板橋簡易庭98年度板簡字第2408號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度板簡字第2408號

原告

乙○○

被告

戊○○

被告

北宜房屋仲介有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間98年度板簡字第2408號損害賠償事件於中華民國99年1月19日辯論終結，於中華民國99年2月6日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　劉昌明通譯　廖玲玲朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第227條定有明文。

（二）查門牌號碼為台北縣永和市○○路91巷36弄18號1樓之房屋及其基地持分（以下稱系爭不動產）原為被告戊○○所有。

（三）又原告與被告北宜房屋仲介有限公司（以下稱北宜公司）之仲介人員丙○○於民國（下同）96年初相識。

（四）於96年8月間，丙○○向原告表示其母居住於永和市○○路91巷36弄18號3樓，該房屋之1樓要出售且附有車位，價格僅為600多萬元，甚為便宜，一再力邀原告前往參觀，因丙○○甚為積極，是以原告乃由訴外人王玲陪同於96年8月間前往參觀系爭不動產。

（五）原告在參觀系爭不動產時，見該屋約30坪左右（其中約4坪為車庫，該車庫同時為該房屋之大門，進入房屋須先通過車庫）甚為寬廣，是以即欲詳細了解每坪之價格，此時丙○○方才告知實際坪數約25坪左右，其餘4坪之車庫實係沒有權狀之建築，原告了解實情後擔心是否有違建拆除問題，更擔心土地是否係法定空地或其他人之土地而有竊占他人土地之問題，因此不願購買該房屋。

（六）北宜公司之仲介人員丙○○見狀即一再表示在價格方面，屋主會做較大幅之讓步，且該車庫及其座落土地，買下台北縣永和市○○路91巷36弄18號1樓之房屋之人即有使用權，包含車庫及車庫座落之土地都有使用權，當時丙○○更表明車庫與該房屋原即相連，當然是房屋之一部，且車庫即係房屋之大門，焉有可能屋主會沒有車庫使用權，此外有關車庫座落基地之問題，伊亦稱皆係經地主合法同意而加蓋，故只要買下該房屋，當然就車庫及車庫座落之土地都有使用權，當時原告表示要回去考慮再說。

（七）俟後丙○○又一再與原告聯繫，向原告表示實際權狀雖然僅有25坪左右，但其他4坪的車庫和土地確實可合法使用絕無問題，此外伊亦稱伊已說服屋主即被告戊○○同意將價格調降到630萬以下，原告仍未答應，俟後丙○○又打電話稱如果仲介費可維持在10萬元，伊可以儘力將價格砍到600萬以下，此外伊亦重申車庫及其土地使用權絕無問題，原告當時向丙○○表示在該巷弄中如果沒有車庫停車困難，該房屋的價格即不高，丙○○稱伊做仲介多年當然知道，伊確定車庫及土地使用權確無問題，在丙○○極力遊說之下，信其所言乃答應只要是價格低於600萬且車庫及土地使用權確無問題，原告可給予伊10萬元之仲介費用，最後原告即與被告北宜公司在96年8月24日簽訂「買賣議價委託書」。

（八）在被告北宜公司之仲介人員丙○○之仲介下，原告由訴外人王玲陪同直接與被告戊○○見面商談，確定價格為598萬元，丙○○與戊○○均確認車庫增建4坪部分原告確有使用權無誤，最後雙方乃簽訂契約，在該契約中即載明「本約土地及建物包括未登記但可使用之部分．．．門口車庫增建約4坪」、「停車位標示：有．．．門口有車庫．．．僅有使用權」，在該契約之「房地產標的現況說明書」中亦載明確有車庫，由此可知被告戊○○在出售系爭不動產時確實告知原告買下系爭不動產即對門口增建4坪之車庫及其土地有使用權無誤，原告亦因此而交付598萬元給被告戊○○，另交付10萬元給北宜房屋公司，並由丙○○收受，此外亦支出契稅及代書費等費用。

（九）原告購得該房屋後，在過戶時借用友人林美霞之名義登記，是以系爭不動產即登記為林美霞所有，惟此實係借名登記，實際簽約及付款之人均係原告乙○○無誤。

（十）俟後原告於97年11月間在房屋門口經訴外人洪村統張貼通知表示屋主稱該房屋之車庫係竊占他人之土地，要求屋主出面洽談解決之道，俟後更收到板橋地院板橋簡易庭之開庭通知及案外人洪村統之民事聲請調解狀，該聲請狀中明確載明車庫基地（即台北縣永和市○○段104-3地號）係伊與他人所共有，且稱車庫擁有之人皆係無權占用，原告以電話與洪村統之公司職員聯絡，更證實被告向原告所稱被告戊○○就車庫座落土地有使用權乙節並非事實。

