板橋簡易庭99年度板簡字第1214號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　99年度板簡字第1214號

原告

陞懋建設有限公司

法定代理人

甲○○

原告

乙○○

上二人共同訴訟代理人

王東山律師

複代理人

許富雄律師

上二人共同複代理人

李美寬律師

被告

丁○○

上三人共同訴訟代理人

陳金泉律師

上列當事人間99年度板簡字第1214號請求給付買賣價金事件於中華民國99年8月6日言詞辯論終結，於中華民國99年8月13日下午4時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　王曉萍朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

壹、本訴部份：

一、原告主張：

（一）緣原告於民國（下同）95年10月16日分別與被告丁○○、戊○○及訴外人高秋元簽訂「嘉德花園房屋土地車位預定買賣契約書」，由渠等3人分別向原告買受如前開買賣契約書所載之房地及停車位; 嗣訴外人高秋元於96年12月22日將其與原告間之買賣契約讓與被告丙○○，是被告3人自均應依系爭買賣契約書第五條之約定給付買賣價金，合先敘明。查系爭房地所有權業於98年3月16日移轉登記予被告3人，且原告並已於98年4月11日完成交屋手續。

（二）按系爭買賣契約第五條付款方式第六項規定: 「第六次付款 (交屋款)新台幣零佰壹拾肆萬零仟元整。於交屋完成時由甲方（即被告）給付乙方及丙方 (即原告)」，準此，被告3人自應於98年4月11日將交屋款14萬元給付予原告，惟被告3人迄今均未依約給付前開款項，是原告自得依系爭買賣契約第五條第六項之約定，請求被告3人分別給付14萬元予原告。

（三）按系爭買賣契約第六條付款條件第二項規定: 「依前款規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加計該其期款部分每日萬分之五計算遲延金補繳期款時一併繳付乙方及丙方... 」，查被告3人本應分別於98年4月11日繳付交屋款14萬元，惟渠等迄今未為給付，已如前述，是按前揭條款規定，渠等於98年4月17日起即應負遲延責任，並應依該條款規定，於98年4月17日起加計每日萬分之五計算之遲延利息至清償之日止。為此，爰依買賣契約之法律關係，訴請判決如主文第1項至第3項。

（四）對於被告抗辯及反訴之陳述：１系爭買賣契約書第31頁所載公設持分面積計算方式並未違背法令：

㈠查被告引用建築技術規則設計施工編第96條規定，謂㈡次查，被告另援引公寓大廈管理條例第7條規定，謂㈢至於被告辯稱地下室一至三層公設持分之計算方式有㈣按98年7月6日修正前土地登記規則第81條第1款規定２查原告所交付之建物面積不但未曾短少，甚至高於系爭買賣契約所約定之面積，此有面積計算表乙份可憑；況於98年4月11日交屋時，原告業將系爭土地及建物之所有權狀交付，故被告是時就共用部分之面積即已知悉，惟被告當時並未表示任何異議，是被告現始辯稱原告所交付之面積短少0.9293坪云云，不但有違誠信，亦與事實不符。

二、被告則以：

（一）被告等三人拒絕支付買賣尾款之原因乃係原告等所登記予被告等三人之公共設施面積及持分部分有誤。被告等三人雖於98年4月11日簽署交屋證明書，惟交屋證明書內並未載明有關公設坪數之登記坪數。後原告等交付被告等三人建物有權狀，被告等三人始發現原告等所登記予被告之公共設施持分部分違反法律相關規定（違反情形詳如後述），並立即透過被告等三人之父親向原告反應及詢問如何計算登記予被告等三人之公設持分，原告等透過其委任地政士於98年5月11日傳真計算表，該計算表登記被告等三人每戶公設面積為33.038平方公尺，惟該計算方式明顯將他人使用應分攤持分之公共設施轉計入被告等三人產權內分攤，不符相關法律規定，且亦違反兩造買賣契約之約定。被告等三人於98年10月13日寄發存證信函再次重申原告等計算登記錯誤之處要求處理，惟原告等於98年10月22日寄發存證信函函覆被告等三人，仍堅稱並無計算、登記錯誤之情事，因被告等三人無法接受，被告等三人始拒絕給付買賣尾款予原告。

