板橋簡易庭95年度板簡字第5460號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　95年度板簡字第5460號

原告

合願實業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張振興律師

複代理人

乙○○律師

被告

緒英科技股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間95年度板簡字第5460號返還租賃房屋等事件，於中華民國96年1 月18日辯論終結，於民國96年1 月30日下午4 時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　陳君偉通譯　廖玲玲朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）緣原告於 95年6月1日起，將台北縣三峽鎮○○路71號2樓約200坪建物出租予被告，押租金200000元，每月租金100000 元，被告應於每月5 日前繳納，租期至100 年5 月31日止，此觀房屋租賃契約書第2、3 條即明。

（二）惟立約時，被告僅給付200000元租金，並要求原告先開立700000元租金及200000元押租金，共900000元發票再給付餘款，惟原告發票給付後，經多方催討，被告均拒絕給付其餘租金及押租金。為此，原告特委託律師於95年9 月15日催告於文到5 日內給付700000元，逾期終止租約關係。惟被告95年9 月19日收受後仍置之不理；故原告以本起訴書狀繕本之送達，作為原告終止雙方租賃契約意思表示之到達，兩造之租賃契約於本書狀繕本送達被告時終止。

（三）綜此，兩造之租賃契約既已終止，依據民法第455 條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物之規定，請求被告返還租賃物；並依契約第11條第1 項前段「租期未滿壹年退租時，押金不予退還…」規定，請求被告依約定交付200000元押金，及自95年8 月至10月未付之租金300000元，合計500000元，並自被告95年9 月19日收受催告函後，期限屆滿翌日95年9 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。又租賃契約終止後，被告無權占有原告租賃物，應自95年11月起按月賠償原告100000元，迄至交屋日止之損害賠償等情。為此爰依契約之法律關係，求為判決如聲明之所示。

二、被告則辯以：

（一）就原告主張之不爭執事項：

⑴被告字95年6 月1 日起向原告承租台北縣三峽鎮○○路71號2 樓之建物約200 坪（下稱租賃標的物），每月租金100000元，應於每月5 日前繳納，租期至100 年5 月31日止。

⑵兩造立約時，被告給付原告200000元租金。

⑶原告曾開立700000元租金及200000元押租金發票交付被告，希望被告能將該年6 至12月之租金，按月分期之7張支票（每張面額100000元）一次簽發交付予原告。

⑷被告於95年9 月19日收受原告所委請律師於95年9 月15日寄發之律師函。被告於收受後當日即以電話聯繫該律師，欲與之洽談租金應給付之正確金額及給付方法，惟遭其拒絕。嗣被告即委請三峽鎮公所調解，但原告於調解期日並未到場。末查本件租賃標的物係原告向台北縣三峽鎮公所承租期間內轉租予被告，該標的物內之電梯發生故障，原告一直不予修理，造成被告所屬人、貨進出甚為不便，被告乃委請六川電梯公司前來修理，並由三峽鎮公所支付修繕費用。又該建物內空調機件故障，遲至目前仍未修復，經被告找人勘估需修復費140000餘元，原告亦認費用過高，始終不同意修理。迄今該標的物內尚有一半空間尚無空調可用，故當原告催討租金時，被告均以上述事由回應，並主張應扣除前所代繳之費用始為合理，但不為原告所接受。

