臺灣屏東地方法院107年度訴字第281號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 108 年 07 月 18 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第281號原　　　告　梁慧琴
訴訟代理人　陳冠憲
李榮唐律師
被　　　告　蔡雙霜
訴訟代理人　林致佑律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108年7月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾參萬參仟元及自民國一０七年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。原告原依民法第359 條、第360
條、兩造間買賣契約第15條第2 項規定，請求被告給付新臺幣（下同）80萬元本息，嗣於訴訟繫屬中變更請求被告應給付原告33萬3,000 元本息，核屬縮減應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
二、原告主張：伊於民國106 年10月間向被告購買其所有坐落屏東縣○○市○○段000 ○0000000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段7636建號即門牌號碼屏東縣○○市○○路0000巷000 號房屋（下稱系爭房屋），兩造並於106 年10月10日簽立買賣契約，約定買賣總價為600 萬元，並約定於106 年12月10日交屋。詎被告明知系爭房屋存有嚴重滲漏水情形，竟於兩造議約過程中故意隱匿而未告知此事，伊於被告交屋後，始發現系爭房屋一樓孝親房、二樓浴廁、地板、陽台、天花板等均有滲漏水（下稱系爭瑕疵），旋及委由仲介將上情通知被告，並於106 年12月20日以存證信函將上情通知被告，被告自應負物之瑕疵擔保之責。然被告竟拒絕修補滲漏處，伊因此行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款80萬元，嗣於訴訟繫屬中本件經鈞院委託臺灣省土木技師公會鑑定修繕系爭瑕疵所需費用為33萬3,000 元，為此，爰依前揭買賣契約第15條第2 項、民法第359 條、第360 條規定，請求被告賠償系爭瑕疵所致損害33萬3,000 元等語，並聲明：如主文第一項所示。
三、被告則以：伊居住系爭房屋期間並未發現系爭房屋有漏水瑕疵，自無隱匿系爭房屋有漏水瑕疵之故意，伊雖就前揭鑑定結果認定系爭房屋有漏水瑕疵一事，並不爭執，惟伊認為鑑定結果，所認列之瑕疵修復費用係就系爭房屋永久不漏水之狀態為修繕，依本件兩造之買賣契約，伊所負之保固責任僅有6 個月，故伊認為鑑定結果之修繕費用，不應由伊全額負擔，況原告明知系爭房屋為老屋，伊已以現況交屋，實不應將修復至永久不漏水之修繕費用，轉嫁由伊負擔，此外，原告未依兩造買賣契約按期給付尾款80萬元，伊亦因此受有系爭80萬元之遲延利息損害，由約定給付尾款日即106 年12月6 日起計至本件言詞辯論終結日（即108 年7 月4 日）按法定遲延利息計算，伊共受有遲延利息損害3 萬5,211 元，亦得以此作為抵銷原告請求賠償之金額等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於106 年10月10日簽訂買賣契約，由原告買受被告所有系爭房屋及土地，總價為600 萬元，交屋日約定為106 年12月10日，前揭買賣契約所附之標的物現況說明書載明：無漏水情形，被告並曾於該說明書上簽名蓋章。
㈡、兩造簽立前揭買賣契約後，原告已依約將600 萬元價金匯入兩造約定之履約保證專戶，被告並已領取其中520 萬元。
㈢、原告另於106 年12月20日寄發存證信函予被告，通知被告系爭房屋有漏水之情形，請求被告負瑕疵擔保責任，並要求減少價金30萬元。
㈣、前揭事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記第一類謄本、標的物現況說明書、不動產買賣價金履約保證證書等件在卷可稽，堪信為實在。