（二）原告單方制訂之買賣契約第32頁公設持分面積之計算方式中，其中有關梯間持分面積之計算違反建築技術規則第96條規定。１查建築技術規則建築設計施工編第96條規定，下列建築物依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或室外之安全梯或特別安全梯，且自樓面居室之任一點至安全梯口之步行距離應合於本編第93條規定。同條第1款規定，通達六層以上，十四層以下之各樓層應設置安全梯。依原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第2條第2項規定，房屋：同前地段地號上興建地下參層、地上壹拾肆層A、B兩棟之建物，故依建築技術規則建築設計施工編第96條規定應設置一直通地下室及各層以及屋頂避難平台之樓電梯。據此，電梯間就公寓大廈各區分所有權人而言，乃係一不可分割使用且不可或缺之公共設施。而本件電梯間持分登記之建號為4462建號，二至十四層總面積含屋頂突出物面積為2218.72平方公尺，該部分俗稱為小公。２惟就原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第32頁陸、面積計算持分，公設持分面積=梯間持分面積（一）＋共同使用持分面積（二）之和。惟因一、二樓原告等將之規劃為店鋪（例如建號：4348，原告等並將之登記為訴外人林義騰所有），依上開計算方式一、二樓店舖並不持有電梯間持分，因一、二樓店鋪並未於上揭梯間持分面積計算式中作為分母，此更可由4348建號建物登記謄本共有部分記載中並未包含電梯間4462建號任何持分即明。且查契約中雖對二樓以上住宅列式計算方配，卻對一、二樓店面未曾揭示分配方式，顯不符合公平交易原則。３然上揭原告等計算梯間持分之計算方式，形同一、二樓店鋪不持有電梯間4462建號任何持分，然此已與建築技術規則建築設計施工編第96條規定應設置一直通地下室及各層以及屋頂避難平台之樓電梯，即電梯間就公寓大廈各區分所有權人而言，乃係一不可分割使用且不可或缺之公共設施之立法目的相違背。

（三）另買賣契約內梯間持分面積之計算亦違反公寓大廈管理條例第7條規定。１公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈共有部分不得獨立使用供作專有部分，且為下列各款，並不得約定專用部分。同條第2款規定連通數個專有部分之走廊或樓梯。第五款規定，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分。因電梯自屋頂機房、機道、機坑，直通樓梯等基於維修、使用機能上有其連貫性不可分割，應屬公寓大廈管理條例第7條規定之共有部分，且不得供作專有，更不得約定為專用部分。２據此，本件依原告制訂之買賣契約梯間持分之計算方式，

一、二樓店鋪不持有電梯間4462建號之任何持分，形同將電梯間此等共有部分約定為除一、二樓店鋪以外區分所有權人之專有部分，而一、二樓店鋪因無電梯間4462建號之任何持分，亦無法使用電梯，甚而電梯間內所設置之水電管線、排煙管等空間亦不得使用，等同將此部分約定為一、二樓店鋪以外區分所有權人專用。惟此等專有、專用之約定顯然已抵觸公寓大廈管理條例第7條規定。

（四）因買賣契約內梯間持分面積之計算方式違反建築設計施工編第96條規定及公寓大廈管理條例第7條規定而告無效。承前所述，買賣契約內梯間持分面積之計算方式違反建築設計施工編第96條規定及公寓大廈管理條例第7條規定。原告等依上開方式計算並登記予被告等三人之梯間持分及面積即屬有誤，被告等三人依民法第264條規定於原告登記正確面積前自得拒絕給付買賣尾款14萬元。

（五）另原告關於地下室一至三層公設持分之計算方式亦有錯誤。謹按本件地下室停車位之規劃，除法定停車位外，尚有地下一層設置獎勵停車位（所謂獎勵停車位係屬獨立產權之車位，而非附屬登記予建物所有權狀下，無需與建物一併購買，且非僅具有持分之停車位權利範圍）。而地下室（與一樓大廳公設一般均通稱為大公）應為全體區分所有權人連同地下室車位（含法定及獎勵停車位）區分所有權人所共有。然依被證一號原告等提出之計算表，地下室三層之持分計算方式，卻將獨立產權之獎勵停車位區分所有權人予以剔除，不作為分攤地下室公設持分之分母，此將造成被告等多分攤地下室三層公設之持分，顯然原告此等計算方式明顯錯誤。

