臺灣屏東地方法院109年度訴字第516號

• 裁判案由: 確認租賃關係存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 110 年 11 月 26 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第516號原　　　告　黃邦定

訴訟代理人　陳欽煌律師
吳哲華律師
被　　　告　洪輝祥

上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國110 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴請求判決：㈠確認兩造間就門牌號碼屏東縣○○市○○街00號建物之租賃關係存在。㈡被告應返還原告如起訴狀附表所示86項物品（含如附表所示4 項）。訴狀送達後，改為請求判決：㈠確認兩造間就門牌號碼屏東縣○○市○○街00號2 樓樓梯西邊之視聽教室，有不定期之租賃關係存在㈡被告應將如附表所示之物品返還原告。核屬減縮應受判決事項之聲明，且被告於訴之變更亦無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更，則依民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款及第2 項規定，原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：兩造於民國107 年12月間以口頭成立租賃契約，由伊向被告承租門牌號碼屏東縣○○市○○街00號（下稱系爭房屋）2 樓樓梯西邊之視聽教室（下稱系爭視聽教室），租期自108 年2 月1 日起，未定期限，每月租金新台幣（下同）1 萬8,000 元，於各當月中旬給付，惟被告嗣後否認兩造間就系爭視聽教室有租賃關係存在，並於109 年2 月14日擅自更換門鎖，將伊之物品搬離，以致伊無法繼續使用系爭視聽教室，依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，伊得提起訴訟，請求確認兩造間就系爭視聽教室有不定期租賃關係存在。又被告雖曾依民法第450 條、土地法第100 條第1 款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第5 款規定，以存證信函終止兩造間之租賃關係，惟被告既非收回自住，且客觀上其亦無收回自住之正當理由及必要情形，其所為終止並不合法，兩造間就系爭視聽教室之不定期租賃關係自仍繼續存在。其次，被告於109 年2 月14日擅自將如起訴狀附表所示86項物品搬離後，雖已歸還大部分物品，但迄今仍未將伊所有如本判決附表所示之4 項物品予以歸還，依民法第767 條第1 項規定，伊得請求被告返還如附表所示之物品等情，並聲明：㈠確認兩造間就系爭視聽教室有不定期之租賃關係存在。㈡被告應將如附表所示之物品返還原告。
三、被告則以：伊除提供系爭視聽教室供原告使用外，尚提供伊擔任管理員之「綠書坊粉絲頁」編輯權供原告經營相關活動，並提供系爭房屋前方之空地供原告使用，惟因伊向台灣糖業股份有限公司（以下簡稱台糖公司）承租系爭房屋及其前方之土地，每月租金6 萬元，連同水電費每月負擔高達7 萬5,000 元，因此乃由原告每月補貼伊1 萬8,000 元，作為水電費及場地維護費，此非場地使用收益之對價，自不得逕謂兩造間就系爭視聽教室有何租賃關係存在。又縱認兩造間就系爭視聽教室有不定期之租賃關係，但因原告之妻吳法晴於「綠書坊粉絲頁」發表不當言論，屢勸不聽，且原告所飼養之4 隻流浪犬夜間會亂吠，影響社區安寧，經告知始終未改善，原告復向台糖公司檢舉伊違法轉租，經台糖公司發函限期命伊改善，伊遂依土地法第100 條第1 款規定，以存證信函向原告為終止租約之意思表示，以收回系爭視聽教室自行營業使用，則兩造間就系爭視聽教室即使曾有不定期租賃關係，亦已經伊合法終止而不復存在。其次，如附表所示之物品，伊既未曾見過，更未曾加以占有，原告依民法第767 條第1 項規定，請求伊返還該等物品，於法自有未合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、查被告為彩虹餐飲股份有限公司及獨資商號「綠農的家」之負責人，彩虹餐飲股份有限公司原於106 年5 月12日簽約向台糖公司承租系爭房屋，嗣於107 年5 月8 日經簽訂三方租賃權轉讓協議書，由彩虹餐飲股份有限公司將租賃權讓與「綠農的家」（即被告），並由「綠農的家」於同日與台糖公司簽訂房屋租賃契約書承租系爭房屋，租期自107 年5 月8
