臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

艾德蒙海外股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

被告

巨力開發科技股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

邱雅文律師

訴訟代理人

林雅君律師

複代理人

丙○○

上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國95年3月2日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：查本件原告之法定代理人原為「潘方仁」，於起訴後變更為「丁○○」，有原告所提之公司變更登記表可佐，並依法向本院承受本件訴訟在案，合先陳明。

乙、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：

（一）訴外人盧福壽於民國（下同）91年9月12 日承租原告所有坐落台北縣中和市○○路268號12樓之3之房屋一戶及地下3樓編號1027、1030號車位（以下簡稱系爭房屋），雙方訂有房屋租賃契約書，租期自91年9月15日起至93年12月14日止，租金每月新台幣（下同）61723元。被告於91年10月25日承受該租賃契約之權利義務，三方訂有轉讓協議書。前開租約租期於93年12月14日屆滿時，被告不僅未另定新約續租且仍繼續佔用，並未於期滿日將租賃物交還，被告此舉業已違約，經本公司於94年1月4日以板橋71支局3號存證信函催告被告將租賃物回復原狀返還，被告始傳真通知函通知於94年1月14日點交房屋，惟至94年1月14日原告派員前往點交時，發現被告並未依約將室內固定裝修佈置拆遷回復原狀，經原告分別於94年1月17日、同年2月16日、同年3月24日以中和郵局20號、板橋71支局66號、板橋71支局116 號存證信函催告被告回復原狀，均未獲置理，原告無奈乃於94年5月雇工拆除，並於同年5月31日回復原狀完成。依租賃契約第12條第2項規定因被告租期屆滿逾期不為返還租賃物，原告得請求被告賠償佔用期間依租期屆滿前最後一個月應付租金加倍計算之損失，按因被告違約不回復原狀返還返還租賃物，致原告受有佔用期間（93年12月15日起至94年5月31日）之損失678953元，又被告回復原狀返還租賃物前尚有未予繳付之電費、管理費、公共水電費、車位清潔費等計31132元（契約第11條）；另被告未予回復原狀，依租約第8條第2項規定應由被告負擔之費用206325元。上開損失依租約第5條規定以租賃保證金185169 元抵扣外，尚不足731241元，嗣經原告屢次催討，被告均置若罔聞，迄今仍不為清償。為此爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告731241元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5﹪計算之利息。

（二）對於被告抗辯之陳述：

㈠被告之員工乙○○於94年11月24日證述與遠建仲介公司之陳小姐點交房屋，惟該仲介公司與原告並未有任何委任關係，當時遠建仲介公司陳小姐係欲將該房屋移交給欲承租人光騰公司，所持之「制式交接表」係當初原告移交訴外人盧福壽之移交清單，目的在比對被告移交光騰公司之項目有否欠缺，蓋據遠建仲介公司聲稱光騰公司欲連裝潢承租，若有承租及承接被告應負之回復原狀責任，是原移交被告承受人盧福壽之所有項目若有欠缺，將由欲承租人光騰公司補足，故94年 1月14日點交之重點在被告與欲承租人光騰公司之間，始有「有人要承租就可以了」之語。惟是日光騰公司並未出面承接（後查光騰公司僅口頭表示欲承租，並無任何書面或給付斡旋金之要約行為，純屬遠建仲介公司之樂觀之舉），而被告又欲遷離，遠建仲介公司之陳小姐為爾後帶看方便，乃逕行與被告點交（此舉並無原告之授權），並取回鑰匙及卡片，再將鑰匙及卡片轉交原告，然其聲明被告保留一張卡片備用，以上所述可由遠建仲介公司陳小姐之主管張哲銘經理處得知。

㈡被告於94年1月14日遷出後，原告分別於94年1月17日以中和郵局20號、於94年2月16日以板橋71支局66號、於94年3月24日以板橋71支局 116號存證信函催告被告回復原狀，與被告之員工乙○○證稱「後來隔了蠻久，˙˙˙，要我去回復原狀」事實不符。另被告之員工乙○○於94年 1月底左右尚來電告知欲前往租賃標的物內搬未搬清之物品時，除告知儘快回復原狀，且經其同意外，並告知以其保留之卡片即可入內，事後其順利將物品搬走，惟被告之員工乙○○竟證稱「事隔久遠，不復記憶」，足見其證詞避重就輕，不足採信。

㈢原告主張回復原狀經其同意乙節，尚有室內裝修包商陳衍交先生可資為證。94年春節過後，原告除陸續發存證信函催促外，另以電話催促，被告均以在找人估價為由搪塞，後於94年 2月底左右，被告仍稱找人估價，原告乃稱我方有配合廠商可提供估價施工，可否轉介予被告，被告稱可，原告即電告樺明室內裝修設計公司陳衍交先生與被告之員工乙○○聯絡回復原狀事宜，後陳衍交先生於94年3月2日依其指示傳真報價單給被告，惟被告延至94年 5月31日原告欲將標的物出租前仍未回復原狀。

