板橋簡易庭96年度板簡字第11758號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　 96年度板簡字第11758號

原告

僑福國際不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

湯明亮律師

被告

甲○○

訴訟代理人

汪仕凱律師

上列當事人間96年度板簡字第11758 號給付服務費事件於中華民國96年12月31日下午4 時整，在本院板橋簡易庭宣示判決，出席職員如下：

通　譯　陳心瑤朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠被告甲○○於民國96年3 月2 日簽訂專任委託銷售契約書，委託原銷售其所有之台北縣板橋市○○街17號房屋所有權全部及其坐落土地之應有部分（以下簡稱「系爭房屋」），委託銷售期間自96年3 月2 日起至96年5 月3 日止，委託價格為新台幣（下同）10,200,000元，服務報酬為成交價格之4%，並約定甲方於委託期限屆滿後2 個月內，與乙方所曾介紹之客戶成交時，甲方仍應給付約定之服務報酬。嗣原告於96年4 月18日覓得訴外人丙○○簽訂不動產申購意願書表示願意購買，經帶領丙○○及其夫乙○○多次看屋及出價後，終因丙○○願出價格8,500,000 元，未達被告願售之8,850,000 元，而不能在委託銷售期間成交。惟原告事後發現意被告竟於96年5 月8 日將系爭房地以8,850,000 元出售予丙○○，並將該房地移轉登記予丙○○之夫乙○○名下，被告顯已違反專任委託銷售契約書第5 條第3 項第5 點之約定，原告即得依約請求被告給付服務報酬354,000 元（8,850,000 ×4%=354,000），為此訴請被告如數給付上述服務報酬及自本訴狀送達被告之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，併願供擔保請准宣告假執行；㈡購買系爭房地之資金均為乙○○夫婦所有，乙○○及丙○○稱係李清山借款云云，所言顯然不實等語，並提出專任委託銷售契約書、不動產申購意願書各1 紙影本、建物登記謄本、土地登記謄本各1 紙、異動索引3 紙為證，另聲請訊問許景欽。

二、被告辯稱：㈠原告得知被告欲出售系爭房地之消息後，主動表示願意仲介銷售，被告經其多次請託後同意以10,200,000元之價格，委託原告自96年3 月2 日起至同年5 月2 日止仲介銷售系爭房地；嗣原告之職員翁佳益、許景欽於96年4 月間拜訪被告，表示有買主願意出價8,000,000 元購買系爭房屋，因與委託銷售之價格差距過大，為被告拒絕，當時原告並未告知買主何人，被告亦未過問，此後至委託期滿，原告始終未曾揭露買主姓名，亦不曾介紹買賣雙方見面，即不能以丙○○曾簽署「不動產申購意願書」，即謂其係原告所介紹之客戶；且系爭房地係移轉登記予與丙○○不同人格之乙○○，實際與被告簽訂買賣契約者亦係丙○○及乙○○以外之李清山，雙方成交價8,850,000 元遠高於原告初始介紹之8,000,000 元出價，可見賣出系爭房地係靠被告自己之努力達成，要與原告無涉，即無庸給付仲介報酬；㈡許景欽證稱伊曾向屋主告知申購意願書之內容云云，顯與其稱仲介業者在受託後，即會撤去所有之屋主銷售資訊，在解約前通常會避免雙方見面等語矛盾；且許景欽既稱伊第一次向被告報告之方式，係將錢攤平壓在對折置於桌面之意願書上，被告未將錢翻開，亦未拿起意願書觀看，則被告在此情形下即不可能看到意願書內有關丙○○之資訊，許景欽偏袒其僱用人之前揭證詞，實無可採云云，聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並願供擔保聲請免為假執行，另提出不動產買賣契約書影本1 件為證，併聲請訊問丙○○、乙○○。

三、被告雖否認給付報酬義務，惟查：

㈠原告主張被告於96年3 月2 日簽訂專任委託銷售契約書，委託原告以10,200,000元價格，自96年3 月2 日起至96年5 月3 日止，銷售其所有之系爭房地，並約定服務報酬為成交價格之4%，被告於委託期限屆滿後2 個月內，如與原告所曾介紹之客戶成交時，仍應給付約定之服務報酬，嗣原告於96年4 月18日覓得丙○○簽署不動產申購意願書後，因丙○○願出價格8,500,000 元，未達被告願售之8,850,000 元，致未能於委託銷售期間內成交，其後系爭房地已於96年5 月25日移轉登記為丙○○之夫乙○○所有等情，業據提出專任委託銷售契約書、不動產申購意願書及建物登記謄本各1 紙影本為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此一部分之主張屬實。

