臺灣屏東地方法院102年度簡上字第53號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第53號

上訴人

張祝晴

訴訟代理人

柳聰賢律師

複代理人

林錦芬律師

被上訴人

張黃春花

當事人間返還土地等事件，上訴人對於民國102 年6 月20日本院

屏東簡易庭101 年度屏簡字第497 號第一審判決提起上訴，本院

於民國103 年8月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：緣原告於民國74年12月17日向鈞院拍得坐落於屏東市○○○段一小段000 （面積39平方公尺）及000 （面積14平方公尺）地號土地，並於同年20日完成所有權登記，惟上開土地上有上訴人屏東市○○○段○○段000○號即門牌號碼為屏東市○○街000 號房屋，未經被上訴人同意，長期無權占用上開土地，被上訴人乃本於物上請求權請求上訴人拆除上開建物並返還上開土地。又上訴人上開建物無權占有被上訴人所有上開土地，其顯受有相當於租金之利益，被上訴人依不當得利請求上訴人給付相當於租金之利益，計算式為：上開土地面積×申報地價×占用年數×10%；其中自96年5 月1 日起至101 年10月31日止，金額為99,216元【（39平方公尺+14 平方公尺）×3,600 元×5.2年×10%=99,216元】，另自101 年11月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人依照土地面積按當期土地申報總價10% 計算之不當得利。

二、上訴人則以：上訴人所有坐落屏東市○○○段○○段000 ○號（即門牌號碼為屏東市○○街000 號），係建造於坐落屏東市○○○段○○段000 ○000 地號土地上，惟上開建物及土地原本均為訴外人黃王熟、黃淑芬所有，上開建物設定典權予上訴人父親張漢威，嗣因期限屆滿未回贖，於93年2 月4 日由張漢威取得典物即上開建物之所有權，而上開土地則於74年12月17日由被上訴人拍賣取得，其中上開建物再由張漢威於96年5 月4 日贈與登記予上訴人，則依民法第924 條之2 準用第838 條之1 及民法425 條之1 規定，本件上訴人所有上開建物與被上訴人所有上開土地間，應有租賃或法定地上權之關係，故非無權占有，被上訴人自不得請求拆除上開建物並返還上開土地。又上開建物雖由張漢威贈與上訴人，惟均係張漢威居住使用，而張漢威生前因癌症在寶建及高雄榮總龍分院住院、亦很少住在上開建物，足見並未獲有利益，且上開建物破舊不堪，巷道狹窄，請求依年利率10% 計算亦屬過高等語。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明為上訴駁回。

四、下列事項有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、不動產權利移轉證書、上開土地及建物異動索引、土地登記簿謄本、建築改良登記簿謄本、本院81年度訴字第130 號判決、臺灣高等法院高雄分院第81年度上易字第33號判決可證（見原審卷第11-13 、42頁；本院卷第27-43 、96-108頁），應可作為判決之基礎：

㈠坐落屏東市○○○段○○段000 ○號（即門牌號碼為屏東市○○街000 號），係建造於坐落屏東市○○○段○○段000○000 地號土地上。

㈡本件上開建物及土地，原為訴外人黃王熟、黃淑芬之被繼承人黃開元所有，嗣黃開元死亡後，上開土地於74年7 月8 日由黃王熟、黃淑芬辦妥繼承登記為公同共有。

㈢又黃開元將上開建物及土地出典予張漢威，典權期限為71年2 月1 日起至74年2 月1 日止，經張漢威訴請黃王熟、黃淑芬就上開建物辦理保存登記並連同上開土地辦理繼承登記後，再一併辦理典權登記予張漢威，經本院73年度訴字第550號判決張漢威勝訴確定。再者，上開建物於74年9 月25日由黃王熟、黃淑芬辦妥第一次登記為公同共有，張漢威持本院73年度訴字第550 號確定判決於74年10月9 日申請辦理典權登記，就上開建物部分，於74年11月7 日完成設定典權登記予張漢威，惟上開土地部分，因黃開元於72年11月21日將之設定抵押權予訴外人張酉添，嗣張酉添聲請拍賣抵押物，經本院民事執行處於74年9 月14日囑託登記機關辦理查封登記，而無從辦理典權設定登記，嗣經拍賣結果，由被上訴人拍定，並於74年12月20日辦峻所有權移轉登記予被上訴人。另因上開建物於典權期限屆滿未回贖，經本院81年度訴字第130 號判決確定，由張漢威取得典物即上開建物之所有權，並於93年2 月4 日辦峻所有權移轉登記予張漢威。

