板橋簡易庭94年度板簡字第3308號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　94年度板簡字第3308號

原告

華美興建設股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

張玲綺律師

訴訟代理人

黃捷琳律師

被告

丙○○

被告

樓

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間94年度板簡字第3308號不動產所有權移轉登記事件，於中華民國95年5月11日下午4時整，在本院第五法庭公開宣示判決，出席職員如下：

朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）民國86年間原告於坐落花蓮市○○段819地號土地興建「天琴大廈」等193戶房屋，為進行前開建案，原告曾向台灣土地開發信託投資股份有限公司花蓮分公司 (下稱「台開信託」)申辦建築融資貸款。繼於86年8月間，原告建築完成並辦理建物所有權第一次登記為原告所有。嗣原告為清償台開信託建築融資之屆期尚欠，乃與原告之員工吳嫚萍及其母親即被告丙○○協議，將原告新建完成之「天琴大廈」中如附表所示之不動產 (下稱「系爭房地」)，於86年12月1日借名登記於被告名下，並於同日以前開不動產設定抵押權與台開信託，由被告出面向台開信託辦理房屋貸款，用以償還原告對台開信託之建築融資尚欠。由於系爭房地係借名登記於被告名下，其實際權利人為原告，被告並無實際上支配權，故而，非僅土地及建物所有權狀正本係由原告保管，且以被告名義向台開信託申辦房屋貸款之所有本息，亦全數由原告償還，另系爭房屋之火險亦係由原告處理投保事宜及繳付保險費，相關保險單及保險費收據正本均在原告持有中，且系爭房地之房屋稅、地價稅、自來水費及電費等，自系爭房地借名登記於被告名下後，亦持續由原告繳納，相關繳費收據正本亦均在原告持有中。雖原告公司自90年之後，因公司營運漸衰，而無法持續按期繳交系爭房屋之房地稅費及水電費，然此並不影響原告係系爭房地實際所有權人，被告僅係借名登記所有人之事實。

（二）原告於86年間為清償屆期之台開信託建築融資尚欠，故而將系爭房地借名登記於被告，由被告以其名義提供系爭房地向台開信託辦理房屋貸款及抵押權設定，以清償原告之建築融資尚欠。嗣原告陸續清償前開被告之房屋貸款後，於88年3月24日塗銷前開抵押權設定。斯時因原告信任被告係殷實之人，且亦尚未覓得願向原告買受系爭房地之買主，原告為節省房地移轉之稅費 (如於原告覓得買主後，直接由被告移轉過戶予買受人，僅須負擔一次稅費；如先由被告移轉過戶予原告，再由原告移轉過戶予買受人，則需負擔二次稅費)，故在未覓得買受人前，遲未要求被告將系爭房地所有權返還登記予原告。邇來原告獲悉被告竟於92年7月11日向地政事務所謊稱土地及建物所有權狀遺失，請求補發新權狀 (實則土地及建物權狀正本一直在原告保管中。原告保管之土地權狀字號為 (86)花土字第21064號，建物權狀字號為 (86)花建字第7510號；被告謊報遺失另申請補發之新土地權狀字號為 (92)花資土字第12366號，建物權狀字號為 (92)花資建字第4394號，並透過其女兒吳嫚萍積極尋找買主欲出售系爭房地圖不法利益。為恐系爭房地遭被告盜賣圖利，原告遂於93年12月20日聲請法院假扣押系爭房地，並頻以電話聯繫被告母女出面處理，均未蒙置理，嗣於94年6月27日委請律師發函催告其出面處理仍未果，故提起本件訴訟。

（三）按「當事人之本意係由一造將房地之所有權登記予他造名下，縱認兩造間之行為無法成立信託契約，然依當事人間之本意，仍有將一造所有房地暫登記予他造之合意，當事人一造僅係借用他造作為登記名義人，實無移轉所有權之意思，則仍成立借名登記之無名契約，一造終止該無名契約後，仍得據以請求返還該房地」，最高法院91年度台上字第2028號判決參照。本件兩造約定由原告將系爭房地所有權暫登記予被告名下，由被告出借名義向台開信託借款以償還原告對台開信託之建築融資尚欠，原告僅係借用被告作為登記名義人，實無移轉所有權之意思，核兩造就系爭房地應係成立借名登記之無名契約。本件借名契約並未約定返還期限，性質與委任契約類似，應類推適用委任關係終止、消滅之規定。按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」民法第549條第1項定有明文，原告爰以本狀為終止借名契約之意思表示，兩造借名契約既經終止，原告自得依據民法第179條規定請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。

