110年度斗訴字第1號（給付服務報酬等） - 北斗簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 110年度斗訴字第1號原告即反訴被告宇信開發有限公司法定代理人洪文玄原告王玲玲共同訴訟代理人林見軍律師被告即反訴原告陳綺麗訴訟代理人徐彩玲上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國110年10月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告宇信開發有限公司新臺幣貳拾萬肆仟元，及自民國一○九年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告王玲玲新臺幣壹拾萬元，及自民國一○九年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一、二項得假執行；但被告如各以新臺幣貳拾萬肆仟元、壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。經查，反訴原告即被告係以其與反訴被告即原告宇信開發有限公司間就本件門牌號碼彰化縣○○鎮○○路00○00號房屋及基地即彰化縣○○鎮○○段0 0○號建物及同段831之6地號、831之3地號、831之10地號土地(下稱系爭房地），簽署不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），於本訴言詞辯論終結前之民國110年3月19日具狀提起反訴，而為後述反訴各項請求，茲本訴與反訴所主張之權利，均係對於系爭房地簽署系爭專任契約而起，反訴之標的與防禦方法間，在事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，且無其他不得提起反訴之情形，是反訴原告即被告提起反訴自為合法。又反訴被告即原告主張依反訴之請求，本件應適用通常程序等語，為有理由，本件爰改以通常程序審理。貳、本訴部分：一、原告主張：㈠被告陳綺麗為系爭房地之登記所有權人，被告於109年7月8日與原告宇信開發有限公司簽立系爭專任契約，委託原告銷售系爭房地，委託銷售總價為新臺幣(下同)698萬元，委託期間自109年7月8日起至同年10月9日止。又雙方簽立系爭專任契約過程為原告宇信開發有限公司屬於台灣房屋特許加盟店且在業界也有一定商譽，加上系爭專任契約條款業已當面向被告解說，而被告對仲介行情也多有瞭解，所以被告當下經其思考後乃自願放棄系爭專任契約之審閱期。㈡系爭專任契約簽立後，原告宇信開發有限公司依約為被告尋覓買家，及至109年7月10日11時30分終覓得買家即原告王玲玲，原告王玲玲並交付10萬元之斡旋金作為買賣斡旋之用，更簽立不動產買賣意願書，最初原告王玲玲買方僅出價660 萬元，後再提高承購價為680萬元，當日原告宇信開發有限公司立刻與被告即賣方當面斡旋，幾經溝通被告即賣方最後乃同意依不動產買賣意願書之條件出售，更於109年7月10日16時親自在不動產買賣意願書簽名確認出售系爭房地。㈢買賣雙方針對買賣標的物、價金已然意思表示合致後，本該如期進行不動產買賣契約之簽立，憑為後續事宜之進行，但被告幾經催促卻仍不出面簽約，故買家即原告王玲玲於109 年8月6日寄發北斗郵局82號存證信函給賣家即被告請其在109年8月11日前出面履行簽約事宜，但賣家即被告卻於109年8月10日以北斗郵局84號、85號存證信函對原告宇信開發有限公司、王玲玲主張原告宇信開發有限公司未依規定給予法定審閱期而主張系爭專任契約無效，進而不出面簽約。㈣又不動產買賣意願書第4條已約定：「若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分…」，且不動產買賣意願書更據居於賣方地位之被告所親簽確認，接受買方即原告王玲玲之承購總價款及付款條件，從而，買賣雙方之買賣契約即告成立，則被告自應按系爭專任契約第5條之約定給付3%亦即204,000元的服務報酬給原告宇信開發有限公司。㈤不動產買賣意願書乃經買賣雙方親自簽定確認，但居於賣方地位之被告卻違約而為，不願簽定買賣契約，則本於不動產買賣意願書第6條：「違約處罰：斡旋金轉為定金後....若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金」之約定，居於買方地位的原告王玲玲自得依不動產買賣意願書第6條約定，請求被告加倍返還買方即原告王玲玲所付定金的同等金額10萬元( 原告王玲玲已取回先前所繳之10萬元)。