㈣綜上所陳，光騰公司並未承受被告公司回復原狀之責任，其回復原狀之責任自無法免除，且其於得知光騰公司未承租後仍同意負擔回復原狀之責任，現竟出爾反爾，實有違誠信原則。

二、被告則以：

（一）原告起訴主張以：「被告於租約到期後，在未續租之情況下，仍繼續占用租賃物，未於期限屆滿後，將租賃物交還，且未依約回復原狀，原告雇工拆除回復原狀，扣除被告之保證金，起訴請求被告應返還731241元。」云云，請求被告給付上開金額。

（二）惟查：被告因擬將公司轉型為貿易公司，並遷址至台北市等事宜，故向原告表示，於租約到期後不再續租，並介紹另二家公司，分別為光騰電子股份有限公司及遠見仲介租賃股份有限公司承租原告之系爭租賃物，原告訴訟代理人遂告知被告：「因有光騰電子股份有限公司要承租原告系爭租賃物，被告無須回復原狀。」等語，此部分之事實業經被告之員工乙○○於94年11月24日到庭證述：「…當時我點交該房子是跟遠見仲介租賃股份有限公司的陳小姐辦理的，我是按照原告艾德蒙海外股份有限公司制式交接表格一項、一項的打勾，我們兩人在交接表上面簽名之後，由陳小姐交給原告的人，我是到樓下大廳才看到原告的訴代林先生，所有的鑰匙及卡片都交給陳小姐，再由陳小姐交給庭上的林先生，當時林先生說有人要承租就可以了，因為接手的承租人也喜歡這個裝潢，後來隔了蠻久，林先生有打電話給我，說對方不租了，要我去回復原狀」等語。原告之訴訟代理人亦表示：「我很久以前就跟講他說如果有人要承接的話，被告就不用回復原狀，一月十四日時，陳小姐已經幫我們找到一組客戶有意願要承接。…」；「（問：光騰電子公司當時有說要承租？）答：對，他說有意願，但是事後是因為不喜歡裡面的裝潢才不租的」等語，被告員工乙○○遂於94年1月14日當場將系爭租賃物所有之鑰匙、卡片等物品點交返還予原告，兩造既約定於93年12月15日後，系爭租賃物之權利義務即由後手承擔，足證被告已依租賃契約將系爭租賃物點交返還予原告，並經原告無異議受領系爭租賃物，原告並免除被告回復原狀之義務，顯見兩造已完成點交程序，原告起訴請求被告應負回復原狀之義務，顯無理由。

（三）被告既已於94年1月14日會同原告訴訟代理人點交系爭租賃物，並將所有之物品，依據原告所出具之交接表逐一點交，且有光騰電子公司欲承租，原告因而免除被告回復原狀之義務，原告竟因光騰電子公司不願承租後，而起訴請求相當於租金之損失678953元，亦無理由。等語置辯，並聲明：求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

丙、得心證理由：

一、原告主張：被告於91年10月25日以租金每月61723元承受前手即訴外人盧福壽與原告簽訂租賃契約之權利義務及租約租期於93年12月14 日屆滿時，被告又多使用1個月至94年1月14日始遷出系爭房屋之事實，業據提出房屋租賃契約書及轉讓協議書影本各1份為證，復為被告所不爭，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：被存證信函影本4份、電費收據、管委會繳款書及回復原狀費用估價單等件影本各1份等件為證，被告固不否認於91年10月25日以租金每月61723元承受前手即訴外人盧福壽與原告簽訂租賃契約之權利義務及租約租期於93年12月14 日屆滿時，被告又多使用1個月至94年1月14日始點交系爭房屋之事實，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：被告未依約將室內固定裝修佈置拆遷回復原狀，經原告多次催告，未獲被告置理，原告乃於94年5月雇工拆除，並於同年5月31日回復原狀完成，依租賃契約第12條第2項規定，因被告租期屆告違約不回復原狀返還返還租賃物，原告得請求被告賠償佔用期間依租期屆滿前最後一個月應付租金加倍計算之損失，自93年12月15日起至94年5月31日止之損失共計678953元，又被告回復原狀返還租賃物前尚有未予繳付之電費、管理費、公共水電費、車位清潔費等計31132元及回復原狀之費用206325元，經以上開損失依租約第5條規定以租賃保證金185169元抵扣外，尚不足731241元一節，固據提出存證信函影本4份、電費收據、管委會繳款書及回復原狀費用估價單等件影本各1份等件為證，被告亦不否認於94年1月14日點交時未回復原狀，惟對於原告請求賠償，則以前詞置辯。則本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於㈠被告於何時返還系爭房屋？㈡原告是否已免除被告回復原狀之義務？