（六）事實上，本件小公及大公（包含一樓公設及地下室）正確持分之計算方式詳如附表一所示。１因原告提出被證一號計算方式關於梯間持分、地下室持分有明顯之錯誤且違反建築設計施工編第96條規定及公寓大廈管理條例第7條規定。經被告依法計算後正確之計算方式詳如附表一所示。亦即原告僅需登記公設持分（含小公及大公）29.9659平方公尺予被告等三人。原告卻登記33.038平方公尺公設持分予被告等三人，相差3.0721平方公尺，換算坪數為0.9293坪。２原告此等登記方式，導致被告等三人多分攤公設持分，意即原告等將自己不願分攤之公設持分，歸由被告等三人及其他區分所有權人來分擔。此等錯誤登記公設持分之方式，將造成被告等三人每月均需多分攤公設持分之管理費用、房屋稅賦增加，對被告等三人造成嚴重之損害。另參考學者施啟揚先生於民法總則教科書內引用行政院臺73字第3141號函之見解：拋棄建築物依法應保留之私人空地，乃屬違反建築法保留空地以維護公共利益之精神，其拋棄無效。另依民法第247條之1第2、4款規定顯然加重被告等之責任及造成對被告重大之不利益，該部分應屬無效之計算式。原告等自己不願分攤公設持分，卻以他人為壑，將不願分攤之公設持分轉嫁入被告等三人分攤，明顯為損害他人利益之舉，自非依買賣契約債之本旨履行，被告等自得拒絕給付尾款。

（七）退萬步言，縱認買賣契約關於梯間持分及地下室持分面積計算方式之約定有效，然原告實際登記之坪數亦未依買賣契約約定之計算持分面積方式為登記。１退萬步言，縱認買賣契約關於梯間持分及地下室持分面積計算方式之約定有效，惟依原告等提出被證一號計算梯間持分及地下室持分面積之計算方式，實質上亦不符合買賣契約之約定。被告茲依買賣契約約定之梯間持分及地下室持分面積之正確計算結果臚列如附表二所示。２依原證一號買賣契約第2條第2項房屋面積，包含主建物、附屬建物及共同使用部分。其中共同使用部分又區分成共同使用部分（A）及共同使用部分（B）。共同使用部分（A）部分所指者為梯間面積：為各棟二樓至頂樓之電、樓梯間及排煙室總和。共同使用部分（B）則包括：一樓部分、地下一層、地下二層、地下三層及屋頂突出物一、二、三層。而有關梯間持分面積計算方式則依原證一號房屋土地車位預定買賣契約書第32頁陸、面積計算持分，公設持分面積=梯間持分面積（一）＋共同使用持分面積

（二）之和。３依本件電梯間持分登記之建號為4462建號，二至十四層總面積含屋頂突出物面積為2218.72平方公尺，其中屋頂突出物（如水箱、機房等）面積合計為534.12平方公尺。惟對照被證一號原告計算方式可知，原告卻將屋頂突出物一、二、三層面積計入共同使用部分（A）之列梯間持分面積部分加以計算，此部分為計算錯誤處之一。４至於一樓公設計算方式，原告則無計算錯誤。但地下室一至三層部分，依原告被證一號計算方式僅以4891.4平方公尺作為分配，惟並未將屋頂突出物面積合計為534.12 平方公尺計入分配，亦有錯誤。蓋共同使用部分（B）依約應包含屋頂突出物之面積。此為第二處計算之錯誤。５據此，依附表二正確計算方式被告應登記予原告小公及大公持分之面積正確應為32.0949平方公尺，惟原告等卻登記33.038平方公尺，雖然表面上看起來坪數較多，但實際上對被告等而言乃係多分攤公設之面積及持分，對被告等而言反而不利，因只會增加管理費及稅賦支出但並不會增加使用之利益，原告等亦顯未依買賣契約約定履行，被告等拒絕給付尾款當然有理。據此，被告等並無給付尾款遲延之情事，亦無需負擔任何遲延利息之責。

