96年度板簡字第11178號｜民事：給付管理費｜裁判日期：96 年 11 月 19 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 96年度板簡字第11178號原　　　告　台北新大陸辦公棟管理委員會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 號4樓黃淑琳律師江肇欽律師被　　　告　丙○○ 訴訟代理人　林育生律師複代理人　　陳伊甄律師上列當事人間96年度板簡字第11178號給付管理費事件，於中華民國96年11月19日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法　官　林春長書記官　利海強通　譯　廖玲玲朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：主文被告應給付原告新台幣參拾參萬玖仟零捌拾玖元，及自民國九十五年五月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣參拾參萬玖仟零捌拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：一、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市)主管機關報備。」公寓大廈管理條例第26條第1項定有明文。又同法第38條第1項所指之管理委員會，係指依公寓大廈管理條例所合法成立之管理委員會而言，管理委員會若未依公寓大廈管理條例所定程序成立者，固無當事人能力。惟按非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項亦定有明文。且此所謂非法人團體，係指設有代表人或管理人，有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年台上字第2461號判例參照），是就未經依法報備之公寓大廈管理委員會，仍應審認其是否符合民事訴訟法第40條第3項所謂之非法人團體之要件，而認定其是否具備當事人能力（台灣高等法院暨所屬法院88年民事法律座談會結論參照）。二、本件被告主張原告之社區係屬住宅與辦公分離之集居社區，然原告係未依公寓大廈管理條例之規定合法成立並報備之管理委員會等情，固為原告所不爭執。惟原告既係經區分所有權人會議及依組織章程所組成，並選任主任委員，對外代表該管理委員會處理一切事務，此有原告所提出之第一次住戶大會會議紀錄暨台北縣警察局函、大會簽到簿、臨時住戶大會會議紀錄、組織暨管理規章等影本各1件為憑，且其向各區分所有權人收取之管理費，係以原告之名義存於銀行開立之專戶（詳前開組織暨管理規章第18條規定），作為處理各項經費收支事宜，而有獨立之財產等情，復為被告所自承，並設有代表人，有一定之名稱、事務所或營業所，且有一定之目的，雖其並未依前開公寓大廈管理條例之規定向主管機關報備，揆諸前揭說明，當認其具當事人能力。則原告主張本件其有當事人能力等情，自非無據。被告就此所辯尚不足採，合先敘明貳、實體部分：一、原告主張：（一）被告所有坐落台北縣板橋市○○段43地號土地持分暨其上建物（門牌號碼：台北縣板橋市○○路○段37號28樓，以下簡稱系爭房屋），依「台北新大陸辦公棟管理委員會」組織暨管理規章第19條規定，各住戶應於每月5日前向管委會或其指定之人繳納當月管理服務費、公共水電費及停車管理費，住戶若未依限繳納者，每逾一日按年利率18﹪加計遲延利息，遲延達30日以上者，並依遲延總日數按年利率18﹪加計滯納金，詎被告自92年11月起即陸續拒繳管理服務費、公共水電費及停車管理費，合計至94年1月止共欠繳如附表所示之費用，連同遲延利息及滯納金合計新台幣（下同）483,968元，經原告多次催繳均未獲置理。爰請求被告應給付原告483,968元及自支付命令繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）對於被告抗辯之陳述：㈠被告主張屋凸及玻璃帷幕均屬於原告應負責修繕之部分，而因原告怠於修繕，被告自行僱工修繕，分別於93年1月 12日支出185,200元，2月3日支出85,300元，3月31日支出140,000元，合計410,500元，得依民法無因管理之規定，請求原告返還予伊等語；惟： ⑴被告提出被證4號「鴻鎧國際有限公司」之估價單2紙，聲稱分別於93年1月12日及2月3日支出185,200元及85,300元云云，惟該一估價單與其嗣後所提被證8號，由江平世出具之收據及匯款單上所載金額，分明不相符合，顯見其所稱曾支出之費用，並不實在。 ⑵又一般帷幕玻璃外牆之矽力康有內外之分，縱認外牆外緣應屬管委會負責修繕，其內緣係屬專有部分，應由各住戶自行修理，而前項支付鴻鎧公司之款項，經鈞院傳訊證人江平世到庭，證稱：「…我們是針對漏水部分作修理，但兩次是不同的地方。第二次修理完後，外牆部分因為費用較高，所以屋主不同意處理，只從房子裡面修理。…」，可知：被告縱確曾支付該公司費用，亦係作為修理其房屋內部之用，其與屋凸及外牆之維修全然無關。 ⑶被告另提出被證4號與賀勤企業有限公司之工程合約書，主張於93年3月31日支付14萬元，惟該工程合約與其嗣後提出之支票及統一發票影本所載金額不符，已然可證其並未支付該14萬元，況縱係其嗣後所提之支票，亦未能證明確係交付賀勤公司之工程款，故被告辯稱其曾為原告支出必要或有利費用各節尚有不實。 ⑷「查無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立。又依民法第176條第1項之規定，必須管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思，管理人始得請求本人償還其支出之必要或有益費用及利息。」最高法院81年台上字第2338號判決著有明文。本件被告主張之漏水修繕費用，與其所提支出憑證已然不符；退步言，縱認其確有支出，然其支出之目的係為修理其房屋內部之漏水，與原告應管理之共用部分無關，焉何能認係為原告無因管理之支出？尤其，原告為修繕外牆帷幕玻璃，曾多次召開區分所有權人會議討論及廣向區分所有人進行意見調查，初以未獲過半數區分所有權人之同意，因不符公寓大廈管理條例第11條規定而作罷，原告固為管理機關，亦不能擅違區分所有人之決議而作為，原告為求周延已函知被告上開區分所有權人之決議，故被告所為非但違反原告（本人）明示之意思，且係專為自己之利益，與民法第176條第1項所定之構成要件乖違，彰彰明甚。 ⑸況被告一再聲稱其於93年1月至4月間，為原告僱工（江平世及賀勤公司）修繕系爭帷幕玻璃，果其言屬實（原告仍主張其雇工係修繕專有部分），系爭帷幕玻璃既經被告代為僱工修復，何以竟不堪颱風或大雨侵襲，竟仍能令被告每逢大雨即飽受淹水之苦，是縱認其曾為原告管理事務，亦未因此令原告受有任何利益，其又焉能要求原告返還其所支付之費用？㈡被告辯稱原告一再以調查住戶意願、開會討論、詢價、比價等理由，拖延系爭外牆之修繕，致其每逢大雨即飽受淹水之苦，屋內裝璜毀壞殆盡，其曾於93年7月28日雇工修復，花費280,500元，因而主張依民法第184條第1項規定，請求原告賠償伊損失云云；惟： ⑴被告支出系爭28萬餘元之修繕費用，係作為關於其屋內天花板及地毯等之修復之用，然造成其屋內天花板及地毯損壞之主要因素，根本係因颱風將玻璃吹彎，造成屋內進水所致，此參證人甲○○95年12月25日到庭證言：「颱風當天是因為玻璃吹彎了，而這中間有一安全門有橡膠條，橡膠條老化滲水進來，與玻璃帷幕沒有關係」，即可明白；而被告修繕系爭天花板及地毯，俱係因颱風所致，與系爭共用部分之玻璃帷幕無關，並可自被告聲請傳訊之證人謝明鑫同日到庭之證言：「我修理的部分就如我估價單所寫的，我兩次都是颱風過後去修的，因為地毯曬乾要時間，但又碰到另一個颱風」得證，足見被告屋內裝璜之損壞，係因天災及其專有部分安全門之橡膠條老舊所致，與原告無關。 ⑵又證人甲○○到庭固證稱：「除了帷幕玻璃以外大樓的水塔的水管經過相對人房屋屋頂，因為水管生銹膨脹，屋頂下雨的水就會延著水管下來。樑柱部分也有滲水。」惟該部分及屋凸之滲水情形，業經原告於93年2月間即修繕完成，除證人當日到庭陳明外，亦有原告前呈原證6號載明30-31樓屋凸帷幕牆及女兒牆矽力康、31樓電梯機房之設施維修申請單可資為證，故該部分之漏水絕不致影響被告至93年7月間，仍有損及天花板及地毯之情形，亦即，被告委託謝明鑫於93年7月間所進行之修繕，與原告確實全然無關，而確係因颱風吹彎其安全門所致，已明若觀火。 ⑶再按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有人會議之決議為之。」「前項費用，由公共基金支付或由區分所有人按其共有之應有部分比例分擔。」公寓大廈管理條例第11條定有明文。系爭大樓因屬屋齡已10幾年之舊辦公大樓，致大樓帷幕外牆之矽力康難免因風吹日曬而有老化漏水情形，原告管委會雖冀圖進行全面維修，但因費用驚人，而公共基金僅餘不足500萬元，根本不足進行全面性維修（此節參核證人甲○○證言及江平世亦參與報價1、2000萬元費用，即可明白），須由區分所有人分擔部分修繕款項，原告全體委員受區分所有人負託，當盡善良管理人之注意義務，故須多方詢價，並諮詢區分所有人意見後，方可辦理，故雖至94年9月間進行全面整修，但尚不能因此即認原告應對被告所支出之任何與漏水有關或無關之費用負擔賠償責任。 ⑷況原告縱因區分所有權人決議暫不同意整修大樓帷幕玻璃，亦為解決被告困擾，於93年6月1日匯付125,000元至被告指定之吉富達有限公司，供被告自行修繕帷幕外牆及女兒牆之用，惟被告接受原告匯付之款項後，並未實際支用於外牆及女兒牆之修繕，是果確因系爭帷幕牆因素造成其後93年7月份因颱風來襲之損失，亦係屬於可歸責於被告自身之事由所致，與原告全然無關，實彰彰明甚。 ⑸按「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有此項損害賠償請求權存在。」又「侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。」最高法院48年台上字第481號判例暨同院54年台上字第1523 號判例分別明揭斯旨；本件，原告依據區分所有權人之決議，無法擅自作主進行系爭大樓帷幕玻璃之全面修繕，並非惡意不協助被告處理其漏水問題，已如前述，原告作為誠難認為有故意或過失侵害被告權利之情形，況縱於區分所有權人反對全面整修之情形下，原告亦已與被告協調，優先匯付125,000元供被告自行修復與其專有部分有關之外牆帷幕及女兒牆部分，詎被告雖收受原告匯付之款項，竟仍殆於修繕，嗣縱再因此發生漏水、淹水等損害，亦係被告怠惰所致，與原告何關？