（二）被告就爭執事項之主張及理由：

⑴被告就租金不發生給付遲延，縱認給付遲延，亦屬不可歸責於債務人之事由，自不負遲延責任：①按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第430 條定有明文。本件租賃標的物原告未出租予被告前，處於閒置狀態，原告將其用電功率因數更改為10，致生超約用電遭罰（即超約附加費及遲付費用140363元）未繳，即將遭斷電處分，被告為使租賃標的物合於約定營業使用所需之狀態（租賃契約第4 條），乃申請用電功率因數調整為80，依上揭法條所定，被告自得從應給付原告之租金內扣除代繳費用。然原告竟退回被告所簽發已扣除上開金額之支票，伊始即非被告拒付租金，而係原告受領遲延，依民法第234 條規定，應由原告負遲延責任。②次按出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態，此觀上揭民法第430 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人自行修繕租賃物或於租金內扣除，係承租人之權利而非義務，出租人不履行其租賃物保持義務或修繕義務時，承租人亦得不行使租金扣除權利而行使同時履行抗辯權（最高法院86年度台上字第1675號裁判要旨參照）。本件被告所為申請用電功率因數調整及代繳超約附加費等行為，均屬原告應負而未盡之租賃物保持義務範圍，被告自有權於租金內扣除。又系爭租賃標的物內空調機件故障，迄今原告一再表示費用太高而不同意被告修復，致使該租賃標的物內一半空間尚無空調可用，鑒於前述原告拒絕於租金內扣除代繳費用及不同意修復空調等原因，被告自得主張同時履行之抗辯。③末按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」，民法第230 條定有明文。本件被告原已簽發扣除代繳費用後之租金支票予原告而遭其退回，嗣雖曾為催討，惟其始終不同意被告扣除代繳費用，亦不曾向被告收取。又被告於收受原告委請律師所發催告函當日，即以電話聯繫該律師，欲洽談有關租金應給付之正確金額及給付方法，竟遭拒絕，故縱認被告給付遲延，亦屬不可歸責於被告之事由，自不負遲延責任。

⑵兩造租賃契約不生終止效力，被告無返還租賃物及損害賠償之義務：①按本件被告從未表示拒付租金，伊始乃原告退回被告所開立扣除代繳費用之租金支票，其間爭執均因原告不同意扣除代繳費用及善盡租賃標的物保持及修繕義務之故，迄95年9 月19日原告委請律師發催告函後，仍拒絕被告洽談租金應給付之金額及給付方法，嗣被告聲請三峽鎮公所調解亦拒絕出席，是被告既享有且已表示行使租金扣抵權及同時履行抗辯權，自不發生給負遲延責任問題。②退萬步言，縱認被告給付遲延，亦係因原告有上述拒絕受領及未盡對待給付義務等情事，致使被告未能完成給付，應不可歸責於被告，依上揭民法第230 條所定，被告實不負遲延責任，亦即被告並無違約情事，故原告無權終止租賃契約，其以本件起訴書繕本之送達為終止租賃契約意思表示之到達，自不發生終止之效力。③綜上小結，本件系爭租賃契約既不生終止效力，被告即非無權占有租賃標的物，原告請求終止租約後自95年11月起每月100000元，迄至交付日止之損害賠償，即失所附麗。又被告既不負遲延責任，則原告請求自上開催告函之期限屆滿翌日95年9 月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自無理由。

⑶另本件未有「退租」之事實，原告依系爭租賃契約第11條第1 項前段「租期未滿一年退租時，押金不予返還‧‧‧」規定，請求交付押金200000元，亦無理由。

（三）綜上所述，原告之訴為無理由，請判決駁回原告之訴。

三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、律師函暨回執、房屋課稅現值等影本各乙紙為證，被告則辯以系爭租賃房屋空調機件故障，迄未修復，尚有一半空間尚無空調可用，原告未盡其出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態之義務，被告自得據以行使同時履行抗辯權云云。經查：依兩造所不爭執之不動產租賃契約書第三、六、十一條之約定：「租金及押金（１）每月租金新台幣壹拾萬元，於每月五日以前繳納。（２）押租保證金新台幣貳拾萬元，於租賃期滿，乙方（即被告）騰空交還房屋時，無息返還乙方。」、「違約處罰（１）乙方．．．拖欠租金達二期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」、「特約條款（１）租期未滿壹年退租時，押金不予退還，．．．」各等語。本件被告對積欠租金達二期以上，經原告催告限期繳納仍不支付乙節，亦不爭執，是原告依上開約定終止租金，自屬有據。至被告所辯系爭房屋未合於約定使用之狀態云云，細繹前揭租賃契約書並未特約系爭房屋須設置空調，難認無空調即未合於約定使用之狀態，是被告所辯，自非可採。從而，原告據以訴請（一）被告應將座落於台北縣三峽鎮○○路71號2樓房屋全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告500000元，及其中400000元自95年9月25日起、其中100000元自起訴狀繕本送達翌日（即95年10月31日）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自95年11月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告100000元，自無不合，應予准許。至逾此之請求（即95年10月份之租金100000元，於催告函到達時95年9月19日尚未屆清償期），尚有未合，應予駁回。

四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第1款所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

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