日（公證日）起至109 年5 月11日止，又於109 年5 月11日簽訂房地租賃契約書續租，租期自109 年5 月12日起至112
年5 月11日止。被告本人另於108 年8 月1 日與台糖公司簽訂土地租賃契約書，承租系房屋前方之土地（含屏東縣屏東市○○段00000 地號面積1,186 平方公尺全部及同段26-89
地號內面積164 平方公尺，合計1,350 平方公尺），租期自108 年8 月2 日起至113 年8 月1 日止。原告則自108 年2
月起至109 年1 月止，於每月中旬匯款1 萬8,000 元至3 萬1,000 元不等予被告，其間並使用被告向台糖公司所承租系爭房屋中之系爭視聽教室，直至被告於109 年2 月14日更換門鎖，並將原告之物品裝箱搬離為止等事實，為兩造所不爭執，並有商業登記抄本、公證書、房屋租賃契約書、房地租賃契約書、土地租賃契約書及存款交易明細等件附卷可稽，復經調閱本院109 年度裁全字第6 號兩造間定暫時狀態處分事件一、二審卷宗查明無訛，堪信為實在。
五、本件兩造之爭點為：㈠兩造間就系爭視聽教室是否曾有不定期之租賃關係？倘然，是否業經被告合法終止？㈡原告請求被告返還如附表所示之物品，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第421 條定有明文。租賃物非必為物之全部，亦得將物之一部分為租賃之標的物。且租賃為債權契約，僅生負擔行為之效果，故亦得以他人之物為租賃之標的物，例如轉租。因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱為何，原非所問，不因其名為補貼而謂非屬租金性質（最高法院46年台上字第519 號判例參照）。至於以物無償交付他人供其使用者，為使用借貸（民法464 條參照），其與租賃主要之不同在於前者為無償使用，後者為有償使用收益。查被告交付系爭視聽教室供原告使用，並自原告收受每月1 萬8,000 元之金錢，被告雖謂此係其一併提供「綠書坊粉絲頁」編輯權及系爭房屋前方之空地供原告使用，原告所補貼之水電費及場地維護費，並非使用系爭視聽教室之對價（租金）云云，惟被告提供「綠書坊粉絲頁」編輯權供原告（或原告之妻吳法晴）使用，有何水電費及場地維護費可言？而被告提供系爭房屋前方之空地供原告使用，主要係供原告放置2 個貨櫃及栓繫其所飼養之流浪犬，亦有何每月須補貼高達1 萬8,000 元之水電費及場地維護費可言？且此一授與編輯權及提供空地供使用之契約，原可能為無償，而與系爭視聽教室之租賃成立契約之聯立（最高法院90年度台上字第1779號裁判意旨參照），被告提供系爭視聽教室供原告使用，每月自原告收取1 萬8,000 元之金錢，又非可與扣收宿舍使用費、代為繳納稅捐等相比擬，而無成立附負擔之使用借貸可言（最高法院82年度台上字第2361號、84年度台上字第2627號判決意旨參照）。則自應認被告交付系爭視聽教室供原告使用，每月自原告收取1 萬8,000 元，即為其對價（租金），從而兩造間未約定租賃期限，以口頭就系爭視聽教室所成立之契約，自屬未定期限之租賃契約，兩造間就系爭視聽教室曾有不定期之租賃關係，洵無疑問。
㈡、按土地法第100 條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一出租人收回自住或重新建築。……」此一規定限於不定期租賃，且包含收回出租之房屋，以供自己營業使用者在內（司法院院解字第3489號解釋及最高法院42年台上字第981 號判例參照）。次按106 年12月27日制定公布之租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定：「（第1 項）租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。（第2 項）出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。