㈡房地產仲介業者，乃以媒合締結房地產買賣契約，按其成交價格收取一定比例報酬營利，為撮成交易，恆需投注一定之人力、物力為市場調查、廣告企劃、居中交涉、提供諮詢；若許委託人私下交易，或於締約後之短期內與前由居間人覓得之客戶締約，以規避支付仲介報酬義務，將使居間人先前所為之努力、花費落空，故雙方於委託銷售契約內通常訂有類如本件專任委託銷售契約書第5 條第3 項第5 款：「㈢有下列情形之一者，甲方應給付約定之服務報酬：⑸甲方於委託期間屆滿後二個月內，與乙方所曾介紹之客戶成交時」之約定，仲介業者於成交前亦會避免買賣雙方知悉對方身分及連繫方式，資以防範；而委託售價及期間祇是委託人片面之理想，成交與否仍繫於購買人之意願，延長委託期間或降低售價恆屬交易之常態，證諸原以10,500,000元在96年5 月5日以前委託仲介之被告，嗣於96年5 月8 日以8,850,000 元賣出系爭房地即明。故前述約定所謂「所曾介紹之客戶」，即不以先前出價已達委託價格或曾向委託人報明該客戶之身分及連絡方式為必要；否則於本件契約委託期間甫屆滿後之96年5 月8 日以8,8500 ,00 元 向被告購得系爭房地之對象，縱係曾經填寫申購意願書、交付斡旋金予原告代為撮合之丙○○，亦無法納入規範，顯非該條約定之本意，自不宜如此解釋。

㈢我國民事訴訟法，就當事人之親戚或其受僱人，僅於第307條、第314 條分別規定得拒絕證言或不得令其具結，別無禁止其作證之規定；而證言可否採信，端視其內容與待證事項之關聯程度，暨其有無違背經驗、論理法則之瑕疵為斷，即不能以證人與當事人有親戚或僱傭關係，遽謂其證言必不可信；況依後述，許景欽證稱丙○○及乙○○數次前來看屋、出價之情節，與丙○○及乙○○證述之內容相符，即不得以其係原告公司之業務員，指摘此部分之證詞亦屬偏頗。

㈣許景欽證稱：「丙○○總共來看兩次，就是下午來看，晚上來交錢。當時我是每天早上十點到晚上七點，我都在現場守候。下午的時候，是丙○○跟乙○○來看，晚上是丙○○跟乙○○及小孩共四人來看。（乙○○若有來，究表示丙○○或其本人要買？為何僅由丙○○填寫意願書？）兩個人都說要買，我請他們兩位看誰要簽意願書，後來是丙○○簽的，乙○○沒有說要簽。……（乙○○曾否單獨前來看屋？曾出價？）有單獨來壹次，…他有問說八百五十萬元買不買得到。…第一次是十八日當天，丙○○與乙○○來看屋。第二次是當天晚上，他們兩人拿一萬元現金及九萬元支票來付斡旋金。第三次是隔了兩天左右，我記得是乙○○過來看屋，我不記得丙○○有沒有同來。第四次是再隔幾天，乙○○停下來跟鄰居聊天，鄰居說這房屋有點問題，乙○○問我說，這屋子是不是有些問題，我解釋完成，我就跟他討論價錢」（見本件96年10月24日調解筆錄），丙○○稱：「第一次是去看屋的時候，當天去了兩次，他叫我去拿斡旋金。當天寫意願書，交了十萬元斡旋金，出價八百萬元。……。當天去看兩次，證人乙○○都有陪我去，我們都有進去看到房屋，我們兩人就說價錢就是八百萬元，不成交就算了。（提示申購意願書，為何意願書只有妳填，乙○○沒有填？）他就叫我們兩人填，因為價錢是我講的，所以就由我填，要買多少錢，我與乙○○商量好。……（所以乙○○就是陪你看屋兩次，跟你一起出價捌佰萬元？其他就沒有做了？）對的」（見本件96年10月24日調解筆錄），乙○○亦稱：「第一次是丙○○白天寫意願書的時候，我有一起去，第二次我是路過，我去問許景欽，這房屋有沒有來看，我沒有出價，有出價就是第一次八百萬元。」，可見乙○○於原告受託專任銷售期間，確曾查看系爭房地，並向在場守候之原告業務員表達購買之意願且出價，其身分縱未由原告之業務員向被告披露，按前述說明，仍屬專任委託銷售契約書第5 條第3 項第5款之「所曾介紹之客戶」。

