板橋簡易庭94年度板簡字第1874號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　94年度板簡字第1874號

原告

丁○○

原告

乙○○○

共同訴訟代理人

吳嘉榮律師

被告

甲○○

訴訟代理人

凌見臣律師

複代理人

阮詠芳律師

　　　　　　　　陳志偉律師

上列當事人間94年度板簡字第1874號返還租賃房屋等事件，於中華民國95年1月3日辯論終結，於民國95年1月17日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　陳慶樹通譯　陳佑婷朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：緣被告為經營安親托兒事業，曾借用訴外人吳春芳名義立案登記台北縣私立伊頓托兒所」，並於民國（下同）89年3月8日及同年6月15日與原告乙○○○及丁○○間簽訂房屋租賃契約，分別向原告丁○○承租坐落台北縣永和市○○段37、38地號土地上建物即門牌號碼台北縣永和市○○路162號1樓、162號2樓之2及162號2樓之3房屋（下稱系爭162號1樓等3戶房屋），及向原告乙○○○承租同上地號土地上建物即台北縣永和市○○路162號2樓、162號2樓之1、162號3樓、162號3樓之1、162號3樓之2及162號3樓之3房屋（下稱系爭162號2樓等6戶房屋），以為營業場所使用，而上開租賃契約對於租賃期間及租金等事項，有下列重要之約定：

㈠租金部分：於上開租賃契約第3條約定，被告向原告丁○○承租系爭162號1樓等3戶房屋，每月租金新台幣（下同）150000元；向原告乙○○○承租系爭162號2樓等6戶房屋，每月租金為200000元，約定至明。㈡租期部分：被告向原告丁○○承租系爭162號1樓等3戶房屋，及向原告乙○○○承租系爭162號2樓等6戶房屋，其租期均自89年6月15日起至94年6月14日止，共計5年，被告於租期屆滿，除經原告同意外，應即日將系爭房屋誠心按原狀遷空交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋，每月應按租金5倍計罰違約金，觀之上開租賃契約第2條、第6條及第19條約定至明。本件被告與原告丁○○及乙○○○間簽訂上開租賃契約，所承租之系爭房屋，其租期均於94年6月14日屆至，觀之卷附上開租賃契約第2條約定至明，而原告於租期屆滿前，即以永和郵局第83號存證信函通知被告租期屆滿不再續租，嗣於租期屆滿，再以永和郵局第768號存證信函，限期催告被告及訴外人吳春芳即台北縣私立伊頓托兒所登記名義人騰空返還系爭房屋，其中訴外人吳春芳雖同意遷讓，但其僅為「台北縣私立伊頓托兒所」之名義提供人，並未占有系爭房屋，亦無處分該托兒事業之權利，至於被告甲○○則拒絕自系爭房屋遷出，迄今仍佔有系爭房屋，以為經營托兒事業。依上（二）所述，被告於上開租賃期間屆滿後，仍繼續佔有系爭房屋，迄未騰空搬遷，原告除得依上開租賃契約第6條前段約定及民法第455條規定請求被告分別將系爭房屋返還原告外，並得依上開租賃契約第3條及第6條後段約定，請求被告按每月租金5倍計算，給付原告違約金，要無疑義，爰聲明求為（一）被告應自坐落台北縣永和市○○段37、38地號土地上建物即門牌號碼台北縣永和市○○路162號1樓、162號2樓之2及162號2樓之3房屋遷出，將上開房屋全部返還原告丁○○，及自94年6月15日起至返還上開房屋之日止按月給付原告丁○○750000元。（二）被告應自坐落前項土地上建物即門牌號碼台北縣永和市○○路162號2樓、162號2樓之1、162號3樓、1 62號3樓之1、162號3樓之2及162號3樓之3房屋遷出，將上開房屋全部返還原告乙○○○，及自94年6月15日起至返還上開房屋之日止按月給付原告乙○○○0000000元等語。

