臺灣屏東地方法院103年度訴字第488號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第488號

原告

方文環即田蓁咖啡鮮果店

原告

方稚樺

共同訴訟代理人

蔡祥銘律師

共同訴訟代理人

蔡晉祐律師

被告

品謙實業有限公司

法定代理人

張沛琪

被告

正貿國際興業股份有限公司

法定代理人

許涼樂

訴訟代理人

薛西全律師

訴訟代理人

劉妍孝律師

被告

張祐謙

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年3 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查本件原告方文環即田蓁咖啡鮮果店（下稱原告方文環）起訴時，依民法第767 條規定及租賃契約法律關係，請求被告品謙實業有限公司（下稱被告品謙公司）將坐落屏東縣鹽埔鄉○○段000○000地號土地上之地上物拆除（實際面積待測量後再行確定），並將其上之坑洞回填後，將上開土地返還與原告方文環，並請求被告品謙公司及張祐謙按月連帶給付違約金新臺幣（下同）6,250 元，於訴狀送達後，追加屏東縣鹽埔鄉○○段000 地號土地所有權人即方稚樺為原告，另因被告品謙公司抗辯坐落於屏東縣鹽埔鄉○○段000○000 地號土地上之地上物均為正貿國際興業股份有限公司（下稱正貿公司）出資興建，爰追加正貿公司為被告。由原告方文環請求被告品謙公司與正貿公司將坐落屏東縣鹽埔鄉○○段000地號土地（下稱系爭494地號土地）上如附圖所示編號Ａ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.27 平方公尺）、Ｂ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19平方公尺）、Ｃ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積18.71 平方公尺）、Ｄ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.3平方公尺）、Ｅ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積17.89平方公尺）、Ｆ部分水泥建物（面積29.55平方公尺）、Ｇ部分水泥平台（面積102.3平方公尺）、Ｉ部分磚窯（面積62.6平方公尺）、Ｋ部分溫室（面積163.29平方公尺）及Ｌ部分鐵皮建物（面積524.71平方公尺）等地上物拆除，並將如附圖所示編號Ｈ部分蓄水池（面積689.44平方公尺，深約1.5 公尺）、Ｊ部分水泥蓄水池（面積152.04平方公尺，深約1.6 公尺）以土石回填至與相鄰之周邊土地相等之高度後，將土地騰空返還原告方文環。復由原告方稚樺請求被告品謙公司與正貿公司將坐落屏東縣鹽埔鄉○○段000 地號土地（下稱系爭495 地號土地）上如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物（面積0.99平方公尺）之地上物拆除，並將土地騰空返還原告方稚樺。再由原告方文環請求被告品謙公司與張祐謙按年連帶給付違約金75,000元。因原告先後均係請求拆除、回填坐落系爭494、495地號土地上之地上物，將上開土地回復原狀後返還，及依同一租賃契約之法律關係請求給付違約金，主要爭點有共同性，且證據資料之引用亦無不同，堪認請求之基礎事實同一，則依前揭規定及說明，原告所為訴之變更，於法尚無不合，應予准許。

