臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

禧翔不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

毛國樑律師

被告

丙○○

被告

號

訴訟代理人

黃坤鍵律師

上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國95年8月3日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告方面：

（一）原告起訴主張：緣被告之妻即訴外人梁瑪莉女士於民國（下同）94年9月6日向原告公司出具由被告於94年8月19日經我國駐多倫多辦事處公證之授權書乙份，其上載明被告將其所有座落門牌號碼台北縣中和市○○路○段526巷22號1樓及同號之1、同號之2、同號之3房地4戶全棟（以下簡稱系爭房地）授權由訴外人梁女士代為辦理出售事宜，訴外人梁女士表明希將該不動產委託原告公司銷售，委託銷售期間自94年9月6日至94年12月31日止，委託銷售價格為新台幣（下同）900萬元，並由訴外人梁女士代理被告與原告簽立委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約）乙份為憑。嗣後原告公司不負所託，於94年9月11日覓得買主即訴外人乙○○，願以900萬元承買並已交付斡旋金30萬元，同時簽有不動產買賣斡旋承諾契約書乙份為憑，因雙方條件已達成一致，買賣已成交。原告公司立即將此買賣成交事，報知訴外人梁女士，並與其約定於94年9月12日至原告公司與買方簽訂買賣合約書，孰料，該日訴外人梁女士推託有事未能前來原告公司，而其旋於94年9月12日返回加拿大，原告公司嗣即致電至被告及訴外人梁女士加拿大住處，報告因委託賣屋已成交亟需賣方返台與買方簽約事宜，惟被告竟表示欲毀約不賣，原告方於94年9月21日委請律師發函催告，惟被告均置之不理。查依被告與原告公司所簽立之系爭契約第10條第2款違約罰則之規定『仲介成交後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約簽訂者。』視為乙方即原告公司已完成仲介之義務，被告仍應履行支付第5條約定之服務報酬；查，關於原告公司仲介本件系爭房地之報酬，依第5條之規定，賣方同意給付原告成交總價4﹪之服務報酬。據前所述，系爭房地買賣之成交總價為900萬元，是以賣方即被告即應給付360000元之服務報酬予原告公司，為此，爰依委託銷售契約之法律關係提起本訴，並聲明：求為判決：被告應給付原告360000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5﹪計算之利息。

（二）對於被告抗辯之陳述：

⑴就被告抗辯依民法第88條規定撤銷意思表示部分：

①依被告出具予其代理人梁瑪莉女士之授權書，所載日期為94年8月19日，可見梁瑪莉女士於94年8月23日返回台灣時，被告早已有出售房地之意，否則不會有此授權書，且梁瑪莉女士於94年9月3日以前即曾來店並稱已看過幾家仲介公司（包括永慶房屋）且留下代理人電話，繼續由被告公司人員與其聯絡，並在94年9月3日親閱契約書範本，於94年9月6日方與原告公司簽約。

②簽訂契約前，原告公司人員均曾提供原告公司最近之成交行情予梁瑪莉女士，梁瑪莉女士是在回家考慮週詳後才來原告公司決定以 900萬元委託銷售。答辯狀空言泛指「遠低於行情價格 970萬元～1000萬元」實無所據，尤其不能因原告公司努力迅速達成銷售，即心生不甘。

③又按原告之服務報酬係以成交總價為準向賣方收取 4﹪，如能賣超過委託價，原告亦同蒙其利，原告有何隱瞞交易資訊之必要，被告指稱原告刻意隱瞞致其錯誤等節，應負舉証之責。

④且退步言，委託銷售契約第8條第2項之規定，原告於簽定委託銷售合約前，必須先提供本公司最近 3個月之成交行情與被告（代理人），供被告（代理人）訂定售價之「參考」，並非「依據」。蓋查委託銷售價格有諸多個人因素而為賣方決定，非受託人可得左右，更無可能因未提供本公司成交行情而使其陷入錯誤之可能。更何況該條後段約定「如有隱匿不實，應負損害賠償責任」更可明，非得援為撤銷錯誤意思表示之依據。

