111年度訴字第153號｜民事：確認優先承購權不存在｜裁判日期：111 年 08 月 31 日

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第153號原告簡泰郎被告李文南李貴年李奕瑞（原名李志銘）上三人共同訴訟代理人陳樹村律師周南宏律師高紹珉律師上列當事人間確認優先承購權不存在事件，本院於民國111年8月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：緣訴外人李英財因積欠訴外人天臨食品有限公司（下稱天臨食品公司）債務，經天臨食品公司對李英財所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭708土地)聲請強制執行，案經本院以110年司執字第11259號強制執行案件( 下稱系爭110司執11259事件)執行查封拍賣，由原告於民國110年8月31日以新臺幣(下同)3,339,000元拍定得標，嗣被告李文南、李貴年、李奕瑞於110年9月8日分別具狀聲明願依拍定價格優先承買，然被告三人對系爭708土地應無優先承買權存在，理由分述如下：⑴被告李貴年主張伊向李英財承租系爭708土地、向被告李文南承租該筆土地上之牛舍等地上物，而有農地重劃條例第5條之優先承買權，惟系爭708土地已由訴外人屏東墾丁觀光牧場股份有限公司承租(下稱墾丁觀光牧場)，租期自103年7月1日起至113年7月1日止，並登載於土地登記謄本，被告李貴年提出之租賃契約未經登記，亦未經公證，且租期與墾丁觀光牧場之租期重疊，其租約顯非真正，而被告李貴年與李英財之土地租賃契約，也是沒有租賃真意，僅是通謀虛偽簽立之假契約。⑵被告李文南雖主張伊為系爭708土地上牛舍之所有權人，惟該牛舍未經保存登記，而被告李文南提出之農舍及畜牧設施使用執照，僅係建管單位核准使用，不能據此推斷牛舍所有權之歸屬，被告李文南復無法證明其係地上權人、典權人或承租人，自與土地法第104條優先承買權之要件不符；且被告李文南與李英財所簽訂之土地租賃契約，也均是出於通謀虛偽之意思而為。⑶被告李奕瑞主張伊所有坐落同段707地號土地(下稱系爭707土地)毗連系爭708土地，且為現耕所有權人，惟系爭707土地實際上並無耕作之事實，故被告李奕瑞並無農地重劃條例第5條之優先購買毗連耕地權利。綜上，被告三人就系爭708土地並無優先承買權存在，為此請求確認優先承買權不存在等語，並聲明：確認被告三人於本院系爭110司執11259事件就執行標的即系爭708土地之優先承買權不存在。二、被告則以：(一)被告李文南：伊於80年間向其父親李英財支付對價，承租系爭708土地，隨於系爭708土地及新安段684 、685地號土地上興建自用農舍，又於91年間在系爭707、708土地及新安段684、685地號土地新建鋼鐵造畜牧設施牛舍、倉儲設備、堆肥舍、榨乳室、污水池、管理室，此有伊於80年12月13日簽立之承諾書，以及屏東縣政府各於81年8月3日、91年2月6日核發之農舍使用執照、畜牧設施使用執照可證，上開農舍及畜牧設施(以下合稱系爭地上物)面積達1,700餘坪，為任何人投標時均可看見而具公示性，李英財亦不否認被告李文南有租地建屋之事實，是被告李文南依土地法第104條規定有優先承買權。況若由原告取得系爭708土地，將造成農地與農舍分離之現象，與農業發展條例第18條第4 項農地、農舍應併同移轉之規定抵觸等語。(二)被告李貴年：伊為被告李文南之女，伊係向李英財承租系爭708土地，並向被告李文南承租系爭地上物，再將系爭地上物連同所坐落土地出租予墾丁觀光農場作畜牧使用，此有伊與被告李文南、李英財之租賃契約，以及伊與墾丁觀光牧場之租賃契約可證，且伊與墾丁觀光牧場之租賃關係業經載明於拍賣公告使用情形第1項，李英財亦不否認伊有租地之事實，則伊既係重劃區耕地之承租人，依農地重劃條例第5條以及土地法第107條規定，對系爭708土地亦有優先承買權等語。(三)被告李奕瑞：伊為李英財之孫，為系爭708土地毗連耕地即系爭707土地之所有權人，屬農地重劃條例第5條第3款所定之優先承買權人，並經執行法院查明，先後於110年8月31日、10月20日發函通知伊得行使優先承買權，伊依法自有優先承買權無訛。至於「現耕」之解釋，依土地法第106條第2項規定應包含漁牧之事業使用，另依農業發展條例第3條第11款規定，耕地是指區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，故系爭707土地若出租予墾丁觀光牧場放牧、養牛使用，亦符合該條例之現耕要件等語。被告三人併均聲明：原告之訴駁回。