（四）對被告抗辯之陳述：

㈠被告辯稱：系爭房地乃原告送予被告女兒吳嫚萍以折抵積欠之勞務、獎金云云。惟茍確係如此，原告自會於辦理所有權移轉登記予被告時，一併將土地、建物權狀交被告或其女兒吳嫚萍持有，豈有仍由原告持有系爭房地之土地、建物權狀正本之理? 且原告對於被告女兒吳嫚萍任職期間之一切薪資均已付清並依法辦理所得稅扣繳，並未積欠任何勞務報酬或獎金，被告所稱原告積欠勞務報酬及獎金云云，顯屬子虛。

㈡又以被告名義辦理之系爭房地房屋貸款，全數用以償還原告對台開信託之建築融資，且該房屋貸款全數由原告清償。(系爭房地係於86年12月1日由原告將所有權移轉登記予被告，借名登記於被告名下，如依被告所言係原告所贈與以折抵吳嫚萍之勞務、獎金，被告豈會復提供系爭房地為抵押品，以其名義辦理銀行貸款並將所貸款項用以償還原告對台開信託之債務，此顯違情理。

㈢另原告持有系爭房屋之火險保險單正本及保險費收據正本。(系爭房地係於86年12月1日由原告將所有權移轉登記予被告，借名登記於被告名下，原告為系爭房地投保火險之日期為86年12月2日，如依被告所言，原告係將系爭房地送給被告，何須在贈與被告之後復斥資為其投保房屋火險?)

㈣原告持有系爭房地之房屋稅、地價稅、水電費繳費收據正本。(系爭房地自借名登記予被告名下後，其房屋稅、地價稅、水電費持續由原告繳付多年，如依被告所言，原告係將系爭房地送給被告，豈有在贈與之後復為其繳付房屋稅、地價稅、水電費之理?)

㈤證人丁○○於鈞院95年3月30日證稱：「86年那時公司因為房子蓋好，銷售不是很理想，建築融資到期未還，所以用員工的名義，把房子過戶在員工名下，去辦理個人的房貸，來償還建築融資，貸款下來本息都由公司支付。我個人為例是用我先生的名義，在適當時機公司就會委託仲介把房子賣掉。當時公司有跟我討論所以就用我先生的名義，我是89年7月時就過戶還給公司負責人葉小姐。當時登記有兩間，賣掉的時間亦不一樣，當時跟我一樣情形的人有曾文楨、李春、胡國忠、斐能敏、乙○○、吳嫚萍【按：吳嫚萍即為被告女兒】等人。」、「 (原訴代問：請求訊問證人，證人所述的這些人的房子是否已經由公司取回出售? 公司有無積欠被告【按應係被告女兒之誤】薪資獎金等而將房子贈與被告【按應係被告女兒之誤】?) 確實是如此，我們從90年到93年之間已陸續出售，只剩被告這間尚未取回。被告女兒是在87年10月20日離職，當時已經把所有薪資都付清了。」足證系爭房地確係原告借名登記於被告名下，並非原告贈與被告。

㈥又證人乙○○證詞：「 (原訴代問：請求訊問證人，公司86年是否有過戶一戶在你名下? 用途為何? 離職後是否有還清貸款? 房子賣給何人是否知情? 是否有向公司要求用印費30萬元?) 確實有過一戶在我名下。我那戶貸款是還公司的建築融資，我離職後公司有把房子貸款還清沒有錯。後來房子賣給誰及多少錢我都不清楚。當時賣房子時，我有收到公司的10萬元沒有錯，另外20萬元退票。」足證被告辯稱原告曾贈與房地各一戶予被告及證人乙○○云云，顯係虛偽。

㈦另原證11之相關借名登記房地之地政資料：原告於86、87年間因公司建案銷售不佳，為解決建築融資尚欠之缺口，而將公司名下多筆房地借名登記於員工或親友名下，截至目前為止，除借名登記於被告名下之系爭房地遭被告拒絕返還登記予原告外，其餘借名登記之人均已依公司指示將借名登記之房地所有權移轉登記予原告公司或其指定之人。依對比法則，被告辯稱系爭房地係原告公司贈與被告女兒云云，即顯不足採。