二、本件被告張祐謙未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告方文環為系爭494 地號土地（重測前為新圍段780之22地號土地，分割自同段780地號土地）之所有權人，原告方文環之女即原告方稚樺為系爭495 地號土地（重測前為○○段000 ○00地號土地）之所有權人。緣原告方文環與被告品謙公司簽訂租賃契約，將系爭494、495地號土地出租給被告品謙公司，雙方約定租期自民國99年3月1日起至101年2月28日止，租金每年15,000元，被告品謙公司於租期屆滿後，應將承租之土地回復原狀後返還與原告方文環（下稱系爭租約）。詎被告品謙公司於承租系爭494、495地號土地後，竟容任被告正貿公司於系爭494 地號土地上，設置如附圖所示編號Ａ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.27 平方公尺）、Ｂ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19平方公尺）、Ｃ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積18.71 平方公尺）、Ｄ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.3平方公尺）、Ｅ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積17.89平方公尺）、Ｆ部分水泥建物（面積29.55平方公尺）、Ｇ部分水泥平台（面積102.3 平方公尺）、Ｉ部分磚窯（面積62.6平方公尺）、Ｋ部分溫室（面積163.29平方公尺）、Ｌ部分鐵皮建物（面積524.71平方公尺）等地上物，並設置如附圖所示編號Ｈ部分蓄水池（面積689.44平方公尺，深約1.5 公尺）、Ｊ部分水泥蓄水池（面積152.04平方公尺，深約1.6 公尺），另於系爭495 地號土地上設置如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物（面積0.99平方公尺）之地上物。又被告品謙公司於租期屆滿後，拒絕將系爭494、495地號土地回復原狀，返還原告方文環。原告方文環得依民法第767條規定、租賃契約法律關係，原告方稚樺得依民法第767條規定，請求被告品謙公司、正貿公司將系爭494、495地號土地回復原狀後返還原告。又依系爭租約第5 條、第12條約定，被告品謙公司於租賃期滿違約不交還承租土地時，原告方文環得向被告品謙公司與其連帶保證人即被告張祐謙請求連帶給付按租金5 倍計算之違約金，即每年75,000元。爰依民法第767 條規定及租賃契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：(一)被告品謙公司與正貿公司應將系爭494 地號土地上如附圖所示編號Ａ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.27平方公尺）、Ｂ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19平方公尺）、Ｃ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積18.71 平方公尺）、Ｄ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積19.3平方公尺）、Ｅ部分鐵皮屋及鐵皮棚架（面積17.89 平方公尺）、Ｆ部分水泥建物（面積29.55平方公尺）、Ｇ部分水泥平台（面積102.3平方公尺）、Ｉ部分磚窯（面積62.6平方公尺）、Ｋ部分溫室（面積163.29平方公尺）及Ｌ部分鐵皮建物（面積524.71平方公尺）等地上物拆除，並將如附圖所示編號Ｈ部分蓄水池（面積689.44平方公尺，深約1.5 公尺）、Ｊ部分水泥蓄水池（面積152.04平方公尺，深約1.6 公尺）以土石回填至與相鄰之周邊土地相等之高度後，將土地騰空返還原告方文環。(二)被告品謙公司與正貿公司應將系爭495 地號土地上如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物（面積0.99平方公尺）之地上物拆除，將土地騰空返還原告方稚樺。(三)被告品謙公司、張祐謙應自101年3 月1日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告方文環75,000元。(四)願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)被告品謙公司：一開始正貿公司尚未成立，品謙公司有入股正貿公司，所以由品謙公司與原告方文環簽約，系爭494、495地號土地上之地上物，均為被告正貿公司所出資設置，又原告後續將系爭494、495地號土地出租給被告正貿公司，故系爭494、495地號土地之後續事宜與被告品謙公司已無關係等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

(二)被告正貿公司：被告品謙公司係為被告正貿公司出面與原告方文環簽約，並由被告正貿公司支付租金、使用土地，被告正貿公司為系爭租約之實際承租人，此情為原告所知悉。又因原告方文環出租土地時，未申請鑑界且指界錯誤，致被告正貿公司興建部分磚窯時（該磚窯現已拆除）不慎占用鄰地即系爭495 地號土地，原告方文環與該鄰地所有人協商，由原告方稚樺買下系爭495 地號土地。上開過程中，原告表示資金不足，被告正貿公司遂於99年底預付6 年之租金90,000元，系爭租約應自101年3月1日起延長至107年2 月28日止，是系爭租約現仍存續中，原告請求非有理由等語資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(三)被告張祐謙未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。惟曾於勘驗期日到場陳稱：系爭494、495地號土地上如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物為其搭建，其餘地上物均為被告正貿公司搭建等語（見本院卷一第60至61頁）。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第119頁正反面）：

(一)原告方文環於99年2 月間以自己名義，與被告品謙公司簽立系爭租賃契約，出租坐落屏東縣鹽埔鄉○○段○○○○○○○○○○段○000地號土地，約定租期自99年3月1日起至101年2月28日止，每年租金15,000元。

(二)系爭495地號土地（重測前為屏東縣鹽埔鄉○○段000○00地號）於100年1月13日登記為原告方稚樺所有，嗣原告方文環同意將系爭495 地號土地出租給被告品謙公司使用，其餘租約約定不變。

(三)屏東縣鹽埔鄉○○段000 地號土地原為原告方文環與訴外人方吉雄所共有，經本院以101年度訴字第129號裁判分割後，原告方文環於101年8 月17日取得分割後編為新圍段780之22地號土地之單獨所有權，重測後編為○○段000地號土地。

(四)系爭494、495地號土地遭占用之範圍及面積如附圖所示。

(五)被告正貿公司法定代理人許涼樂將其戶籍遷至如附圖所示編號Ｌ之鐵皮建物（門牌號碼為屏東縣鹽埔鄉○○村○○巷000○0號），並為該建物之房屋稅納稅義務人。

(六)被告正貿公司為系爭494、495地號土地上如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物之事實上處分權人。

四、兩造經協議簡化之爭點（見本院卷二第119頁反面）：

(一)系爭租約現是否存續中？

(二)原告方文環依民法第767 條規定、租賃契約法律關係，及原告方稚樺依民法第767 條規定，請求被告品謙公司、正貿公司依聲明一、二所示方式將系爭494、495地號土地回復原狀，並返還上開土地，有無理由？