（十一）原告得知事實後乃一再向被告等反映，希望商議出解決之道，詎料被告態度蠻橫，渠等聲稱當時除了賣房屋，也只有賣車庫，至於車庫所使用的土地與伊無關，此實係無賴之舉，蓋依被告所言豈非要求原告買下車庫後讓車庫凌空不著地而加以使用？由此更足見渠等當時聲稱有車庫之土地使用權云云，確非事實。

（十二）經查系爭房屋係座落在老舊公寓之巷子內，當地停車困難，該屋若有車庫可停車，即有相當之價值，若無車庫，則該老舊之公寓，市價僅將近500萬元左右，價格差距甚為懸殊，是以此非僅係單純土地使用權之問題而已，而係被告等詐稱車庫及車庫之土地均有使用權，致令原告信以為真而答應購屋，分別交付598 萬元及10萬元給戊○○及北宜公司。

（十三）由於被告等拒不就渠等應負之責任加以解決，訴外人洪村統又催迫甚急，原告在不得已之情形下，即支付29萬5000元購買洪村統該土地，並以訴外人林妙俐之名義簽訂土地買賣契約書方才得以使用該土地做為車庫使用。

（十四）由前述可知，依據原證二之買賣契約書，被告戊○○所應為之給付係讓原告取得系爭不動產之所有權並移轉其佔有，在車庫部分亦一併移交且就車庫之基地亦須有使用權，否則與債之本旨不符而為不完全給付，至於被告北宜公司依據原證一之議價委託書亦須就原告與戊○○之買賣標的使原告與戊○○達成意思表示一致並負責讓雙方依約履行方能取得仲介費用，然事實上原告並未取得車庫其下基地之使用權，亦即戊○○並未對原告為合於債之本旨之給付，北宜公司亦同，原告為取得該車庫之基地加以使用，支付295000元，此即係原告因此所受損害。

（十五）原告對被告二人雖係基於不同契約而之不完全給付之損害賠償請求權，然只要其一能獲得求償，債權即為滿足，故原告主張係不真正連帶債務，為此爰依法提起本訴，求為判決如主文所示等語。

二、被告則辯以：

（一）兩造間另有刑事部份，已經結案，是不起訴處分。

（二）被告銷售房屋時有屋況說明書說明庭院不完全屬於該土地，也就是有違建各等語。

三、原告主張之事實，業據提出買賣議價委託書、不動產買賣契約書、土地買賣契約書等影本各乙件為證，被告戊○○對對出售系爭房地予原告乙節亦不爭執，惟辯稱：系爭房地賣予原告時有屋況說明書說明云云；被告北宜公司對仲介兩造買賣系爭房地乙節亦不爭執，惟辯稱：被告公司人員以前述屋況說明書向原告介紹系爭標的現況時，已明確告知系爭建物另有違建云云。經查：按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第二十六條第二項定有明文。再依兩造所不爭執由原告與被告戊○○簽訂之不動產買賣契約書第四條第四款係約定：買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告戊○○）應誠實明示或告知，甲方（即原告）亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任，此有該契約書影本在卷可稽，又依前揭契約書第一條第一項：不動產標示：本約土地及建物包括未登記但可使用之部分：項目或範圍：門口車庫增建約４坪；再依該契約書之附件：房地產標的現況說明之記載－項次２說明法定空地、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式，說明：車庫等語，此亦有該附件在卷可考。嗣系爭車庫因占用鄰地即永和市○○段104-3地號土地，原告不得已再以295000元向地主購買該占用土地，此亦有土地買賣契約書影本乙件在卷可憑，矧證人即辦理本件系爭房屋過戶之代書甲○○亦到庭結稱：「〔（提示原證一至原證三）之前是否看過這些房地產交易資料及測量圖？〕原證二是我們的買賣合約書、原證一是仲介公司的委託議價書，但是沒有看過中和地政的複丈成果圖。」、「〔是否看過裝修同意書？（提示）〕有看過，這附在合約書後面。」、「（車庫約四坪，原告主張賣方未詳述產權問題，在登記時有無談到這個問題？）合約書有記載是否有增建、加蓋、外推部分，若賣方有講的話，我們會在合約書註明，屋況資料方面也會記載出售方告知的部分，若有記載在上面，應該就是賣方有講。」、「（契約上第一、二條，當初寫這部分有何特別用意？）這是我們會詢問賣方是否增建、外推、加蓋部分。賣方告知就有記載。」、「（這車庫有佔用到別人的地，當時是否知道？）我們當時應該不知道，只知道有增建車庫可以使用。」各等語，足見系爭房地關於車庫增建占用鄰地乙節，被告等在簽約時並未告知原告，堪以認定。綜上所述，原告據以請求被告給付該支出之費用，即屬有據。又被告二人雖係基於不同契約之不完全給付之損害賠償請求權，然只要其一能獲得求償，債權即為滿足，故被告間之給付義務係屬不真正連帶債務。

四、從而，原告訴請被告應連帶給付原告295000元及自起訴狀繕本送達翌日（即98年8月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，即無不合，應予准許。

五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