二、被告則以：查本件原告等起訴請求被告返還租賃房屋，無非係以「被告為經營安親托兒事業，曾借用訴外人吳春芳名義立案登記『台北縣私立伊頓托兒所』，並於89年3月8日及同年6 月15日與原告乙○○○及丁○○間簽訂房屋租賃契約，分別向原告丁○○承租坐落台北縣永和市○○段37、38地號土地上建物即門牌號碼台北縣永和市○○路162號1樓、1 62號2樓之2及162號2樓之3房屋…及向原告乙○○○承租同上地號土地上建物即台北縣永和市○○路160號1樓、1 62號2樓、162號2樓之1、162號3樓、162號3樓之1、162號3樓之2及162號3樓之3房屋…以為營業場所使用，而上開租賃契約對於租賃期間…等事項，有下列重要之約定：…租期部分：…其租期均自89年6月15日起至94年6月14日止…」云云，為其理由。惟查：⑴本件原告等已於起訴狀中自認「被告為經營安親托兒事業，借用訴外人吳春芳名義立案登記『台北縣私立伊頓托兒所』」、「訴外人吳春芳…僅為『台北縣私立伊頓托兒所』之名義提供人，並未占有系爭房屋，亦無處分該托兒事業之權利…」（詳原告起訴狀第三頁）等語。是訴外人吳春芳僅為台北縣私立伊頓托兒所之名義提供人及系爭房屋之名義占有人；實則台北縣私立伊頓托兒所之實際負責人及系爭房屋之實際有權占有人均為被告，要毋庸疑。⑵次查，揆諸原證二房屋租賃契約書第3頁所載「註：出租人以乙○○○女士為代表人。」即明，本件原告乙○○○僅係代理台北縣永和市○○路162號2樓、162號2樓之1、162號3樓、162號3樓之1、162號3樓之2及162號3樓之3房屋（下稱系爭162號2樓等6戶房屋）所有權人等與被告簽訂上開租賃契約，原告乙○○○並非系爭162號2樓等6戶房屋之所有權人，亦非出租人本人，至為灼然。⑶且查，被告前於91年間為申請設立台北縣私立伊頓托兒所，乃借用訴外人陳吳春芳（即吳春芳）之名義向台北縣政府提出申請書，並直接由系爭房屋之所有權人出具土地及房屋使用同意書俾供被告經營台北縣私立伊頓托兒所之用，延長租賃期間至96年10月31 日止。是被告於系爭10戶房屋之使用權業經延展至96年10月31日，亦屬無疑。甚而，其中坐落於台北縣永和市○○段37地號土地、門牌號碼台北縣永和市○○路160號之房屋更已於90年4月19日由被告取得所有權。職是，被告既已與系爭10戶房屋之所有權人約定延展租賃期間至96年10月31日止，原告乙○○○僅為出租系爭162號2樓等6戶房屋之代理人，自不得再為與本人相異之主張；亦不許原告等擅持兩造最初簽立之租賃契約書，即企圖蒙混以請求被告返還系爭房屋，洵至明確。按「代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之『隱名代理』。」最高法院92年度台上字第1064號判決要旨可供參照。準此，代理人代理本人所為之法律行為，並不以明示本人名義為必要。況且，揆諸原證2號房屋租賃契約書第3頁已載有「註：出租人以乙○○○女士為代表人。」等文句，以表明代理意旨，該租賃契約書並經原告乙○○○用印為憑，亦堪認其對上開註記並無異議，而確有代理本人之意思。又因原告乙○○○所代理之出租人有吳文君及榕元建設有限公司（下稱榕元公司）二人，雙方為求租金給付之簡便，乃由被告將簽發之租金支票交由原告乙○○○代為統籌兌領，惟並不因而使原告乙○○○成為出租人，其理至明。詎原告乙○○○臨訟始改稱上開文句「僅在確認原告乙○○○有管理出租系爭162號2樓等6戶房屋之權限」云云，顯與上開文句字義大相逕庭。蓋上開文句已將「出租人」與「乙○○○」截然區分，亦不見任何賦予原告乙○○○就系爭162號2樓等6戶房屋管理權之記載。是故，自不許原告乙○○○違背契約文義，逕以出租人自居，要毋庸疑。次按「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。」民法第3條第2項定有明文。查本件原告等否認被證一房屋及土地使用同意書上所示原告「丁○○」及訴外人「丙○○」之簽名為渠等二人所親簽。惟查，上開同意書中均僅要求立同意書人「蓋章」，並未要求簽名，是上開同意書上「丁○○」及「丙○○」等姓名是否為本人所親簽，實非關重要。次查，上開同意書上原告「丁○○」之印文與原證4號存證信函上原告「丁○○」之印文相同；且上開同意書上訴外人「榕元建設有限公司」及其法定代理人「丙○○」之印文，則與榕元公司申辦勞工保險所使用之印文相同。據此即明，上開房屋及土地使用同意書確係原告丁○○及訴外人榕元公司所出具，殆屬無疑。再查，原告等陳稱「…訴外人陳吳春芳…乃徵求原告乙○○○轉請訴外人榕元公司、吳文君以登記所有權名義人之地位，另行出具卷附土地及房屋使用同意書，以為向主管機關申請『台北縣私立伊頓托兒所』立案使用。足見原告乙○○○訴基於上開房屋租賃契約之宜租義務，轉請訴外人榕元公司、吳文君所出具，其與系爭9戶房屋之租賃關係，仍具有法律上不可分離之關係，並因上開租賃契約租期屆滿而失其附麗，已俱如上所述。更何況，卷附房屋及土地使用同意書，性質上僅為兒童福利機構管理之文件，亦即申請托兒所之必備文件，僅具有兒童福利管理上之效力，並未發生私權確定之效果…」云云，亦與實情有悖，析言之：

