臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

名志企業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林淑惠律師

被告

正根工業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國96年1月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：

（一）先位聲明部分：被告自民國（下同）90年2月1日起，承租原告所有坐落台北縣土城市○○街19號房屋全部及17號1樓辦公室（下稱系爭房屋）使用，原約定租賃期間自90年2月1日起至93年1月31日止，租金為每月新台幣（下同）10萬5000元（含稅款）。自93年2月1日起雙方未再重訂契約而依同條件由被告續租，惟被告自94年4月起即假藉系爭租賃標的房屋老舊滲水失修而短付或拒付原告租金。其中94年4月份僅支付5,670元，短付99330元，5月份僅支付3300 0元，短付72000元，6月份僅支付81000元，短付24000元，7至11月則分文未付，合計已積欠原告720330元。經原告於94年11月22日以存證信函催告被告應於94年11月30日前給付前開所欠租金，逾期即逕終止租約，惟被告於94年11月23日收受前開存證信函後，並未於期限內給付所欠租金，並以系爭房屋有滲水失修之情事，主張同時履行抗辯及造成營業損失為由，主張與所受之損害抵銷。嗣原告於95年1月13日提起本件之訴後，被告仍以上述理由拒絕給付租金，原告乃於95年7月間再僱工修理屋頂並粉刷內部，並於95年9月8日以存證信函催告被告應於94年9月30日前給付前開所欠租金，逾期即逕終止租約，惟被告收受前開存證信函後，仍未於期限內給付所欠租金，復以系爭房屋有滲水失修之情事，主張同時履行抗辯及造成營業損失為由，主張與所受之損害抵銷。被告既未能舉證以證明系爭房屋仍有漏水或掉落粉塵，以致無法使用系爭房屋之情事，且被告遭廠商退貨原因為漏油，實與粉塵無關。則兩造間之租賃契約已於95年9月30日逕行終止，自95年10月1日起，被告仍占有系爭房屋，顯已無正當權源，則其占有使用系爭房屋應受有利益，致原告受有相當於租金之損害。爰依系爭租賃契約第3條、民法第455條前段、第179條之規定，請求被告給付所積欠租金、遷讓返還系爭房屋，並按月返還其所受利益至遷讓返還系爭房屋之日止。並聲明：求為判決：㈠被告應給付原告0000000元、㈡被告應將系爭房屋遷讓返還原告、㈢被告應自95年10月1日起至終止租賃契約之日止，按月給付原告105000元。

二、被告則以：

（一）被告承租系爭房屋作為廠房而施作油壓鋼管之用，對於施作環境有一定之要求，若有粉塵掉落之情事，將造成產品之良率降低致生商譽受損及公司損害。本件系爭房屋因老舊導致滲水及粉塵掉落嚴重，經被告催告，至今尚未修復，被告乃行使同時履行抗辯權，從而被告並無違約之情事，原告終止合約洵屬無據。原告雖於95年7月23日重新粉刷，然仍見粉塵掉落及滲水現象，故被告仍得行使同時履行抗辯權。

（二）被告既以行使同時履行抗辯權，於原告將房屋修繕完成前拒付租金，原告又無權終止契約，則被告係有權使用系爭房屋，並無不當得利。

（三）又城市地方之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分10之為上限，本件雙方所約定之租金業已超過上開規定，原告逾此部分之租金即無請求權。

（四）被告於95年4月至6月所短付之金額部分係因原告破壞被告之設備導致被告漏油損失，及房屋老舊漏水並掉落粉塵導致被告增加之人力成本，被告依法行使抵銷。

（五）除前述已短付部分，原告造成被告每月增加之人力成本與商譽受損部分，被告併向原告主張抵銷。等語資為抗辯。並聲明：求為判決：駁回原告之訴。

乙、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。原告原起訴請求㈠被告應給付原告723300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡被告應將系爭房屋遷讓返還原告、㈢被告應自94年12月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告105000元。嗣於95年11月23日具狀追加備位聲明為㈠被告應給付原告0000000元及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡被告應自95年12月1日起至終止租賃契約之日止，按月給付原告10萬5000元。再於96年1月23日言詞辯論期日擴張先位聲明為：㈠被告應給付原告0000000元、㈡被告應將系爭房屋遷讓返還原告、㈢被告應自95年10 月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告105000元，並撤回備位聲明，經核並無不合，應予准許，合先敘明。

