板橋簡易庭99年度板簡字第1184號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　99年度板簡字第1184號

原告

同芯不動產經紀有限公司

法定代理人

王建雄

訴訟代理人

陳建勳律師

訴訟代理人

張弘明律師

複代理人

陳素麗

被告

林容嬿

訴訟代理人

江鶴鵬律師

　　　　　　林月雪律師

上列當事人間99年度板簡字第1184號請求給付服務費事件於中華民國99年11月23日辯論終結，於中華民國99年12月21日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　劉昌明通譯　廖玲玲朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）被告於民國（下同）99年2月25日委由親舅舅王國銘委託原告代為銷售座落於台北縣中和市○○街107巷2弄2之2號房地一戶（下稱系爭房地），委託期間自99年2月25日至99年4月30日止，委託底價為0000000元，含4%服務費，雙方並立有專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書可稽。

（二）經原告積極努力銷售後，於99年3月13日覓得訴外人鐘秋香願以被告出售條件承購系爭房地，原告並依原證1委託銷售契約書第3條第2項（按：契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金）及第8條第2項（按：委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立）之約定，代收定金5萬元整，此有買賣定金收款憑證可稽。

（三）惟，原告分別於99年3月14日以簡訊傳送通知被告之代理人即伊親舅舅王國銘、於同年3月15日以板橋民族路郵局第60號存證信函、及於同年3月23日以板橋民族路郵局第72號存證信函，多次通知被告履行簽署書面買賣契約義務時，被告卻均置之不理。

（四）被告應依原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款或第（三）款約定，給付原告服務報酬278400元：

⑴按「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。…（三）委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。」原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）、（三）款分有約定。

⑵查，原告業已於委託銷售期間內依約洽妥買方，然經原告多次促請被告依約履行簽署書面買賣契約之義務時，被告竟無故拒絕與原告依約洽妥之買方簽定書面買賣契約，核被告所為顯已符合原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（三）款之「拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者」情形，則依該條約定視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬即278400元（4,640,000×6%＝278,400）。

⑶次查，原告於日前頃悉被告之所以無故拒絕與原告洽妥之買方簽訂書面買賣契約，係因被告早已在兩造委託銷售期間內之99年3月12日私下擅自將系爭房地出售予第三人，方拒絕履行與原告洽妥之買方簽訂書面買賣契約義務。是以，核被告前揭所為已符合原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款「委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售」之情形，則依該條約定視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬即278400元（4,640,000×6%＝278,400）。

⑷是以，原告依據原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款或第（三）款約定（按：此為請求權競合關係，請鈞院擇一有利判決即可），請求被告給付服務報酬278400元，於法有據。

⑸被告固於99年3月19日以板橋民族路郵局第64號存證信函表示伊已於99年3月12日委由親舅舅王國銘明確告知原告停止系爭房地所有銷售行為云云；惟查，姑且先不論被告從未以任何正式文件向原告表示欲協調停止銷售或親自前來原告店所協調停止銷售乙事，依據原證1委託銷售契約書第十條前段約定：「本契約非經雙方同意不得單方任意變更之」，被告根本無權單方面通知原告停止系爭房地所有銷售行為，雙方委託銷售契約關係仍有效存在並未終止，是原告仍須依約繼續銷售系爭房地，被告仍應依約履行與原告洽妥之買方簽訂書面買賣契約義務。故被告以上揭理由拒絕與原告洽妥之買方簽定書面契約，於法無據。

（五）退萬步言，若鈞院綜合審酌所有事證後，認為被告於99年3月12日委由親舅舅王國銘通知原告停止系爭房地所有銷售行為，致兩造委託銷售契約關係業已於99年3月12日合法終止，原告無權向被告請求給付上開服務報酬，則被告仍應依原證1委託銷售契約書第十條後段約定，賠償原告92800元違約金：

⑴按「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人以委託總價百分之二計算之違約金，作為違約賠償。」原證1委託銷售契約書第十條定有明文。

⑵查，鈞院若認為兩造委託銷售契約關係業已於99年3月12日終止，原告無權請求被告給付上開服務報酬，然此乃係緣於被告無故終止兩造委託銷售契約關係，顯屬可歸責於被告之事由致原告尚未仲介成交前而使委託銷售契約關係終止，故依原證1委託銷售契約書第十條後段約定，被告仍應支付原告以委託總價百分之二計算之違約金即92800元（4,640,000×2%＝92,800）。

