板橋簡易庭95年度板簡字第6608號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　95年度板簡字第6608號

原告

蕎晟不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

傅國光律師

複代理人

陳達成律師

被告

甲○○

上列當事人間95年度板簡字第6608號返還借款事件於中華民國96年2月1日辯論終結，於中華民國96年3月6日下午 4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　陳君偉通譯　廖玲玲朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告於民國（下同）95年1月2日，被告授權原告蕎晟不動產仲介經紀有限公司 (下稱蕎晟公司)銷售坐落台北縣永和市○○路222號6樓房屋（下稱系爭房屋），底價為新台幣（下同）598萬元，成交時願給付原告蕎晟公司4%之服務費，即239200元，授權銷售之時限為「至房屋售出」為止，立有授權狀可憑。另於95年6月11日再更新約定，改為專任委託銷售契約，底價相同為590萬元，服務費4%，並在95年6月17日，將應給付原告蕎晟公司之服務費減為20萬元。契約簽立後，原告即於95年6月17日仲介買方即原告丙○○購買契約標的物成功，買方即第二原告丙○○出價590萬元購買，並交付定金50000元，被告同意，並收受訂金，書立買賣成交確認書，約定翌日到原告蕎晟公司永福加盟店簽定書面不動產買賣契約。買方依前約於95年6月24日前來辦理買賣手續之時，被告突爽約不來，原告等均發函請被告履行，被告卻以委任契約已逾期限，拒絕履行。原告蕎晟公司不得已，將依約保管之定金返還買方 (即原告)丙○○，買方解除契約。被告另與他家房仲公司（即訴外人21世紀不動產中和加盟店權嵂不動產經紀有限公司）以底價604萬元委託專任銷售，被告貪圖更高買賣底價，在收受買方定金之後，心生反悔，刻意違約不賣，應屬可歸責於被告之事由。依系爭契約第11條第1項第3款約定 (違約罰則)：「委託人如有『買賣契約成立後，因可歸責於委任人之事由，或買賣雙方合意，而解除買賣契約者』之情形者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬。本件委託銷售總價為590萬元，原告依照契約第11條第1項第3款，請求6%之計算之違約金即354000元。買賣雙方於95年6月17日簽訂之買賣成交確認書第3條約定：「賣方如未與上述約定時間出面與買方訂定書面之買賣契約，或有其他反悔不賣之情事時，即為違約，已成立之買賣約定，視為解除，買方得向賣方要求加倍退還已付之定金。」被告已經簽收原告給付之50000元定金，並確認買賣價款為590萬元，原告依約自得請求被告給付加倍之金額。爰依民法第250條規定第1項「當事人得約定，債務人於契約不履行時，應支付違約金」，原告丙○○得請求依原證三之「買賣成交確認書」之約定，請求支付已付定金一倍之違約金。原告蕎晟不動產仲介經紀有限公司，就原證二之專任委託買賣契約書第11條第1項第3款契約之內容，請求履行契約，給付服務費。依民法233-1條規定，請求遲延利息之給付，被告訂立委託銷售契約後，違約不賣，顯屬可歸責之一方爰請求債務不履行之遲延利息並以本起訴狀之送達視為催告等情，爰依契約之法律關係提起本訴，求為判決被告應給付原告蕎晟公司354000元、給付原告丙○○50000 元，及各自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。

二、被告則以：

（一）被告於95年初欲出售臺北縣永和市○○路222號6樓之房屋與住商不動產（永福）加盟店經紀營業員孫東蘭、林順福等2人簽訂一般銷售契約書。

（二）於95年6月3日孫東蘭、林順福等 2人至被告之居所表示須簽訂為期 3個月之「專任委託銷售契約書」，嗣後被告得知孫東蘭、林順福等 2人已自住商不動產（永福）加盟店離職，而轉任職於訴外人21世紀不動產中和加盟店並代表訴外人21世紀不動產中和加盟店與被告簽訂前開「專任委託銷售契約書」。

（三）另於95年 6月16日被告接獲住商不動產（永福）加盟店經紀營業員之電話，告知被告已依先前簽訂之「一般銷售契約書」已洽定買主，且已收受購屋訂金 50000元，而被告亦當場告知該經紀營業員被告已於95年6月3日與原告蕎晟不動產仲介經紀有限公司已離職之孫東蘭、林順福等 2人簽訂21世紀不動產中和加盟店之「專任委託銷售契約書」，因事涉 2公司仲介服務費用之分配，經協商後同意由公司對公司處理，不涉及賣方即被告之權益，被告才與原告住商不動產（永福）加盟店簽訂「專任委託銷售契約書」，委託期間自95年6月17日起至95年6月20日止，但並未收受買方之購屋訂金50000元，並議定於95年6月17日晚上8時於住商不動產（永福）加盟店（即台北縣永和市○○路184號1樓）與買方簽訂不動產買賣契約書。