(三)原告方文環依系爭租約第5 條、第12條約定，請求被告品謙公司、張祐謙連帶給付違約金，有無理由？

五、本院得心證之理由：

(一)系爭租約現是否存續中？

1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。又「定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係」，有最高法院93年度臺上字第986 號裁判要旨參照。另「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，有最高法院85年度臺上字第1120號裁判要旨參照。

2.經查，依系爭租約第3條約定：「租期自99年3月1日起至101年2月28日止，為期2年」、第14條約定：「租約屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂立書面契約，其租賃條件，亦得另議之」，有該契約書影本存卷可稽（見本院卷一第6頁、第8頁）。足見系爭租約為定期租賃契約，並明定租期屆滿時，如經雙方同意續租時，須再以書面另訂新約，以阻止續租之效力。又無論被告品謙公司或正貿公司，均未舉證證明於上開租期屆滿後，與原告間就系爭494、495地號土地已達成續租或重新租賃之意思表示合致，及另行簽訂書面契約之情形，參照上開最高法院93年度臺上字第986 號裁判意旨，應認系爭租約於101年2月28日租期屆滿時，已當然消滅。

3.被告品謙公司、正貿公司固抗辯被告正貿公司已預付原告租金90,000元，續租系爭494、495地號土地，與原告之租賃關係現仍存續中云云，為原告所否認，自應由被告品謙公司、正貿公司就此部分抗辯負舉證責任。經查，被告品謙公司、正貿公司上開抗辯，無非以被告正貿公司所提出之錄音譯文為證（見本院卷二第124至129頁反面）。惟依上開錄音譯文所示，原告方稚樺先提及該筆90,000元為押金，當被告正貿公司法定代理人許涼樂提出質疑時，原告方稚樺表示同意給被告品謙公司法定代理人張沛琪該90,000元是預付租金，被告正貿公司法定代理人許涼樂亦稱原告方稚樺同意當張沛琪的時候，這90,000元是預付租金，其後原告方稚樺復表示現在是換約，用許涼樂的名字承租，與張沛琪沒有關係，跟品謙也沒關係，被告正貿公司法定代理人許涼樂再稱是用（正貿）公司的名義承租等情（見本院卷二第124至126頁），觀諸上開對話內容可知，原告方稚樺上開對話之真意應為若被告品謙公司仍為承租人（即所謂同意給張沛琪）之情形下，該90,000元為預付租金，若承租人已非被告品謙公司，則該90,000元非屬預付租金。又被告品謙公司、正貿公司均不爭執被告品謙公司並未續租系爭494、495地號土地（見本院卷一第179 頁；本院卷二第30頁反面、第34頁），則上開90,000元之性質，於雙方間之認知顯有差距，可否認為屬預付租金，並非無疑。

4.從而，原告與被告品謙公司、正貿公司間既未另以書面訂立租賃契約，且被告品謙公司、正貿公司亦未能證明與原告間就系爭494、495地號土地已達成續租或重新租賃之意思表示合致，則系爭租約已因租期屆滿而消滅。是此，被告品謙公司、正貿公司辯稱原告與被告正貿公司就系爭494、495地號土地，現仍有租賃關係云云，並非可採。

(二)原告方文環依民法第767 條規定、租賃契約法律關係，及原告方稚樺依民法第767 條規定，請求被告品謙公司、正貿公司依聲明一、二所示方式將系爭494、495地號土地回復原狀，並返還上開土地，有無理由？

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告品謙公司原為被告正貿公司之股東，因此默示同意被告正貿公司使用系爭494、495地號土地，為被告品謙公司、正貿公司所不爭執，並有被告正貿公司之發起人名冊、公司設立登記表等件影本附卷可參（見本院卷二第38至41頁），復據證人即被告正貿公司前會計人員陳碧燕證述在卷（見本院卷二第5頁反面至第8頁反面）。又被告正貿公司於系爭494 地號土地上，設置如附圖所示編號Ａ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19.27 平方公尺）、Ｂ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19平方公尺）、Ｃ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積18.71 平方公尺）、Ｄ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19.3平方公尺）、Ｅ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積17.89 平方公尺）、Ｆ部分水泥建物（面積29.55平方公尺）、Ｇ部分水泥平台（面積102.3平方公尺）、Ｈ部分蓄水池（面積689.44平方公尺，深約1.5公尺）、Ｉ部分磚窯（面積62.6平方公尺）、Ｊ部分水泥蓄水池（面積152.04平方公尺，深約1.6 公尺）、Ｋ部分溫室（面積163.29平方公尺）及Ｌ部分鐵皮建物（面積524.71平方公尺）等地上物，又如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物除占用系爭494 地號土地（面積524.71平方公尺）外，亦占用系爭495 地號土地（面積0.99平方公尺）。再者，被告正貿公司為前揭如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物之事實上處分權人，為兩造所不爭執，並經本院會同屏東縣里港地政事務所測量員到場勘測屬實，有勘驗測量筆錄、數位輸出現況照片及土地複丈成果圖等在卷可憑（見本院卷一第59至61頁、第73至80頁、第85至87頁、第93至94頁），是上開事實應堪認定。