乙、得心證之理由：

一、原告主張：與被告於90年2月1日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間至93年1月31日止，租金為每月105000元。嗣自93年2月1日起，雙方未再簽訂租賃契約，而由被告依同條件續租，惟被告自94年4月起即短付或拒付原告租金。其中94 年4月份僅支付5670元，5月份僅支付33000元，6月份僅支付81000元，7月份之後則分文未付之事實，為被告所不爭執，且據原告提出雙方房屋租賃契約書、94年8月1日玉山商業銀行匯款回條傳真附卷可稽，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：曾於95年7月間僱工修理屋頂並粉刷內部，並於95年9月8日以存證信函催告被告應於94年9 月30日前給付前開所欠租金，逾期即逕終止租約，惟被告收受前開存證信函後，仍未於期限內給付所欠租金，兩造系爭租賃契約應於95年9月30日終止一節，亦據提出存證信函及回執影本1份可佐，被告固不否認收受上開存證信函之情，惟否認系爭租賃契約已經終止，並以前詞置辯。是以本件兩造間有爭執，應予審究者為：一、兩造約定之租金數額是否過高？二、租賃契約是否已經終止？三、被告積欠租金數額若干？

二、按土地法第97條第1項所定: 「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，雖係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例參照）。惟上開規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方「供住宅用」之房屋始有其適用。若承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束。（最高法院院54年台上字第1528號判例、92年台上字第1475號判決參照）。經查：本件系爭房屋係位於土城市工業區內，被告承租係做為廠房之用一節，業經被告自承在卷（參見本院95年11月23日言詞辯論筆錄），系爭房屋既非「供住宅用」之用，揆諸前開說明，自無土地法第97條所定房租最高限額之適用，被告抗辯：雙方約定之租金金額超過土地法規定之部分應無請求權云云，洵無可採，被告仍有依兩造約定之租金給付之義務。

三、次按「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。」（最高法院87年度台上字第1675號判決意旨參照），惟承租人就租金部分得行使同時履行抗辯權之範圍，應按不能使用收益租賃物之比例為之，若全部不能使用收益，得拒絕給付支付租金之全部，若僅一部分不能使用收益，應僅得拒絕給付支付租金之一部（民法第264條第1項規定參照），否則，即失去衡平原則而屬權利濫用。本件兩造間於90年2月1日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間至93年1月31日止，租金為每月105000元，93年2月1日起，雙方未再簽訂書面租賃契約或就租賃條件有任何之約定，被告仍繼續使用系爭房屋並依原約定之租金額給付租金一節，為兩造所不爭，則兩造間就系爭房屋之租賃已成為不定期租賃，至94年3月前被告均正常付租，嗣94年3月間系爭房屋因老舊而有漏水情事，被告於94年3月16日函請原告僱工修復，原告已於94年3月26日僱工修理，惟被告仍認為未完全修復而自94 年3月起按月扣減租金24000元，其中94年4月份以94年3月26日原告派員至系爭房屋修護頂樓漏水工程，不慎將油槽之管線戳破，致機油外洩，連同頂樓冷氣排水管之修復費用，共計99330元，故僅支付5,670元，短付99330元，5月份之租金於94年8月1日支付，扣除94年3月至5月每月漏水部分24000元後僅支付33000元，短付72000元，6月份之租金亦於94年8月1日支付，扣除漏水部分24000元後僅支付81000元，短付24000元，之後即未再付租一節，有原告提出之被告函文及匯款明細傳真暨被告提出之存證信函等件影本各1份可參，被告亦不否認上情，而系爭房屋屋齡老舊已有數十年，此為兩造所不爭，原告並未粉刷系爭房屋內部，亦據原告自陳在卷（參見本院95年6月22日言詞辯論筆錄），則被告抗辯系爭房屋有漏水及掉落粉塵之瑕疵須由原告修繕等情非虛，揆諸前開說明，被告自得自行修繕，請求出租人償還費用，或按不能使用收益系爭房屋之比例，拒絕支付租金之一部，而被告自94年3月起即按月扣除24000元，原告亦未為反對之意思表示，被告自應於扣除上開金額後按月如數給付。而原告於起訴後之95年7月間曾再僱工修理屋頂並粉刷內部，此為被告所不爭，被告雖於95年11月23日庭呈於95年11月16日所拍攝之照片8幀以證明原告仍未完成修繕云云，惟自照片觀之，天花板處僅有少許油漆剝落及水漬，另鐵架滴水處應係在戶外，且被告向原告承租系爭房屋之使用面積達200坪，已據被告自承在卷（參見本院95年11月23日言詞辯論筆錄），被告並未舉證以證明系爭房屋之瑕疵已致完全不得為使用、收益，且被告雖另辯稱：因系爭房屋長期掉落粉塵致被告92年至95年間被客戶退貨金額合計0000000元，另因此營業額減少，商譽受損，原告至少應賠償00000000元以上，並以此主張抵銷等語，然為原告所否認，且被告提出之退貨明細表（被證8）上，並未記載退貨之原因，而原告提出且為被告不否認真正之訂購單（原證14）上記載之退貨原因為「漏油」，被告復未舉證以證明產品漏油之原因與粉塵掉落有關，被告此部分辯解實難採信。綜上，被告既未舉證以證明自原告僱工修復後之95年8月起至95年9月30日止系爭房屋之瑕疵已致完全不得為使用、收益或因系爭房屋漏水瑕疵所致損害對原告損害賠償之請求已逾每月應付租金額（即105000元）之範圍，則被告即應依兩造之約定按時給付全部之租金。