⑵就被告抗辯銷售契約並未給與契約審閱期部分：

①本件委託銷售契約之簽訂為被告代理人梁瑪莉女士於94年9月3日以前來店，並攜走契約書範本，94年9月6日被告代理人梁瑪莉女士絕非第一次到原告營業所。系爭委託銷售契約之首即有記載9月3日經被告代理人攜回審閱，實為明証，原告之起訴狀以及原告先前所發之存證信函，毋需贅述簽約前情況，理所當然。

②另參：「然觀諸系爭契約之前言，業已載明「茲經買方於簽訂前攜回審閱 5天以上」等語，該段文字位於契約內容之首，並以放大字體標明，並無消費者保護法施行細則第12條所稱「難以注意其存在或辨識」之情事，上訴人援該條文規定，主張前開審閱條款不構成契約內容云云，難予憑採，是則，上訴人未能舉出反證，猶以被上訴人未予合理審閱期間云云爭執，主張前述懲罰性違約金之約定不構成契約內容云云，即無足取至被上訴人雖主張上訴人於訂約時，未依規定給與被上訴人 5日以上充分閱讀定型化契約之時間，依消費者保護法施行細則第11條第 2項規定，得主張定型化契約條款不構成契約內容云云。按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」，消費者保護法施行細則第11條第1、2項定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效（台灣高等法院91年上易字第775號判決參照）。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力（台灣高等法院88年重上字第411 號判決參照）。經查，依據系爭買賣契約書於第1條之前即已明定：「本契約書於簽訂前，買方享有攜回審閱5日之權利。契約條款之內容並已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左」等字樣，任何人於簽約前均可輕易看見，上訴人於簽約時亦未限制被上訴人必須於何時簽名，何時將契約書交回，依據上述說明，上訴人應已留予被上訴人合理之契約審閱期間。況再如何匆忙，總要確定買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，並無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致被上訴人難以注意其存在或辨識之情形，自不容被上訴人推諉為「視而不見」。另兩造於簽約前所簽訂之訂購單之備註欄亦明載：「本戶買方已於年月日取得房地買賣契約審閱，並已了解契約內容，自願於簽約前先行繳付保留金。」，並經雙方合意以被上訴人已了解契約內容，而將取得契約書之時間刪除，有訂購單在卷可稽。又查被上訴人自認：於買受時，因渠所攜信用卡刷卡額度已滿，尚不足支付上開定金，而返家取其他信用卡後方再前往簽訂系爭買賣契約，依上開說明，應認上訴人已留予被上訴人合理之契約審閱期間，被上訴人於簽約時復未為任何異議或為保留，事後即不得引用上開消保法施行細則第11條規定，主張所簽立之條款無效。被上訴人主張其未加閱讀或無法注意該審閱期間條款，得不受定型化契約條款內容之拘束云云，亦不足採。」，臺灣高等法院92年度上易字第219號民事判決意旨所明示，並有　鈞院92年度簡上字第40號民事判決同其意旨。

③查「按，消費者保護法第2章消費者權益第2節定型化契約，其第12條規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」，即亦在定型化契約中違反誠信原則，對消費者顯失公平之條款始無效；而施行細則第 2節定型化契約中第11條規定「按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」，消費者保護法施行細則第11條雖僅規定「該條款不構成契約之內容」，然其母法即消費者保護法定型化契約僅規定違反誠信原則，對消費者顯失公平之條款無效，施行細則之規定不應逾越母法之規定，應限縮解釋為在訂立定型化契約前，企業經營者未提供消費者審閱全部條款，僅不公平之契約條款不構成契約之內容，並非全部條款皆不構成契約之內容。」，此有臺灣臺北地方法院89年度簡上字第44號民事判決意旨可參。