（六）對於被告抗辯之陳述：（甲）被告確實業於兩造專任委託銷售期間內擅自私下將系爭房地出售他人，故原告依委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款約定，請求被告給付服務報酬，於法有據：

⑴按「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：

①委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款定有明文。

⑵依據下列證據及理由可知，被告之所以無故拒絕與原告洽妥之買方簽定書面買賣契約，係因被告早已在兩造委託銷售期間內之99年3月12日私下擅自將系爭房地出售予第三人，方拒絕履行與原告洽妥之買方簽訂書面買賣契約義務：

①依據兩造原證1專任委託銷售契約書第四條約定所載可知，本件系爭房地之專任委託銷售期間自99年2月25日至同年4月25日止。而經原告事後查知，被告業於99年3月12 日（按：尚在兩造專任委託銷售期間內）透過其他仲介公司（即有巢氏房屋板橋民族加盟店）將系爭房地出售予訴外人王清和，此從原告於99年5月26日所申請系爭房地之建物登記謄本所載內容可知。而前揭謄本固載明本件系爭房地買賣原因發生日期為「99年4月28日」，衡情，一般房屋仲介買賣過程於短短三日內即全部完成者幾稀。然而，依據上開謄本所示內容，本件系爭房地仲介出售卻得以在兩造專任委託銷售期間截止日即99年4月25日後第三日，即完成向地政事務所申辦過戶事宜！此顯與常情相悖。由此足徵被告實際上早已在兩造專任委託銷售期間內將系爭房地售出，否則絕無可能在委託銷售期間屆滿後短短三日內即完成仲介出售，但被告為規避原證1第十一條第一項第（一）款約定之責任，故意將買賣契約之原因日期訂為99年4月28日（即專任委託銷售期間屆滿後第三日），以達其規避違約責任之意圖。

②再者，依據被告戶籍謄本所示內容可知，被告戶籍原設於「台北縣板橋市○○路○段90巷34之4號」，而於99年3月15 日將戶籍遷入本件系爭房地即台北縣中和市○○街107巷2弄2之2號，嗣後再於99年5月31日將戶籍遷回原本「台北縣板橋市○○路○段90巷34之4號」。而被告所以於99年3月15日至同年5月31日之短暫期間內，將戶籍遷入本件系爭房地，乃因系爭房地被告早已於99年3月12日擅自私下與訴外人王清和簽訂買賣契約，而被告為將來向稅捐機關申請核定稅額時能適用自用住宅稅率以減輕稅費負擔，故於99年3月15日立即將戶籍遷入系爭房地。是以，由被告於99年3月15日至同年5月31日之短暫期間內將戶籍遷入本件系爭房地乙節，更足證明被告早於99年3月15日以前即將系爭房地出售予訴外人王清和。

（乙）依據正業地政士聯合事務所總管理處所提供之被告與訴外人李健豪就系爭房地之買賣契約書可知，被告確實早已在兩造委託銷售期間內之99年3月12日私下擅自將系爭房地出售予訴外人李健豪，故依原證1第十一條第一項第（一）款約定，被告仍應支付原告服務報酬278400元：

⑴查，依據正業地政士聯合事務所總管理處所提供之上開系爭房地買賣契約書所示內容可知，被告早已於99年3月12日與訴外人李健豪就系爭房地簽訂買賣契約，顯見被告確實在兩造委託銷售期間內（即99年2月25日起至4月25日止）私下擅自將系爭房地出售予第三人。

⑵尤甚者，從上開系爭房地買賣契約書最末頁第十七條特別約定事項第2點約定：「甲、乙雙方（即被告與訴外人李健豪）同意簽約後待4月26日始辦理申稅等相關代書流程。」可證，被告明知其係在兩造委託銷售期間內私下擅自出售系爭房地予第三人，為規避其依原證1第十一條第一項第（一）款約定所應負之責任，遂與買方即李健豪約定於99年3月12日簽約後，待同年4月26日（即兩造委託銷售期間屆滿之翌日）始辦理申稅等相關代書流程，避免於地政機關或稅捐機關相關文件上留下之申請日期係在兩造委託銷售期間內。

⑶據上，核被告前揭所為已符合原證1委託銷售契約書第十一條第一項第（一）款「委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售」之情形，則依該條約定視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告以委託售價總價百分之六計算之服務報酬即278400元。