三、原告主張之事實，業據原告提出嘉德花園房屋土地車位預定買賣契約書3份、土地暨建物所有權狀3份、交屋證明書3份等件影本為證，被告則以前詞置辯，是本件應審酌者為：（一）原告於計算梯間面積持分時將1樓及部分2樓店鋪所有權人排除是否合法？（二）原告計算地下樓共有部分面積時有無將獎勵停車位所有權人排除？（三）原告給付有無加害被告？

四、本院之判斷：

（一）原告於計算梯間面積持份時將1樓及部分2樓店鋪所有權人排除是否合法？衡諸一般建築慣例，公共設施占建築面積之比例若干，應予考量之因素極多，包括建物之使用目的及用途、建築師之設計理念、基地條件、動線與交通、法令規範、設備需求等，自可委由當事人依私法自治之原則自由約定，無特別約定時，應就具體個案之買賣契約內容客觀審酌，尚不得一概而論。經查兩造間所訂之「房屋土地車位預定買賣契約書」第2條就梯間面積已約定為各棟二樓至頂樓之電、樓梯間及排煙室總和，且兩造系爭契約附件一，亦就面積計算持分、誤差及保存說明，其第陸點第（一）項，梯間持分面積計算之分母即排除一、二樓店鋪，則兩造間既就梯間面積為特別約定，原告亦依契約約定之面積比例交付被告，原告自未違反兩造間契約之約定。而被告抗辯原告違反建築技術規則第96條規定及公寓大廈管理條例第7條規定云云，查系爭建築技術規則第96條系課予建商應設置安全梯義務之規定，不得執此認兩造間就電梯間面積約定由1樓及部分2樓建物所有權人以外之區分所有權人共有為違法。另兩造間就電梯間面積約定由1樓及部分2樓建物所有權人以外之區分所有權人共有，其性質仍為區分所有權之共有，非因此成為約定專用部份，是與公寓大廈管理條例第7條並無違背。又本部分契約之約定，僅係就共用部分之面積如何由大多數共有人分擔，並經分擔之大多數共有人同意而簽訂，且系爭大樓之一樓店舖乃獨立於社區大門門廳之外之馬路巷道，二樓則有室內梯，主要出入均無須經過社區大門，並無使用大樓電梯之必要，此有原告所提出一、二樓之平面圖可稽，並為被告所不爭，故原告將電梯間之持分劃分由一、二樓店鋪以外之區分所有權人分擔，對於分擔之共有人所言，尚無民法第247條之1所稱顯失公平情形，亦未違反任何強行法之規定，被告主張約定無效云云，亦屬無據。是被告以買賣契約內梯間持分面積之計算方式違反建築技術規則第96條、公寓大廈管理條例第7條規定、民法第247條之1而無效，因而實質上登記坪數短少0.9293坪，原告應退還被告價金715823元，其中42萬元與原告尾款債權42萬元抵銷云云，為無理由。

（二）原告計算共有部分面積時有無將獎勵停車位所有權人排除？按為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。建築技術規則建築設計施工編第59-2條定有明文。次按「依本要點鼓勵增設停車空間之建築物，（增設停車空間免計入總樓地板面積核算，但每輛停車空間免計額最大不得超過四十平方公尺）其樓地板面積合計之最大值依下列公式計算…」、「依本要點增設之停車空間，應提供公眾使用，除應於建造執照、使用執照及平面圖上加註『於Ｘ層增設公共停車空間Ｘ輛供公眾使用』外，起造人或所有權人並應於建築物基地明顯位置設置標示牌，並負責管理維護。（標示牌規格如附表)」臺北縣建築物增設停車空間鼓勵要點第3點、第11點定有明文。是建築物停車位依其設置目的，通常可分為三類，即法定停車位、獎勵停車位及自行增設停車位。獎勵停車位係依建築技術規則第59條之2，因應停車空間不足而鼓勵在法定停車空間外增設停車位，並以增加樓地板面積以為獎勵。並授權地方政府訂定鼓勵要點，惟獎勵停車空間，應提供公眾使用。本件被告抗辯原告將獎勵停車位所有權人排除負擔地下層共有部分面積持分云云，既未具體指出原告排除負擔地下層共有部分面積持分之獎勵停車位所在位置、面積及應負擔共有部分持分面積，且被告抗辯之事實，為原告所否認，被告所提出被證一計算表影本，打字部分記載含獎停車位，並未記載不含，雖有手寫不含，惟該記載係何人書寫？是否真實？被告又未舉證證明，況如前所述規定，獎勵停車空間，應提供公眾使用，被告復未提出兩造契約有何約定獎勵停車位所有權人應如何分擔共有部分持分面積之約定，被告抗辯原告違約，自屬無據。