④消費者保護法規定目的在予消費者充分了解契約內容之機會，避免消費者不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只要消費者於簽約前已充分了解契約之權利義務關係，即不得引用上開消費者保護法施行細則之規定而為抗辯。查依被告與原告公司所簽立之委託銷售契約書第10條第 2款之規定『仲介成交後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約簽訂者。』視為乙方即原告公司已完成仲介之義務，被告仍應履行支付第 5條約定之服務報酬；前揭規定為維交易秩序針對委託客戶反賣不賣之情形定之違約規定，以免委託客戶任意違約，無任何違背誠信原則之情形，且為所有仲介公司之委託銷售契約內皆有條款且該條縱未訂定，受託方依民法委任之規定，仍得請求相同之損害賠償。

二、被告則以：

（一）系爭委託銷售契約之簽訂乃原告趁被告代理人梁瑪莉長年居住國外而對台灣不動產交易行情、仲介實務等無經驗之情況下所簽訂，是本件委託銷售契約實乃代理人於其意思表示錯誤之情況下所簽訂，依法可得撤銷：

①原告乃有計謀之誘使被告代理人梁瑪莉至原告處所與原告簽署委託銷售契約：就系爭房地委託原告銷售之委託契約乃訴外人梁瑪莉小姐代被告所簽訂，此部分雖為兩造所不爭執，惟就委託銷售契約之簽訂，實乃原告主動打電話與梁瑪莉小姐，並詢問梁瑪莉是否就系爭房地有意願出售，而梁瑪莉小姐乃長年居住於加拿大，於94年8 月23號返回台灣，回台後即接獲原告主動打來之電話詢問系爭房地之出售事宜，梁瑪莉小姐雖就原告如何得之系爭房地之出售事宜等感到不解，惟仍應原告之要求，於94年9月6號當日下午至原告營業處所內就原告表明其願代為出售系爭房地之相關事宜為詢問，豈料原告之職員竟不斷於旁慫恿梁瑪莉小姐當場與原告就系爭房地訂定委託銷售契約，梁瑪莉小姐即在台端未提供甚至為刻意隱瞞重要交易資訊之花言巧語下，簽訂本件之委託銷售契約。

②原告隱匿重要交易資訊：蓋依原告與被告所簽訂之委託銷售契約第8條第2項之規定，原告於簽定委託銷售合約前，必須先提供系爭房地周遭最近 3個月之成交行情與被告（代理人），以為被告（代理人）訂定售價之依據。本件被告之代理人梁瑪莉如前已述，乃長年居住於加拿大並有加拿大之公民身份，對於台灣之不動產市場可謂相當陌生，是被告相較於一般台灣人民委託仲介出售房屋時，對於不動產交易資訊可謂更加欠缺與不知，而原告本於仲介業善良管理人之義務、本於本件委託銷售合約之約定，本應據實提供成交行情與梁瑪莉以為被告代理人決定出售價格之基本資料，惟原告於簽約前並未提供任何最近3個月之成交行情與被告代理人，即以花言巧語之攻勢誘使被告代理人以900萬元之價格與原告簽定委託銷售契約，遠低於行情價格之970萬元～1000 萬元。原告此部分顯有刻意隱瞞重要交易資訊之行為，意圖將來可不加努力推銷便可輕易出售，甚或可得以遠低於市價之價格買受該不動產藉以賺取差價獲利，此等行為非但違法，且使被告代理人於簽約時意思表示陷於錯誤，按民法第88條之規定，可得撤銷，是撤銷後，原告當無任何之仲介服務報酬請求權。

