板橋簡易庭98年度訴字第1814號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　98年度訴字第1814號

原告

聯邦商業銀行股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

王寶輝律師

複代理人

商桓朧律師

複代理人

鄭淑燕律師

被告

德維開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

劉國斯律師

複代理人

陳榮進律師

上列當事人間98年度訴字第1814號請求拆屋還地等事件，於中華民國98年9月10日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

壹、程序部分：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款定有明文。是謹依台北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖之測量結果，並按民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款等規定，追加及擴張本件請求拆除返還土地之範圍及面積，如訴之聲明第一項所示之請求。

（二）依上開測量結果，擴張本件不當得利及損害金請求金額(請詳附表)，如訴之聲明第二項所示之請求。

貳、實體部分：

（一）訴外人黃蒼茹與富裕開發實業股份有限公司（富裕公司）前於民國（下同）88年5月12日分別以其所有坐落於台北縣三峽鎮○○○○段40-3、43、43-2、43-3、43-4、43-5、43-6、43-7及43-8等地號土地（下稱系爭土地）向原告抵押借款。然訴外人黃蒼茹及富裕公司嗣因未依約償還借款，經原告以　鈞院89年度拍字第4848號裁定為執行名義，聲請　鈞院依法拍賣上開抵押物，業蒙 鈞院以93年度執字第27076號強制執行事件依法執行後，由原告於94年11月30日承受，並經　鈞院於95年7月24日發給權利移轉證明書，而取得系爭土地所有權，合先陳明。

（二）查被告前於訴外人黃蒼茹、富裕公司所有之上開土地上分別營建附圖所示編號A部分面積合計為237.61平方公尺即門牌號碼為台北縣三峽鎮○○路○段256號建物，以及編號B部分面積為24.82平方公尺之建物，與編號C部分面積合計為109平方公尺之洗車工作平台。被告就系爭土地雖於92年7月2日分別與訴外人黃蒼茹、富裕公司就系爭土地成立使用借貸關係，並於93年3月23日將上開土地出租予訴外人廣裕環保科技股份有限公司 (下稱廣裕公司)。然系爭土地由原告依法聲請執行後，已經執行法院以上開租賃關係影響原告之抵押權，裁定將被告與訴外人黃蒼茹、富裕公司就系爭土地所成立之使用借貸關係，以及被告與訴外人廣裕公司就系爭土地所成立之租賃關係依法除去後，實施拍賣，由原告承受取得系爭土地所有權；詎被告自原告於95年7月24日領得系爭土地權利移轉證明書時起，迄今竟猶然繼續無權占有系爭土地，拒不將上開建物及洗車工作平台拆除，將系爭土地返還予原告，自屬侵害原告之土地所有權。

（三）按所有人對於無權占有或侵奪所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文，本條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權源，而其權利已歸於消滅而言（請參照最高法院78年台上字第352號及78年台上字第509號判決）。所有人依民法第767條、第184條第1項之規定，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於因故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害（請參照最高法院30年上字第207號判例）。是本件原告依民法第767條及第184條第1項等規定，自得請求被告將系爭土地上之系爭建物及洗車工作平台拆除，並將上開土地騰空返還予原告。

（四）次按被告與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由原告拍定取得權利移轉證書，則自是時起被告繼續占有該土地，自屬侵害原告之土地所有權，原告非不得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求給付自其領得權利移轉證書時起至點交時止，按相當於租金計算之所受利益或損害金（請參照最高法院67年台上字第3622號判例及司法院84.7.7(84)廳民一字第一三三四一號函意旨）。

（五）末按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報地價年息10％為限，土地法第105條準用同法97條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（請參照最高法院61年台上字第1695號判例要旨）。是本件原告依不當得利及侵權行為之法律關係，自得請求被告自原告領得系爭土地不動產權利移轉證明書之日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價年息5％計算，給付相當於租金之所受利益及損害金。

（六）本件不當得利及損害金之計算：

⑴查系爭40-3及43-3、43-4、43-5、43-6、43-7、43-8等地號土地之申報地價分別為每平方公尺304及616元 (請詳原證2號、原證5號及原證6號)。是被告自95年7月24日 (即領得系爭土地權利移轉證明書時)至98年5月31日止 (即2年10個月又7天)無權占有系爭土地部分，自應依上開面積，分別按系爭土地申報地價年息5％計算，合計給付31,969元之不當得利及損害金。

⑵又被告並應自98年6月1日起至返還系爭土地之日止，依系爭土地上開申報地價年息5％計算，按年給付原告11,208元之不當得利及損害金。為此爰依所有權及不當得利之法律關係提起本訴，請求（一）被告應將坐落於台北縣三峽鎮○○○○段40-3、43、43-2、43-3、43-6、43-7、43-8地號土地上如附圖編號A所示面積合計為237.61平方公尺即門牌號碼為台北縣三峽鎮○○路○段256號之建物拆除，與將坐落於同段43-7地號土地上如附圖編號B所示面積24.82平方公尺之建物拆除，並將同段43-3、43-4、43-5、43-6、43-7地號土地上如附圖所示C部分面積合計為109平方公尺之洗車工作平台拆除，將上開土地騰空返還予原告。（二）被告應給付原告新台幣31969元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自民國98年6月1日起至返還上開土地日止，按年給付原告新台幣11208元。業據提出鈞院不動產權利移轉證書影本乙件、爭上地登記謄本四件、鈞院民事執行處通知影本乙件、鈞院民事執行處通知影本乙件、臺灣金融資產服務股份有限公司更正拍賣公告影本乙件、土地登記簿謄本乙件為證。

