北斗簡易庭105年度斗簡字第181號

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決　105年度斗簡字第181號

原告

尚富不動產有限公司

法定代理人

劉紅梅

訴訟代理人

紀復儀律師

被告

唐紹良

訴訟代理人

江楷強律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105年9月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、被告於民國104年9月間委託原告仲介購買訴外人魏朝川所有之彰化縣○○鎮○○段○0000地號之土地（下稱系爭土地），兩造並於104年9月8日簽訂買方議價委託書、買方給付服務報酬承諾書，系爭委託書買賣價格部分雖遭原告前負責人劉鴻學繳回原告公司前時撕毀，但從系爭委託書第8條特別約定事項，手寫「仲介費新台幣陸萬陸仟元整」（此部分未經當事人蓋章確認），以及系爭承諾書，服務報酬給付約定從價金之2%改為1%計算（但改寫處未經當事人蓋章確認)，推測計算買賣價格欄位遭撕毀前應為新臺幣（下同）6,600,000元。

二、原告接受委任後即指派職員劉紅梅（現為原告負責人）積極向賣家魏朝川斡旋，劉紅梅與魏朝川見面取得其身分資料並line給劉鴻學，但魏朝川明確表達不願簽署委託書。之後劉鴻學詢問劉紅梅關於魏朝川之價格後，其表示相距甚大不可能成交，此案就不了了之。詎被告於104年11月12日以同一條件即6,600,000元與魏朝川簽訂不動產買賣契約，為此原告以存證信函（北斗郵局存證號碼000030）要求被告依約給付支付仲介費，但被告卻回覆稱因原告未能取得地主之委託授權書，故被告與劉鴻學於104年11月5日簽訂退斡切結書（下稱系爭切結書），系爭切結書記載「至解除契約後，買方與尚富不動產有限公司之前所委任之契約自此失效，買方至今後所購買之不動產，均與尚富不動產有限公司無任何關係存在，並不受議價委託書服務報酬給付任何條款之約束」，原告才知道劉鴻學與被告於104年11月5日解約，僅僅一周後，被告即與魏朝川簽約，另依系爭切結書內容，其二人極其罕見特別針對系爭委託書之服務報酬約定第3條設除外約定，其目的乃司馬昭之心，路人皆知。

三、按被告寄出之存證信函（田中三潭郵局存證號碼000004）雖從田中三潭郵局所寄出，但卻是劉鴻學於105年3月3日在原告辦公室利用電腦打繕影印後交由被告，期間劉鴻學甚至穿脫白手套以避免在原告公司影印機留下指紋。從劉鴻學在原告公司使用電腦替被告回信給原告等情，足以推論合意解約乙事乃出於其二人事後之設計，但令人不解者在於其二人處心積慮所逃避者不過區區66,000元，且被告勢必須支付劉鴻學仲介費，其等大費周章可能僅是省區區1、2萬元而已。

四、按被告捏造原告未能取得地主之委託授權書為其解約之理由與事實不符，地主魏朝川明白表示不願簽署委託書，以此為解約之理由不能成立；而且104年11月5日被告與劉鴻學解約之後，被告於7日後即與魏朝川以同一條件簽訂不動產買賣合約，試問被告從何取得魏朝川之委託授權書。

五、被告與劉鴻學所涉犯詐欺與背信等罪行，原告已向檢察機關提起刑事告訴，民事部分則因被告與劉鴻學在104年11月5日解約後，於7日之內即與魏朝川以相同價格簽署不動產賣賣合約，依照系爭承諾書第3條約定：「買方或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿或因故終止後三個月內，就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人已完成居間仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二（含稅）之服務報酬」。本件被告與劉鴻學解約後，七日內即與地主另行成交，依系爭委託書約定，被告仍須支付原告2%之仲介費。證人劉鴻學所言不實在，原告法定代理人去跟魏先生議價過程都一一向證人劉鴻學回報，還有錄音檔，都被消掉了。

六、對被告答辯之陳述：被告先前不爭執系爭契約，契約是否有給三天的審閱期部分，被告既然知道要在退斡切結書特別排除不利於其的條款，表示其對系爭契約內容非常清楚。契約是104年9月5日簽定，被告到104年11月5日才終止契約，被告有足夠時間了解該契約。