二、按兩造所簽訂租賃契約第8條第2項前段雖約定：「乙方（即被告）所有室內裝修佈置，於租期期滿不另承購或終止租約時，乙方應無條件自行拆遷回復原狀完成。」等語，惟若原告同意免除被告回復原狀之義務，自無不可。本件原告自認：曾於租賃契約屆滿前同意於「如果有人要承接被告（裝璜）的話，被告就不用回復原狀」，即免除被告回復原狀之義務等情，此為兩造所不爭，惟原告另主張：係附以「新承租人與原告簽訂租賃契約」之條件等語（參見本院95年3月2日言詞辯論筆錄），然為被告所否認，依舉證責任分配原則，原告應就此有利於己之事實負舉證責任。經查：（94年1月14日）是陳小姐與被告公司之人員乙○○進行點交，因有仲介公司自願幫原告出租系爭房屋，（94年）1月14日時，（仲介公司）陳小姐已經幫原告找到壹組客戶有意願要承接，原告乃同意由陳小姐去向被告拿回鑰匙，即先收回系爭房屋以便仲介公司帶客戶看屋再出租，乙○○已於94年1 月14日當日將進出系爭房屋之鑰匙及管制卡片交予經原告授權之陳小姐，再由陳小姐在一樓大廳交予原告公司之人員甲○○，當時甲○○曾告訴乙○○：「這樣就可以了。」等語一節，已據原告訴訟代理人甲○○陳明在卷（參見本院94年11月24日及95年1月17日言詞辯論筆錄），而94年1月14日乙○○，與遠見仲介租賃股份有限公司的陳小姐辦理點交時按照原告之制式交接表格一項、一項的打勾，並由乙○○及陳小姐在交接表上面簽名後，連同所有的鑰匙及卡片均交由陳小姐，轉交甲○○，當時甲○○稱：有人要承租就可以了，因為接手的承租人也喜歡這個裝潢等語，故未要求被告須回復原狀一節，亦據證人乙○○結證在卷（參見本院94年11月24日言詞辯論筆錄），足認原告於94年1月14日時因仲介公司人員稱有人要接手承租被告之裝璜，原告乃授權仲介公司之陳小姐與被告點交房屋，並於94年1月14日當日免除被告回復原狀之義務，且未附以「新承租人與原告簽訂租賃契約」之條件，否則原告斷無告訴證人乙○○：「這樣就可以了。」之可能，且未與被告約定條件若未成就時之處理方式（即如何回復原狀）。此外，原告復未舉證以證明：係附以「新承租人與原告簽訂租賃契約」為免除被告回復原狀義務之條件，原告此部分之主張即無可取。則被告已於94年1月14日點交系爭房屋完畢，原告亦已免除被告回復原狀之義務，是故原告請求被告應依租約第8條第2項規定負擔回復原狀費用206325元，難謂有理。

三、次按兩造所簽訂租賃契約第12條第2項約定：「租期屆滿或契約終止，逾期不為返還租賃物，因乙方（即被告）占用期間之損失並由乙方按租期屆滿或終止前最後一個月應付租金負加倍賠償之責任。」，則被告若於租期屆滿未返還租賃物，應依租期屆滿前最後一個月應付租金之數額加倍給付賠償金。經查：被告租約租期屆滿時即93年12月14日並未返還租賃物予原告，經原告催告後始於94年1月14日點交完畢一節，已如前述，原告自得請求被告給付占用期間即93年12月15日起至94年1月14日止按租期屆滿前最後一個月應付租金2倍之賠償，而租期屆滿前最後一個月應付租金為61723元，此為兩造所不爭，按2倍計算之金額為123446元，被告自有給付之義務，至原告請求被告另應給付自94年1月15日起至94年5月31日按租金額2倍計算之賠償部分，因被告已於94年1月14日點交完畢，原告亦已免除被告回復原狀之義務，亦如上述，自94年1月15日起被告既未再占用系爭房屋，自無給付按租金額2倍計算之賠償之必要，是原告此部分請求不能准許。

四、再按「租賃期間內所生之水、電、瓦斯及應分擔大樓管理費，由乙方負擔。」，兩造所簽訂租賃契約第11條第2款定有明文。經查：被告於94年1月14日點交系爭房屋完畢，亦如上述，則依兩造之約定，於94年1月14日前水、電、瓦斯及應分擔大樓管理費應由被告負擔，而系爭房屋應分擔93年12月份之公共水電費為2560元，94年1月1日起至94年1月14日之公共水電費為923元一節，復有原告提出之公共水電費繳款書影本2份為證，被告亦不否認其真正，是被告自93年12月1日起至94年1月14日止應繳納之公共水電費共計3483元。

五、綜上所述，被告於租約租期屆滿時即93年12月14日並未返還租賃物予原告，經原告催告後始於94年1月14日點交完畢，原告亦已免除被告回復原狀之義務，則被告應給付原告之費用包括占用期間即93年12月15 日起至94年1月14日止按租期屆滿前最後一個月應付租金2倍之賠償123446元、自93年12月1日起至94年1月14日止應繳納之公共水電費3483元，合計126929元，原告主張依租約第5條規定以租賃保證金185169元抵扣後，原告尚應退還被告58240元。從而原告依據租賃契約之法律關係，請求被告應給付731241元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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