二、被告主張：

（一）被告名下之所以有系爭房地，是因被告之女吳嫚萍任職原告公司負責財務調度及帳務（內、外帳）管理重責；當時她是被高薪挖角過去，負責系爭房地（花蓮天琴大樓0193戶）、汐止伯爵山莊等二大建案工地，花蓮、台北兩地空中飛人，兩頭跑，機票交通費用也花公司不少錢。系爭房地是當時董事長以公司無現金為由，而以該房地折抵勞務、獎金等應給女兒吳嫚萍而過戶在被告名下。原告外請正職員工只有二位，另一位是副總經理乙○○，原告公司董事長也過一戶在他名下。

（二）在台灣有許多建設公司或因工地銷售不佳，或財務調度一時困難，常有拿成屋抵工程款，或以成屋抵現金給員工者等等；原告給被告者屬後者。因此，房屋稅、地價稅到目前還是被告在繳納；如果系爭房地是原告所有，被告收到稅單就會送交原告繳納，豈有被告在繳之理。

（三）再者，原告一開始是以借用員工之名，行冒貸之實，那時就會用被告之女吳嫚萍之名過戶、貸款。就不會用被告之名過戶；因被告是無業，無所得之人，貸款比較困難。被告母女心存善心，為幫原告公司度難關，因此把房地借原告拿去銀貸，本利、費用由原告支付，現已由原告清償完畢。

（四）又證人乙○○到場以言詞陳述所知事實，亦承認原告有給證人乙○○和被告之女吳嫚萍房地各一人一戶，被告之女吳嫚萍以被告之名登記。且不可否認原告財務困難時，有拜託員工共體時艱，因此被告奉女兒吳嫚萍之託，貸款予原告周轉現金，直至女兒吳嫚萍離職後13天原告依承諾清償房貸，各不相欠；否則，豈有事過八年原告要求還屋，而房屋稅、地價稅到目前還是被告在繳之理。

（五）再者原告財務困難，以人頭、員工貸款予原告周轉現金時，每個人頭皆以二間房屋去貸款，且每坪單價逾新台幣（下同）12萬元。而原告折價給答辯人每坪單價僅10萬6 仟元。另被告女兒吳嫚萍於87年10月20日離職前應得銷售獎金185萬5仟6佰元，足證被告非人頭貸款戶，亦無所謂之「信託或委任契約」。

三、原告主張原告於86年間在坐落花蓮市○○段819地號土地興建「天琴大廈」等193戶房屋，為進行前開建案，曾向台開信託申辦建築融資貸款。繼於86年8月間，原告建築完成並辦理建物所有權第一次登記為原告所有。嗣原告為清償台開信託建築融資之屆期尚欠，乃與原告之員工吳嫚萍及其母親即被告丙○○協議，將原告新建完成之「天琴大廈」中如附表所示之系爭房地，於86年12月1日借名登記於被告名下，並於同日以前開不動產設定抵押權與台開信託，由被告出面向台開信託辦理房屋貸款，用以償還原告對台開信託之建築融資尚欠。原告係系爭房地之實際所有權人，被告僅係借名登記所有人，詎被告竟於92年7月11日向地政事務所謊稱土地及建物所有權狀遺失，請求補發新權狀 (實則土地及建物權狀正本一直在原告保管中），並透過其女兒吳嫚萍積極尋找買主欲出售系爭房地，為恐系爭房地遭被告盜賣，原告遂於93年12月20日聲請法院假扣押系爭房地，並頻以電話聯繫被告母女出面處理，均未蒙置理，嗣於94年6月27日委請律師發函催告其出面處理仍未果等情。