㈥系爭專任契約內容篇幅不大，所使用之字體大小適中、文字淺顯易懂，一般人並不難在短期間內經由閱讀而瞭解該契約之內容，且依系爭專任契約第17條約定可知，系爭專任契約乃一式二份，簽約後被告就其持有之契約內容亦得再次詳閱，是以縱原告宇信開發有限公司未給予合理之審閱期間，亦難認對被告顯失公平，故系爭專任契約並無違反消費者保護法第11條之1之規定。㈦綜上，被告依系爭專任契約第5條約定，應給付原告宇信開發有限公司服務報酬204,000元，被告依不動產買賣意願書第6條約定，應給付原告王玲玲違約金100,000元等語，並聲明：⒈被告應給付原告宇信開發有限公司204,000元，及自109年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告王玲玲100,000元，及自109年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：被告為系爭房地之登記所有權人，被告訴訟代理人則為系爭房地之實際所有權人，被告與被告訴訟代理人間就系爭房地成立借名登記之法律關係。又被告訴訟代理人就系爭房地於108年10月30日以被告名義與原告宇信開發有限公司簽署不動產一般委託銷售契約書，約定系爭房地以1,250萬元委託原告宇信開發有限公司出售，委託期間自108年10月30日起至109年12月31日止，孰知原告宇信開發有限公司又於委託期間未對被告加以說明且亦未提供審閱期間予被告之情況下，使被告於109年7月8日又與原告宇信開發有限公司簽署系爭專任契約，以遠低於前次委託售價1,250萬元之690萬元委託原告宇信開發有限公司出售系爭房地，原告宇信開發有限公司明知兩次委售價格金額落差甚鉅，竟仍未向被告說明，亦無提供審閱期間予被告，使被告陷入不清楚自身權利，依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定，系爭專任契約應屬無效，原告宇信開發有限公司依系爭專任契約請求被告給付報酬以及原告王玲玲依不動產買賣意願書請求被告給付違約金，均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。參、反訴部分：一、反訴原告即被告主張：反訴原告訴訟代理人於108年10月30 日以反訴原告名義與反訴被告宇信開發有限公司簽署不動產一般委託銷售契約書，約定系爭房地以1,250萬元委託反訴被告宇信開發有限公司出售，委託期間自108年10月30日起至109年12月31日止，孰知反訴被告宇信開發有限公司又於委託期間未對反訴原告加以說明且亦未提供反訴原告審閱期間之情況下，使反訴原告於109年7月8日與反訴被告宇信開發有限公司簽署系爭專任契約，以遠低於前次委託售價1,250萬元之690萬元委託反訴被告宇信開發有限公司出售系爭房地，是系爭專任契約依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定應屬無效，嗣反訴被告宇信開發有限公司以690萬元之價格刊登於售屋廣告，導致反訴原告本得以1,250萬元出售系爭房地，最後僅以950萬元出售系爭房地予他人，因此受有300萬元之交易價差損失，反訴原告自得依民法第184條第1項規定，提起本件反訴，請求反訴被告宇信開發有限公司賠償300萬元等語，並聲明：反訴被告宇信開發有限公司應給付反訴原告300萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、反訴被告則以：縱反訴原告辯稱其並未放棄契約審閱權，但依系爭專任契約內容，該契約篇幅不大，所使用之字體大小適中、文字淺顯易懂，一般人並不難在短期間內經由閱讀而瞭解該契約之內容，且依系爭專任契約第17條約定可知，系爭專任契約乃一式二份，簽約後反訴原告就其持有之系爭專任契約內容亦得再次詳閱，是以縱反訴被告宇信開發有限公司未給予反訴原告合理之審閱期間，亦難認對反訴原告顯失公平，故反訴原告抗辯系爭專任契約違反消保法第11條之1 之規定而不構成契約內容，並不可採等語，並聲明：反訴原告之訴駁回。肆、本院之判斷：一、本訴部分：㈠原告宇信開發有限公司主張被告於109年7月8日與原告宇信開發有限公司簽訂系爭專任契約，委託原告宇信開發有限公司銷售系爭房地，嗣原告宇信開發有限公司於109年7月10日覓得買方即原告王玲玲簽署不動產買賣意願書，願以680萬元購買系爭房地並支付定金10萬元，及被告拒絕履行契約等情，業據原告宇信開發有限公司提出被告所不爭執其真正之系爭房地第一類謄本影本、系爭專任契約書影本、不動產買賣意願書影本、權益確認書影本、存證信函影本為證，堪予採認。