板橋簡易庭94年度板簡字第3214號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　94年度板簡字第3214號

原告

己○○

訴訟代理人

丙○○

被告

戊○○

訴訟代理人

乙○○

被告

欣長虹不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間94年度板簡字第3214號損害賠償事件，於中華民國95年10月26日辯論終結，於民國95年11月7日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　陳君偉通譯　李宛蓉朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）緣原告於民國（下同）94年 6月11日，經由被告欣長虹不動產仲介經紀有限公司（下稱欣長虹公司）之居間，與被告戊○○就門牌號碼中和市○○○路133號4樓之2房屋（下稱系爭房屋）及其基地持分，簽訂不動產買賣契約書，被告戊○○並於不動產標的現況說明書第3項簽署系爭房屋並無任何滲水情況，致原告及代理人丙○○均信以為真不疑有詐，乃依約付清全部價款新台幣（下同）0000000元正予被告戊○○及支付被告欣長虹公司仲介費89200元。

（二）詎料，系爭房屋於94年7月1日交屋後，原告赫然發現系爭房屋主臥室整個天花板與三面牆壁接合沿線均嚴重滲水，且滲水情形又沿其中二面牆壁接合沿線往地面流下，已嚴重影響居住品質，致原告迨至94年10月12日始得遷入居住。

（三）原告曾就上揭滲水情形與被告協商給付修繕費及減少價金暨退還部分仲介費，但終因金額無法達成共識，迫使原告不得不提起本件訴訟。

（四）被告戊○○為系爭房屋之出賣人，自應依民法第354條第1項前段，對系爭房屋負瑕疵擔保責任。

（五）系爭房屋確實有滲水情形，此應為被告所不爭執，故原告自得依民法第 359條前段，請求被告減少價金178400元（以總價4%計算）及給付相關修繕費用 18000元，及因房屋漏水無法居住之損失 59740元（系爭房屋29坪，每坪租金以600元計，每月租金為17400元，原告於94年10月12日始得遷入，自94年7月1日起至94年10月12 日止，共計103天，其租金應為17400×103/30＝59740元）總計256140元。

（六）又本件交易係透過被告欣長虹公司仲介成交，被告欣長虹公司對於房屋是否有滲漏水，應有調查的義務，竟未仔細查證，甚且協助被告戊○○提出房屋無滲漏水之現況說明書，其經紀人顯有過失，依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，被告欣長虹公司應退還已收仲介費之一半即44600 元，作為損害賠償。為此援依瑕疵擔保請求權、減少價金請求權之法律關係，求為判決（一）被告戊○○應給付256140元正，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告欣長虹公司應給付原告44600元正，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息各等語。

三、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前言詞辯論期日所提之書狀則辯以：

（一）買賣當時，本人並未發現房屋有滲水現象，之前的滲水現象早在 5年前，由力霸山河管委會派人修理完畢，且本人之後並無再發現滲水現象，所以針對房屋現況說明書填寫沒有滲水，並在六月初到六月底期間，多次和仲介陪同買方觀察房屋，買方也曾經詢問過本人和仲介，如果買後發現滲水該如何，本人徵詢仲介後，得知一般房屋買賣，如果半年內有滲水現象，本人須無條件將其修復，被告也在原告面前同意此要求，而今原告卻不認同之前的協議。

（二） 7月20日海棠颱風侵台，之後賣方告知外牆滲水問題，被告當天就與仲介、買方夥同代書介紹的土木師父，進行現場勘查，之後立即陪同買方告知該屋管委會（外牆滲水問題一般是由管委會派人修理，費用來自本人平常所支付的大樓管理費，無須另外付費），至於內牆受影響處，買方要求內牆處，也要加做防水工程，而受潮的吊頂也要更新後再重新粉刷，本人當場同意，而依據土木師父的估價，須約兩天工時，共約 12000元的修繕費，並可在不影響買方裝修的情況下（原告當時正在裝修），將其修護，怎知原告卻說被告故意隱瞞滲水現況，而藉此要求的高額賠償，被告並無法同意，但維修沒有停頓，該管委會已經在當時，針對整棟大樓外牆所引發的滲水問題，進行修繕。

（三）原告誣陷被告隱瞞滲水現狀，試問何時會將房子賣出，被告無法確定，而修護外牆滲水，一直是管委會免費派人修理，如果房子當時真有滲水，被告為何不報告管委會修護，而讓自己的房屋受損（原告已查該屋管委會，賣屋前幾年，被告並未登記滲水維修）。

