板橋簡易庭96年度板簡字第9727號

• 裁判案由: 返還租賃房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 97 年 06 月 26 日
• 法官: 李崇豪、李崇豪
• 法定代理人: 寅○○
• 原告: 庚○、己○○、甲○○
• 被告: 林家現代花園股份有限公司法人

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　96年度板簡字第9727號原　　　告　庚○
癸○○
壬○○
丑○○○
子○○
辛○○○
乙○○
戊○○
丁○○
丙○○
兼　上三人　己○○
法定代理人
原　　　告　甲○○
共　　　同
訴訟代理人　徐光佑律師
複　代理人　林長泉律師
被　　　告　林家現代花園股份有限公司
法定代理人　寅○○
上列當事人間96年度板簡字第9727號返還租賃房屋事件，於中華民國97年6月3日辯論終結，於民國97年6月26日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法　　　官　李崇豪
法院書記官　陳君偉
通　　　譯　廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二一號地下一樓之建物全部遷讓返還原告。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二一號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告癸○○、壬○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二三號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告子○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二五號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告辛○○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二九號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告戊○○、丁○○、丙○○、己○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）原告主張：本件被告於民國（下同）89年6月17日，與原
告庚○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、辛○○○、乙○○、甲○○、及原告戊○○、丁○○、丙○○、己○○之被繼承人王世銓，訂立房屋租賃契約書。由被告分別向原告等人承租以下建物：⑴原告等12人所共有之台北縣板橋市○○路○段321號地下1樓之建物全部。⑵原告壬○○、癸○○2人共有之台北縣板橋市○○路○段321號1樓
及2樓之建物全部。⑶原告子○○所有台北縣板橋市○○
路○段323號1樓及2樓之建物全部。⑷原告辛○○○所有台
北縣板橋市○○路○段325號1樓及2樓之建物全部。⑸原告
戊○○等4人之被繼承人王世銓所有台北縣板橋市○○路○
段329號1樓及2樓之建物全部，嗣王世銓於95年，系爭建
物由原告戊○○等4人所繼承。另原告甲○○所有台北縣
板橋市○○路○段331號1樓及2樓建物，業由原告甲○○另
行出租予訴外人寅○○，並已另行訴請返還確定在案（鈞院96年度板簡字第2865號）。而原告乙○○所有之台北縣板橋市○○路○段327號1樓及2樓建物，原告乙○○基於其
他考量，暫不行訴訟，均不在本件訴訟範圍內，併予敘明。
（二）嗣於系爭租賃契約94年7月9日屆滿後，兩造即以原約定條件繼續租賃關係，未再訂立正式書面租約。詎料，被告不知何故自96年1月起即未依約給付租金，經原告等人按月
自被告繳納之押租金新台幣（下同）150萬元抵扣，業已
不足清償積欠租金，迄至96年6月9日止並達2期以上租金
總額。是原告等乃分別委請徐光佑律師發函向被告，酌定5日期間催告，請求給付租金，惟被告屆期仍未履行，而
原告等人即以上揭催告函件，逕終止系爭租約。是本件兩造間之租賃關係業經合法終止。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文，則本件租約既經原告等人合法終止，原告等12人自得依上揭民法第455條前段規定，請求被告分
別返還系爭租賃物。為此爰依契約之法律關係，求為判決如主文所示等語。
二、被告則辯以：
（一）屋主「林美玲」之夫「甲○○」，預謀欺騙本人「個人」寅○○，以「甲○○」貸款孔急需要證明建物確實出租中為由；藉口「林家現代花園股份有限公司」與所有屋主的租約已滿，在房屋處理「後續不明」的情況下；拜託本人「寅○○」以「個人名義」協助簽署一份「房屋租約」，「署明字號001、未曾也無法履行交屋的個人租約」，並
附有相同字號001之但書，但書中強調：無條件授權「寅
○○」得立即中止「字號001主文之租約」。屋主「甲○
○」為了取信於「本人」，同時在此份租約與但書上、親筆標註文件字號「001」與其本人甲○○的簽名，用以證
明此乃同一份合約、表示該合約已立即中止。
（二）民國95年8月15日正式宣告退租、由於全體屋主及其代表
意見繁雜及「林家現代花園股份有限公司」基於「租賃期滿後不須將房屋回復原狀」。當場明確宣告「林家現代花園股份有限公司」即日退租。何來自然續約!