……」。租賃契約為一種繼續性債之關係，此種繼續性契約之共通特色乃其成立、存續與履行，均與當事人之人格信用與信賴關係有密切關連。故如有重大事由發生，致使當事人間之信賴基礎不復存在，或租賃契約之目的無法再達成時，即無勉強當事人繼續維持其契約關係之理，此時即應許當事人終止契約。所謂之「出於重大事由」，有由法律明定者，亦有未加明定，惟依誠信原則應許其終止者。關於房屋出租人非因收回自住或重新建築，不得收回房屋之限制，可解為係法律所明定構成出租人得終止契約之重大事由。查被告於108 年12月26日寄發屏東永安郵局第313 號存證信函予原告，略謂：「……您跟本人借住的空間，屏東市○○街00號2 樓（含戶外兩只貨櫃），因本人另有使用。特別通知您於2020年2 月11日前，完成搬離動作。如到期仍未遷離，本人將換裝上鎖。遺留在此的物品，視同您的廢棄物處理。……」經原告於同年月28日收受，並於同年1 月7
日寄發高雄府北郵局第4 號存證信函回復。被告又於109 年1 月9 日寄發屏東民生路郵局第7 號存證信函予原告，略謂：「……三、縱使台端引用民法第422 條也是誤解。因為縱使是適用租賃，也適用民法第450 條第二項隨時終止租約。且可依土地法第100 條第一項第一款收回自住，與租住宅市場發展及管理條例第10條第一項第五款規定，終止合約。……再次提醒請於2020年2 月11日前完成搬離，如到期仍未遷離，本人將換鎖，遺留在此的物品視同廢棄物處理。」經原告於同年月10日收受（見本院卷㈠第37至49頁，掛號郵件收件回執見本院109 年度屏簡字第172 號卷第15、17頁）。本件被告原獨資經營商號「綠農的家」，營業項目包括農產品零售業、蔬果批發業及文教、樂器、育樂用品零售業等項目（見本院卷㈠第99頁），並以「綠農的家」（即被告）向台糖公司承租系爭房屋，且違約轉租系爭房屋之一部（包括系爭視聽教室），有遭台糖公司終止租約之虞（見本院卷㈠第103 至107 頁所附台糖公司屏東區處函），依原告所提訴外人吳正文之社群軟體Facebook貼文（見本院卷㈡第99至109
頁），被告於收回後亦確有在系爭視聽教室舉辦活動，自堪認原告有收回供自己營業之正當理由及必要，而與土地法第100 條第1 款之規定相符（最高法院88年度台上字第2291號判決意旨參照）。從而，即應認兩造間就系爭非聽教室之不定期租賃關係，業經原告合法終止租約而已不復存在。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。原告主張被告擅自搬離其所有如附表所示之物，無合法權源而予以占有，依民法第76 7條第1 項前段規定，其得請求被告返還云云，固據其提出購買各該物品之統一發票為證，惟被告否認其占有各該物品，對此，原告既不能證明被告於109 年2 月14日所搬離者包括如附表所示之物品，更不能證明如附表所示之物現在被告占有中，則原告依前揭規定，請求被告返還如附表所示之物品，於法即屬無據。
六、綜上所述，本件原告請求確認兩造間就系爭視聽教室有不定期之租賃關係存在，並依民法第767 條第1 項規定，請求被告將如附表所示之物品返還原告，均為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 26 日民事第二庭 法 官 凃春生
附表：
┌──┬────────────────┬──────┐│編號│ 物 品 名 稱 │ 備 註 │├──┼────────────────┼──────┤│ 1 │bioes藍莓果汁4瓶 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 2 │竹製掃把（即六合掃）3隻 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 3 │不銹鋼畚斗（即開叉鋤畚斗）2個 │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 4 │掃地用具1 組 │ │└──┴────────────────┴──────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 11 月 26 日書記官 張婉郁