96年度板簡字第1262號（返還押租金） - 板橋簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　96年度板簡字第1262號原　　　告　尖點科技股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　蘇漢祥律師被　　　告　程遠電子股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　金振傑律師上列當事人間96年度板簡字第1262號返還押租金事件，於中華民國96年3月15日下午4時整，在本院第五法庭公開宣示判決出席職員如下：法　官　林春長書記官　利海強朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：主文被告應給付原告新台幣捌拾壹萬參仟參佰參拾參元及自民國九十四年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣捌拾壹萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：（一）原告於民國（以下同）92年9月2日與被告程遠電子通信股份有限公司簽立『不動產租賃契約書』，承租被告公司所有坐落於台北縣樹林市○○街70號1樓及2樓廠房及部分空地（以下簡稱系爭房地）。租期自92年7月1日起至97年6 月30日止，租金每月新台幣（下同）50萬元，依據合約書第3條第3項規定，原告已於簽約時繳付93萬元之押租保證金予被告。（二）於租賃期間內，因原告欲提前解約，經協商後雙方同意提前解約，原告並於94年8月15日已自行完成全部遷離廠區，原告復於94年8月19日以樹林柑園郵局存證信函第64 號通知被告應於94年8月22日上午11時於廠區內辦理點交事宜，原告並已將租賃物歸還予被告完成點交。依據契約書第3條第3項規定，原告將租賃物返還予被告後，被告即應歸還押租保證金930,000元予原告，惟被告迄今仍未返還。爰依兩造簽訂之『不動產租賃契約書』第3條第3項規定，請求被告應將押租保證金930,000元返還原告，並自94 年8月22日點交後應退還原告時起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（三）對被告抗辯之陳述：㈠關於兩造在94年9月24日簽立之協議書（即被證4，以下簡稱系爭協議書）內容以手寫部分之協議條件，雙方是否有達成合意？協議書上以電腦打字部分為兩造先前口頭合意之條件，原告將其以電腦打字交付予被告，被告另再以手寫部分，原告並未同意，手寫部分之內容非為兩造間之協議條件。此部分之爭執亦經證人賴秀鈴於96年1月22日庭訊時證稱該協議書上手寫的字跡及其簽名並非表示同意，其簽名僅係作簽收，並將協議書轉呈主管。另外證人彭清司亦證稱關於協議書上手寫的部分依據其瞭解原告係不同意。故電腦打字部分係雙方所合意之條件。至於被告另外手寫的部分，並未經過原告所同意，如果系爭手寫部分係雙方所同意者，則原告可以用電腦重新打好後再交給被告，故手寫部分確實非為兩造間之合意條件。㈡關於兩造在系爭協議書之第2條第1項：廠房天花板間之油氣風管須以蓋子封住。第2項：一樓廠房內EPOXY地板剷除及磨平。第3項：廠區內地板清潔及垃圾（含沙包）清除。三項工作內容依照不動租賃契約書之相關規定，該三項工作係兩造間之另外約定？依據兩造間之契約書第4條第3項規定，原告在內部之裝潢或改良，於合約終止時可按照廠房當時已裝潢情況交還被告，不另回復承租時之原狀；第8條3項規定，租賃物之正常性耗損毋庸修復。兩造於94年8月22日進行廠房之點交工作，原告已將廠房所有機器設備遷空，廠房內已經沒有任何機器設備等。惟被告對於94年9月24日所載之該三項所載事項有爭執，但原告認為依據前開不動產租賃契約書第4條第3項規定，原告對於在廠房內部之裝潢或改良，於合約終止時可按照廠房當時已裝潢情況交還被告，不另回復承租時之原狀。且依據契約書第8 條3項規定，租賃物之正常性耗損毋庸修復，故原告對於被告當時主張之該三項工作內容有爭議，故自8月 22 日點交後，除該三項有爭執外，其餘均已點交給被告。雙方因持續無法達成共識，且被告不願將押租保證金退還給原告，故雙方經過一個月多之僵持後，雙方達成和解之共識後，雙方條件交換，由原告負責該三項之工程，被告同意原告負責做完後，應將押租保證金歸還予原告，故兩造既然已達成和解之共識，必將租金部份予以排除之。