（三）95年8月23日協助全體屋主及其代表商討善後因「租賃期
滿後不須將房屋回復原狀」「林家現代花園股份有限公司」退租之後，現場由於戶數及屋主太多，分別轉租有其困難! 念在民國95年8月份之前，本人「個人」「寅○○」
對所有屋主而言極有誠信，因此全體屋主及其代表，委託本人以「個人」「寅○○」名義為單一窗口，協助對外轉租，並在該次會議中達成兩項協議：
⑴確認林家現代花園股份有限公司於95年8月15日宣告退租
，並在民國95年9月15日以前完成退租事宜，現場遺留下
之物品視同放棄。（註：全體屋主及其代表脅迫林家現代花園股份有限公司代表錢逢民簽署切結書一份，在簽署切結完成後立刻取走，藉詞會送回一份影本，但從未送回，顯見屋主等集體早有特定目的之預謀）
⑵95年9月林家現代花園股份有限公司退租之後，如果本人
以「個人寅○○之名義」同意承接協助屋主轉租，必需在95年8月31日前以「個人寅○○之名義」先行匯入訂金、
屋主立即簽約公證、以示誠意。
（四）95年8月23日最後協議之新約條件如下：
⑴租金以最後一個月（95年8月份）為準。因此「本人以個
人為匯款人」於95年9月4日匯與租金預付款。
⑵維持89年7月起到95年8月底前，延續林家現代花園股份有限公司與全體屋主原始租約的權益不變，但房租不再調漲並於法院公證。
⑶使用範圍詳如94年8月15日附件補遺之細目，委託本人「
個人」整體承接再轉租。
（五）由於全體屋主及其代表與林家現代花園股份有限公司所簽署的原始合約早在89年7月簽訂，至95年8月事隔六年，屋主方面在89年7月之後，檯面下的繼承、轉讓、買賣等事
由，本人個人無從了解。為確認房屋之所有權人以及該建物是否可合法使用，因此要求所有屋主提供使用執照，並儘速履行該義務。寅○○「個人」花那麼大的成本承接該場地是為了商業營業使用、絕非兒戲，務必需要使用執照確保營業之合法登記。
（六）95年8月23日協議的訂金（由屋主未報稅扣繳，可證確實
是訂金）於95年8月31日如約定以本人「寅○○個人」具
名完成訂金匯款墊付150萬給全體屋主含甲○○預謀侵佔
之訂金27萬元。旋於95年9月4日完成墊付9月份裝潢期租
金預付款之匯款。第二天95年9月5日屋主立即背信，以恐嚇取財手法要脅調漲租約遲遲不處理「林家現代花園股份有限公司」退租後的交接。按理屋主有責任自行清理後，清楚交接給善意第三者的本人「個人」。結果屋主沒做，除了硬吞本人「個人」的鉅額匯款之外，更蠻橫背信要求調漲，接著以不提供使用執照、不簽署新合約為手段恐嚇取財，阻撓本人「個人」合法遷入登記新公司，因為屋主等吃定「本人」已投資鉅款，如果不能遷入就無法登記公司營業，換言之已完全無退路，意圖脅迫「本人」就範。（七）95年10月至12月間，屋主代表子○○甲○○等先後前往本人當時工作的場所，含台北市○○區○○路二段等多處現場留言，不斷遊說本人「寅○○個人」繼續承接，希望能夠取得善意共識。本人寅○○明確告知：⑴全體屋主必須先提供使用執照，以確認可以完成法定商業登記之程序，按照一般租賃房屋的規矩，都是簽完租約後才付租金及押金，而本人寅○○所附之訂金及租金墊付款遠超過租金及押金，屋主等所為，顯見預謀背信毀約。⑵遵守95年8月
23日之協議，否則不願接受轉租之委託。（當時本人善意承諾在「順利以本人個人為單一窗口」簽約承接之前，本人讓屋主依舊有收入，日後再「多退少補」，故在95年10月到12月份間，又再墊付3個月之墊付款，小計157.5萬元含稅，其他如89年7月10日追列使用部分，因金額瑣碎、
起租日不一、明細繁雜不及備載。）
（八）95年12月屋主之一甲○○擅自將95年7月15日所簽立的「
字號001號」個人租約填入不實的日期（95年2月至96年1