足見被告屋內裝璜之損壞與原告管理維護大樓之義務間，並無因果關係存在，被告請求原告賠償其修復屋內裝璜之損失，毫無理由。㈢被告抗辯原告於93年6月1日匯付予伊之125,000元，係為返還被告自行委請訴外人賀勤公司修繕之費用，嗣因94年間原告全面就整棟大樓之外牆矽力康全部挖除重作，因範圍包含賀勤公司施作部分，為免發生帳面上重複施工、重複付款等問題，而要求被告先行返還該筆款項，並提出原告管委會總幹事甲○○之親筆文書為證，誠子虛烏有之捏詞；蓋： ⑴系爭款項果係為補貼及返還被告委託賀勤公司之修繕款，被告復已實際委託賀勤公司施作並支付工程款項，且該筆修繕費又確應由原告支付，無論帳面上發生何等重複，理當均屬原告管委會應自行調整說明，被告至愚，亦無於已好不容易領得該一補償金後，為配合原告作帳而先行返還，再於原告向伊請求給付管理費時再行提出作為抵銷抗辯之餘。 ⑵況原告若已補貼被告由其先行自行施作其所有系爭房屋部分之矽力康補強工程，而賀勤公司並已實際施作完成，則原告於進行大樓全面工程時，亦得排除被告系爭房屋所在位置，不予重作，實無任何重複施作或付款之問題。 ⑶本件原告大樓於全面更新外牆矽康填縫工程時，係由原告管委會支付工程款40﹪，而各樓層住戶支付60﹪之施工費用，被告所有之房屋依承商計算表，應自負133,991元，被告並已於94年11月14日匯付該一款項，惟因被告於其所有之系爭房屋露台部分加蓋，致其露台部分面積已無再施作矽力康填縫之要，嗣與廠商協商結果，核計應退24,000元給被告，由於被告已匯付其依全部長度及面積計算之工程款（133,991元），故應退費部分，被告原擬自其應退還原告之125,000元部分扣除，原告總幹事恐使帳面不符，而須長篇說明原委，因要求被告先行匯還系爭125,000元，再由其負責向廠商要求必須退還被告24,000元，此即被告所提甲○○手寫書函內容之由來，被告明知該書函及系爭125,000元均與嗣後之全面施作無關。二、被告主張：（一）被告不否認92年11月、12月及93年7月至94年1月之管理費、公共水電費及停車費未繳納，其每月份金額亦不爭執。惟該棟大樓之頂樓屋凸部分及玻璃帷幕嚴重漏水，造成被告室內裝潢全部毀損，長達一年多的時間無法出租使用，被告多次催促原告修繕，然原告遲至95年初才全棟修繕完畢。按玻璃帷幕及頂樓屋凸均屬於共有部分，依法應由管委會負責修繕，在原告修繕完成前，被告自得主張同時履行抗辯而不給付管理費及公共水電費。且按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。」民法第334條第1項訂有明文。被告就自行修繕漏水及裝潢毀損修復之費用共計691,000元，自得主張抵銷。爰聲明原告之訴駁回。（二）關於原告應返還被告漏水修繕費用410,500元部分：㈠按「管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」第176條第1項訂有明文。依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定，屋凸及玻璃帷幕均屬於原告應負責修繕之部分，原告怠於修繕，被告自行雇工修繕，分別於93年1月12日支出185,200元，2月3日支出85,300元，3 月31日支出140,000元，被告自得依民法第176條第1項請求原告返還費用。㈡被告於92年9月取得房屋所有權後，10月份即發現漏水問題，一方面通知管委會處理，一方面委請鴻鎧公司江平世先生立即處理。因為漏水範圍尚不確定，雙方約定實作實算，進料係在92年11月3日（道康寧DC-977材料及工具槍），費用66,800元，被告當日付清。待全部工程施作完成後，江平世依實作數量計算金額，於93年1 月12日開立被證四之估價單請款，被告於次日將「silicone填縫施工」111,900元匯入江平世之帳戶。至於「防水工程」6,500元被告於施工完畢後直接給付工人，並無開立單據。93年1月20日，被告再請江平世修理28 、29樓北側，1月20日進料（道康寧DC-977材料及工具槍）被告馬上給付現金36,800元。江平世於元月底做好後，依實作數量計算金額，於93年2月3日開立被證四第二紙估價單請款，被告乃於93年2月11日來至被告公司領取現金47,500元。因為房屋係被告個人所有，與被告之公司無關，故被告隨手以支票簽收單代替收據請江平世簽名。㈢又依被告與賀勤公司之約定，合約總價為140,000元，施工範圍為28、29、30樓之玻璃帷幕外牆矽利康挖除重新填縫，其付款辦法依合約第13條，月結完工請款百分之30，完工驗收請款百分之50，保固屆滿請款百分之20。驗收辦法依第12條，需經兩次連需三天下大雨其所指定工程範圍之室內不漏水，方為驗收。俟賀勤完工後，陳正智先生希望被告能多付一點款項，被告遂給付百分之50即70,000元，有支票及發票影本可稽。惟賀勤公司施工之部分並無法達到驗收標準，七月份仍在漏水，而賀勤公司亦不來修補，故被告就餘款百分之50即不再付款。