⑴查原告等已於起訴狀中自認「被告為經營安親托兒事業，借用訴外人吳春芳名義立案登記『台北縣私立伊頓托兒所』」、「訴外人吳春芳…僅為『台北縣私立伊頓托兒所』之名義提供人，並未占有系爭房屋，亦無處分該托兒事業之權利…」等語。是訴外人吳春芳自無權過問台北縣私立伊頓托兒所之申請立案事宜及系爭9戶房屋之占有使用情形，豈有可能逕自「徵求原告乙○○○轉請訴外人榕元公司、吳文君以登記所有權名義人之地位，另行出具卷附土地及房屋使用同意書」？益徵原告等所言前後矛盾，不足採信。⑵次查，原告乙○○○並非系爭162號2樓等6戶房屋之出租人，已如前述，尤無可能取代原告丁○○之地位，成為系爭162號1樓等3戶房屋之出租人。是原告等逕以「原告乙○○○…與系爭9戶房屋之租賃關係，仍具有法律上不可分離之關係，並因上開租賃契約租期屆滿而失其附麗…」云云，顯非事實。何況，被告已直接取得系爭9戶房屋之所有權人出具土地及房屋使用同意書，並延長租賃期間至96年10月31 日止，殊難想像原告乙○○○與系爭9戶房屋之租賃關係有何法律上不可分離之關係，竟得要求被告於租期屆滿前即返還系爭9戶房屋？是原告等此部分主張亦乏所據。⑶再查，原告乙○○○既自稱上開土地及房屋使用同意書係經其轉請各該房屋所有權人所出具，自應明知上開使用同意書之真正並無疑義。是原告等藉詞上開使用同意書上之姓名並非本人所親簽，再事爭執上開使用同意書之真正，豈非前後矛盾，說辭不攻自破？⑷且查，上開使用同意書均載有「…同意自民國91年11月1日起至96年10月31日（五年以上）租與陳吳春芳先生辦理伊頓托兒所屬實…」，復徵諸原告等所舉臺灣省兒童福利社政機構設置標準與設立辦法第5條規定，私立兒童福利機構之土地及建築物如租賃者，於設立時，租賃存續期間至少應有五年以上即明，被告於91年間為申請設立台北縣私立伊頓托兒所，乃借用訴外人陳吳春芳（即吳春芳）之名義，取得系爭9戶房屋及基地所有權人所出具之土地及房屋使用同意書，並延長租賃期間至96年10月31 日止，俾供被告經營台北縣私立伊頓托兒所之用等情，誠屬信而有徵。惟原告等任意曲解前揭規定，逕謂渠等不受上開使用同意書之拘束云云，顯然失之強詞奪理。蓋原告乙○○○並非系爭162號2樓等6戶房屋之出租人，本即無權請求被告返還房屋；而原告丁○○於出具上開使用同意書後，竟於五年租賃期間屆滿前即請求被告返還系爭162號1樓等3戶房屋，不啻令被告經營台北縣私立伊頓托兒所之契約目的無法達成，違約之情，亦甚明確。另查，原告等提出原證9號經被告簽章之房屋租賃契約書，主張「被告於93年12月15日曾擬具租賃條件，欲向原告乙○○○承租系爭160號1樓等7戶房屋及164、166號地下室…迄今未獲原告乙○○○同意簽章」云云，亦不足以證明原告乙○○○為系爭162號2樓等6戶房屋之出租人，析言之：⑴揆諸原證9號之房屋租賃契約書第4頁，仍舊載有「註：出租人以乙○○○女士為代表」等語，是被告並未以原告乙○○○為系爭162號2樓等6戶房屋及164、166號地下室之出租人，彰彰甚明。⑵且查，被告於93年間，因所經營之台北縣私立伊頓托兒所事業蓬勃發展，亟需另行租用上開164、166號地下室以擴充場地，又因有意再度延長租賃期間至99年6月14日，乃於93年12月15日擬具原證9號之房屋租賃契約書，徵求原告乙○○○代理出租人另訂新約。惟因系爭162號2樓等6戶房屋之出租人尚無意再度延長租賃期間至99年6月14日，是原告乙○○○迄今仍未於上開房屋租賃契約書上簽章。詎原告乙○○○逕執上開承租範圍不同之房屋租賃契約書，否認被告於系爭162號2樓等6戶房屋業經延長且現仍有效存續之租賃關係，自有魚目混珠之嫌，要無足採。復查，原告等前已自認訴外人吳春芳僅為台北縣私立伊頓托兒所之名義提供人及系爭房屋之名義占有人，實則台北縣私立伊頓托兒所之實際負責人及系爭房屋之實際有權占有人均為被告。是訴外人吳春芳自無權過問台北縣私立伊頓托兒所之申請立案事宜及系爭房屋之占有使用情形。況查，上開房屋及土地使用同意書並非訴外人吳春芳徵求原告乙○○○轉請各該所有權人出具者；原證1號及原證2號所示之房屋租賃契約書亦非訴外人吳春芳所簽訂。由此顯見訴外人吳春芳實無法作證證明原告等提出之待證事實，是故，自無傳喚訴外人吳春芳到庭作證之必要。綜上析陳，原告等之請求顯無理由置辯。