（三）原告之給付是否有加害被告？被告抗辯兩造房屋土地車位預定買賣契約書第2條中共同使用部分（A）並未包含屋頂突出物一、二、三層面積，惟對照原告計算方式可知，原告卻將屋頂突出物一、二、三層面積計入共同使用部分（A）之列梯間持分面積部分加以計算，地下室一至三層部分，依原告計算表僅以4891.4平方公尺作為分配，惟未將屋頂突出物面積合計為534.12平方公尺計入分配，亦有錯誤，蓋共同使用部分（Ｂ）依約應包含屋頂突出物之面積云云。惟依被告答辯狀記載原告登記予被告面積較契約約定為多，乃使被告受利益，被告系爭房地轉售第三人時顯然可以增加轉售價金，至被告因此多負擔管理費及賦稅，乃附帶少許不利益，尚不能謂係原告加害給付。被告以此拒絕給付原告第六次價金各140000元，為無理由。

五、從而，原告依據買賣之法律關係，訴請被告給付如主文第1、2、3項之金額及利息，為有理由，應予准許。

六、本判決第1項至第3項係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。又簡易訴訟程序事件，法院應以一次期日辯論終結為原則，民事訴訟法第433條之1定有明文。被告聲請再開辯論，自有不宜，併予敘明。

貳、反訴部份：

一、反訴原告主張：反訴被告等將公設持分面積計算及登記錯誤，致反訴原告等多支付買賣價金，反訴被告等應負返還買賣價金之義務。承前所述，反訴原告等主張公設持分面積正確之計算方式詳如附表一所示，依此計算之結果每戶相差0.9293坪（因三戶完全對稱、平面公設持分比例相等）。亦即形式上雖反訴被告等登記之坪數與買賣契約相符，然實質上反訴被告等卻係以混充其他反訴原告等本不應分攤之公設持分之方式倒給反訴原告而塑造成符合買賣契約坪數之假象。而因反訴被告等多登記之公設持分及坪數對反訴原告等而言屬不利之加害給付，反訴被告等所為構成民法第184條規定之侵權行為及第227條規定不完全給付。另因實質上登記公設坪數短少0.9293坪，則依原證一至原證三號買賣契約房地總價扣除車位總價計算每坪購買單價，反訴被告等應退還買賣價金715823元予反訴原告，蓋因該部分金額為反訴被告等所獲之不當得利（亦即反訴原告如給付全部買賣價款，則反訴被告每戶多獲得0.9293坪之買賣價金不當得利）。故將反訴被告等請求給付買賣尾款合計42萬元予以抵銷後，反訴被告等尚應返還反訴原告等買賣價金合計295823元整。

二、反訴原告主張之事實，為反訴被告所否認，並以前詞置辯，反訴原告雖提出反訴被告之計算表、存證信函2份、建物謄本等件影本為證，惟如前所述，反訴原告並未提出反訴被告違反系爭契約之事證，反訴原告不得拒絕給付反訴被告買賣價金，而就反訴原告主張反訴被告侵權行為部分，其亦未提出足以認定反訴被告侵害反訴原告權利之事證，自不成立侵權行為，反訴原告主張反訴被告應退還買賣價金715823元，並將反訴被告應給付買賣尾款合計420000元予以抵銷後，應返還反訴原告買賣價金295823元云云，為無理由，應予駁回。

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