㈤被告提出之不動產買賣契約書上記載之買受人雖係李清山，乙○○及丙○○亦證稱系爭房地係締約購買併支付前二期價款之李清山嗣後借錢、轉售予乙○○云云；然如乙○○所承，渠與丙○○看屋、出價後既甚中意系爭房地，併有接近半數之資金（見本件96年10月24日調解筆錄），逕以其自己名義與被告締約，餘款再向銀行貸款支付即可，何需先由李清山於96年5 月8 日出面與被告簽約，再轉讓買受權利予乙○○於同年月25日向地政機關申辦移轉登記（見臺北縣板橋地政事務所96年9 月21日北縣板地登字第0960014359號函檢附之土地所有權買賣移轉契約書影本）；且系爭房地既因乙○○缺錢始由李清山締約併支付前2 期價金購買，用以清償不動產買賣契約書第2 條所載應於簽約日及96年5 月31日用印時支付之前2 期價款，焉會如丙○○所承，反以其帳戶存款向所屬合作金庫銀行申請簽立發票日期分別為96年5 月8日及同年5 月17日之面額各0000000 元支票提早支付其中之第2 期款；原非買受人之乙○○又豈能於此前之96年5 月24日即在不動產買賣契約末頁簽名加註扣除免設地下室手扶梯之價金；參以乙○○稱：「前兩次的錢是我哥哥付款，這兩次的錢是他向我太太調借，第三次是我去付款，前兩次是各1,000,000 元，第三次是由我付……（所以實際上是你要買，後來他把錢借你？）對。……（房屋到底是何人要買？）是我要買，是我哥哥去跟人家簽約」、「房子是買我的名字，所以清償證明是出我的名字，……從第三期以後，都是我付的。從第三期以後的事情都是我在處理，錢都是我去付的，第三期的壹佰萬元是我拿去給被告，……，不是丙○○、不是李清山。……第一、二期款項是李清山向我太太丙○○借的錢，……，所以連貸款都是我們去還的，是請李清山去幫忙匯款」（見本件96年10月24日調解筆錄及96年12月19 日辯論筆錄），丙○○證稱：「我們是幫前屋主還錢，錢是匯入銀行帳戶，再去拿清償證明辦理塗銷抵押」（見本件96年12月19日辯論筆錄），被告亦稱：「到第三次才是乙○○來跟我談樓梯的事情，李清山有打電話跟我講說要過戶給乙○○，所以乙○○就順便來交錢，順便來談樓梯，第三次以後的價錢，都是乙○○來交，其實他是要來殺價」（見本件96年10月24日調解筆錄），可見購買系爭房地所付價款，均係乙○○夫婦之資金，對照臺北縣板橋地政事務所96年9 月21日北縣板地登字第0960014359號函檢附之建築改良物所有權買賣移轉契約書影本上載之定約日期同係96年5 月8 日，買受人為乙○○，益證系爭房地實係乙○○買受，原因成交亦有支付仲介報酬義務之丙○○及乙○○反此所證即不足採，前揭買賣契約所為之買受人記載，亦不足為有利於被告之認定。

四、綜上所述，系爭房地既於96年5 月3 日兩造終止專任委託銷售契約書後之2 個月內，即同年5 月8 日締約出售予曾由原告介紹之客戶乙○○，原告依專任委託銷售契約書第5 條第3 項第5 點及同條第1 項之約定，即得向被告索取按成交價4%計算之服務報酬，即354,000 元（8,850,000 ×4%=354,000）。從而原告依專任委託銷售契約，訴請被告給付354,000 元及自起訴狀送達被告之翌日即96年8 月14日起至清償日止按年息5%計算之利息，即屬正當，應予准許。又本件係訴訟標的金額在500,000 元以下之財產權訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，併酌定被告得免假執行所應提供之擔保金額。

據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