（二）原告據為本件訴訟請求依據之委託銷售契約，並未給與被告契約審閱期，依消保法第11條之 1之規定，原告不得以契約內容此為請求服務報酬之依據：按仲介業與消費者簽訂之定型化契約，依消費者保護法第11條之1之規定。必須有30日以上之契約審閱期間，如有違反，按同條第2項之規定，簽訂契約之消費者可主張契約條款不構成契約之內容，此乃為保障消費者權益之強制規定，而本件委託銷售契約之簽訂，乃94年9月6日下午被告代理人梁瑪莉女士第一次到原告營業所內即當場陷於原告人海攻勢、花言巧語下所簽訂，並未有任何之契約審閱期間，系爭委託銷售契約第1條雖有記載9月3日經被告代理人攜回審閱，惟此乃原告將日期倒填之手段罷，且自原告之起訴狀以及原告先前所發之存證信函皆可清楚顯示，原告亦承認系爭契約乃94年9月6日當天由梁瑪莉即被告代理人至原告中和市之營業處所所當場簽訂，是本件委託銷售契約並無任何契約審閱期與被告或被告代理人先行審閱，實乃確切之事實。是按前述消保法之規定，原告不得依系爭委託銷售契約第10條第2款或其他條款之規定請求被告給付仲介服務費。

（三）退萬步言之，撇開前述締約過程與契約審閱期限之問題，本件原告是否有達成仲介任務並告知被告或被告之代理人任何成交之資訊，僅而主張被告『違約不賣』等，仍尚有可疑，此部分應由原告舉證證明：原告自稱94年9月11日有訴外人乙○○以900萬元之價格願意承買系爭房地並簽訂原告證物三之承諾書，惟被告之代理人乃於94年9月14日即返回加拿大，於此段時間內，原告是否確有告知被告或被告之代理人前揭原告片面主張之成交情事，此部分應由原告負舉證責任。

（四）按本案顯係原告違反受任人善良管理人注意義務且有民法第 571條之適用，被告依法不得主張報酬請求權：

①原告自始即係有計謀地誘騙被告訂定遠低於市價之銷售價格，以達其獲取其中不法差價利潤之目的：據證人梁瑪莉即系爭委託銷售關係被告之代理人於鈞院庭訊時証稱，原告之員工劉嘉玲原乃告知證人梁瑪莉系爭標的應有1200萬元之銷售行情，並勸進證人梁瑪莉委託被告代為銷售，惟當梁瑪莉準備予原告簽定系爭標的之委託銷售契約時，原告之法定代理人卻向證人梁瑪莉勸欲應以900萬元為本件標的之委託底價。且據證人梁瑪莉証稱，原告法定代理人於勸欲當時面對證人梁瑪莉之遲疑，尚且辯解稱委託銷售底價應訂定較低之價格，始較有彈性，惟原告法定代理人向證人梁瑪莉稱該900萬元僅係參考，惟其定將為被告以較高之價格出售！是被告代理人梁瑪莉於欠缺經驗之情況下始同意以900萬元之價格為委託銷售之底價。

②原告於誘使被告簽訂以900萬元為銷售底價之委託銷售契約後，即通知原告法定代理人之友人，同時亦為專營不動產投資之投資客乙○○以900萬元之價格承買：原告之法定代理人眼見成功誘使被告簽訂以900萬元為銷售底價之委託契約後，眼見差價利潤可圖，乃立即通知其友人即證人乙○○先生，並告知其底價與利潤所在，是乙○○與原告法定代理人見機不可失，乃立即趕於被告代理人梁瑪莉出國前亦即簽定委託銷售契約後短短3 、4天內，向梁瑪莉表示已有買主出價900萬並已收受定金而成交，此時被告始恍然大悟此一騙局所在。