七、並聲明：被告應給付原告132,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

貳、被告方面：

一、原告公司所提出之系爭契約應屬無效：

㈠系爭契約立契約書人欄位，因未蓋公司大小章、店章應屬無效：

1.依原告公司所提出系爭契約之立契約書人欄位，已明確記載「※未蓋公司大小章、店章、經紀人章，此約無效。買賣若為代理人須出示授權書、印鑑證明、印鑑章，並在簽名後加"代"字」該條款除以「※」、「框框」之符號特別標註，其下更以「請蓋公司大小章」之括號文字，再次提醒簽約之兩造當事人有關系爭契約之有效成立要件。是以系爭契約之成立、生效即應以「蓋公司大小章」為特別限定之要件，又系爭契約為原告公司所出具之定型化契約，其上所有條款均為原告自行擬定，原告自有嚴格遵守之義務。

2.系爭契約「立契約書人」欄位，並未蓋有原告公司之大小章、店章，系爭契約自屬無效，原告不得依系爭契約向被告請求居間服務報酬。

㈡ 訂立系爭契約時，原告公司並未提供被告合理期間以審閱全部條款內容，原告據以主張被告仍應給付服務報酬之條款，應不構成契約之內容：

1.按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消保法（下稱消保法）第11條之1第1至3項定有明文。

2.系爭契約前頁已載明「依內政部公告，委託人簽訂本契約前，有三天以上的契約審閱期間，可要求攜回本契約影本審閱。」，然被告於簽訂系爭契約時，原告公司完全未依消保法第11條之1及系爭契約之上開約定，提供被告合理之契約審閱期間，亦未告知被告依法、依約享有審閱系爭契約之禮利。被告因不諳法律亦不具備原告公司之不動產買賣專業，即於未有合理審閱期間之情形下，當場於「委託人簽名」處簽名、蓋章。是以，本件被告於簽訂系爭契約時，原告公司既未提供被告合理期間以審閱全部條款內容，原告據以主張被告仍應給付服務報酬之條款，應不構成契約之內容，其起訴請求被告給付服務報酬，應無理由。

㈢ 系爭契約「服務報酬給付約定」第3條，對被告顯失公平而應屬無效：

1.按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原與者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」消保法第12條亦定有明文。

2.系爭承諾書第3條約定：「買方或其配偶…於賣方委託期間屆滿或因故中止後三個月內就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人已完成居間仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二之服務報酬。」然遍查全部契約條款，並未約定原告應如何提供服務，及若原告未能提供任何仲介服務時，被告得請求如何之保障之相關約定，徒以前開條款限制委託人（即被告）之權利，並據以請求被告給付報酬，不僅與衡平原則有違，亦對被告顯失公平。又查，本件原告公司完全未取得地主魏朝川之委賣授權，魏朝川並明確表達不願簽署委託書，業經原告於起訴狀自承，是以原告既完全未有代理被告與魏朝川為任何居間斡旋之行為，惟依上開條款卻得請求被告給付原委託價格2%之服務報酬，益證該條款對被告顯失公平，有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，並與上述消保法所規定定型化契約之原則不符，應認系爭約定條款無效。再查，系爭土地縱使成交，原告公司僅可獲得66,000元之仲介服務費（系爭委託書第8條），然原告公司怠於為居間報告、媒介努力之義務卻可向被告請求136,000元，益見系爭契約對被告實顯失公平。

二、退步言之，縱認系爭契約有效，原告因不具備系爭承諾書第3條之要件，不得據此向被告請求服務報酬：

㈠依系爭承諾書第3條：「買方或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿或因故中止後三個月內，就上開不動產逕與賣方成交時，買方同意視為受託人已完成居間仲介之義務，買方仍應給付委託承購總價格百分之二之服務報酬。」該條款既已明定買方仍應給付服務報酬之前提要件為「賣方委託期間屆滿或因故中止」，然本件原告自始未取得地主魏朝川之委賣授權，魏朝川明確表達不願簽署委託書，此亦經原告於起訴狀自承。是以本件既無「賣方委託出售」之前提要件事實，原告如何據此條款請求被告給付服務報酬？

㈡ 又按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第568條第1項規定甚明。據此可知，買賣契約之成立需與居間人報告或媒介之努力有相當因果關係，居間人始得享有報酬諳求權，委託人始有給付報酬之義務，參照臺灣臺中地方法院96年度訴字第2306號判決、臺灣高等法院臺中分院89年度上易字第164號判決意旨。惟查，本件原告自始未取得魏朝川之委賣授權，魏朝川明確表達不願簽署委託書，此亦經原告於起訴狀自承，換言之，本件原告於簽訂系爭居間契約後，對被告與魏朝川之間買賣契約之成立，完全未有任何報告或媒介之努力，自不得逕以系爭承諾書第3條之約定，擬制原告已完成居間仲介之義務，被告自無給付服務報酬之義務。否則日後仲介公司均可一方面怠為居間人報告或媒介之義務，一方面於居間契約終止後仍限制委託人自行與他人一定期間不得買賣之權利，此顯非居間法律關係規範之本旨。況查，本件系爭土地縱使成交，原告公司僅可獲得66,000元之仲介服務費（系爭契約第8條），然怠於為居間報告、媒介努力之義務卻可向被告請求136,000元，益見原告起訴顯無理由。