（三）關於原告應賠償被告裝潢費用損失280,500元部分：㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」，公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第 184條第1項前段訂有明文。㈡原告為系爭房屋大樓之管理委員會，依前揭規定對於頂樓屋凸及玻璃帷幕漏水負有修繕義務。被告自92年10月起發現漏水情形，即立刻通知原告，隨著雨量增加，漏水情形轉趨嚴重，被告一再催促原告立刻修繕，甚至於93年2月曾以存證信函催告，原告卻一再以調查住戶意願、須開會討論、詢價、比價等為由，拖延修繕，導致被告每逢大雨即飽受淹水之苦，屋內裝潢毀壞殆盡。被告於93年7月28日雇工修復花費280,500元，被告自得依民法第184條第1項前段請求原告賠償裝潢之損害。㈢按原告怠於修繕漏水，導致被告之房屋室內裝潢蒙受損害：原告辯稱一經被告反映漏水情事，即立即著手進行修繕云云，實屬混淆事實。蓋被告於92年10月購得系爭房屋後，於11、12月間發現漏水，即通知管委會總幹事甲○○處理。而管委會拖延至93年3月2日才以存證信函回覆正積極處理中，然所謂的積極處理，不外是發出問卷調查、開會商討等，實際上的修繕動作拖延至同年4 月間始第一次雇工修繕。漏水並非重大修繕工程，依公寓大廈管理條例之規定，毋須召開區分所有權人會議決議，管委會逕行處理即可。按理，管委會現有公共基金多達八百餘萬元，屬於管委會權限範圍之事項，直接發包處理即可。然而，原告卻不斷將時間耗費在調查住戶意見、開會、尋找包商比價等事項，無視於被告每逢下雨即如臨大敵，飽受水患之苦。又93年4、5月間雖然雇工就女兒牆部分之矽利康補強重填，但歸根結底仍舊是流於「哪裡漏補哪裡」的作法，並無徹底檢討真正原因，進行全面性的修補。被告房屋的漏水問題充其量只是獲得局部減緩，雨勢不大時，或有效果，但到了夏天颱風季節，屋外豪雨傾盆，屋內則是涓涓細流由天花板流下，數百坪辦公室成為水鄉澤國。管委會總幹事甲○○曾到被告之房屋協助清理善後，深知原告進行之漏水修補工程並無作用。原告明知此等情形，卻拖延至同年10月才再雇工修繕，惟漏水情形仍未改善，到94年住戶依舊為漏水所苦，有「九十四年區分所有權人會議住戶反映意見會總表可稽」。而原告在94年9月終於委託陸海公司作整棟徹底整修，工程進行至95年初完工，漏水問題至此方告解決。由以上論述可知，原告自92年底第一次接獲被告通知漏水時，至徹底解決問題，耗費二年多的時間。而第一次雇工修繕距離被告通知長達5個月，發現修繕無效果後，亦未積極再雇工找尋原因，任由被告室內裝潢漸漸遭漏水破壞毀損。原告此等漠視住戶權益之態度，懈怠履行應盡之修繕義務，終造成被告室內裝潢毀損，自屬故意侵害被告之權利，應賠償被告重新裝潢之費用。（四）關於原告主張93年6月1日曾依被告指示將全區女兒牆及屋頂、外牆等之修繕工程款125,000元匯入被告指定帳戶，由被告自行修繕，果被告確實進行漏水整治，又焉會於7 月遭逢漏水之苦？云云，原告所言與事實不符：㈠原告匯款實係補償被告修繕玻璃帷幕外牆之費用：原告於93年3月2日以存證信函回覆表示：「本會93年2月份管委會，已就各戶漏水挨家挨戶調查，並委託『賀勤』於2月25日起檢查報價，基於公平服務住戶及謀求住戶利益之原則，委員會需審慎考量，在有限基金作妥善運用………」。原告委託賀勤公司檢查報價後，卻無請該公司修繕，被告乃自行委託該公司就28、29、30樓之玻璃帷幕外牆矽利康挖除重新填縫。賀勤公司施工完畢後，因玻璃帷幕外牆確實屬於管委會應負責之共有部分，原告乃於6月1日將該筆工程款匯入被告帳戶。又被告委託賀勤公司施作之金額為14萬元，高於管委會當初委託賀勤公司之估價金額，故管委會僅同意依原本估價金額給付即125,000元。是以該金額並非如原告所言係提供被告自行修繕女兒牆等之用，實係返還被告委託賀勤公司施工之工程款。㈡94年9月，管委會委託陸海公司就整棟大樓外牆矽利康全部挖除重新填縫施作，施工範圍亦包括賀勤公司於93年3月施作之部分。管委會總幹事甲○○向被告表示，本次施工範圍包含賀勤公司93年之施工範圍，為免帳面上產生重複施工、重複付款的問題，希望被告能將125,000元返還，如果被告不返還，將來再漏水管委會不負責任云云。另此次工程每戶需分攤133,991元，亦要求被告分攤之。被告乃於94年11月14日先將每戶分攤額133,991元匯入原告帳戶，嗣又於95年1月12日將125,000 元返還原告，有存摺影本可稽。是以絕非如原告所言係因女兒牆等工程未施作而返還該筆金額原告，實係因重複施工而應總幹事要求而返還。㈢另因賀勤公司施工完畢後，原告再委託陸海公司修隔壁葉海萍的女兒牆，工程款12萬5仟元（原證七第一頁「廠商領款000000-000=124500」）。為公平起見總幹事甲○○先生同樣補貼被告支付賀勤公司的修繕費用12萬5千，同時商請被告繳交2~6月管理費，被告同意之。原告遂於6月1日將12萬5千元匯入被告帳戶，被告則於6月18日繳交2~6月的管理費164,368。是以該金額並非如原告所言係提供被告自行修繕女兒牆等之用，實係返還被告委託賀勤公司施工之工程款。㈣再者，女兒牆及屋頂、外牆等漏水修繕工程，面積廣大又涉及高空作業，常人皆知豈是125,000元即可修復。果真125,000元即可修復，原告何以一再拖延，又是開會、又是比價，遲遲不肯雇工修復？