（丙）本件依專任委託銷售契約書第11條第1項第1款關於在委託期間內委託人將委託標的物經由第三人介紹行銷之銷售行為之約定。實際成交時間是3月12日。3月12日是簽約日期，委託有巢氏是在之前等語。

二、被告則辯以：

（一）被告已依法終止兩造間委任契約，並無違反委託銷售契約第１１條第一項第（一）款或第（三）款之情事：

⑴兩造間曾於９９年２月２５日就被告所有門牌號座落於台北縣中和市○○街１０７巷２弄２之２號房屋之銷售訂立專任委託銷售契約，對此被告並不爭執。

⑵按委任契約『當事人之任何一方；得隨時終止委任契約』，民法第５４９條第１項訂有明文。緣因原告對被告之委任銷售工作不甚積極，一再報怨售價太高，要求降低出售價格，兩造復於９９年３月４日降低售價為新台幣（下同）４６４萬元之變更契約內容之約定，惟原告仍無法推銷售出，因此被告曾於９９年３月１２日１１時２６分４８秒開始至９９年３月１２日１１時２８分２２秒止，共傳訊相同內容簡訊４次向原告終止本件系爭契約，此有委託代理入王國銘以其手機0000000000經由台灣大哥大電話公司發付簡訊，內容為：「住商海山加盟陳志明先生你好，我是中和市○○街１０７巷２弄２號之２三樓的屋主林容燕的代理人，之前委託你們公司代我出售國光街房子，經過一段時間都沒有成交，且價錢和我預定出售價錢相差很遠，已經考慮決定不想出售特此告知（屋主林小姐代理人王國銘寄２０１０．０３．１２）＜收件者＞0000000000」云云，予原告公司之副理陳志明之手機0000000000收受，對原告公司表示終止雙方委任契約之意思表示，此事實有台灣大哥大受話通信記錄查詢申請書，受話通話明細表，簡訊內容之手機視窗翻拍照片６紙，陳志明之名片可證，因此兩造間之委任契約依上開民法第５４９條第１項規定及同法第９５條第１項之規定，業已於９９年３月１２日終止。

⑶復查按被告於９９年３月１２日１１時２８分２２秒對原告發付終止兩造間委託銷售契約後，原告之公司副理陳志明得知此情後，曾於９９年３月１２日１９時１９分５０秒，以另一支號碼為：0000000000之手機向被告之受託人玉國銘表示暫勿終止契約，並又於晚間２０時２４分１５秒再度以同一支0000000000及於２１時５０分５１秒以前述收受簡訊之0000000000手機陸續與被告協商表示希望暫緩終止契約之事，顯見原告已收受被告之終止意思表示無誤。

⑷再查原告在得知被告已合依終止委任契約後，遲至９９年３月１５日始以存證信函表示尋得買家鐘秋秀願以４６４萬元購買。然被告已終止兩造委任契約在先。兩造契約既以終止而不存在，被告並無違反契約第１１條第一項第（一）款或第（三）款之規定。

⑸再依原告原證５內所示買賣定金收款憑證，依該憑證查知原告與買方鐘秋香之付款條件為：「１、買方應於民國年 月 日補足定金新台幣 元整。２、簽約時給付（簽約款）新台幣肆拾陸萬元整。３、備件用印時給付（用印款）新台幣 元整。４、交屋時給付（委款）新台幣參佰柒拾貳萬元整。」。與兩造所簽專任委託銷售契約書及委託銷售內容變更同意書，被告所委託銷售且經原告同意之付款條件為：「第一期（簽約款）簽訂買賣契約時給付新台幣肆拾陸萬肆仟元整（即總價款１０％。第二期（備證款）雙方備齊移轉登記文件時給付新台幣肆拾陸萬肆仟元整（即總價款１０％）。第三期（完稅款）稅單核下三日內給付新台幣肆拾陸萬肆仟元整（即總價款１０％）。第四期（交屋款）移轉登記完畢後交屋時給付新台幣參佰貳拾肆萬捌仟元整（即總價款７０％）」。兩相對照，有下列歧異：「（１）簽約時應給付款少４０００元。

（２）備齊移轉登記文件應給付４６４０００元，未見約定。（３）稅單核發應給付款少４０００元。」。基上可知原告顯然未依兩造委任契約內容約定招攬購屋人，其與案外人鐘秋香所簽訂買賣定金收款憑證內所載之內容，不能拘束被告，被告更無違反契約之情事。