四、被告則辯稱：系爭房地係因被告之女吳嫚萍經原告公司高薪挖角，而任職原告公司負責財務調度及帳務管理重責；及系爭花蓮天琴大樓193戶、汐止伯爵山莊等二大建案工地，而當時原告公司董事長以公司無現金為由，遂以該房地折抵應給被告女兒吳嫚萍之勞務、獎金等，而將系爭房地過戶在被告名下，又吳嫚萍於87年10月20日離職前應得之銷售獎金為185萬5千6百元，顯見，被告係系爭房地之所有權人，並非原告公司之人頭貸款戶等語。是本件兩造之主要爭執為原告於86年12月1日將系爭房地登記在被告名下，究僅係借名登記而無移轉所有權之意思？抑或係原告公司用以折抵應給付被告之女吳嫚萍於任職原告公司期間勞務報酬、獎金等，而將系爭房地移轉登記為被告所有？

五、經查：

（一）原告主張系爭房地僅係借名登記於被告名下，原告係系爭房地之實際所有權人，故該房地之土地及建物所有權狀正本係由原告保管，且以被告名義向台開信託申辦房屋貸款之所有本息，亦全數由原告償還，另系爭房屋之火險亦係由原告處理投保事宜及繳付保險費，相關保險單及保險費收據正本均在原告持有中，且系爭房地之房屋稅、地價稅、自來水費及電費等，自系爭房地借名登記於被告名下後，亦持續由原告繳納，相關繳費收據正本亦均在原告持有中等情，業據原告提出系爭房地之建築改良物登記簿、土地及建物所有權狀、原告繳付被告房屋貸款之傳票、付款申請書、郵局劃撥收據、台開信託貸款繳款單、華南商業銀行存款憑條、活期存款存摺、火災保險單及保險費收據、房屋稅、地價稅、自來水費、電費繳納收據、花蓮地政事務所異動索引等件影本（詳原證1至7）為證。

（二）又原告主張原告於86、87年間因公司建案銷售不佳，為解決建築融資尚欠之缺口，而將公司名下多筆房地借名登記於員工或親友名下，截至目前為止，除借名登記於被告名下之系爭房地遭被告拒絕返還登記予原告外，其餘借名登記之人均已依公司指示將借名登記之房地所有權移轉登記予原告公司或其指定之人等情，亦據其提出列載借名登記名義人、標的、登記及出售日期等項目之明細表1件（詳原告所提辯論意旨狀之附表）及借名登記之相關不動產之地政異動資料等在卷為證。並經證人即當時任職原告公司管理部經理之丁○○到庭證稱：「86年那時公司因為房子蓋好，銷售不是很理想，建築融資到期未還，所以用員工的名義，把房子過戶在員工名下，去辦理個人的房貸，來償還建築融資，貸款下來本息都由公司支付。我個人為例是用我先生的名義，在適當時機公司就會委託仲介把房子賣掉。當時公司有跟我討論所以就用我先生的名義，我是89年7月時就過戶還給公司負責人葉小姐。當時登記有兩間，賣掉的時間亦不一樣，當時跟我一樣情形的人有曾文楨、李春、胡國忠、斐能敏、乙○○、吳嫚萍（按即被告之女兒）等人。」、「（問：證人所述的這些人的房子是否已經由公司取回出售?）確實是如此，我們從90年到93年之間已陸續出售，只剩被告這間尚未取回。」等語；而證人即原任原告公司執行副總之乙○○亦證稱：「（問：公司86年是否有過戶一戶在你名下?）確實有過一戶在我名下。我那戶貸款是還公司的建築融資，我離職後公司有把房子貸款還清沒有錯。後來房子賣給誰及多少錢我都不清楚。」等語（以上詳本院95年3月30日言詞辯論筆錄）明確。顯見，原告主張原告於86、87年間因公司建案銷售不佳，為解決建築融資尚欠之缺口，而將公司名下多筆房地借名登記於員工或親友名下，包括證人乙○○部分，亦係借名登記等情，尚非無據。由此可見，被告主張原告當時亦以折抵獎金勞務之方式過戶另一房地在當時副總經理乙○○名下云云，顯非實在。