（二）對於被告抗辯之陳述：

⑴關於被告主張系爭土地及其上建物原均屬訴外人富裕開發實業股份有限公司所有，依最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425 條之1第1項規定，其占有系爭土地，並非無權占有云云，顯非實情，亦非適法可取，謹具體陳述如下：

①按最高法院48年台上字第1457號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係指：土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開判例之適用 (請參照最高法院90年度台上字第1366號判決)。本件被告雖主張系爭土地及其上建物原均屬訴外人「富裕開發實業股份有限公司」 (下稱富裕開發公司)所有云云，惟依被告所舉系爭房屋之房屋稅繳款書，其上所載之納稅義務人為「富裕建設股份有限公司」 (下稱富裕建設公司)，足見系爭土地及其上建物，原係分屬富裕開發公司及富裕建設公司兩個不同之權利主體所有，故被告主張系爭土地及其上建物原均屬富裕開發公司所有，而有最高法院48年台上字第1457號判例之適用云云，已非適法可取。

⑶況且，被告既自承其自受讓系爭房屋之事實上處分權後，即與富裕開發公司就系爭土地成立使用借貸關係，則被告與富裕開發公司間就系爭土地既有使用借貸關係之約定，自無再依民法第425之1第1項規定，推定被告與富裕開發公司就系爭土地有租賃關係存在之餘地，法理至明。是上開使用借貸關係，非僅無對抗原告之效力，且已經執行法院依法除去而實施拍賣，故被告占有就系爭土地，實屬無權占有。乃被告完全明乎及此，竟忽視其與富裕開發公司所成立之上開使用借貸關係已經執行法院依法除去等實情，妄加主張本件有民法第425條之1第1項規定之適用云云，並非適法可取。

⑵關於被告主張其取得系爭房屋之事實上處分權後，多年來係供為員工住家使用，而其因須安排遣散員工，由員工另覓他處居住，且其與廣裕公司尚有委託經營管理契約之紛爭，尚待解決云云，執而請求　鈞院依民事訴訟法第396條第1項規定，酌定一年之履行期間云云，不實不盡，並非適法可取，謹具體陳述如下：

①姑不論本件被告就系爭土地與訴外人富裕開發公司間之使用借貸關係，以及其與訴外人廣裕環保 (股)公司之租賃關係，早於94年5月20日即經執行法院依法除去；況且，被告自原告於95年7月24日領得系爭土地權利移轉證明書(請詳原證1號)時起，迄今長達將近三年期間均拒不將系爭土地返還予原告。是被告自原告取得系爭土地所有權後，在長達將近三年期間，並無任何遣散員工，以及為員工另覓他處居住之事實上困難，足見被告自始即乏返還系爭土地之誠意，竟仍一再設詞拖延，妄加主張本件有非長期間不能履行之情事云云，並非實情。

②何況，原告就本件於97年8月8日起訴後，被告於訴訟過程中，雖一再表示願將系爭土地返還予被告；詎原告迄今已逾10個月後，竟仍一再拖延設詞拒不返還系爭土地，足見本件並無非長期間不能履行之情事。是原告取得系爭土地權利移轉證明書，迄今已將近三年無法使用系爭土地，若仍准予酌定長達一年之履行期間，將嚴重損害原告就系爭土地之使用收益權能，不足以保障合法權益。

③至於，被告與廣裕環保 (股)公司即令尚有委託經營紛爭，尚未解決，惟此本應由被告與廣裕公司另行解決，非僅與原告毫無關涉，亦與被告返還系爭土地無涉，併予陳明。

二、被告則以：

（一）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）；又民法第425條之1第1項復規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

（二）查系爭房屋（即門牌號碼為台北縣三峽鎮○○路○段256號）係屬未辦保存登記之建物，而由訴外人富裕開發實業股份有限公司所興建，此有房屋稅單可稽。嗣因被告公司因申設「德山營建工程土石方資源堆置場」之需而自富裕公司受讓系爭房屋作為營業處所及員工住家使用，並就上開資源堆置場所需用之土地與訴外人富裕公司及黃蒼茹成立使用借貸關係。其後雖因訴外人富裕公司及黃蒼茹積欠原告貸款未清，而遭原告聲請拍賣抵押物（即系爭土地），並經執行法院（即鈞院93年度執字第27076號）除去被告與訴外人富裕公司及黃蒼茹上開之使用借貸關係，然系爭房屋自始並非屬拍賣之標的，且其所佔用之基地，亦未在拍賣點交之範圍，此有民事執行處通知函可稽。是原告依法承受系爭土地時，系爭房屋業已存在，為原告所知悉，且未約定或有何特別情事可認為當事人之真意無基地之使用，從而本件應適用上開判例及民法第425條之1第1項規定，應推斷原告默許被告公司繼續使用系爭土地，同時就被告公司與原告間於系爭房屋得使用之期限內，有法定租賃關係存在。