月），並委託律師寄存證信函通知本人寅○○不再續租，意圖移花接木、張冠李戴，侵占本人於95年8月31日到12
月間的所有匯款。接著，其他屋主步調與甲○○一致，企圖混水摸魚，各別以要求本人個人搬遷，償還房屋之手法，掩飾95年8月23日全體屋主及其代表商討「林家現代花
園股份有限公司」退租之後，因「租賃期滿後不須將房屋回復原狀」現場戶數及屋主太多，分別轉租有其困難請托本人協助善後之事實，並要脅本人限時清除95年8月31日
以前「林家現代花園股份有限公司」遺留之現場，「並且在本案第一庭時向代理審判長宣稱95年8月31日以前不用
回復原狀」所以在「95年8月31日以後要回復原狀」明顯
預謀侵占本人「個人」自95年8月31日起到95年12 月份止所有匯款，其他屋主步調與甲○○一致預謀背信詐欺才是真相。
（九）96年2月中，全體屋主要脅屋主代表子○○老先生不得取
回「林家現代花園股份有限公司」遺留之鑰匙，藉此擅自抵扣「本人寅○○個人」先前所匯之所有款項，意圖虛構房租之假象，試圖逃避集體背信之責任，以達到侵占本人匯款的目的，重點有三：⑴不想歸還本人所付之所有的墊付款，⑵想逃避因背信而造成的所有責任，⑶甚至想移花接木，併吞本人自「林家現代花園股份有限公司」頂讓來的權益。
（十）被告公司於94年7月9日租賃契約屆期，於95年8月15日房
東代表皆到場，被告告訴原告等欲終止租約，僅租至95年8月31日，但未簽立書面，於95年8月23日原告等人再找被告法定代理人談，謂被告不回復原狀，原告等不好處理，但依據契約，被告不須回復原狀。原告己○○嗣後請被告法定代理人以個人名義承租，以個人名義匯款予原告，被告法定代理人依約以個人名義匯款150萬元予原告。於95
年8月15日在文化路331號1樓現場協商時，已經退租，原
告除已歿者由原告己○○代表外，全部到場，當時是整棟退租的。另原告己○○到庭證稱所言不實，該30萬元是
150萬元押租金裡面的30萬元。
（十一）證人錢逢民到庭證稱：系爭房屋平常是作咖啡廳營業用，地下1樓是當倉庫。現在已經沒有營業了。95年8月23日宣告退租後，後來我們是以個人名義承租。因為我們要使用執照辦公司登記，但是一直沒有取得使用執照。租金是繳到95年12月，但是名義不同，對方知道名義不同，我們在23日那天宣告，包括原告己○○等人都在場，當天還有簽切結書，但是都被對造帶走。原告己○○當時還要求被告法定代理人以個人名義承租，95年8月
31日我們就將訂金付入。12月我們不付了，原告等就寄律師函過來。我們的新公司沒有辦法登記。被告公司部分只租到95年8月31 日，95年9月1日後本來要成立新公司繼續租，但是使用執照沒有拿到，沒有辦法辦公司登記，就一直拖下去，後來因沒有辦到登記，租金也不給了。95年8月31日付的是訂金，95年9月1日以後所付的
租金是以被告法定代理人個人名義給付的，與被告林冢現代花園股份有限公司一點關係也沒有，林家現代花園股份有限公司95年9月15日以後變成個人獨資，所以給
付租金者之前後名義不同。被告林家現代花園股份有限公司已經在去年停業了各等語。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、律師函暨回執、繼承系統表、存摺等影本各乙件、建物登記第二類謄本8紙
（影本）及房屋稅籍證明書14紙影本為證，被告對承租系爭租賃建物及嗣後兩造間之租約業已終止乙節亦不爭執，惟辯稱：95年8月31日付的是訂金，95年9月1日以後所付的租金