另依據契約書第8條第3項規定，原告如未在返還租賃物10 日內完成修復時，被告得雇工自行處理，何以本件在8月22日點交後，雙方才遲至9月24日達成和解共識？期間長達一個月時間，如該三項工作必須由原告負責修復，則被告理應依契約規定自行處置即可，又何需在一個月後才達成共識，故該三項工作原本就非應由原告負責，原告基於誠信及互惠之原則，雙方交換條件，原告才同意負責該三項之工程，被告同意在原告負責做完後，應將押租保證金歸還予原告。㈢關於原告將廠房設備遷空交還予被告之時間是否在94年8月22日已經遷空？抑或是在94年10月17日遷空？ ⒈兩造於94年8月22日進行廠房之點交工作，原告已將廠房所有機器設備遷空，廠房內已經沒有任何機器設備。原告已提出當日即94年8月22日進行廠房點交後所拍攝之照片，事實勝於雄辯。 ⒉雙方約定在現場移交廠房之日期是在94年8月22日，而非係在94年9月24日，被告不得魚目混珠。現場所拍攝之照片即係在當日所拍，絕無虛假。 ⒊被告於94年8月22日當日提出信函1張（見證物5），依據該函所示之內容即載稱「….. 本公司同意提前解約，於今日將租賃物點交還返。….. 」，此即證明兩造雙方確實係在94年8月22日於現場移交廠房，不容被告予以臨訟編竄不實。 ⒋原告公司係於93年12月上櫃，依法必須揭露公開所有公司經營之相關訊息，不得揭露任何虛假不實之訊息，依據原告公司之94年度年報資料（該資料可自公開資訊觀測站下載http:// newmops.tse.com.tw）之第4頁公司概況之第一條第（二）項第13款載稱：「94 年：7月遷廠現址，擴大廠房面積……. 」（見證物6）；於原告公司網站（www.topointech.com.tw）內之「公司沿革」之介紹載有「2005年7月搬遷至樹林新廠」（見證物7），故原告早已於94年7月已搬遷至新廠營運，非如被告之任意指摘不實之說。㈣關於被告請求原告支付自94年8月16日起至94年10月17 日止之租金1,033,333元；及被告依租約第8條第1項規定，請求原告給付約定租金3倍之懲罰性違約金2,479,938元，是否為有理由？原告已將廠房之設備遷空，廠區內已無任何機器設備，原告已無再使用該租賃物，且原告已付清租金，並無積欠被告任何租金。況依據最高法院23年上字第3867號判例意旨所示：「承租人惟於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經終止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅得請求賠償因此而生之損害，不得請求支付租金。」故兩造間之租賃關係已經終止，依上揭最高法院判例意旨所示，被告不得請求原告支付租金。原告已於94年8月22日遷空廠房交予被告，自無違約之情形發生，被告之主張即為無理由。二、被告主張：（一）原告向被告承租系爭房地，經營尖點科技股份有限公司，租賃期間自92年7月1日至97年6月30止，每月租金50萬元，押租金93萬元，但原告於93年7月23日通知終止租賃契約，定於94年1月23日遷出交還租賃物，惟原告拖延至94 年10月17日始完全將租賃物回復原狀返還予被告，而被告請求原告應給付94年8月16日起至10月17日止之租金計62 日，每日16,667元，合計1,033,354元，原告不願給付，被告自得主張與押租金抵銷。（二）租賃契約之默示更新：原告向被告承租系爭房地，原訂自92年9月2日至97年6月30日止，但原告於93年7月23日通知被告終止契約，定於94年1月23日遷離，卻一直拖延至94 年10月17日止實際將租賃物交還予甲方，惟原告自94年1 月24日之後至8月15日以前均支付租金，依民法第451條規定租賃期滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不為表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，故原告之租賃自92年9月2日起至94年1月23日止為定期租賃。從同年1月24日至10月17日止為不定期限之租賃，原告積欠8月16日至10月17日計兩個月又2日之租金未付，被告請求給付應為法律所許可。與最高法院23年上字第3867號判例意旨出租人僅得請求相當於租金之損害，不得請求支付租金之意旨有間。（三）原告雖主張向被告承租之廠房於94年8月22日業已點交返還，並提出被告之信函為證，但原告未注意該函之但書部分，即但有下列三點依約還請於今日（⒏）起10 日內完成之，逾期本公司將僱工為之，因此所生之費用由貴公司負擔。