（三）按原告既於86年12月1日左右，確有將公司名下多筆房地借名登記於員工或親友名下之情事，業如前述，且其借名登記於其他員工之時間及房地所在之位置，經核亦與本件登記在被告名下之系爭房地，其登記之時間在86年12月1日、房屋所在位置在花蓮市等情多所相符。而被告對於系爭房地，係原告於86年12月1日登記於被告名下，並於同日以前開不動產設定抵押權與台開信託，向台開信託辦理房屋貸款，用以償還原告對台開信託之建築融資尚欠；及系爭房地之土地及建物所有權狀正本係由原告保管，被告於92年7月11日始向地政事務所謊稱土地及建物所有權狀遺失，請求補發新權狀，及向台開信託申辦房屋貸款之所有本息，亦全數由原告償還，系爭房屋之火險亦係由原告處理投保事宜及繳付保險費，相關保險單及保險費收據正本均在原告持有中，且系爭房地之房屋稅、地價稅、自來水費及電費等，自系爭房地借名登記於被告名下後，亦持續由原告繳納，相關繳費收據正本亦均在原告持有中等情，並不爭執。由是足見，原告主張原告將系爭房地登記在被告名下，與其他房地登記在其他員工名下相同，僅係為向台開信託辦理貸款而為借名登記，並無移轉所有權之意思等情，尚值採信。

（四）被告雖以前揭情詞置辯，惟查：

㈠原告主張被告女兒吳嫚萍任職原告公司期間之一切薪資均已付清並依法辦理所得稅扣繳，並未積欠任何勞務報酬或獎金等情，業據原告提出吳嫚萍之薪資明細2件、所得稅扣繳憑單3紙等影本為證，且經證人丁○○於95年3月30日到庭證稱：「被告女兒是在87年10月20日離職，當時已經把所有薪資都付清了。」等語明確。而被告雖主張其女兒吳嫚萍於87年10月20日離職前應得之銷售獎金為185萬5千6百元等情，固據其提出東方桂冠、天琴銷售明細表、公司內業職掌調整表、人事薪資調整申請各1件影本，及其自行製作之銷售金額、獎金明細表1件為證，惟前開房屋銷售明細僅能證明原告公司銷售房屋之數量。銷售獎金明細表則係被告自行製作，自均不足以證明被告女兒於離職時可獲185萬餘元之獎金，況系爭房地移轉之時間在86 年12月1日，縱被告女兒離職時之87年10月20日，可自原告處獲取前開銷售獎金，亦與系爭房地之移轉應屬無涉。另再參以被告提出之前開人事薪資調整申請書，亦已明確記載被告女兒調整後之薪資含本薪、津貼，其全薪為48,500元等情；及證人乙○○亦證稱：被告的女兒吳嫚萍任職原告公司當時確有身兼數職之情形，但他的薪資還是跟一般員工一樣等語，由是益徵，被告的女兒吳嫚萍任職原告公司之待遇，應即如被告所提之每月全薪48,500元。則被告主張其女兒吳嫚萍於87年10月20日離職前應得之銷售獎金為185萬5千6百元等情，自嫌無據。

㈡又被告雖另主張台灣有許多建設公司或因工地銷售不佳，或財務調度一時困難，常有以成屋抵現金給員工者等情，本件即係原告以成屋抵現金給與被告女兒等情，並聲請訊問證人乙○○。查證人乙○○固證稱：「以前口頭上老闆葉小姐私底下有說會有獎金，老闆有時在辦公司巡視時所說的，當時在場有三人有我及吳小姐、老闆三人，其他沒有說其他的話。」等語，縱其證詞可信，惟所稱「獎金」究何所指？如何計算及發給？均未經被告之女與原告有所約定，自不足以證明系爭房地有折抵獎金給付被告之情事。

㈢至被告雖提出89年以後繳交系爭房地之土地及房屋稅捐之證明，惟原告既僅借名登記於被告名下，此僅能證明其有代原告繳納稅捐，而得請求原告返還，尚不足以據此即認定原告已將系爭房地移轉登記為被告所有。

五、綜上所陳，被告辯稱系爭房地係原告公司用以折抵應給付被告之女吳嫚萍於任職原告公司期間勞務報酬、獎金等，而將系爭房地移轉登記為被告所有等情，尚不足採信；而原告主張兩造就系爭房地應成立借名登記之無名契約，且本件借名契約並未約定返還期限，原告乃類推民法第549條第1項規定，以起訴狀為終止借名契約之意思表示，並以借名契約經原告終止為由，請求被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告為有理由，自應准許。

六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項至4項，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。再依前開民事訴訟法第392條第2項，法院依得聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標物提存而免為假執行，本件本院依被告之聲請准被告預供擔保得免為假執行。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