四、本件被告與原告公司前於104年11月5日訂定之系爭切結書應屬有效：

㈠按「公司應至少置董事一人執行業務並代表公司，最多置董事三人，應經三分之二以上股東之同意，就有行為能力之股東中一選任之。」公司法第108條第1項定有明文。又按股份有限公司之董事長或其他有權代表公司之人輿第三人訂立契約時，祗須表明代表公司之意旨為已足，並不以加蓋公司之印章為必要，不得以契約未加蓋印章而否認其效力（最高法院97年度台上字第189號、87年度台上字第801號、84年度台上字第1743號判決意旨參照）。

㈡原告登記之組織型態為有限公司，依公司登記資料，劉鴻學為當時原告公司之董事，經濟部商業司公司登記資料亦明載劉鴻學為原告公司負責人，則依公司法第108條第1項，劉鴻學自得對外代表原告公司。又參照上開最高法院判決意旨，有權代表公司之人與第三人訂立契約時，祗須表明代表公司之意旨為已足，並不以加蓋公司之印章為必要，不得以契約未加蓋印章而否認其效力。是以系爭切結書簽訂當時，劉鴻學既有權代表原告公司，系爭切結書亦已表明劉鴻學代表公司之意旨，其與被告所簽訂之系爭切結書即生效力，不得事後再以未加蓋公司印章為由而否認其效力。況查，系爭切結書並未如同系爭契約有明確記載「未蓋公司章無效」之相關同義文字（系爭契約內亦未記載劉鴻學代表原告公司之意旨），故是否蓋公司大小章即非系爭切結書成立、生效與否之必要條件，原告公司僅以系爭切結書未蓋公司大小章而否認其效力，其主張自無理由。

㈢本件係因兩造簽訂系爭契約後（契約有效期間自104年9月8日至104年10月8日），原告遲遲無法取得魏朝川之委賣授權，魏朝川甚至於原告公司人員前往拜訪時將原告公司人員趕出，原告公司完全無法與魏朝川進行任何議價斡旋。系爭契約有效期間屆至後（104年10月8日），又經被告一再向原告催討退還斡旋金，原告當時負責人劉鴻學因深感愧對被告，且66,000元或136,000元亦非顯然高額之服務報酬，劉鴻學為維護與被告舊客戶情誼及日後合作關係，始於104年11月5日與被告訂定系爭切結書，約定退還被告100,000元斡旋金，且被告得不受系爭契約條款之拘束。

五、縱本院認本件被告應依系爭契約給付服務報酬予原告，惟按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」民法第572條定有明文，兩造簽訂系爭契約後，魏朝川即直接拒絕原告之居間斡旋，甚至原告公司人員劉鴻學親至魏朝川家中拜訪時更遭魏朝川趕出門，換言之，原告完全未盡其努力與魏朝川斡旋系爭土地之成交價格、向被告報告業務處理狀況之義務，如仍可認原告已完成居間仲介之義務，而向被告請求132,000元之服務報酬（縱使成交原告僅可獲得66,000元服務費），即為數過鉅且對被告顯失公平，懇請本院依法酌減之。

六、系爭土地最先係由被告之朋友介紹給本人知道，並親自帶被告至現場看地，被告雖有中意，但坊間朋友對不動產不專業，被告深覺沒信任感，因原告公司人員劉鴻學為認識很久之客戶，過去曾經交易值得信任，被告才主動提供此物件給原告公司人員劉鴻學知道，請劉鴻學代被告去跟地主議價，因此系爭土地並非原告公司所介紹。因寫委託議價書時，未給審閱期三日以上權利，因此被告要求劉鴻學必須補簽一份切結書給被告，保證退斡後不再受原告公司系爭承諾書任何條款之拘束。本件純係因魏朝川對原告公司之不信任、不願多付仲介費，致原告公司長期無法履行代被告為價格居間斡旋之義務，被告始於系爭契約期限屆至後（104年10月8日），自行並委託朋友與魏朝川議價，當時始知悉被告與魏朝川甚至為遠房親戚關係，雙方相談甚歡進而成交。本件實係原告公司與劉鴻學之股東糾紛，原告公司負責人劉紅梅亦知悉系爭土地之全部事發經過，如今卻無端牽連被告，其提起本件訴訟並無理由。