⑴廠區內未清理乾淨，毀損未修復⑵一、二樓廠房內機台區滿佈油污之EPoxy地板待清除及修復回原樣⑶6具油氣回收系統之主機已拆回，但廠房天花板間之除油風管則尚待拆除。因有但書下之3項未完成，故廠房實際上並未返還。（四）嗣由於原告故意拖延，故被告復於同年9月24日又函請原告於2日內完成下列事項：⑴廠房天花板間之油氣風管須以蓋子封住⑵一樓廠房內EPoxy地板剷除及磨平⑶廠區內地板清潔及垃圾（含沙包）清除⑷實際因清理而致延宕返還租賃標的物，尖點公司應結清起自⒏⒖迄實際完成清理以返還租賃標的物之日為止之租金給程遠公司。該函由原告公司賴秀玲於10月14日簽收，是以上列第4項之增加，係促使原告儘速回復原狀、返還租賃物，並依約給付租金。（五）被告於94年9月24日協議書所列各事項，原告始於同年10 月17日完成，經被告確認無誤，特立此確認為證，因而雙方簽立驗收確認書，倘以原告所謂於94年8月22日，業已完成返還租賃物，何以該時不簽立驗收確認書，故94年8 月22日所謂之返還，應基於但書所列事項之完成在未完成之前，尚未回復租賃物之原狀，所以94年9月24日之協議事項以至於完成該事項後，經被告驗收確認，始為實際交還租賃物。至於原告所提以上櫃公司證明其於94年7月即已遷廠，但不足證明遷廠即為返還舊廠房予被告之事實，而驗收確認書白紙黑字有原告公司之印章為證，應以此為認定租賃物返還之期日。添（六）依不動產租賃契約書第8條第1項規定：㈠租賃期滿或終止契約時，乙方應無條件遷出交還租賃物予甲方，不得藉故拖延，如有緩還，乙方應自租賃期滿或終止合約之日起至實際交還租賃物予甲方之日止，按日支付相當於所約定租金之3倍予甲方，作為懲罰性違約金。第3項規定：乙方於契約終止返還租賃物時，必須負責將租賃物清理乾淨及毀損之修復，正常性損耗不在此限，乙方應於返還租賃物十日內完成之，如乙方未依約時，甲方得僱工為之，因此所發生之費用由乙方負擔。本件原告於93年7月23日通知終止租賃契約，並定94年1月23日遷離，卻拖延至同年10月17日全部返還租賃物，其間8月15日以前雖有給付租金，但自8月16日起至10月17日驗收之日止，合計62日不願給付租金1,033.354元。惟被告基於同業為了減少最低之損害僅請求原告給付租金，而未為依約規定請求給付3倍租金之違約金3,100.062元，甚至於訴訟中為免訟累依庭上之勸解同意接受一個月之租金。但原告依然無動於中，顯為無理（七）本件租賃物原告於92年9月2日起承租至94年1月23日止終止租賃契約，依契約第8條規定被告應無條件遷出並交還租賃物，且藉故拖延，緩還租賃物，直拖至94年10月17 日始完全清理回復原狀返還租賃物予被告，雖94年8月15 日以前給付租金，但原告自8月16日起至10月17日止，豈有不給付租金之權利。是否原告願給付3倍租金之違約金？在原告未為給付之前，被告自得主張抵銷外，並請求給付應有之差額，應為法律所許可。三、兩造間所不爭執之事項：（一）兩造於92年9月2日簽訂系爭「不動產租賃契約書」，由原告向被告承租系爭房地，租期自92年7月1日至97年6月30 日止，租金每月50萬元。且依租賃契約書第3條第3項規定，原告應繳付押租保證金93萬元予被告，被告已收受該筆款項。（二）前開租賃契約於93年7月23日原告發出「終止契約通知書」，為提前終止租賃契約之意思表示，嗣經兩造同意於94年1月23日終止契約，返還租賃之系爭房地。（三）惟原告自94年1月24日以後仍為租賃房地之使用，並按前開租賃契約之約定金額給付租金，租金之給付迄94年8月 15日止。（四）兩造於在94年9月24日簽立協議書，其中內容以電腦打字部分之協議條件，經兩造意思表示合致。（五）兩造於94年10月17日共同簽立驗收確認書，兩造對於其內容亦不爭執。四、本件兩造之主要爭執點，分述如下：（一）關於兩造間之租賃契約關係於何時終止？㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。本條之規定固明定於定期租賃契約期限屆滿之情形有其適用，惟基於同一之法理，於定期租賃契約未到期而當事人間提前終止契約之情形，亦應得以類推適用。即租賃契約雖經當事人於期限屆滿前終止，惟終止後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，亦應視為以不定期限繼續契約。本件系爭房地原來之租賃契約，經原告於93年7月23日向被告發出「終止契約通知書」，為終止租賃契約之意思表示後，兩造同意於94年1月23日終止契約，及返還租賃之房地。