臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

永長不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

上列當事人間請求給付服務費事件，於民國97年9月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：被告於民國（下同）96年11月23日簽訂委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約），委託原告銷售其所有之台北縣三峽鎮○○段○○段183─3地號土地之應有部分及其上門牌號同鎮○○路138 號5樓房屋之所有權全部（以下簡稱系爭房地），委託銷售期間自96年11月23日起至97年1月22日止，委託價格為新台幣（下同）0000000元，服務報酬為成交價格之4%，嗣於97年1月13日被告同意系爭契約再展期至97年4 月13日。契約第12條第3款並約定：委託期間內或委託期間屆滿或終止後二個月內，甲方（即被告）將委託標的出售予乙方（即原告）曾經仲介之客戶或其配偶、二等親內之親屬者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。原告已於97年4月12日帶訴外人丙○○至系爭房地參觀，訴外人丙○○並出價0000000元委託原告代為斡旋，惟未能成交。嗣原告發現被告竟將系爭房地出售予訴外人丙○○，依上開約定，被告應給付服務費268800元。為此本於契約之法律關係提起本訴。聲明：求為判決：請求被告給付268800 元。

二、被告則以：前已與訴外人中信房屋簽訂委託銷售契約，期滿後始委託原告出售系爭房地，伊未住在系爭房地內，故伊不知原告曾帶哪些客戶看屋，因中信房屋之銷售系爭房地之廣告未下架，訴外人丙○○看到後有向中信房屋詢問，中信房屋再提供伊訴外人丙○○之電話，伊主動與訴外人丙○○聯絡後才於97年5月1日出售系爭房地予訴外人丙○○，伊不知訴外人丙○○曾經由原告帶看系爭房地，伊亦不知訴外人丙○○曾出價0000000 元要買系爭房地等語置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴。

乙、得心證之理由：

一、原告起訴主張：被告於96年11月23日委託原告出售系爭房地，委託銷售期間自96年11月23日起至97年1月22日止，委託價格為新台幣（下同）0000000元，服務報酬為成交價格之4%，嗣於97年1月13日被告同意系爭契約再展期至97年4月13日，原告曾於97年4月12日帶訴外人丙○○至系爭房地參觀，並受訴外人丙○○之與原告斡旋，惟未能成交，嗣被告將系爭房地出售予訴外人丙○○，有原告提出之委託銷售契約書、契約內容變更合意書、委託出租契約書、不動產買賣斡旋契約書、土地、建物所有權狀、土地、建物登記謄本及地籍圖等件影本各1份為證，被告到庭固不爭執上情，惟就原告付款之請求另以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於：系爭契約第12條第3款應如何解釋？

二、按「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」，民法第220條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。其因侵權行為所生之損害賠償請求權，以行為人有故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件；倘行為人否認有故意或過失，即應由請求人就此利己之事實舉證證明；若請求人先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回請求人之請求。此觀民事訴訟法第277條前段規定及最高法院17年上字第917號判例意旨甚明。本件原告主張被告有故意違約之情事，然為被告所否認，揆諸前開說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。系爭契約第5條第1項約定：「買賣成交者…，其中甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，第12條第3款另約定：委託期間內或委託期間屆滿或終止後二個月內，甲方（即被告）將委託標的出售予乙方（即原告）曾經仲介之客戶或其配偶、二等親內之親屬者，甲方應給付委託總價額4% 與乙方。」，有委託銷售契約書可佐，此一約定應係規範委託人利用原告仲介之機會而得知有意願購買系爭房地者之資料，進而不經由原告私下與該人成交以達規避給付服務報酬予原告之目的而設之違約罰則，於此種情形，擬制委託人給付服務報酬之條件已成就而須給付契約約定之服務報酬，揆諸前開說明，仍應以因債務人即被告故意或過失所致，始應負賠償責任，方為公允。經查：被告前曾就系爭房地之出售與訴外人中信房屋簽訂委託銷售契約系爭房地，期滿後始委託原告出售系爭房地，因被告未住在系爭房地內，故被告不知原告曾帶哪些客戶看屋，訴外人丙○○曾於97年4月12日經由原告之仲介至系爭房地參觀，訴外人丙○○並出價0000000元委託原告代為斡旋，惟未能成交，訴外人丙○○偶然間在中信房屋網站上看到銷售系爭房地之廣告，訴外人丙○○乃致電中信房屋詢問，中信房屋再提供訴外人丙○○之電話予被告，由被告主動與訴外人丙○○聯絡後才於97年5月1日出售系爭房地予訴外人丙○○，被告並不知訴外人丙○○曾經由原告帶看系爭房地，亦不知訴外人丙○○曾出價0000000元要買系爭房地等情，已據被告及訴外人丙○○陳明在卷（參見本院97年8月14日調解程序筆錄），原告復直陳：僅告訴被告一位楊小姐出價，並未告知楊小姐之姓名等語（參見上揭筆錄），則被告並未住在系爭房屋內，自無從得知經由原告之仲介帶來看屋之人為何人，且被告係自訴外人中信房屋處取得訴外人丙○○之電話與之聯絡而出售系爭房地，原告復未舉證以證明：被告係自原告處得訴外人丙○○之資料並進而與訴外人丙○○訂約出售系爭房地，被告係故意或因過失而違約而應依上開約定負損害賠償責任，則原告請求被告依系爭契約第5條第1項約定給付委託總價額4%之報酬，即屬無據。

四、綜上所述，被告並非自原告處處取得訴外人丙○○之電話與之聯絡而出售系爭房地，原告復未舉證以證明：被告係故意或因過失而違約，原告即無請求被告給付按委託銷售總價4%計算之服務報酬之理。從而，原告主張基於契約之法律關係，請求被告給付403200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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