四、復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。又承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款、民法第455條分別定有明文。經查：本件租賃契約為一不定期租賃，已如上述，自有土地法第100條第3款之適用。又兩造約定每月租金為105000元，於每月30日前給付，且無押金之約定，被告自94年3月起即未正常付租，94年7月之後即分文未付，此為被告所不爭，被告復未能舉證以證明系爭房屋之瑕疵已致完全不得為使用、收益或因系爭房屋漏水瑕疵所致損害對原告損害賠償之請求已逾每月應付租金額（即105000元）之範圍等情，亦如前述，核至95年9月8日止，被告欠租已逾2個月，是原告於95年9 月8日以存證信函催告被告應於95年9月30日前給付前開所欠租金，逾期即逕終止租約，被告收受後，並未於期限內給付一節，有原告提出之存證信函暨回執影本各1份可佐，被告亦不爭執上情，則兩造間之租賃契約於95年9月30日即已終止。原告自得請求被告返還系爭房屋。

五、再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，又承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。查被告於因系爭房屋因老舊而有漏水情事，於94年3月16日函請原告僱工修復，原告已於94年3月26日僱工修理，惟被告仍認為未完全修復而自94年3月起按月扣減租金24000元，其中94年4月份以94年3月26 日原告派員至系爭房屋修護頂樓漏水工程，不慎將油槽之管線戳破，致機油外洩，連同頂樓冷氣排水管之修復費用，共計99330元，故僅支付5,670元，短付99330元，5月份之租金於94年8月1日支付，扣除94年3月至5月每月漏水部分24000 元後僅支付33000元，短付72000元，6月份之租金亦於94年8 月1日支付，扣除漏水部分24000元後僅支付81000元，短付24000元，之後即未再付租，原告對於被告自行扣除94年3月26 日原告派員至系爭房屋修護頂樓漏水工程，不慎將油槽之管線戳破，致機油外洩，連同頂樓冷氣排水管之修復費用，共計99330元及在95年7月原告傭工修理屋頂並粉刷內部前按不能使用收益系爭房屋之比例，按月扣除24000元之部分，亦未為反對之意思表示，則被告自應於扣除上開金額後按月如數給付，自95 年8月起，被告即應按全額支付租金，亦如上述，則被告自94年7月起至95 年7月積欠之租金數額每月為81000元（000000－00000＝81000），13個月共計0000000元，95年8月至95年9月積欠之租金數額每月為105000元，2個月共計210000元，兩者合計0000000元。是原告依租賃契約之法律關係請求被告給付租金，於上開0000000元之範圍內，即有所據，逾此之請求為無理由，不應准許。

六、末按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可稽。查被告承租系爭房屋每月租金為105000元，系爭租賃契約已於95年9月30日因原告之終止而消滅，則被告於租約消滅後仍無權占用系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告亦得請求被告自95年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付105000元之相當於租金之不當得利。

七、綜上所述，本件兩造間就系爭房屋所訂定之租賃契約業經原告以被告欠租逾2期經催告未為給付為由終止在案。從而，本件原告本於租賃契約之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋，及給付租金0000000 ，暨自95年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付105000元，為有理由，均應准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。

八、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

丙、假執行之宣告﹕本件係就民事訴訟法第427 條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為之判決，爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