惟契約終止後，承租人即原告自94年1月24日以後仍為系爭租賃房地之使用收益，並按原來租賃契約之約定金額給付租金，出租人即被告亦不為反對之意思而繼續收受租金，依前開說明，兩造間自94年1月24日起就系爭房地，應認視為以不定期限繼續契約。故被告主張兩造間之租賃94年1月24日起為不定期限之租賃等情，即屬可採。㈡次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條亦有明文。查上開以不定期限繼續之租賃契約，係以一個月定其支付之期限，依前開法條意旨，原告欲終止契約，自應於一個月前通知被告。本件原告其後固於94年8月19日通知被告於同年月22日辦理點交遷讓系爭租賃房屋事宜，而應認為有終止前開以不定期繼續租賃契約之意思表示，惟其既未於一個月前通知被告，依前開說明，尚難認兩造租賃契約於其通知時即已生終止契約之效力，則原告主張兩造租賃契約於其94年8月15日遷出系爭房地時即已終止，要無可採。㈢惟前開民法第450條第3項提前終止契約期間限制之規定，原在保護終止契約相對一方之利益，茍終止契約一方未提前通知，但相對一方茍亦已同意終止者，即生終止契約之效力，相對一方自不得事後再以契約終止未於一個月前通知為由，執以抗辯契約之終止為無效。查原告於94年8月 19日通知被告於同年月22日辦理點交遷讓系爭租賃房屋事宜，而為終止前開以不定期繼續租賃契約之意思表示，雖未於一個月前通知被告，惟被告於94年8月22日業已發函向原告表示同意於當日終止契約及將租賃物點交返還之意思表示，此有原告所提被告不爭執其真正之94年8月22 日函（詳原證5）在卷可按，則依前開說明，兩造間之前開以不定期繼續租賃契約於94年8月22日已生終止契約之效力。㈣雖被告辯稱：前開函件之但書部分，尚載有：但有下列三點依約還請於今日（⒏）起10日內完成之逾期本公司將僱工為之，因此所生之費用由貴公司負擔。⑴廠區內未清理乾淨，毀損未修復⑵一、二樓廠房內機台區滿佈油污之EPoxy地板待清除及修復回原樣⑶6具油氣回收系統之主機已拆回，但廠房天花板間之除油風管則尚待拆除。因有但書下之3項未完成，故廠房實際上並未返還等語。惟前開3項約定，原告事後縱已承諾予以完成，亦僅係兩造租賃契約終止後，原告應負擔費用回復租賃物之原貌，尚難解為兩造已終止之租賃契約繼續有效。此從前開被告回覆原告之函件內容，載稱：「依約還請於今日（⒏）起10日內完成之，逾期本公司將僱工為之，因此所生之費用由貴公司負擔」亦足徵之。是被告辯稱兩造之租賃契約自94年8月23日後仍未終止云云，顯非可採。（二）關於被告主張原告應支付自94年8月16日起至94年10月17 日止之租金1,033,333元，並主張與原告之押租金返還請求權相抵銷，是否為有理由？㈠查兩造間之原租賃契約業於94年1月23日合意終止；而兩造間自94年1月24日起就系爭房地，視為以不定期限繼續租賃契約，亦於94年8月22日合意終止等情，業均如前述，則被告主張原告應支付自94年8月23日起至94年10月17 日止之租金等情，即嫌無據。㈡被告雖又辯稱由於原告故意拖延，故被告復於同年9月24 日又函請原告於2日內完成下列事項：⑴廠房天花板間之油氣風管須以蓋子封住⑵一樓廠房內EPoxy地板剷除及磨平⑶廠區內地板清潔及垃圾（含沙包）清除⑷實際因清理而致延宕返還租賃標的物，尖點公司應結清起自⒏⒖迄實際完成清理以返還租賃標的物之日為止之租金給程遠公司。該函由原告公司賴秀玲於10月14日簽收等語，惟查，上開協議書上手寫的字跡係被告單方面所為，原告公司之職員賴秀玲在其上簽名部分，並非表示同意，其簽名僅係作簽收，並將協議書轉呈主管決定等情，亦據證人賴秀玲到庭證述明確，核與證人即書寫前開協議書手寫部分之被告公司職員彭清司證稱：關於協議書上手寫的部分係其所添加，因賴秀玲說她不能做主，伊當時即要賴秀玲帶回去，但依據其瞭解，原告係不同意前開所添加協議書之第四點內容等語相符（以上均詳見本院96年1月22日調解程序筆錄）。上開協議書第4項手寫部分，係課原告應結清起自⒏⒖迄實際完成清理以返還租賃標的物之日為止之租金義務之約定，既係被告單方面之意思表示，而未經原告承諾，被告自不能據該單方面之意思表示，主張原告應受拘束而應給付租金。㈢準此，上開兩造間視為以不定期之租賃契約，既於94年8 月22日始行終止，而原告之租金僅給付至94年8月15日止，則被告請求原告給付自94年8月16日起至94年8月22 日止7日之租金，計116,667元（500,000×7/30＝116,667，元以下四捨五入），並以此金額主張抵銷，即為法之所許。至被告之主張抵銷，逾此範圍部分，即嫌無據。