（二）原告向被告表示已向買方所受訂金，擬欲藉此表示其已依約仲介成功而收取仲介費用，恐有涉及詐欺之嫌：

⑴查原告於９９年３月１５日以板橋民族路郵局第６０號存證信函向被告表示已向買方鐘秋香收受５萬之訂金，買賣契約已成立。此先為敘明。

⑵惟再查原證５內原告所附買賣定金收款憑證，第三付款條件欄「１、買方應於民國 年 月 日補足定金新台幣元整」，整欄空白未填寫，再合計其各點收款數額（即合計付款條件欄２、４、５欄內所載數額）則為４６４萬元整數（此數即原告所謂仲介成功之總價金）。並無收受定金之記載，顯見原告並未向買方鐘秋香收受定金。

⑶承上所述，既然原告並未向買方收受定金，則其所自稱之買賣契約根本不成立，然其卻以如上開所示信函向被告表示已向買方即鐘秋香收受定金，並表示買賣已成立，擬向被告收取約定仲介金，更甚而以本訴向被告訴求仲介金，原告顯然涉有詐欺之嫌，此點請 鈞院促使原告提供買方鐘秋香（身分證號碼：Ｚ000000000）之住址，傳訊到庭詢問，必要時請依刑事訴訟法第２４１條規定將原告承辦此案之陳志明副理及鐘秋香移送檢察機關偵辦。

（三）經查本件無法仲介成功均屬可歸責於原告未能努力仲介，甚而不依約仲介，更甚而意圖不法想詐騙被告仲介費，此等兩造契約無法繼續履行之事由，均是可歸責原告自我之事由，與被告無關，被告依法終止兩造之委任契約並無可歸責之處。被告自無依契約第１０條規定應負原告委託總價２％計算違約金之義務。

（四）如上開之相關事實可證原告在得知被告已合法終止委任契約後，遲至９９年３月１５日始以存證信函表示尋得買家鐘秋秀願以４６４萬元購買。然被告已終止兩造委任契約在先。兩造契約既以終止而不存在，被告並無違反契約第１１條第一項第（一）款或第（三）款之規定。 二、再按被告一再以兩造所簽專任委託銷售契約書第十一條所謂：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；……」云云，及該條條名載有：「委託人終止契約之責」一語，主張被告不得單方終止契約，惟查，「變更契約」是指兩造仍同意讓原契約存續有效，僅變更該契約內容，然「終止契約」則是指使原契約全部失之於無效之意，兩個法律概念全然不同，不可混為一談，更不可因該條條名載有「委託人終止契約之責任」一語即表示，該條文內容即是在規範「契約終止」之問題，此事實可由該條文前段「本契約非經雙方同意不得單方任意變更之」與後段「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，……」間以「；」分號斷句，可以得知前後兩段在法律上是不同概念。原告故意混為一談，令人無法茍同。 三、再原告執意調查被告與他人簽約出售系爭房地之相關證據，惟查，被告是在與原告明確終止委託契約後，方才與他人簽約出售系爭房地。因此原告所主張調查之證據皆與兩造間已終止之契約無關，無再為調查之必要。原告不自我檢討不努力仲介之責任，反怪罪被告任意終止系爭契約，並訴求被告給付仲介費，其訴顯無理由外。 四、嗣查，被告另將系爭房地出售第三人王清和，該第三人與原告根本不相識，亦未曾與原告洽談過任何有關本件系爭房地之買賣事宜，該第三人王清和購買系爭房地與原告之受託仲介毫無關聯，其購買系爭房屋之意願，並非原告之仲介加工而促成。因此被告在與原告終止系爭委託契約後，另將系爭房屋出售予第三人王清和，完全無可歸責於被告之事由可言，被告無給付原告違約金義務，原告之訴顯無理由。