如果原告匯款125,000元給被告，即可將漏水問題一次解決，何以原告前後雇工3次，花費何止125,000元仍未解決漏水問題？事實上，由被告所提漏水照片可知，水除自玻璃帷幕滲入外，很大一部份漏水係由屋凸順著柱子漏至屋內。屋凸部分為管委會之辦公室及機房，需待管委會處理，並非被告雇工就所屬樓層之房屋外牆填補silicone可解決。每逢下雨，管委會同遭漏水之苦，深悉漏水之原因、事實，此時卻為規避責任。㈤退步言，被告裝潢受損亦非93年7月才發生，而是歷經半年多來無數次大小漏水後，天花板逐漸潰爛，隨著天氣炎熱，泡過水的地毯開始發霉、發臭，被告基於衛生考量，而在7月間委託如意裝潢建材行拆除整修，與原告前開匯款尚無關聯。（五）關於原告計罰違約金及遲延利息174,038元顯屬過高：查原告依住戶手冊第19條計罰被告之遲延利息及違約金。姑不論被告對於管理費得主張同時履行抗辯，不負遲延責任。退步言，所謂住戶手冊之內容被告從未被告知，被告在全然不知規定之情況下，以此規定計罰遲延利息及違約金高達17萬餘元（比例為管理費之56%），其妥適性已不無疑問，更遑論原告遲不履行其修繕義務，造成被告裝潢毀損，房屋長期無法出租。衡情酌理，鈞院如認為被告應負擔遲延利息及違約金，亦應予以酌減，方符事理之平。三、原告主張被告所有系爭房屋依「台北新大陸辦公棟管理委員會」組織暨管理規章第19條規定，各住戶應於每月5日前向管委會或其指定之人繳納當月管理服務費、公共水電費及停車管理費，被告自92年11月起即陸續未繳管理服務費、公共水電費及停車管理費，合計至94年1月止共欠繳如附表所示之費用為309,932元等情，為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。四、本件於本院審理過程中，經兩造協商同意（詳本院96年4月 2日調解程序筆錄），本件之爭點如下：（一）被告主張系爭房屋之屋凸及玻璃帷幕均屬於原告應負責修繕之部分，原告怠於維修，被告委請鴻鎧公司江平世修繕，分別支出185,200元及85,300元；又委請賀勤公司修繕，支出140,000元，依民法第176條第1項規定，原告應返還予被告，並主張與本件原告管理費請求權抵銷，是否有理由？（二）原告於93年6月1日曾依被告指示將款項125,000元匯入被告指定帳戶內，原告給付該筆款項之目的為何？（三）被告主張原告一再拖延系爭房屋外牆之修繕，致其屋內裝璜毀壞殆盡，而於93年7月28日雇工修復，支出280,500元，依民法第184條第1項規定，原告應賠賠償其所受損害，並主張與本件原告管理費請求權抵銷，是否有理由？（四）原告請求被告另應給付違約金及遲延利息共計174,038元，是否有理由？五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。本件被告主張其對原告有無因管理費用償還請求權，及侵權行為損害賠償請求權存在，並主張與原告之本件管理費請求權抵銷，自應就其債權及其數額確實存在之事實，先負舉證之責任。六、關於被告得否依民法第176條第1項無因管理之法律關係請求原告償還其支出予訴外人鴻鎧公司江平世之費用185,200元及85,300元部分：（一）按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；且管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息。民法第172條、第 176條分別定有明文。（二）被告主張系爭房屋之屋凸及玻璃帷幕均屬於原告應負責修繕之部分，被告於92年9月取得房屋所有權後，10月份即發現漏水問題，一方面通知原告處理，一方面委請鴻鎧公司江平世立即處理，而分別於93年1月12日支出185,200元，2月3日支出85,300元等情，固據其提出鴻鎧公司出具之估價單2件、江平世出具之收據2件、支票簽收單1件、上海商業儲蓄銀行匯出匯款申請書1件等影本為證，並經證人江平世到庭證稱確曾前往修繕系爭房屋帷幕牆滲漏工程等情，及證人甲○○證稱確有看到江平世前往修繕系爭房屋等情無訛 (均詳見本院95年12月25日調解程序筆錄)。（三）惟依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，始由管理負責人或管理委員會為之。本件系爭房屋之帷幕玻璃外牆之維修縱可認為屬全社區共用之部分，亦應僅其帷幕玻璃外緣部分，其內緣部分既在各住戶專有部分內，應不屬共用部分，申言之，其內緣部分矽力康等老化損壞等之維修，即應由專有部分之區分所有權人負責。（四）查證人江平世固到庭證稱：伊曾於92年11月至93年2月間，先後二次至系爭房屋修繕等語，惟其同時證稱：「第一次是局部處理，修理相對人家裡的幾個漏水點，漏水是從外牆滲入室內…」、「…我們是針對漏水部分作修理，但兩次是不同的地方。第二次修理完後，外牆部分因為費用較高，所以屋主不同意處理，只從房子裡面修理。…」（參同上調解程序筆錄），按證人江平世修繕系爭房屋之處所，既均在被告系爭房屋專有部分內，則是否能認係系爭大樓共用部分之修繕，而應由原告負責？顯有可疑。