（四）然原告住商不動產（永福）加盟店與訴外人21世紀不動產中和加盟店仍因仲介服務費用之分配爭議不休，而訴外人21世紀不動產中和加盟店亦電告被告如晚上簽定出售合約，將依前開「專任委託銷售契約書」之規定提出違約告訴請求損害賠償，並行假扣押系爭房屋，使其無法過戶，而原告住商不動產（永福）加盟店亦電告被告如晚上不按時到場簽約，亦將提告違約。

（五）因而被告依約於95年6月17日晚上8時於住商不動產（永福）加盟店準備簽約，但嗣後買主未到場履約，被告即當場告知原告，因被告與訴外人21世紀不動產中和加盟店間之問題未解決前，應解除本件契約，但經多方保證故約定延後 3日於95年6月20日晚上8時在同一地方再次簽約，然買主屆時又未到場簽約，被告於是告知原告住商不動產（永福）加盟店解除契約，不再委託銷售事宜，嗣後於95年6月23日接獲原告住商不動產（永福）加盟店之存證信函，於是被告亦再次告知所簽之契約已屆期，不再委售。

（六）關於原告主張應幾副違約金之事由，被告駁斥如後：

⑴被告售屋簽訂「專任委託銷售契約書」依約本應給付合理之仲介服務費用，而原告住商不動產（永福）加盟店明知被告與訴外人21世紀不動產中和加盟店簽訂「專任委託銷售契約書」在案，不論其為在職或離職之員工所為，應具有其效力，又公司與公司間處理仲介服務費用分配，出爾反爾致委託人即被告不論賣或不賣系爭房屋均無主張同意與否之權益，此顯有悖於常理。

⑵原告住商不動產（永福）加盟店與被告簽訂之「專任委託銷售契約書」，委託期間自95年6月17日起至95年6月20日止，僅4天而已，買方所交付之之購屋訂金50000元亦無交付賣方即被告收受，且安排之 2次簽約日期，買方亦未依約到場簽訂買賣契約書，此係可歸責於買方之事由，本應沒收買方之訂金亦未沒收，而被告亦當場告知原告要解除系爭買賣契約，原告實無代位求償或要求被告再額外給付違約金之權利置辯。

三、原告主張之事實，固據提出被告出具之授權狀、專任委託銷售契約書、變更契約內容同意書、買賣成交確認書、被告與21世紀房仲公司之專任委託銷售契約書等影本各1份、終止契約存證信函、解除契約存證信函等影本各1份及存證信函等影本3份為證，被告對委託銷售系爭房屋之事實亦不爭執，惟辯稱被告依約於95年6月17日晚上8時至住商不動產（永福）加盟店準備簽約，但嗣後買主未到場履約，被告即當場告知原告，因被告與訴外人21世紀不動產中和加盟店間之問題未解決前，應解除本件契約，但經多方保證故約定延後3日於95年6月20日晚上8時在同一地方再次簽約，然買主屆時又未到場簽約，被告於是告知原告住商不動產（永福）加盟店解除契約，不再委託銷售事宜，是本件買賣未成交非可歸責於被告，伊也沒有拿到訂金置辯。

四、經查：依兩造所不爭執簽訂之專任委託銷售契約書第十一條第一項第三款係約定：委託人如有『買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由，或買賣雙方合意，而解除買賣契約者』之情形者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬。又買賣成交確認書（賣方）第三條係約定：賣方如未與上述約定時間出面與買方訂定書面之買賣契約，或有其他反悔不賣之情事時，即為違約，已成立之買賣約定，視為解除，買方得向賣方要求加倍退還已付之定金各等語。是依上開約定前揭買賣契約未履行需因可歸責於委託人（即被告）之事由或買賣雙方合意解除買賣契約時，始視為受託人已完成仲介之義務，得向委託人請求給付服務報酬；又賣方（即被告）需因未依約定時間出面與買方訂定書面之買賣契約，或有其他反悔不賣之情事時，買方（即原告丙○○）始得向被告請求加倍退還已付之定金。惟原告並未舉證證明被告有何可歸責之事由及未依約定時間出面與買方訂定書面之買賣契約或其他反悔不賣之情事。從而，原告依契約之法律關係訴請被告給付原告蕎晟公司354000元、給付原告丙○○50000元，及各自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，尚非有理，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