（五）按委任契約「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」民法第５４９條訂有明文，惟詳閱本件系爭專任委託銷售契約書內容，並無載有禁止簽約當事人中之任何一方得終止委任契約之明文，此先為敘明。再按被告一再以兩造所簽專任委託銷售契約書第十一條所謂：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；……」云云，及該條條名載有：「委託人終止契約之責」一語，主張被告不得單方終止契約，惟查，「變更契約」是指兩造仍同意讓原契約存續有效，僅變更該契約內容，然「終止契約」則是指使原契約全部失之於無效之意，兩個法律概念全然不同，不可混為一談，更不可因該條條名載有「委託人終止契約之責任」一語，即表示該條文內容即是在規範「契約終止」之問題，此事實可由該條文前段「本契約非經雙方同意不得單方任意變更之」與後段「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，……」間以「；」分號斷句，可以得知前後兩段在法律上是不同概念。原告故意混為一談，令人無法茍同。承上所述，被告依法得隨時終止本件系爭契約，應無疑議。

（六）復查由被告自９９年３月１２日１１時２６分４８秒開始至９９年３月１２日１１時２８分２２秒止，共傳訊相同內容簡訊４次向原告為終止本件系爭契約意思表示，此有被告所委託之代理人王國銘以其手機0000000000經由台灣大哥大電話公司發付簡訊，內容為：「住商海山加盟陳志明先生你好，我是中和市○○街１０７巷２弄２號之２三樓的屋主林容燕的代理人，之前委託你們公司代我出售國光街房子，經過一段時間都沒有成交，且價錢和我預定出售價錢相差很遠，已經考慮決定不想出售特此告知（屋主林小姐代理人王國銘寄２０１０．０３．１２）＜收件者＞0000000000」云云，予原告公司之副理陳志明之手機0000000000收受，對原告公司表示終止雙方委任契約之意思表示得以證明，並有被告重新申請之台灣大哥大補印之被告對原告發話之通話明細可證。對被告發付終止兩造間委託銷售契約後，原告之公司副理陳志明得知此情後，曾於９９年３月１２日１９時１９分５０秒以另一支號碼為：0000000000之手機向被告之代理人王國銘表示暫勿終止契約，並又於晚間２０時２４分１５秒再度以同一支0000000000及於２１時５０分５１秒以前述收受簡訊之0000000000手機陸續與被告代理人王國銘協商表示希望暫緩終止契約之事，顯見原告已收受被告之終止契約意思表示無誤。

（七）如上所述，被告早在於９９年３月１２日１１時２８分２２秒止前，已終止兩造間之委託銷售契約書在先，故被告在同日（即９９年３月１２日）晚間再與第三人訂立買賣契約，顯然已不再受原已被被告終止在先之委託銷售契約內容所拘束。因此原告主張被告應依原證１委託銷售契約書第１１條第１項第（一）款所謂：「委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售」之規定，仍應支付原告以委託售價總價百分之六計算之服務報酬即２７８４００元之請求，應無理由。

（八）３月１２日與原告終止契約後才簽買賣契約各等語。

三、原告主張之事實，固據提出專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書、買賣定金收款憑證、簡訊內容、板橋民族路郵局第60號存證信函、板橋民族路郵局第72號存證信函、板橋民族路郵局第64號存證信函、建物登記謄本、被告戶籍謄本等影本各乙件為證，被告對委託原告銷售系爭房地，雙方並簽有「專任委託銷售契約書」，言明委託期間自99年2月25日起至99年4月25日止乙節亦不爭執，惟辯稱：伊早在９９年３月１２日１１時２８分２２秒止前，已終止兩造間之委託銷售契約書在先，故被告在同日（即９９年３月１２日）晚間再與第三人訂立買賣契約，顯然已不再受原已被被告終止在先之委託銷售契約內容所拘束云云。經查：按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。本件兩造固於99年2月25日簽訂專任委託銷售契約書，此有原告所提專任委託銷售契約書影本乙件在卷可稽（原證1），惟被告已於99年3月12日向原告為終止上開專任委託銷售契約之意思表示，該終止之意思表示亦於同年月日１１時２８分２２秒前即到達原告，此亦有被告所提之台灣大哥大受話通信記錄查詢申請書、受話通話明細表、簡訊內容之手機視窗翻拍照片６幀、原告經紀人陳志明名片、台灣大哥大受補印通話明細等影本在卷足憑，揆諸首開規定，被告既得隨時終止前揭專任委託銷售契約，復已為終止專任委託銷售契約之意思表示，則系爭兩造間之專任委託銷售契約即於上開簡訊到達時終止，是原告依該專任委託銷售契約提起本件請求，自非正當。

四、從而，原告依專任委託銷售契約之法律關係訴請被告給付278400元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，尚有未合，應予駁回。其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。

五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