三、原告主張之事實，固據提出房屋租賃契約書影本3件、存證信函影本2件、委任書影本1件、收據影本1件、板信商業銀行代收票據紀錄簿影本乙冊、台北縣政府稅捐稽徵處94年度房屋稅繳款書影本10件、建物登記簿謄本10件等為證，惟被告則以伊前於91年間為申請設立台北縣私立伊頓托兒所，乃借用訴外人陳吳春芳（即吳春芳）之名義向台北縣政府提出申請書，並直接由系爭房屋之所有權人出具土地及房屋使用同意書俾供伊經營台北縣私立伊頓托兒所之用，延長租賃期間至96年10月31日止，系爭房屋之使用權業經延展至96年10月31日置辯。是本件應審究者為本件租期是否延展至96 年10月31日止？

四、經查：原告丁○○與被告就門牌號碼台北縣永和市○○路162號1樓、162號2樓之2及162號2樓之3房屋訂立租約，起租日為89年6月15日；原告乙○○○與被告就門牌號碼台北縣永和市○○路162號2樓、162號2樓之1、162號3樓、1 62號3樓之1、162號3樓之2及162號3樓之3房屋訂立租約，起租日為89年6月15日，此有房屋租賃契約書影本二件在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又原告亦自承被告係為經營安親托兒事業，而借用訴外人陳吳春芳之名義立案登記「台北縣私立伊頓托兒所」，並以上開租屋處為該托兒所之設址，亦有申請書影本乙紙附卷可憑。原告復對於被告所提房屋使用同意書立同意書人乙欄內「丁○○」「榕元建設有限公司」「吳文君」之印文各乙枚之真正不爭執，足認原告丁○○、訴外人榕元建設有限公司、吳文君係民法第一百六十九條前段之由自己之行為表示以代理權授與他人之表見代理，自應負授權人之責任。再依各該房屋使用同意書之記載，均係謂：．．．同意自民國91年11月1日起至96年10月31日（五年以上）租與陳吳春芳辦理伊頓托兒所屬實，恐口無憑，特立此同意書等語，自堪認前揭租約之終期係至96年10月31 日止。

五、兩造間之租期既已延展至96年10月31日，已如前述。從而，原告依前揭租約第6條前段及民法第455條規定訴請被告自系爭租屋遷出，將房屋返還原告；並依租約第3條、第6條後段約定訴請被告給付按每月租金五倍計算之違約金，均非有理，應予駁回。

六、本件判決之基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭法院書記官 陳慶樹

法院書記官 陳慶樹