2.又原告方文環、方稚樺分別為系爭494、495地號土地之所有權人，被告正貿公司為如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物之事實上處分權人，對如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物，方有拆除、回填等事實上處分之權限，且被告正貿公司未能舉證如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物現有占用系爭494、495地號土地之合法權源，前已敘及，則原告方文環依民法第767條第1項規定，訴請被告正貿公司將系爭494 地號土地上如附圖所示編號Ａ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19.27 平方公尺）、Ｂ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19平方公尺）、Ｃ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積18.71 平方公尺）、Ｄ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積19.3平方公尺）、Ｅ部分鐵皮屋及鐵皮搭棚（面積17.89平方公尺）、Ｆ部分水泥建物（面積29.55平方公尺）、Ｇ部分水泥平台（面積102.3 平方公尺）、Ｉ部分磚窯（面積62.6平方公尺）、Ｋ部分溫室（面積163.29平方公尺）及Ｌ部分鐵皮建物（面積524.71平方公尺）等地上物拆除，並將如附圖所示編號Ｈ部分蓄水池（面積689.44平方公尺，深約1.5 公尺）、Ｊ部分水泥蓄水池（面積152.04平方公尺，深約1.6 公尺）以土石回填至與相鄰之周邊土地相等之高度後，將土地騰空返還原告方文環，及原告方稚樺亦依民法第767條第1項規定，訴請被告正貿公司將系爭495 地號土地上如附圖所示編號Ｌ部分鐵皮建物（面積0.99平方公尺）之地上物拆除，將土地騰空返還原告方稚樺，核屬有據，應予准許。至被告品謙公司既非如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物之事實上處分權人，自無拆除、回填前揭地上物之權限，亦無從將前揭地上物所占用之土地返還與原告，是原告請求被告品謙公司拆除、回填前揭地上物並返還系爭494、495地號土地之主張，並非可採，不應准許。

(三)原告方文環依系爭租約第5 條、第12條約定，請求被告品謙公司、張祐謙連帶給付違約金，有無理由？

1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1612號、79年臺上字第1915號判例意旨參照）。

2.查系爭租約第3條約定租賃期限至101年2月28日屆滿，第5條約定：「乙方於租期屆滿時，不需甲方預先通知，租賃關係當然消滅。除經甲方同意續租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還時，甲方得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」；第12條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃土地等情事時，甲方得隨時解約收回承租地，丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。因此乙方所受之損失甲方概不負責」，又被告張祐謙為被告品謙公司之連帶保證人，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約書影本在卷可參（見本院卷一第7至9頁），是此部分事實堪以認定。又被告正貿公司在被告品謙公司之默示同意下，占有使用系爭494、495地號土地，並在系爭494、495地號土地上設置如附圖所示編號Ａ至Ｌ之地上物，且迄今仍未將系爭494、495地號土地回復原狀並返還原告，被告品謙公司顯已違反系爭租約第5 條之約定，則原告方文環依系爭租約第5 條、第12條約定及連帶保證關係，請求被告品謙公司及連帶保證人即被告張祐謙連帶給付違約金，應屬正當。惟參酌系爭494、495地號土地之使用分區為一般農業區、被告品謙公司承租上開土地係為經營炭業使用、被告品謙公司現已未使用系爭494、495地號土地及原告方文環因被告品謙公司未依約交還土地所可能遭受之損失等一切情狀後，認原告方文環請求以按租金5 倍計算之違約金即每年75,000元尚屬過高，應以按租金2 倍計算之違約金即每年30,000元為適當。從而，原告方文環請求被告品謙公司、張祐謙自101年3月1 日起至返還系爭494、495地號土地之日止，按年連帶給付違約金30,000元，應予准許；逾此部分之違約金請求，為無理由，不應准許。

六、綜上所述，系爭租約業於101年2月28日因租期屆滿而消滅，原告方文環本於民法第767條第1項規定、租賃契約法律關係，及原告方稚樺本於民法第767條第1項規定，請求判決如其等聲明所示，於如主文第1至3項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，均應予駁回。又原告方文環勝訴部分，原告方文環及被告正貿公司均分別陳明願供擔保，為准、免假執行之宣告，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原告方稚樺勝訴部分，所命被告正貿公司給付之價額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行（此部分原告方稚樺假執行之聲請並無必要，僅係促使法院職權為之，毋庸另予准駁之表示）。被告正貿公司陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其等假執行之聲請已失所附麗，均應駁回之。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項後段、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。