（三）承上所述，自原告取得系爭土地所有權後，被告占有系爭土地之權源係源於民法第425條之1第1項所規定之法定租賃關係，是以被告公司並非無權占有，原告以無權占有侵害所有權為由訴請被告公司拆屋還地以及侵權行為、不當得利請求損害賠償云云，顯無足取，應予駁回。

（四）退萬步而言，縱被告公司上開主張未獲鈞院採納，亦請鈞院審酌：被告公司占有系爭土地，主要是作為土石資源堆置場使用，光是營建成本就花了一、二億，現在只因為訴外人富裕公司、黃蒼茹積欠原告抵押貸款而被拍賣，使得被告無法繼續經營，多年來的投資損失甚鉅；加上先前與訴外人廣裕公司之委託經營管理契約，雖經執行處裁定除去租賃關係，現在也須要時間解決；同時目前房屋部分多年來係供作員工住家使用，被告公司也須安排遣散員工、由員工另覓他處居住，以上事項均非一蹴可幾，而需一段時間始能完成，是以懇請鈞院參酌民事訴訟法396條第1項規定，酌定一年之履行期間，以兼顧被告之利益。另洗車工作平台前已因該部分之土地業經原執行法院執行點交原告占有管領，此有點交筆錄為憑，且其非獨立之不動產，與土地附合不易分離，此部分已為原告所承受等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；本件如不利於被告之判決，請准供擔保免為假執行。業據提出房屋稅單影本、民事執行處通知函影本等件影本為證。

三、得心證之理由：

(一)程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第二百五十條第一項第三款定有明文。查原告原告起訴主張之訴訟標的，於訴狀送達後，依台北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖之測量結果，並按民事訴訟法之規定，追加及擴張本件請求拆除返還土地之範圍及面積，如訴之聲明第一項所示之請求，依前開規定，應予准許。

(二)本件原告起訴主張之事實，業據其提出系爭土地之土地登記簿圖謄本及地價第二類謄本六件為證，並經本院現場履勘明確，製有勘驗筆錄1件、現場照片四幀附卷為證，復經台北縣樹林地政事務所現場測量，並繪製土地複丈成果圖在卷可按。被告對於其在登記為原告所有之系爭土地上，有上開之建築地上物以及在占有使用等情亦不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。

(三)雖被告另以前揭情詞置辯，並提出房屋稅單、民事執行處通知函、經濟部商業司股份有限公司變更登記表及點交筆錄影本等各一件為證。惟查：前開被告所提之資料等影本，縱屬真實，然本件被告既自承其自受讓系爭房屋之事實上處分權後，即與富裕開發公司就系爭土地成立使用借貸關係，則被告與富裕開發公司間就系爭土地，既有使用借貸之法律關係之約定，即自無再依民法第425之1第1項之規定，另行主張推定被告與富裕開發公司就系爭土地有租賃關係存在之餘地。是上開使用借貸關係，僅為債權之關係，該債權關係非但無對抗原告之效力，且系爭土地既已經執行法院依法排除，而除去該使用借貸之關係而實施拍賣而由原告予以承受，則被告再占有該系爭土地，並續將該土地供建築地上物之使用，自難認其有合法之占有權源。再該洗車工作平台，既坐落在系爭該土地上，且有相當之器材置放於土地之上，尚難全然以土地之附合物視之，由是足見，被告主張係有權占有系爭土地及對洗車工作平臺已無所有權等語云云，顯難予採信。又本件土地自拍賣至今，已有數年之久，被告對於該土地須返還原告，已知之甚詳，其猶竟自占有使用，仍謂須履行期間，亦非有理。

(四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。無權占有他人土地應給付損害金者，土地法第97條及實施都市平均地權條例第42條、第43條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院61年度台上字第1695號、49 年台上字第1230號判例可資參照。本件原告以被告無權占有系爭土地，基於所有物返還請求權及侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告等應將（一）坐落於台北縣三峽鎮○○○○段40-3、43、43-2、43-3、43-6、43-7、43-8地號土地上如附圖編號A所示斜線部分面積合計為237.61平方公尺即門牌號碼為台北縣三峽鎮○○路○段256號之建物拆除，與將坐落於同段43-7地號土地上如附圖編號B斜線部分所示面積24.82平方公尺之建物拆除，並將同段43-3、43-4、43-5、43-6、43-7地號土地上如附圖所示編號C斜線部分面積合計為109平方公尺之洗車工作平台拆除，將上開土地騰空返還予原告。（二）給付原告新台幣31969元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自民國98年6月1日起至返還上開土地日止，按年給付原告新台幣11208元之損害金，經核於法尚非無據，均應予准許。

(五)假執行之宣告﹕本件原告及被告分別陳明願供擔保以代釋明，准予聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。

(六)因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其他未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