③按原告與被告間之仲介關係，依法乃委任與居間之混合契約，惟原告之行為顯有違背誠實信用原則且為利於委託人即被告之相對人之行為：本案之情況顯係原告與證人乙○○串通，利用被告代理人梁瑪莉長年旅居國外不懂行情而簽訂遠低於市價之委託價格後，或假借乙○○之名義承購、或與乙○○有某利益分配之約定而立即以900 萬元之價格承購系爭標的。此由以下本院調查而得之事實即可知之甚明：Ⅰ本案買主乙○○乃於被告簽訂系爭委託銷售契約短短3、4天內即以分毫未差之 900萬元價格出價意欲購買系爭標的。Ⅱ證人乙○○自承其根本未進入該標的屋所查看。Ⅲ尤有甚者，證人乙○○竟於鈞院具結作證時公然欺瞞鈞院而為偽證，蓋其於鈞院訊及其平日之職業為何？是否認識原告法定代理人？以及系爭標的屋所之銷售資訊如何得知等事項時，竟公然捏造事實謊稱其平日乃經營汽車修理場、本案發生前並不認識原告法定代理人等證言云云，待被告當庭提示證人乙○○之專營不動產投資之俗稱投資客名片後，眼見東窗事發始自承其證言虛罔。是證人乙○○實已涉犯刑法偽證罪之行為，且按一般社會通念與經驗法則觀之，證人乙○○僅為一曾經出價之邀約買方，如事後並未順利購得標的屋所者，其與本案幾乎已無任何之利害關係，是於本案此一對乙○○而言乃純粹他人之訴訟上，當無甘冒7年以下有期徒刑之偽證罪風險而做對於原告有利之虛假證言內容。是可知證人乙○○與原告法定代理人間定有相當之交情甚至私下之利益勾結，致使證人乙○○甘冒此一偽證罪風險而出庭陳述虛偽之證言。是本件之情況顯係原告法定代理人有計謀地將委託底價壓低，意圖賺取按不動產經紀業管理條例所禁止之差價利潤，並將此一好康通知證人乙○○，一搭一唱扮演仲介與買方，達成其獲取不法利益之目的。是按：居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條訂有明文，故即便不論契約審閱期抑或其他本案其他爭點，按此一規定，原告即不得向被告請求任何報酬！Ⅳ原告法定代理人於鈞院其前次庭訊時（即95年 5月30日）之辯稱顯非真實，並不可採：雖原告法定代理人於鈞院庭訊時辯稱其等並未曾有告知被告代理人梁瑪莉系爭標的屋所之銷售價格有達1200萬元之事，並辯稱本件900萬元之價格乃被告自行所決定云云，惟於 鈞院94年12月22日庭訊時，被告代理人梁瑪莉與原告法定代理人當庭對質時即稱上情，而當時原告定代理人聞後並未否認，甚稱此乃原告員工劉嘉玲不懂行情所致，故原告法定代理人於 鈞院前次開庭時之辯稱顯係因 鈞院諭示原告法定代理人似有涉犯刑法背信罪嫌後，意圖脫罪而為之狡辯，並不可採！況於 鈞院之追問下，原告法定代理人仍自承系爭 900萬元之價格確實乃其建議、勸誘被告所簽訂，且自承其確有向被告表示 900萬元僅為參考，定將為被告賣得更好之價錢等云，是原告法定代理人所稱前後不一、顛三倒四，可謂漏洞百出，其所辯稱，顯不可採！等語置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴。

丙、得心證之理由：

一、原告起訴主張：被告委託其妻即訴外人梁瑪莉女士於94年9月6日與原告簽立委託銷售契約書，委託原告銷售系爭房地，銷售期間自94年9月6日至94年12月31日止，委託銷售價格為900萬元一節，有原告提出之委託銷售契約書影本1份為證，復為被告所不爭，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：已依約為被告覓得買主，原告事後反悔，拒不簽訂買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於㈠被告得否援引民法第88條規定撤銷委託銷售契約？㈡違反消保法第11條之1之規定未給與被告契約審閱期之法律效果為何？㈢原告是否有違反受任人善良管理人注意義務且本件是否有民法第571條規定之適用？