又參以被告於證人江平世修繕後之93年2月11日，復與訴外人葉海萍共同寄發存證信函，催告原告須於文到一個月內完成系爭大樓頂樓（含外牆）之漏水修繕等情，此亦有被告所提之前開存證信函1件為證，亦可知被告之前開修繕，應係系爭房屋專有部分內之修繕，蓋被告茍確已為原告處理屋頂、外牆等公用部分之修繕，又何須於江平世修繕後，再去函催促原告修繕大樓公用部分？由是原告主張被告縱確曾支付訴外人江平世修繕費用，亦係作為修理其房屋內部之用，與屋凸及外牆公用部分之維修無關等情，應值採信。（五）綜上，被告之前開修繕，既無為原告管理事務之意思，且其修繕之部分亦非原告所應負責之共用部分之修繕，則被告縱有為前開之修繕行為，亦難認係為原告處理事務，則被告依無因管理之法律關係，請求原告返還支出之費用185,200元及85,300元，並主張抵銷等情，即難認為有理由。七、關於被告得否依無因管理之法律關係請求原告償還其支出予訴外人賀勤公司之費用140,000元部分：（一）被告主張被告委託賀勤公司修繕系爭房屋，合約總價為140,000元，施工範圍為28、29、30樓之玻璃帷幕外牆矽利康挖除重新填縫等，係為原告管理事務，且有利於原告，原告自應返還該費用等情，固據其提出與賀勤公司簽訂之工程合約書、支票1件等影本為證。並經證人甲○○證稱確有看到賀勤公司之陳政治前往修繕系爭房屋等情無訛 (均詳見本院95年12月25日調解程序筆錄)，則被告主張當時確有委由賀勤公司修繕系爭房屋玻璃帷幕外牆工程等情，應屬非虛。原告僅以該工程合約與其提出之支票及統一發票影本所載金額不符，及提示票據之人非賀勤公司等情，據以否認被告無前開修繕，固不足採。（二）惟被告既已自承賀勤公司完工後，陳正智（賀勤公司之負責人）希望被告能多付一點款項，被告遂給付百分之50即70,000元，後來賀勤公司施工之部分並無法達到驗收標準，七月份仍在漏水，而賀勤公司亦不來修補，故被告就餘款百分之50即不再付款等語，被告既僅支付73,500元 (含稅)之費用，則其仍請求原告返還140,000元，已有未合。（三）又被告主張原告於93年3月2日以存證信函回覆被告時表示：原告已就各戶漏水挨家挨戶調查，並委託賀勤公司於2 月25日起檢查報價等情，惟原告委託賀勤公司檢查報價後，卻無委請該公司修繕，被告因而自行委託該公司為前開修繕等情，固據被告提出該存證信函1件為證。惟證人甲 ○○則到庭證稱當時賀勤公司所估之工程款為1千餘萬，但原告可使用之基金約8百多萬，扣除常態性債務3百餘萬，僅餘5百餘萬元，款項不足委由賀勤公司處理等語（詳同上調解筆錄），顯見，原告當時基於公共基金不足之理由，並不同意委由賀勤公司修繕系爭大樓之外牆帷幕。且原告以前開存證信函回覆被告後，並即進行系爭大樓屋頂暫時性之修補，及於同年5月間進行女兒牆重作工程，亦有原告所提管理委員會費用請款單2件影本為證。而被告並未舉證證明其已通知並依原告之指示而為管理，縱有急迫情形，其自行委請賀勤公司為前開修繕，顯難認其係依本人明示或可得推知之意思而為管理。（四）又被告委由賀勤公司所為之前開修繕，係以抓漏之方式填補，原告於94年間大樓全面更新外牆矽康填縫工程修繕時，承包之廠商亦認定必須重新施作，原告因而認定被告並未施作等情，復據證人甲○○證述明確（詳同上調解筆錄）。且被告亦自承賀勤公司施工之部分並無法達到驗收標準，七月份仍在漏水，而賀勤公司亦不來修補等語，復如前述，則被告所為之前開修繕是否係以有利於本人之方法而為管理，亦非無疑。（五）綜上，被告修繕系爭房屋玻璃帷幕外牆，支出費用73,500元 (含稅)，雖非適法之無因管理，惟是否得依無因管理之法律關係，請求原告返還前開費用，並主張與原告本件管理費請求權相抵銷，則另容於下述說明之。八、關於原告於93年6月1日曾依被告指示將款項125,000元匯入被告指定帳戶內，原告給付該筆款項之目的為何部分：（一）原告主張原告於93年6月1日匯付125,000元至被告指定之吉富達公司；及其後原告大樓全面更新外牆矽康填縫工程時，被告應原告之要求，而於95年1月12日復將該125,000元匯付返還原告等情，為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真。（二）又原告主張前開款項係為供被告自行修繕帷幕外牆及女兒牆之用等情，固據證人甲○○到庭證稱：「這是給相對人（即被告）去修理外牆漏水，當時是委託一位叫陳政治的人去修理，我有看到他進來去修理，也有聽他說款項只有付一部分」等語。惟原告係於93年6月1日依被告指示將款項125,000元匯入被告指定帳戶內，而被告於96年3月31日業已與賀勤公司簽約修繕系爭房屋之帷幕外牆等，並於同年5月20日支付工程款百分之50予賀勤公司，此亦有前開工程合約書、支票影本等在卷可按。再參以該匯款金額與被告之前開工程總價相近，且訴外人賀勤公司又係原告原先委託查估修繕全棟工程費用之廠商，原告因公用基金不足而未委由賀勤公司修繕，被告自行委託，再向原告請求補償費用，亦與常情無違，則被告辯稱原告匯款實係補償被告委託賀勤公司修繕玻璃帷幕外牆之費用等情，自值採信。（三）復按管理事務經本人承認者，除當事人有特別意思表示外，溯及管理事務開始時，適用關於委任之規定。民法第178條定有明文。又此項規定不論民法第176條之適法無因管理或同法第177條之非適法無因管理均同有適用。本件被告委由賀勤公司修繕玻璃帷幕，雖係屬民法第177條之非適法無因管理，惟被告辯稱原告前開匯款實係補償被告委託訴外人賀勤公司修繕玻璃帷幕外牆之費用等情，既值可採，則依前開法條意旨，原告之前開匯款補償被告，自可認係原告已承認被告之前開管理事務。