（四）針對買方依據民法第 359條所要求的瑕疵賠償178400元據被告請教管委會了解，此大樓為鋼骨結構，其外牆是以組合的方式，固定在鋼骨架構上，外牆與外牆間使用矽膠接合，此次滲水正是接合矽膠經過多次地震、颱風而出現滲水，而這次修繕廠家使用新的矽膠材料，並有 5年不滲水保固，應該不易再發生滲水。此外被告認為，二手房屋本來就較有可能發生滲水，如果早知道買方要求不可發生滲水，否則要高額賠償，本人也不敢賣給買方，而且依據被告詢問多家仲介，一般的答覆是二手房屋買賣，如在 6個月內發生滲水，賣方必須將其無條件修護，並無須支付所謂的瑕疵賠償，可見買方要求與一般社會共識不同，且與之前和被告的協議不符，故被告認為要求此瑕疵賠償，有失公平。

（五）針對給付相關修繕費用18000元：被告認為給付修繕費是必要的，但金額有待商榷，之前在買方同意下，由代書找來的土木師父，其估價總金額為12000元（含加做內部防水工程、吊頂）。

（六）針對房屋滲水無法居住之損失59740元：被告認為發生滲水當天，原告正在裝修房屋，被告本打算在不影響買方裝修下，馬上付費修繕（工時約兩天），但原告並不同意被告修繕，被告是迫於無奈無法進屋修繕，何況原告還在裝修房屋，何時搬進非被告可以控制，所以依此要求如此高額的損失賠償，被告無法認同。被告一向本者以人為善，當初賣屋時，也因考慮買方冷氣、燈具、熱水器、曬衣架等固定東西，安裝不易，被告因此在沒有任何條件下，將其留給原告，希望原告高興入住，怎知買方毫不感激，還將被告告上法院，被告以被人告上法庭深感為恥，內心相當難過，但又不能同意買方予取予求。

（七）原告要求房子作瑕疵鑑定，在這之前被告有幾個問題：

⑴請問原告，之前 2次估價，一次是原告之代書找來之抓漏師父，另一次是原告自己找來之抓漏師父，其估價別為13000元、18000元，工程也包含加做內不防水和吊頂整修，為何這2次都不能當作鑑定之結果？

⑵如今滲水已經修繕，是否有辦法再做鑑定？

⑶被告有問過該屋管委會，此大樓房屋發生滲水，一般是要求賣方修繕，並未有另外要求房屋瑕疵賠償之案例，請問原告之依據何在？

⑷鑑定人員、鑑定價格是否公正合理？

⑸如果鑑定結果是一般房屋滲水問題，被告可否不負擔鑑定費及訴訟費。

⑹為減少社會成本之付出，如果原告可以撤回訴訟，不再鑑定，被告願意立即支付之前滲水之修繕費用，金額可參考2次估價之13000元、18000元間斟酌給付。

⑺如原告仍執意如此，被告可否要求原告歸還被告之前希望原告開心入住而贈與之冷氣、燈具等物品。

（八）之前開庭，買方曾提及兩個問題：

⑴賣方於90年10月向該屋管委會申請房屋滲水維修？答：此問題本人有在前份答辯狀提及，再次強調，當時已經修繕。

⑵賣屋當時管委會有決議強笙公司進行整棟大廈外牆防水止漏修繕？答：此為整棟大樓定期維修，並非針對本人房屋，而且本人房屋當時也沒有發現滲水。

四、被告欣長虹公司辯以伊無給付之責。

五、原告主張之事實，固據提出不動產買賣契約書、戶籍登記謄本及估價單等影本各乙份、照片彩色影本五幀為證，惟被告戊○○則辯稱系爭房屋滲水已經修繕，買賣當時亦無發現滲水之瑕疵置辯。經查：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。系爭房屋是否確有滲水，經本院命原告陳報鑑定人就系爭房屋是否滲水為鑑定，原告以所需鑑定費用過高而未聲請鑑定，此外，原告復無法舉證證明系爭房屋確有滲水等瑕疵。從而，原告依瑕疵擔保請求權、減少價金請求權之法律關係訴請（一）被告戊○○應給付256140元正，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告欣長虹公司應給付44600元正，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，尚屬無據，均應駁回。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