五、本件之爭點為：㈠、系爭房屋有無漏水瑕疵？㈡、倘系爭房屋有漏水之瑕疵，原告得否依民法第359 條、第360 條、系爭買賣契約第15條第2 項規定，請求被告賠償修繕前揭漏水瑕疵所需費用？㈢、倘原告得請求被告賠償漏水修繕費，得請求賠償金額為若干？㈣、被告得否以原告遲延給付部分價金，所生遲延給付利息共3 萬5,211 元，作為抵銷原告請求賠償之金額？茲分別析述如下：
㈠、系爭房屋有無漏水瑕疵？
原告主張被告明知系爭房屋存有滲漏水情形，竟於兩造議約過程中故意隱匿而未告知此事，業據提出系爭房屋滲漏水相片及玖玖工程行報價單為證（本院卷第49至59頁），惟為被告所否認，並以系爭房屋於其居住期間未漏水等語置辯。經查：有關於原告買受系爭房屋前，系爭房屋是否即存有滲漏水瑕疵一節，經兩造同意由本院委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋滲漏水原因進行鑑定，結果認為：依據鑑定標的物現場勘查資料及鑑定標的物漏水檢測報告書，本案鑑定標的物確有漏水之瑕疵，經由管路壓力檢測得知，冷、熱水管路均無失壓（無漏水）之情形，相關漏水位置研判係為露台地板及浴室地板因防水層施作不良所導致，其漏水位置如下：⑴二樓後露台地板及浴室地板。⑵四樓後露台地板及浴室地板。⑶頂樓露台（五樓）地板等語，有鑑定報告在卷可稽。依此觀之，系爭房屋確有漏水之情形，且非短時間內產生，又於兩造所簽訂之系爭買賣契約附件「標的物現況說明書載明」：無漏水情形。被告並曾於該說明書上簽名蓋章，有該說明書附卷可稽（見本院卷第39頁），參互以觀，堪認被告於兩造締約過程中確有故意隱匿不告知系爭瑕疵之情事。另衡以原告於看屋、交屋時均無法立即發現系爭瑕疵存在，自難認原告有何因重大過失致不知系爭瑕疵存在之情，被告空言抗辯系爭房屋為15年老屋，其已以現狀交屋，難免會有漏水，原告於購買時應已知悉此事云云，尚難採信。
㈡、倘系爭房屋有漏水之瑕疵，原告得否依民法第359 條、第360 條、系爭買賣契約第15條第2 項規定，請求被告賠償修繕前揭漏水瑕疵所需費用？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354 條第1 、2 項、第360 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。經查：
1.房屋之通常效用乃供居住、營業使用，倘有牆壁、屋頂滲漏水情事，自足以影響居住或營業之目的，屬物之瑕疵甚明，而系爭房屋確有多處滲漏水之瑕疵，且系爭瑕疵於被告出售系爭房屋前即已存在已如前述鑑定報告所詳述，是應認屬買賣標的物之瑕疵。又兩造於系爭房屋買賣契約第9 條第7 項已約定：「乙方（按即被告）依法對甲方（按即原告）負有瑕疵擔保之責。」第15條第2 項規定：「本案屋況滲漏水部分，自交屋日起由賣方保固6 個月，但如天然災害或買方個人行為因素或鄰屋滲透，不在保固範圍內。」有不動產買賣契約書可稽（見本院卷第31、33頁），足認被告於出售系爭房屋當時，確有向原告保證系爭房屋具有一定品質之意，而於買賣過程中確有對原告故意隱匿不告知系爭瑕疵之情事，業經本院認定如前，則原告依民法第360 條之規定請求損害賠償，洵屬有據。
2.至兩造於系爭房屋買賣契約第9 條第4 項：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，然此僅係兩造就系爭房屋內現存狀態以現況點交，非免除被告依前開約款所負之物之瑕疵擔保責任，被告據此抗辯兩造約定現況交屋，其就系爭瑕疵不負擔保責任云云，委無可採。
㈢、倘原告得請求被告賠償漏水修繕費，得請求賠償金額為若干？
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213 條第1 項、第214 條、民法第216 條第1 項分別定有明文。經查：