至於原告主張被告依約應給付原告宇信開發有限公司系爭房地成交總價額680萬元以3%計算之服務報酬共計204,000元及加倍返還原告王玲玲支付之定金10萬元等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：原告宇信開發有限公司請求被告給付服務報酬及原告王玲玲請求被告加倍返還定金，有無理由？茲分述如下： ⒈被告抗辯原告宇信開發有限公司違反消費者保護法第11條之1 第1項規定之審閱期間，依同法第11條之1第3項規定，系爭專任契約之條款無效等語，按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，消費者保護法第11條之1定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。經查，由系爭專任契約文首記載自願放棄審閱期，且被告在旁簽名，而系爭專任契約內容，文義淺顯明白，被告既為社會閱歷豐富之成年人，應可清楚知悉系爭專任契約內容無疑，揆諸前揭說明，尚難認系爭專任契約因原告宇信開發有限公司事先未給予審閱期間而無效，是被告據此辯稱系爭專任契約無效，自屬無據。 ⒉按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。又系爭專任契約書第5條約定：買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參，…等情，本件原告宇信開發有限公司已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同意依承購條件（即價金680萬元）出售系爭房地，被告與買主即原告王玲玲間之買賣契約已有效成立，雖被告迄今未與買主即原告王玲玲簽訂不動產買賣契約書等情，已如前述，依上開說明及系爭專任契約第5條之約定，被告自有給付原告宇信開發有限公司按委託實際成交價3%計算之服務報酬之義務，數額為204,000元（6,800,000×3%＝204,000）。 ⒊從而，系爭專任契約有效成立，且原告宇信開發有限公司已依被告委託之條件為被告覓得買主即原告王玲玲，被告亦同意依承購條件（即價金680萬元）出售系爭房地，被告與買主即原告王玲玲間之買賣契約已有效成立，被告事後以系爭契約無效為由，拒絕與原告王玲玲簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反系爭專任契約而為違約，仍應支付報酬。從而，原告宇信開發有限公司主張基於系爭專任契約之法律關係，請求被告給付服務報酬204,000元，為有理由，應予准許。 ⒋又原告王玲玲主張依不動產買賣意願書第6條之約定，請求被告加倍返還定金。經查，原告王玲玲與被告簽立之不動產買賣意願書第6條記載：「違約處罰：斡旋金轉為定金後.... 若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金」等語。被告與原告王玲玲間就系爭房地之買賣契約已成立，被告事後以系爭契約無效為由，拒絕與原告王玲玲簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已如前述，被告已違反不動產買賣意願書而為違約，原告王玲玲自得依不動產買賣意願書第6條之約定，請求被告加倍返還定金100,000元。 ⒌按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，被告所應負之服務報酬及加倍返還定金，未經兩造約定而無確定清償期限。本件原告固主張利息之起算日自109年8月25日一情(此期間為原告王玲玲前於109年8月25日向本院遞民事聲請調解狀向被告聲請調解之期日)，然原告王玲玲並未舉證該民事聲請調解狀是109年8月25日送達被告，並由被告受領，是本件應以起訴狀繕本送達被告時，方發生對被告生催告之效力；被告受催告後仍未繳納，應負遲延責任，故應自起訴狀送達翌日即109年12月8日起算按年息5%計算之遲延利息。逾此範圍之利息請求，則無理由，應予駁回。㈡綜上，原告宇信開發有限公司依系爭專任契約第5條之約定，請求被告給付服務報酬204,000元，原告王玲玲依不動產買賣意願書第6條之約定，請求被告給付100,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起（即109年12月8日）至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。