（三）被告依租約第8條第1項規定，請求原告給付約定租金3倍之懲罰性違約金2,479,938元，並主張抵銷，是否為有理由？㈠查兩造間不動產租賃契約書第8條第1項固規定：租賃期滿或終止契約時，乙方應無條件遷出交還租賃物予甲方，不得藉故拖延，如有緩還，乙方應自租賃期滿或終止合約之日起至實際交還租賃物予甲方之日止，按日支付相當於所約定租金之3倍予甲方，作為懲罰性違約金。惟原告主張兩造於94年8月22日進行廠房之點交工作，原告已將廠房所有機器設備遷空，廠房內已經沒有任何機器設備等情，業據原告提出94年8月22日現場點交後之現況照片18幀附卷為證，被告雖否認照片之真正，惟本院參以，兩造於94年9月24日所簽訂之上開系爭協議書，被告除對協議書所列之3點事項要求原告限期完成外，並未就原告廠房是否遷空乙節有所爭執，顯見，原告主張系爭租賃之廠房業於94年8月22前已遷空點交被告等情，應值採信。㈡又依開兩造間租賃契約第3項復規定：乙方於契約終止返還租賃物時，必須負責將租賃物清理乾淨及毀損之修復，正常性損耗不在此限，乙方應於返還租賃物十日內完成之，如乙方未依約時，甲方得僱工為之，因此所發生之費用由乙方負擔。由此規定亦可知，租賃物之清理及毀損之修復，與租賃物之返還間尚非相同之事項，違反時之效果亦非同一，後者固須付約定租金3倍之懲罰性違約金；而前者僅可由出租人自行僱工完成而由承租人負擔費用，是自不能以租賃物未清理或毀損未修復，即遽主張租賃物未返還。則被告主張依前開兩造間不動產租賃契約書第8條第1項之規定原告應給付被告約定租金3倍之懲罰性違約金云云，顯難認為有理由。㈢至原告就前開協議書所列之3項工作縱延至94年10月17日始為完成，惟依前開說明，被告就該3項工作亦僅可由被告自行僱工完成而由原告負擔費用而已。查本件前開3項工作之費用既係由原告支出費用予以完成等情，為兩造所不爭，原告應已符合前開契約約定之意旨，且此部分前開契約既無其他損害賠償之約定，則被告亦難據以請求原告賠償損害。㈣綜上，被告請求原告給付約定租金3倍之懲罰性違約金2,479,938元，並主張與本件原告返還押租金之請求抵銷，顯亦難認為有理由。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件兩造於系爭協議書約定，押租金930,000元兩造同意於原告完成該協議書3項約定事項後2日內，被告應立即以現金票方式歸還等情，有前開協議書在卷可按。查兩造既於94年10月17日共同簽立驗收確認書，確認前開協議書之事項已於該日完成無訛，則依該協議書之約定，被告即應於94年10月19日前將押租金返還原告，則原告請求被告自94年10月20日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息，即為法之所許，逾此範圍之利息請求，即無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還押租保證金，應在813,333元（930,000-116,667=813,333）及自94年10月20日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項至4項，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，原告勝訴部分依同法第389條第1項第3 款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請，僅係促使本院職權之發動，是毋庸為駁回其假執行聲請之諭知，併此敘明。再依前開民事訴訟法第389條第2項，法院依得聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標物提存而免為假執行，本件被告敗訴部分，本院依被告之聲請准被告預供擔保得免為假執行。八、本件判決之基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　15 　日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭書記官　利海強法　官　林春長以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　15 　日書記官　利海強

板橋簡易庭96年度板簡字第1262號

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