是以被告法定代理人個人名義給付的，與被告林冢現代花園股份有限公司一點關係也沒有，林家現代花園股份有限公司95 年9月15日以後變成個人獨資，所以給付租金者之前後名義不同云云。經查：證人即實際交涉本件租賃事務之黃明芳到庭證稱：﹁〔（提示原證一租賃契約）之前是否看過這份租約？〕這份租約我有看過。後來這份租約沒有續租。沒有續租後房子仍由寅○○實際使用，他也仍有給租金，租金給到什麼時候我不記得了，租金他是匯到每人的戶頭，我有把帳戶資料影印出來。當時跟我們簽這份租約的是寅○○。租約到期後沒有談續租的事情。沒有續租後，房子仍由寅○○使用，是因為他向我說他要招新客戶去租店面。租約期滿後的收費仍照之前的約定。自開始出租到九十五年十二月被告匯款為止，承租人沒有改變過。﹂等語、又證人亦實際參與本件租賃事務之張英雄到庭證稱：﹁〔（提示原證一租約）是否看過這份租約？〕我有看過這份租約。租約期滿後，我們讓他延長半年，但是他就只付錢不簽約。半年過後，房子仍是寅○○使用，他仍給付租金，是以匯錢方式給付。期間承租人沒有變更過。雙方就租約之續租有討論過是否終止，延長後他想要續租，我們有討論過，有談條件，因為他說他們公司好像要改組，老闆要變動，但是沒有續租，是他不簽租約，但仍繼續使用。所以就一直拖到他不付租金，我們才告他。﹂等語、證人錢逢民亦證稱：﹁（文化路二段321等
建號地下一樓等由被告林家現代花園股份有限公司承租你是否知道？）知道，平常是作咖啡廳營業用，地下一樓是當倉庫。現在已經沒有營業了。民國九十五年八月二十三日宣告退租後，後來我們是以個人名義轉租。因為我們要使用執照辦公司登記，但是一直沒有取得使用執照。租金是繳到九十五年十二月，但是名義不同，對方知道名義不同，我們在二十三日那天宣告，包括己○○等人都在場，當天還有簽切結書，但是都被對造帶走。己○○當時還要求寅○○以個人名義轉租，八月三十一日我們就將訂金付入。十二月我們不付了，他們就寄律師函過來。我們的新公司沒有辦法登記。被告林家現代花園股份有限公司部分只租到八月三十一日，九月一日後本來要成立新公司既續租，但是使用執照沒有拿到，沒有辦法辦公司登記，就一直拖下去，後來因沒有辦到登記，租金也不給了。八月三十一日付的是訂金，九月一日以後所付的租金是以個人名義給付的，與被告林家現代花園股份有限公司一點關係也沒有。被告林家現代花園股份有限公司已經在去年停業了。﹂各等語，是兩造間之租賃關係確已終止，原告訴請被告返還系爭租賃物，洵屬有據。至被告之法定代理人寅○○個人嗣後是否承租系爭租賃物，與本件原告之請求無礙，併此敘明。
四、從而，原告依民法第455條前段規定訴請被告返還系爭租賃
物－即1、被告應將坐落台北縣板橋市○○路○段321號地下1
樓建物全部遷讓返還原告；2、被告應將門牌號碼台北縣板
橋市○○路○段三二一號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告癸○○、壬○○；3、被告應將門牌號碼台北縣板橋市○
○路○段三二三號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告子○○；4、被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二五
號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告辛○○○；5、被告
應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二九號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告戊○○、丁○○、丙○○、己○○，尚無不合，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　 6　　月　 26 日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　 6 　月 　26 日書 記 官 陳君偉