二、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第88條定有明文。故本條所謂之錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明，最高法院51年台上字第3311號亦著有判例「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別」可資參照。本件被告雖抗辯：原告趁被告代理人梁瑪莉長年居住國外而對台灣不動產交易行情、仲介實務等無經驗之情況下所簽訂，是本件委託銷售契約實乃代理人於其意思表示錯誤之情況下所簽訂，依法可得撤銷云云，惟查：被告委託代理人梁瑪莉回台欲出售系爭房地，梁瑪莉乃向原告公司查詢系爭房地之交易行情，並於94年9月6日在原告法定代理人之建議下決定委託底價為900萬元進而與原告簽立委託銷售契約一節，為被告所不爭，足認被告早有出售系爭房地之意願，至於決定售價若干之因素十分繁雜，原告之建議應非唯一之原因。是縱被告之抗辯為實，亦屬於其願以若干價格委託原告出售系爭房地之動機有誤，而非意思表示錯誤，而此動機有誤既非當事人之資格，更非物之性質有錯誤，依前開說明自不得按錯誤之規範主張受保護。至被告認此情況為重要之爭點有「錯誤」，應係混淆誤將「動機錯誤」當成「意思表示錯誤」所致。被告既未能舉證以證明：與原告簽立委託銷售契約之意思表示有錯誤，縱被告曾發函撤銷錯誤之意思表示，亦不生撤銷之結果，兩造間之委託銷售契約仍有效成立。被告此部分辯解即無可取。

三、次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第11條之1第1、2項定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效 (台灣高等法院91年上易字第775號判決參照)。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力(台灣高等法院88年重上字第411 號判決參照)。本件被告雖抗辯：系爭契約乃94年9月6日當天由梁瑪莉至原告中和市之營業處所所當場簽訂，並無任何契約審閱期與被告或被告代理人先行審閱，原告不得依系爭委託銷售契約第10條第2款或其他條款之規定請求被告給付仲介服務費云云，惟查：系爭契約第一頁最上方明文：「契約審閱權：本契約書於中華民國年月日經委託人攜回審閱日（契約審閱期間至少三日），委託人已詳閱並充分瞭解本契約書內容無誤。」等字樣，被告之代理人梁瑪莉並於其下簽名，梁瑪莉於簽名前應可輕易看見，且文意淺顯易懂，梁瑪莉應無不明白之情事，且梁瑪莉於本院訊問時亦自承：「事實上有一天我在家裡，接到劉嘉玲小姐的電話，問我有沒有房子要賣，我就先告訴她說我們的房子在那裡，簽約之前我去他們店裡，劉小姐就告訴我說大概是一千兩百萬元，我就跟她說我回去先根我先生說說看，．．．我之前有過他們店裡一至二次，接洽的人就是劉嘉玲小姐，請他們先幫我估價該房子，她說好他要幫我去查詢，但是沒有給我書面。．．．當天是庭上的黃先生出面，審閱期的三天是劉小姐從簽約當天倒推回去三天的，當天黃先生說我的房子很舊，因為從我給他的房子權狀看出來的，他就說如果你寫壹仟二百萬元的話會不好賣，這樣我才會有彈性跟客人講，因為我裡面還有房客，請原告全權處理，意思即說要請他邦我跟房客協調，九百萬元是黃先生講的，這是最底的價格，他會幫我賣高，因為我的房子很舊，不好賣，儘量給他壹個空間，因為我在九月十四日就要回加拿大，而且原告有誠意要幫我賣，而且力霸也是一家大公司，應該不會騙我，所以我就簽約了。」等情（參見本院94年12月22日言詞辯論筆錄），足見被告之代理人不只1次至原告公司請原告公司人員估價及洽談委託出售事宜，94年9月6日在始正式與原告簽約，梁瑪莉於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，被告復未舉證以證明原告曾限制梁瑪莉必須於何時簽名，何時將契約書交回，即便梁瑪莉未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然梁瑪莉非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。是被告所辯：因無契約審閱期致原告不得依系爭委託銷售契約主張權利云云，亦屬無據，被告聲請訊問證人以證明渠於94年9月3日未至原告公司等情，即無調查之必要。