三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下： (一)李英財為李文俊、被告李文南的父親，而李文俊又為被告李奕瑞之父、被告李文南則為被告李貴年之父。 (二)李英財所有系爭708土地依區域計畫法劃為特定農業區農牧用地，亦屬農地重劃條例第5條所定之重劃區內耕地，土地上現有農舍（作牛舍使用）2棟。 (三)系爭707土地係被告李奕瑞所有，為與系爭708土地相毗連、相同使用分區之耕地，其上有牛舍1棟。 (四)李英財因積欠天臨食品公司債務，天臨食品公司對系爭708 土地聲請強制執行，案經本院以系爭110司執11259事件執行查封拍賣，由原告於110年8月31日以3,339,000元拍定得標。 (五)被告李貴年於110年9月8日具狀聲明：伊向李英財承租系爭708土地，也向被告李文南承租該筆土地上之牛舍等地上物，故願依農地重劃條例第5條規定行使優先購買權等語。 (六)被告李文南於110年9月8日具狀聲明：伊為系爭708土地上牛舍合法所有權人，願依原拍定價格優先購買等語。 (七)被告李奕瑞於110年9月8日具狀聲明：伊土地毗連系爭708土地，且為現耕所有權人，願依原拍定價格優先購買等語。 (八)被告李貴年現將系爭708土地及其上之牛舍等地上物出租給墾丁觀光牧場。四、本件爭點在於：本件原告請求確認被告李貴年、李文南、李奕瑞有無優先購買權，是否有據？五、本院之判斷： (一)執行債務人李英財為被告李文南之父親，為被告李貴年、李奕瑞之祖父，其所有系爭708土地依區域計畫法劃為特定農業區之農牧用地，也屬農地重劃區耕地，現經被告李貴年將土地連同地上物出租給墾丁觀光牧場。而執行債權人天臨食品公司聲請對系爭708土地為強制執行，經本院系爭110司執11259事件受理，原告於110年8月31日拍定得標，而被告三人分別於110年9月8日具狀聲明行使優先購買權等情，為兩造所不爭執，並經調得系爭110司執11259事件卷宗核閱無訛，堪認屬實。 (二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項亦有明文。末按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人，則為農地重劃條例第5條所明定。被告李文南辯稱：伊是租用系爭708土地建屋之房屋所有權人，依土地法第104條第1項規定有優先購買權等語、被告李貴年辯稱：伊有向李英財承租系爭708土地及向被告李文南承租牛舍，再轉出租給墾丁觀光牧場，依土地法第107條第1項、農地重劃條例第5條規定等語、被告李奕瑞：伊是毗連系爭708土地之系爭707土地的現耕所有權人等語，俱為原告所否認。經查： 1、被告李文南部分： ⑴被告李文南提出其於80年12月13日所簽立之承諾書為據（見本院卷第111頁），作為曾向李英財租用系爭708土地之佐證。查該承諾書載稱：「本人李文南為土地所有權人李英財之次子，因需用土地興建農舍及畜牧設施，因此按照父親原已規劃分配土地方式，將萬丹鄉新安段684、685、707、708地號土地交予本人使用，本人願意支付新台幣伍萬元為年租金，若有盈餘財另為補償，孝道不減，因按照父親之分配使用，其他兄弟應各自立業，各自經營，不互爭搶。」等語，而被告李文南隨即於隔年（即81年）在新安段684、685地號及系爭708土地上建造合法畜放乳牛之農舍等畜牧設施，復於91年間在新安段684、685地號及系爭708、707土地上擴建牛舍、倉儲、堆肥、榨乳室等設施，此亦有自用農舍使用執照附卷可稽（見本院卷第113至116頁），又再將前開使用執照後附之房舍平面圖與卷附之網路空拍圖資（見系爭110司執11259事件卷二、被告李奕瑞110年9月30日民事補正狀所附圖資）互為對照，即可發現被告李文南所興建房舍與系爭708 土地及新安段684、685地號土地上現存之建物外觀、位置、大小均屬相符，亦與被告李文南所撰寫承諾書內容所述土地用途一致，故可認房舍確為被告李文南出資興建無訛。而被告李文南更將前開房舍於102年起出租給被告李貴年，105年、108年間兩度期滿續租，亦有其二人訂立之房屋租賃契約在卷可查（見本院卷第133至149頁），且自房舍建成之時起至被告李文南出租他人迄今，亦未見系爭708土地之所有權人即李英財有為任何請求排除侵害、討要土地之作為，是被告李文南使用系爭708土地，應有其所辯稱之土地租賃契約作為其合法權源，因此，被告李文南承租系爭708土地以興建房舍，於系爭110司執11259事件得依土地法第104條第1項規定主張優先承買權等情，均可認定。 ⑵原告主張：依地籍謄本所記載，房舍沒有經依法登記，使用執照亦不能用作物權歸屬之證明，故被告李文南並非房舍所有權人，又其也不是系爭708土地之地上權人、典權人或承租人，故不符土地法第104條優先承買要件。被告李文南與李英財間之土地租約亦為假意簽立等語，惟被告李文南確為房舍所有權人，亦為土地承租人，業經本院斟酌卷內資料判斷如上，且合法興建之建物，非必經過所有權登記，原告就租約為通謀虛偽簽訂乙節，亦未提出證據為佐，是其所為前揭主張，核不能採。 2、被告李貴年部分： ⑴被告李貴年分別向李英財承租系爭708土地、向被告李文南承租上開房舍，租期均自102年7月1起至105年7月31日止，3年1期，分別於105年8月1日、108年8月1日再續訂租約等情，有土地、房屋租賃契約附卷可稽（見本院卷第123至131、133至149頁），被告李貴年又於103年7月1日將上開房舍連同所坐落土地出租墾丁觀光牧場，為期10年，亦有房屋租賃契約在卷可憑（見本院卷第151至153頁），此與證人即墾丁觀光牧場會計黃如玉所證稱：我們公司有承租新安段土地、地上物做畜牧業，新安段684、685地號及系爭708土地及房舍南邊是找被告李貴年簽約，系爭707土地是找被告李奕瑞。簽契約時我不在場，但我知道他們家族是萬丹早期的酪農戶，土地都是李氏家族的人，系爭707土地就是被告李奕瑞和其父親負責，新安段684、685地號及系爭708土地是被告李貴年負責，我不知道被告李貴年是不是地主，當初我們簽約就是找他，他們就是家族，窗口就是被告李貴年，他有出示房舍使用執照，但是沒有出示土地的租約或所有權狀等，我們沒有懷疑這個，他們李氏就是大家族等語（見本院卷第180至183頁），而被告李貴年是70年生，有卷附戶籍資料可參（見本院卷第27頁），其又為被告李文南之女兒、李英財之孫女，在李氏家族應屬年輕一代，他人欲承租系爭708土地及地上物，統推由被告李貴年出面洽接，李英財、被告李文南則分別將土地、地上物出租被告李貴年，便利被告李貴年得專權轉租情事，尚非無可能，證人黃如玉上開證詞亦可為旁證，是被告李貴年為系爭708土地之承租人，得依法行使優先承買權，亦可確認。 ⑵原告固主張：被告李貴年與李英財之租約，未經登記、公證，不具效力，且其租約應係出於通謀虛偽意思而為之假契約，亦屬無效。及被告李貴年承租期間與其出租給墾丁觀光牧場之租期重疊且未依法登記、公證，其真實性亦屬可疑等語，然查，被告李貴年應係向李英財承租系爭708土地後用以轉租墾丁觀光牧場，已如上述，其租期重疊尚無違常理之處；又承租人因租賃契約而取得出租人所有物之使用收益權，屬債權契約，不需特別訂立書面或先行交付出租物，亦無需經過登記、公證即能有效成立，原告此部分主張，應有誤解；又原告復未舉出前開租約為基於通謀虛偽意思簽立之實據，其所為主張，亦難採納。 3、被告李奕瑞部分： ⑴農地重劃條例第5條第3款規定重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權，其所稱「耕地」，參照農業發展條例第3條第11款規定，應指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地而言；所稱「出售時」，則指耕地買賣債權契約成立時，或經強制執行拍賣程序拍定、承受時；所稱「現耕」，指鄰地客觀上係供農作或畜牧之農業使用，且不以所有權人須自力耕作為必要。 ⑵被告李奕瑞所有系爭707土地依區域計畫法劃為特定農業區之農牧用地，亦屬農地重劃區耕地，有土地登記謄本在卷可考（見本院卷第155至156頁），又該筆土地上種植牧草，現經出租給墾丁觀光牧場，作為放牧牛隻之用，後並加蓋牛棚擠乳室等情，亦經證人黃如玉作證屬實（見本院卷第181至182頁），系爭707土地目前既供畜牧使用，參照上開說明，被告李奕瑞應認屬農地重劃條例第5條第3款所定之現耕所有權人無訛，從而，其依本條規定主張優先購買權，於法有據。⑶原告雖主張：被告李奕瑞未提出耕作證明、未自為耕作，且系爭707土地僅係供養牛之用，並非耕地，故其無由主張優先購買權等語，然其主張與本院前揭說明有所未合，自難認採。六、據上所述，本件原告請求確認被告李文南、李貴年、李奕瑞就系爭110司執11259事件執行標的即系爭708土地之優先承買權均不存在，為無理由，應予駁回。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　31　　日民事第一庭法　官　楊境碩正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　31　　日書記官　洪敏芳

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