㈣上開建物於96年5 月4 日以贈與為原因，由張漢威移轉登記予上訴人。

五、本院之判斷：

㈠按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。經查，上開704 建號建物，其一樓原面積為33.15 平方公尺、騎樓原面積為10.53平方公尺，合計占用上開981 、982 地號土地面積為43.68平方公尺，有上開建物登記第二類謄本及建築改良登記簿謄本可稽。惟上開建物於本院履勘測量時，其中如附圖編號Ａ部分之主建物，面積38平方公尺，係位於上開981 地號土地，如附圖Ｂ部分之主建物，面積6 平方公尺及如附圖Ｃ部分之主建物外之建物，面積8 平方公尺，則位於上開982 地號土地，有本院卷存複丈成果圖可參（見本院卷第63頁），可知本院測量時之建物面積已超過原建物面積，足見原建築另有增建部分，但上開建物，進屋後為客廳，再進去有一小門通辦公廳桌空間，再往後走有一小門通廚房、浴室，再往後有一小門鐵門通往後面防火巷，出入均往客廳方向通前面青島街等情，業經本院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷可查（見本院卷第56、57、60、61頁），足見後方增建之廚房、浴室，並無構造上及使用上之獨立性，且常助主建築物（即上開附圖編號Ａ、Ｂ部分）之效用，應屬附屬建物，是依民法第811 條規定，就超過原建築部分，由主建物所有人取得增建建物之所有權。

㈡又按「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。」民法第924 條之2固定有明文，惟此條規定係於99年1 月5 日經立法院三讀通過，並經總統於99年2 月3 日公布，而該條規定於民法物權編施行法並無溯及適用之特別規定，則依民法物權編施行法第24條第2 項規定「民法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後六個月施行。」，即於99年8 月3 日施行。惟本件上開土地部分係於74年12月20日移轉所有權予被上訴人，而上開建物係於93年2 月4 日所有權移轉登記予張漢威，已如上所述，則依上開之說明，張漢威於93年2 月4 日取得典物即上開建物所有權時，民法第924 條之2 第3 項規定，尚未施行，自難有此規定之適用。從而，上訴人依民法924條之2 規定，認上訴人所有上開建物與被上訴人所有上開土地間，有法定地上權關係云云，自無可採。

㈢次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」此民法第425 條之1 定有明文，此規定係於88年4月21日增訂由總統公布，並經民法債編施行法第36條第2 項明定自89年5 月5 日施行，且該條文規定並未經民法債編施行法明定具有溯及效力。惟：

①最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」。

②最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議之提案謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經本院著成四十八年台上字第一四五七號判例，惟於其後再因轉讓而繼受房屋（或土地）所有權之人，是否承受原受讓人之權利（或義務）? 」，嗣經討論後決議為「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」。

③民法第425 條之1 立法理由謂：「二、土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其上地上之房屋同屬一人所有，而僅將上地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。三、前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議疋之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」。

④綜上，民法第425 條之1 第1 項規定係將該條項增訂施行前之實務見解（即最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議）予以明文化，故該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，固仍得援用上開實務見解。但本件上開土地部分，係經拍賣，由被上訴人拍定，並於74年12月20日辦峻所有權移轉登記予被上訴人，而上開建物部分，則係於典權期限屆滿後二年（典權期限屆滿日為74年2 月1 日）未回贖，經本院81年度訴字第130號判決確定，由張漢威取得典物即上開建物之所有權，並於93年2 月4 日辦峻所有權移轉登記予張漢威等情，已如上所述，茲因上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議之個案事實，其前提係土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後「出賣」之情形，縱將之寬認不僅限於買賣之情形而採與修法後民法第425 條之1 規定，尚包含「所有權讓與」之情形（如：買賣、互易、贈與等），然所謂「所有權讓與」，係指依讓與人之意思而移轉所有權予他人而言，惟民法第923 條第2 項規定之「典權定有期限者，於期限屆滿後，出典人得以原典價回贖典物。出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」，此係基於法律規定，使出典人於典權期限屆滿未回贖時，由典權人取得典物所有權，而非基於出典人之意思使典權人依法律行為取得典物所有權，故本院認本件之情形亦難認有上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議之適用，是則上訴人主張其所有上開建物與被上訴人所有上開土地間有租賃關係云云，亦無可採。

㈣另按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。再按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，此民法第373 條本文定有明文。故不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。經查，本院現場履勘時，就上開981 地號土地上如附圖編號Ａ部分之主建物（面積38平方公尺），上開982 地號土地上如附圖Ｂ部分之主建物（面積6 平方公尺）及如附圖Ｃ部分之主建物外之建物（面積8 平方公尺），上訴人主張就此建物內堆放之物品均為張漢威所有乙節，為被上訴人所不爭執（見本院卷第56頁），足見上開附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ之建物所坐落之土地，自拍定後一直並未點交予被上訴人，而由張漢威繼續占有使用，甚至張漢威死亡後，仍未交付予被上訴人，故尚難認被上訴人就上開建物占用土地部分已取得使用、收益權限，亦難認被上訴人於上訴人交還上開占用土地前之期間，受有相當於租金之損害。

㈤綜上所述，被上訴人本於物上請求權，請求上訴人將上開981 地號土地上如附圖編號Ａ部分之主建物（面積38平方公尺）及上開982 地號土地上如附圖Ｂ部分之主建物（面積6 平方公尺）與如附圖Ｃ部分之主建物外之建物（面積8 平方公尺）拆除，並將上開土地返還被上訴人為有理由，應予准許，逾此部分（含拆除地上物並返還土地及不當得利）之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。