四、本件被告委託原告居間代為尋覓買方買受系爭房地，並約定於原告完成委託事項時被告應給付報酬（即服務費），兩造間之契約應為委任與居間之混合契約一節，此為兩造所不爭，參酌民法第567條第1項前段：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」及兩造簽訂系爭契約第8條第2款前段：「乙方（即原告）於簽約前，應據實提供其最近3個月之成交行情，供甲方（即被告）訂定售價之參考。」之約定，原告於簽訂系爭契約前有據實提供其最近3個月之成交行情以供被告做為訂定售價參考之義務。經查：就被告之代理人梁瑪莉與原告簽訂系爭契約前，原告是否據實提供其最近3個月之成交行情，供被告訂定售價之參考一節，原告雖主張：有提供，並做口頭報告云云（參見本院94年12月22日言詞辯論筆錄），然為被告所否認，原告復未舉證以實其說，是原告已有違反契約義務之情事。再就被告之代理人梁瑪莉與原告簽訂系爭契約時，因原告法定代理人說給壹個比較底的底價，他在賣的時候比較有彈性，900萬元是原告法代建議的，他說他會賣的比較高，始決定委託銷售價格為900萬元一節，已據證人梁瑪莉於本院訊問時證述在卷（參見上揭筆錄），原告之法定代理人亦不否認上情（參見上揭筆錄及95年5月30日言詞辯論筆錄），足認原告法定代理人曾承諾被告先較底之900萬元為委託價格，原告會以較高之價格售出。然依系爭契約第6條第2款之約定：甲方（即被告）承諾買方要約或買方提出之購買總價及付款條件已達委託條件者，視為買賣契約成立，則只要有買方出價達900萬元時，買賣契約即已成立，原告根本無以較高之價格售出系爭房地之餘地。至系爭不動產所在之台北縣中和市於94年10月間之平均成交行情為每坪17.2萬元（屋齡15.8年之住宅）、30.7萬元（屋齡30.7年之店面）、21.2 萬元（屋齡14.3年之廠房），最近之成交行情平均為每坪17.32 萬元一節，有被告提出自太平洋房屋公司下載之成交行情表及台灣不動產交易中心之資料各1份可佐，而系爭房地房屋1至4樓之坪數合計約為90.75坪，亦有系爭契約影本1份可佐，以原告法定代理人建議之委託銷售價格900萬元換算結果，每坪售價僅9.91萬元，明顯較平均成交行情為低，以原告法定代理人從事不動產仲介之專業經驗，就台北縣中和市之不動產成交行情應有一定之瞭解程度，於被告簽訂系爭契約前未據實提供其最近3個月之成交行情，供被告訂定售價之參考，復建議被告以明顯較平均成交行情為低之價格做為委託銷售價格，實已違反民法第567條第1項前段所定對被告應負之忠實義務。