七、原告稱被告撕毀系爭契約書局部，乃因被告授權要求基於保護消費者之資料，避免被不道德人士洩個資而為，倘如原告所稱欲圖滅跡，被告何須將系爭契約書繳回原告公司。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造之爭點：

一、原告公司所提出之系爭承諾書契約是否有效？有無違反消保法之規定而不構成契約內容？

二、設若系爭承諾書有效，系爭承諾書第3條是否顯失公平？原告得否依系爭承諾書第3條之要件，向被告請求服務報酬？劉鴻學與被告所簽之切結書對原告是否生效？

三、兩造原約定之服務報酬為若干？該報酬有無過高得請求酌減之問題？

肆、得心證之理由：

一、原告主張被告於104年9月間委託原告仲介購買訴外人魏朝川所有之彰化縣○○鎮○○段○0000地號之土地，兩造並於104年9月8日簽訂買方議價委託書、買方給付服務報酬承諾書，原告接受委任後即積極向賣家魏朝川斡旋，但魏朝川明確表達不願簽署委託書，此案不了了之。詎被告於104年11月12日以同一條件即6,600,000元與魏朝川就系爭土地簽訂不動產買賣契約，為此依系爭承諾書第3條，請求被告給付仲介費2%之報酬即132,000元，並提出買方議價委託書、賣方給付服務報酬諾書影本為證，被告對於有簽立上開委託書及承諾書暨原告接受委任後，魏朝川明確表達不願簽署委託書乙節，並不爭執，惟抗辯承諾書未蓋原告公司大小章、店章應屬無效，原告未提供契約合理審閱期間，原告據以主張被告仍應給付服務報酬之條款，應不構成契約之內容。且原告系爭承諾書第3條對被告顯失公平，應屬無效，原告亦不得依系爭承諾書第3條之要件，向被告請求服務報酬，更何況原告有與被告簽切結書，解除契約後，原告不得再依系爭承諾書第3條對被告請求服務報酬等語。原告對於劉鴻學有與被告簽訂退斡切結書之事實，亦不爭執，惟主張已對劉鴻學提出背信等告訴等語。

二、按有權代表公司之人與第三人訂立契約時，只須表明代表公司之意旨而為，即生效力，並不以加蓋公司之印章為必要(最高法院87年度台上字第801號、97年度台上字第189號民事裁判要旨參照)。查本件姑且不論系爭承諾書是否有效、原告有無提供契約合理審閱期間、系爭承諾書第3條對被告是否顯失公平，原告得否依系爭承諾書第3條之要件，向被告請求服務報酬，即便認上開結論均屬肯定，然劉鴻學有與被告簽訂退斡切結書，此為原告所自認，依該切結書之內容載明：「...買方經手仲介人，亦為公司負責人兼店長，深愧於買方之委託，於是同意買方於民國104年11月5日正式解除購買議價契約，並退還斡旋金於買方，至解除契約後，買方與尚富不動產有限公司之前所委任之契約自此失效，買方至今後所購買之不動產，均與尚富不動產有限公司無任何關係存在，並不受議價委託書服務報酬給付任何條款之約束」等語。而縱使劉鴻學簽系爭退斡切結書時未蓋公司大章，然查劉鴻學既為簽約當時原告之法定代理人兼店長，此有被告提出之經濟部中部辦公室103年3月5日函文及證人劉鴻學之證詞為證，且原告對此點亦不爭執。又依該退斡切結書之內容係與原告公司之事務有關，其上劉鴻學亦表明為原告公司負責人兼店長，顯有代表原告公司之意旨而簽訂系爭切結書之意思，系爭切結書自對原告公司發生效力。至劉鴻學對原告有無構成背信或詐欺，乃原告公司與劉鴻學之事，與被告無涉。原告公司當時既已於系爭切結書承諾被告不再受與原告所簽議價委託書服務報酬給付任何條款之約束。則原告依系爭承諾書第3條，請求被告給付仲介費2%之報酬即132,000元即無理由。

三、綜上所述，原告依系爭承諾書第3條，請求被告給付仲介費2%之報酬即132,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院前揭判斷無違，毋庸再予審酌，附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