準此，被告主張原告應返還其因管理事務而支出予賀勤公司之費用，於法即非無據。（四）又被告應原告之要求，業於95年1月12日復將該125,000元匯付返還原告，且被告實際上亦僅支付73,500元予賀勤公司，則被告得向原告請求返還之金額即應為73,500元，被告就此部分主張與原告之本件管理費請求權相抵銷，即為有理由，應予准許。九、關於被告主張原告一再拖延系爭房屋外牆之修繕，致其屋內裝璜毀壞殆盡，而於93年7月28日雇工修復，支出280,500元，依民法第184條第1項規定，原告應賠償其所受損害，並主張與本件原告管理費請求權抵銷，是否有理由部分：（一）被告主張被告自92年10月起發現漏水情形，即立刻通知原告，原告卻一再以調查住戶意願、須開會討論、詢價、比價等為由，拖延修繕，導致被告每逢大雨即飽受淹水之苦，屋內裝潢毀壞殆盡。被告於93年7月28日雇工修復花費280,500元等情，已據其提出漏水照片29幀、兩造往返之存證信函各1件、如意裝潢建材行即謝明鑫出具之估價單1件等影本為證，並經證人謝明鑫到庭證稱：伊確有為被告修復如估價單所載之工程項目，總金額為28萬餘元，款項亦已收足等語明確（詳本院同上調解筆錄）。是被告辯稱確有於前開時地委由謝明鑫修繕系爭房屋裝潢，並支付28萬餘元等情，應值採信。（二）惟按侵權行為損害賠償之請求，除須有實際損害之發生及責任原因之事實外，尚須其間有因果關係之存在，且應由請求權人就此先負舉證之責任。查證人謝明鑫證稱：「我修理的部分如我估價單所寫的，我兩次都是在颱風過後去修的，因為地毯曬乾要時間，但又碰到另一個颱風」等語（詳本院同上調解筆錄），且證人謝明鑫所為之前開系爭房屋裝潢修繕項目，計有天花板漏水換板、地毯泡水不堪使用更新及地毯泡水處理後可使用復原工資等3項，亦有前開估價單在卷可按，則被告所受此部分之損害，其修繕時間，既均係在颱風過後，則其所受損害應與前開颱風之侵襲有直接關連，被告辯稱系爭裝潢受損非93年7月才發生，而是歷經半年多來無數次大小漏水後，才在7月間委託如意裝潢建材行拆除整修等語，惟就此並未另行舉證以實其說，尚難採信。（三）又證人甲○○復證稱：「颱風當天是因為玻璃吹彎了，而這中間有一安全門有橡膠條，橡膠條老化滲水進來，與玻璃帷幕沒有關係」等語，且參酌被告所提出之前開系爭房屋漏水情形之照片所示，系爭房屋地上主要之積水位置，均係靠近該安全門之位置等情以觀，證人甲○○之前開證詞，應值採信。則原告主張被告屋內裝璜之損壞，係因天災及其專有部分安全門之橡膠條老舊所致，與原告無關等語，即非無據。（三）再者，原告進行系爭大樓帷幕玻璃之全面修繕，因費用龐大，公用基金未必足以因應，而必須依據區分所有權人之決議始可為之，而各別住戶專有部分處所屬公用部分之修繕，必須兼顧各別住戶之利益及公平原則，亦不能擅自作主，獨厚各別住戶而先行修繕，則原告對於被告催促修繕，縱稍有遲延，是否即可謂原告之不作為有責任原因，亦非無疑。況原告前亦已匯款125,000元補償被告委由賀勤公司修繕玻璃帷幕及屋頂女兒牆等公用部分之費用，復如前述，被告既未妥善使用該補償之費用而促請賀勤公司妥善為修復（僅支付賀勤公司50%之費用），則是否能謂原告有應作為（修繕）而故不作為之情事，亦值斟酌。則被告屋內裝潢及天花板於颱風過後因而受到損害，是否與原告未予以修繕（實則已補償被告修繕費用），有相當因果關係，亦非無疑。（四）綜上，被告所有系爭房屋屋內裝璜於93年7月28日經被告雇工修復支出280,500元，雖實際受有損害，惟被告既不能證明原告有應作為而故意不作為之故意或過失責任原因，及其損害與原告之未為修繕間有因果關係，則被告依民法第184條第1項規定，請求原告應賠償其所受損害，並主張與本件原告管理費請求權抵銷，即亦難認為有理由。十、關於原告請求被告另應給付按年息百分之18計算之違約金及按年息百分之18計算之遲延利息共計174,038元，是否有理由部分：（一）原告主張依「台北新大陸辦公棟管理委員會」組織暨管理規章第19條規定，各住戶若未依限繳納者，每逾一日應按年利率18﹪加計遲延利息，遲延達30日以上者，並依遲延總日數按年利率18﹪加計滯納金等情，業據其提出住戶手冊「台北新大陸辦公棟管理委員會」組織暨管理規章1件影本為證。且該組織暨管理規章並於82年1月7日經區分所有權人會議決議通過，並有其提出之會議記錄及所附簽到簿各1件為證。則被告辯稱該住戶手冊之組織暨管理規章內容被告從未被告知，被告在全然不知之情況下，原告不得據以向被告請求遲延利息及違約金云云，尚無可採。（二）按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第233條第1項定有明文。本件依前開各區分所有權人所決議通過之組織暨管理規章第19條既約定，住戶若未依限繳納者，每逾一日即應按年利率18﹪加計遲延利息，且其約定並未逾民法第205條所規定年利率20%之限制，其約定自屬有效。（三）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。本件依前開組織暨管理規章第19條之約定，住戶未依限繳納者，每逾一日即應按年利率18﹪加計遲延利息，顯已高於一般法定之遲延利息5%。