二、反訴部分：㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。易言之，若負舉證責任之人先不能舉證，以證實自己主張之事實之真實，則他造就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，法院亦不得為負舉證責任之人有利之認定。又法院調查證據認定事實，不得違反舉證責任分配之原則，且認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院100年度台上字第1187號判決意旨參照）。又按侵權行為之成立，應具備：①須該他人有加害行為；②須侵害權利或利益；③須發生損害；④須加害行為與損害有因果關係；⑤須有責任能力；⑥須有故意或過失等6 項要件。若主張他人應負侵權行為之損害賠償責任，除有舉證責任倒置之規定外，應先就上開6項要件負完全之舉證責任。本件反訴原告主張其與反訴被告宇信開發有限公司前於108年10月30日簽署不動產一般委託銷售契約書，約定系爭房地以1,250萬元委託反訴被告宇信開發有限公司出售，委託期間自108年10月30日起至109年12月31日止，孰知反訴被告宇信開發有限公司又於委託期間未對反訴原告加以說明且亦未提供反訴原告審閱期間之情況下，使反訴原告於109年7月8日與反訴被告簽署系爭專任契約，以遠低於前次委託售價之690萬元委託反訴被告宇信開發有限公司出售系爭房地，依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定，系爭專任契約應屬無效，嗣反訴被告宇信開發有限公司以690萬元之價格刊登於售屋廣告，導致反訴原告最後僅以950萬元出售系爭房地予他人，受有300萬元之交易價差損失，依民法第184條第1項規定，請求反訴被告宇信開發有限公司賠償300萬元等語，為反訴被告宇信開發有限公司所否認，揆諸前揭說明，自應由反訴原告就反訴被告宇信開發有限公司所為應構成不法侵權行為乙節，負舉證證明之責。㈡系爭專任契約有效成立，且反訴被告宇信開發有限公司已依反訴原告委託之條件為反訴原告覓得買主即王玲玲，反訴原告亦同意依承購條件（即價金680萬元）出售系爭房地，反訴原告與買主即王玲玲間之買賣契約已有效成立，反訴原告事後以系爭專任契約無效為由，拒絕與買家即王玲玲簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反系爭專任契約而為違約，已如前述，是反訴被告宇信開發有限公司上開行為與民法第184條第1項規定侵權行為之要件有別。㈢另反訴原告又主張反訴被告宇信開發有限公司以690萬元之價格刊登於售屋廣告，導致反訴原告本得以1,250萬元出售系爭房地，最後僅以950萬元出售系爭房地予他人，受有300萬元之交易價差損失一節，然不動產買賣之價金究竟為何原因多端，是否僅係反訴被告宇信開發有限公司與反訴原告簽立系爭專任契約，由反訴被告宇信開發有限公司銷售系爭房地，後來反訴被告宇信開發有限公司以690萬元之價格刊登於售屋廣告所致，亦非無疑，反訴原告就此未進一步舉證以實其說，自無從為有利反訴原告請求反訴被告宇信開發有限公司賠償反訴原告本得以1,250萬元出售系爭房地，最後僅以950萬元出售系爭房地予他人之300萬元交易價差損失之認定，故反訴原告主張其對反訴被告宇信開發有限公司具有民法侵權行為損害賠償請求權，即屬無據。三、本判決主文所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。四、被告雖請求調取原告宇信開發有限公司因違反不動產經紀管理條例所涉不實廣告之彰化縣政府裁決書、傳喚員警蕭警員等，然被告上開所請，對本案判決結果並無影響，本院認無調查必要，附此敘明。本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　26　　日臺灣彰化地方法院北斗簡易庭法官楊鑫忠以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本) 。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　26　　日書記官張清秀

北斗簡易庭110年度斗訴字第1號

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