1.原告主張：其修復系爭瑕疵需支出之修繕費用33萬3,000 元，並以前揭鑑定報告為據，查本院委託臺灣省土木技師公會就系爭瑕疵所需之修繕費用為若干，該鑑定結果指出：現地因漏水導致白華範圍，建議將現地牆面之粉刷層打除，經牆面防水處理後，再進行表面防水水泥粉刷及油漆復原工作。另依據現物勘查結果，鑑定標的物部分屋頂露台隔熱磚業已呈現嚴重龜裂及破損之情形，研判其底層之防水層亦有老舊破損之情形，建議將既有之隔熱磚及防水層拆除後，重新施作，此外，二層及四層露台及浴室地板漏水部分，建議將既有之面磚拆除至原有RC面後，重新施作防水層及地磚鋪面，依據前述修復建議方案，並參考臺灣省土木技師公會鑑定手冊修復單價，其修復費用共計為33萬3,000 元，有該鑑定報告附卷可稽。本院審酌臺灣省土木技師工會係至現場勘查後，依照系爭房屋實際滲漏水情形，評估所須修繕範圍、數量及修繕方式，依此修補方法所評估之修繕費用尚屬合理且相當，是本院認系爭瑕疵所需修補費用應以前揭鑑定報告之鑑估金額33萬3,000 元為適當。
2.至被告另抗辯：鑑定結果所認列之瑕疵修復費用係就系爭房屋永久不漏水之狀態為修繕，依本件兩造之買賣契約，伊所負之保固責任僅有6 個月，故伊認為鑑定結果之修繕費用，不應由被告全額負擔云云，惟查：本件兩造買賣契約雖於第15條第2 項規定：「本案屋況滲漏水部分，自交屋日起由賣方保固6 個月，但如天然災害或買方個人行為因素或鄰屋滲透，不在保固範圍內。」惟亦另於系爭房屋買賣契約第9 條第7 項約定：「乙方（按即被告）依法對甲方（按即原告）負有瑕疵擔保之責。」以此契約文義參互以觀，前揭約定之文義應係指系爭房屋於交付時，具有其所保證之不漏水之瑕疵，於保固期間6 個月內，出賣人就系爭房屋之漏水瑕疵，均負有修繕之責，而非如被告所稱：前揭約定指出賣人僅負責提供6 個月內不漏水之房屋，倘有漏水，亦僅負責處理至6 個月內不漏水即為已足，被告前揭所辯顯已違背上開契約文義，而無足採。此外，經本院詢問鑑定單位，系爭房屋如確有漏水之瑕疵，以系爭房屋買賣價金600 萬元為基準，系爭房屋價值減損金額為若干？據鑑定單位回覆：「鑑定標的物經查確有漏水之瑕疵，在考慮鑑定標的物有前揭漏水瑕疵之情形下，鑑定標的物確有價值減損，惟若鑑定標的物業經採前述修復建議方案修繕後，回復建物之防水功能，則可除其建物價值之減損，故考量鑑定標的物前揭漏水瑕疵之情形下，鑑定標的物價值減損之金額為修復費用33萬3,000 元。」有該鑑定報告附卷可稽。以此觀之，鑑定單位認為系爭房屋之修復費用與系爭房屋因漏水而減損之價值相當，足見鑑定單位係以系爭房屋買賣價金為600 萬元為評估基準，亦即係以系爭房屋倘價值為600 萬元，需修復至通常效用之程度評估修繕費用，而非如前述被告所指謫鑑定單位以系爭房屋永不漏水之狀態，認定本件修繕費用，是被告此部分所辯，依上所述，亦無可採。
㈣、被告得否以原告遲延給付部分價金，所生遲延給付利息共3
萬5,211 元，作為抵銷本件原告請求賠償之金額？
1.按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付價金，倘買受人得為同時履行抗辯權，經其行使者，即得免除給付遲延責任（最高法院107 年台上字第1496號民事判決意旨參照）。
2.查兩造約定系爭房屋之交屋日期為106 年12月10日，於10日後之同年月20日原告即寄發存證信函予被告，通知被告系爭房屋有漏水之情形，請求被告負瑕疵擔保責任，並要求減少價金等事實，為兩造所不爭執，已如前述（參見前揭不爭執事項（一）、（三）項），又系爭房屋確有漏水瑕疵，而依兩造前述買賣契約之約定，被告應擔保系爭房屋無漏水之瑕疵，亦如前述，足見，本件系爭房屋具有被告應負責之物之瑕疵經原告請求被告修繕，仍為被告所拒。原告另主張因系爭瑕疵其得行使同時履行抗辯權，即拒絕給付部分價金，依上開說明，原告本得免除遲延給付價金之責，則原告既無須賠償遲延利息予被告，被告猶以原告遲延給付部分價金80萬元，所生遲延給付利息共3 萬5,211 元，並據以請求抵銷原告請求被告賠償之修繕費用云云，自屬無據。
六、綜上所述，原告依前揭買賣契約第15條第2 項、民法第354
條、第360 條之規定，請求被告給付其33萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107 年5 月3 日）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 18 日民事第三庭 法 官 林綉君
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 18 日書記官 洪韻雯