○○非經原告之同意使用系爭房屋，且原告與被告丁○○間之租約已合意終止，故被告乙○○使用系爭房屋為無權占有，爰依民法第767條之規定，請求其搬遷。

㈡又查被告丁○○雖於94年10月22日自系爭房屋搬遷，然並未能將系爭房屋交還原告，被告乙○○無權占用系爭房屋，均使原告受有相當於租金之權利侵害，又被告丙○係為被告丁○○之連帶保證人，爰請求被告三人自94年11月1日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告200,000元。

㈢又被告丁○○自94年4月起未依約繳租，截至94年10月止共計7個月租金，其中被告丁○○於94年7月間繳付470,000元，再扣除原收3個月之押租金600,000元，尚積欠租金330,000元，而被告丁○○於94年1、2、3月分別遲延繳付租金，依契約書第13條第1項規定，應各給付逾期補償金100,000元，合計應給付630,000元，原告自得依約請求給付上開金額及法定利息。為此爰依租賃契約、侵權行為及所有權之法律關係提起本訴，求為判決被告乙○○應自門牌號碼台北縣永和市○○路81巷2號、4號1樓及地下1樓房屋遷讓，被告丁○○應將該房屋返還原告；被告三人並應自94年11月1日起至返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告200,000元。被告丁○○及丙○應連帶給付原告630,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

四、原告主張之事實，業據其提出建物登記簿謄本、租賃契約書各1件、存證信函3件及回執1件、存摺影本、房屋稅單各1件等影本為證。被告丙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述；被告丁○○、乙○○對原告之主張俱不爭執；僅被告乙○○辯稱：其與被告丁○○間之租約尚未到期，且其經營之店面已投下資金，原告應給予一段搬遷之時間等語。

五、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。查依原告與被告丁○○間之房屋租賃契約書第7條第2款訂明：「未經甲方（指原告）書面同意，乙方（指被告丁○○）不得將租賃房屋全部或一部分轉租、移作他用。」等語，則本件被告丁○○未經原告書面同意，即將房屋一部分轉租被告乙○○，顯已違反前開房屋租賃契約之約定。且被告丁○○與原告間之租約，已因合意而終止，復為被告丁○○與原告所不爭執，則被告乙○○自不得以其與被告丁○○間之租賃契約關係，據以對抗原告。且被告丁○○既係違約將租賃房屋之一部分轉租被告乙○○，被告乙○○於被告丁○○與原告間之租賃關係終止後，繼續占有系爭房屋之一部分，即屬無權占有，且為直接占有人，被告丁○○對於系爭房屋則為間接占有人。從而，原告依據民法第767條所有權人之物上請求權規定，訴請被告乙○○遷讓房屋，及訴請被告丁○○返還該房屋為有理由，應予准許。

六、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，又按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項及第185條第1項前段分別定有明文。本件被告丁○○及乙○○間接占用及直接占用系爭房屋之行為，乃屬共同侵權行，又被告丙○為被告丁○○之連帶保證人，則原告訴請被告等三人自94年11月1日起至返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金利益之損害200,000元，尚非無理由。至被告丁○○雖已將系爭房屋之一部分遷讓，且被告乙○○占用之部分亦僅系爭房屋之另一部分，惟就原告而言，系爭房屋原既係整體出租與被告丁○○，如僅收回一部分並無法再行出租，或其出租顯有損其利益之情事，業據原告陳明，則被告等自應填補原告所受之全部損害，即按月給付相當於租金200,000元之賠償金，併予敘明。

七、復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告丁○○及丙○連帶給付自94年4月起至94年10月止共計積欠之租金330,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即94年12月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，固為法之所許；惟原告另以被告丁○○於94年1、2、3月分別遲延繳付租金，依契約書第13條第1項規定，應各給付逾期補償金100,000元，共計300,000元部分，則以被告丁○○雖於94年1、2、3月分別遲延繳付租金之情形，惟被告丁○○於94年7月間已另繳付470,000元之租金，且於遲繳租金當時亦尚有3個月之押租金600,000元在原告處，均為原告所自認，雖依租約第4條約定，被告丁○○不得主張以押租金抵免租金而主張未遲延繳租，惟前開因遲繳租金，被告所受損害充其量僅有利息之損失，原告請求被告丁○○等每次應給付補償金高達100,000元，其約定之違約金顯屬過高，應予酌減至每次5,000元，即共計15,000元始屬相當，則原告有關違約金部分，逾此範圍之請求，即為法所不許，自應予以駁回。

八、末查遷讓房屋，非立即可就，本院斟酌被告乙○○已就租賃房屋投下資金經營店面之實際情況，認其遷讓房屋之履行期間應定為三個月，俾資兼顧。

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