而該組織暨管理規章復規定，逾30日者再另加計18%之違約金(滯納金)，與遲延利息相加已達年息36%，由是可知其違約金之約定顯屬過高，本院應認原告除前開遲延利息外，得再請求之違約金應減至2%為適當，是原告逾此範圍之違約金請求，即不應准許。十一、綜上所陳，被告以原告應返還其因為原告管理事務而支出之費用計73,500元，並主張與原告之本件管理費請求權相抵銷為有理由（且以管理費先到期部分優先抵銷，抵銷方法詳如附表）。從而，原告依管理費請求權之法律關係，請求被告給付如附表所示之管理費、遲延利息及違約金，共計339,089元，及自本件支付命令繕本送達被告翌日即 95年5月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。十二、本判決係就民事訴訟法第427條第1項至4項，適用簡易程序所為之判決，就被告敗訴部分，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。再依前開民事訴訟法第392條第2項，法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標物提存而免為假執行，本院依職權准被告預供擔保得免為假執行。十三、本件判決之基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　月　 19　　日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭書記官利海強法官林春長上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11 　月　　19　　日書記官利海強附表： ┌──┬────┬───┬──┬────┬───┬───┬───┐ │月份│積欠金額│應繳日│延遲│延遲利息│違約金│合計│備註│ │ │(新台幣)│ │天數│ 18% │ 2% │ │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │92年│35,893元│92.12.│845 │14,957元│1,603 │52,453│已抵銷│ │11月│ │05 │ │ │元 │抵銷後│52,457│ │ │ │ │ │ │ │0元 │元 │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │92年│35,308元│93.01.│815 │14,191元│1,519 │51,018│已抵銷│ │12月│ │05 │ │ │元 │元，抵│21,043│ │ │ │ │ │ │ │銷後29│元 │ │ │ │ │ │ │ │,975元│ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│33,640元│93.08.│603 │10,004元│1,056 │44,700│ │ │07月│ │05 │ │ │元 │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│33,918元│93.09.│572 │9,568元 │1,007 │44,493│ │ │08月│ │05 │ │ │元 │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│34,404元│93.10.│541 │9,179元 │963元 │44,546│ │ │09月│ │05 │ │ │ │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│35,038元│93.11.│511 │8,830元 │923元 │44,791│ │ │10月│ │05 │ │ │ │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│34,811元│93.12.│480 │8,240元 │858元 │43,909│ │ │11月│ │05 │ │ │ │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │93年│33,717元│94.01.│450 │7,482元 │776元 │41,975│ │ │12月│ │05 │ │ │ │元 │ │ ├──┼────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤ │94年│33,203元│94.02.│419 │6,861元 │708元 │44,700│ │ │01月│ │05 │ │ │ │元 │ │ └──┴────┴───┴──┴────┴───┴───┴───┘ 註： ⑴計算金額元以下四捨五入。 ⑵延遲利息計算：積欠金額×遲延天數×18%/365 ⑶違約金計算：積欠金額×(遲延天數－30)×2%/365 ⑷以上合計金額：29,975＋44,700＋44,493＋44,546＋44,791＋43,909＋41,975＋44,700＝339,089元

板橋簡易庭96年度板簡字第11178號

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