五、再按「居間人違反其對委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第571條定有明文。則居間人若有違反忠實義務時，揆諸前開規定，不得向委託人請求報酬。本件原告主張：已於94年9月11日覓得買主即訴外人乙○○，願以900萬元承買並已交付斡旋金30萬元，被告卻拒絕簽訂買賣契約，依系爭契約第10條第2款約定，被告仍需支付第5條約定之服務報酬，並以訴外人乙○○簽立之不動產買賣斡旋承諾契約書影本1份為據。至訴外人乙○○與原告法定代理人是否熟識、自身是否以不動產買賣為業、如何得知系爭房地要出售及看屋出價之經過為何一節，先於本院訊問時結證稱：「與原告法定代理人並不認識，我是在經營租車公司，並非不動產投資客，他們（即原告）發廣告，我有看到，我就去跟他詢問說我要找透天厝，是原告公司的王小姐跟我接洽，我請他幫我留意透天厝，後來她有打電話來給我，中間間隔的時間大約有10天以上，她就叫我去看，結果我就去看該厝，我看到的廣告是之前的，所以沒有該物件的資料，王小姐通知我之後，王小姐帶看，我從門口看，因為是開工廠，所以才沒有進去，因為我想說買下來之後再繼續租給工廠或是自己再打算，我並沒有進去工廠跟樓上看，我只有到屋前跟屋後看一看，我之後還有去問鄰居，當時開價是九百多萬，我有跟他出價九百萬元，．．我問附近的婦人及先生看看該房子是否出過問題，我想出價九百萬元，王小姐就跟我說可不可以出高一點，我說就這樣我就跟你買，我打聽過附近的鄰居說那裡的行情一坪大約10萬元，我就出九百萬元。」等語（參見本院95年3月23日言詞辯論筆錄），而就與案情有重要關係之事項（包括係從事「土地買賣、投資興建、合建、買斷」之行業、認識原告法代黃老闆已一年多、本件是原告公司人員王小姐介紹的）為虛偽之陳述，嗣於被告訴訟代理人出示證人乙○○不否認其真正之其上載有「土地買賣、投資興建、合建、買斷」等字樣之名片（附於本院卷證物袋內）時始直陳上情不諱（參見上揭筆錄），足認證人乙○○即係俗稱之「不動產投資客」，專以低買高賣不動產為業，係透過原告之告知始知有此一物件可以買下投資。至原告是否透漏被告之委託銷售價格予證人乙○○一節，雖為原告所否認，被告亦未舉出直接證據以供本院調查，惟：900萬元為低於市場行情之價格，已如上述，若為當時市場之普遍價格，身為不動產投資客之證人乙○○買下後再轉售所能獲得之價差有限，證人乙○○當無投資之意願。且證人乙○○自承根本未進入系爭房屋看屋，僅從屋外及前後查看，已與一般人購買房屋之做法有別，且就出價900萬元之過程證稱：「當時（原告）開價是九百多萬元．．，我打聽過附近的鄰居說那裡的行情一坪大約10萬元，我就出九百萬元。」等語（參見上揭筆錄），然原告主張：對外廣告所載之底價為1000萬元等情，有原告於95年2月9日提出之廣告2紙為證，且被告於94年9月6日始進行委託，證人乙○○於短短數日內即出價，原告並無降價求售之必要，足認證人乙○○所稱：原告開價900多萬元云云，顯然與事實不符，原告根本未告知證人乙○○廣告之銷售價格。再者，證人乙○○僅憑鄰居的說法（行情一坪大約10萬元）即出價九百萬元，亦與經驗法則不符，另參酌證人乙○○與本件之兩造均無利害關係，竟於本院訊問時具結後公然欺瞞而為偽證，甘冒7年以下有期徒刑之偽證罪風險而做對於原告有利之虛假證言內容，足認證人乙○○購買系爭房屋之出價過程確有可疑之處。被告所辯：本件顯係原告法定代理人有計謀地將委託底價壓低，意圖賺取按不動產經紀業管理條例所禁止之差價利潤，並將此一好康通知證人乙○○，一搭一唱扮演仲介與買方，達成其獲取不法利益之目的等情顯然非虛。本件原告法定代理人先於被告訂定委託銷售價格時未提供其最近3個月之成交行情供被告做為參考，復以口頭建議被告先訂壹個低於市場行情之底價，並應允會賣的比較高，再通知熟識之「不動產投資客」乙○○以被告委託之銷售價格買下系爭房地，明顯違反居間契約中居間人對委託人之忠實義務而為利於委託人之相對人（即證人乙○○）之行為，揆諸前開規定，原告不得向委託人（即被告）請求報酬。

六、綜上所述，原告依據委託銷售契約之法律關係提起本訴，請求被告給付360000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及調查證據之聲請，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