112年度重訴字第25號｜民事：履行買賣契約｜裁判日期：113 年 04 月 30 日

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度重訴字第25號原告李岱如陳威良共同訴訟代理人蔡念辛律師被告劉宗霖上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國113年4月22日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將新臺幣325萬元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並應自民國111年10月2日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金。被告應將新臺幣441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並應自民國111年11月30日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣255萬5,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣766萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠兩造因鑫成家不動產有限公司之仲介，於民國111年5月6日簽訂土地買賣契約書，由被告以總價新臺幣（下同）3,832萬5,000元，向原告購買坐落屏東縣內埔鄉新隘寮段597、598、673、676、677、678、679地號土地（以下合稱系爭土地），並簽訂價金信託履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定在上開598地號土地辦理農業用地作農業設施容許使用後，被告應於3日內給付第1期款（簽約款）325萬元，並應於2個月內給付第2期款（備證用印款）441萬5,000元，均應存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」（下稱系爭買賣契約）。上開598地號土地已於111年9月18日經屏東縣政府核發「農業用地作農業設施容許使用同意書」，惟被告卻未於約定之3日及2個月內，將325萬元及441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」。爰依系爭買賣契約書第3條、第10條第2款及系爭履保申請書第4條約定，請求如主文第1、2項所示。㈡代書蔡志杰雖以原告代理人李承樺之名義，發函被告為解除契約之意思表示，然蔡志杰事先並未經李承樺之同意，屬無權代理，且縱為有權代理，亦屬雙方通謀所為虛偽意思表示，依法為無效，自均不生解除契約之效力。其次，被告對於蔡志杰以李承樺之名義為解除契約之意思表示，事先知情並同意，目的係為免於給付付仲介服務費，依民法第148條規定，被告應不得對原告主張該解除契約之意思表示為有效。至被告雖以系爭土地乃袋地，無從指定建築線，存有物之瑕疵為由，解除系爭買賣契約，惟系爭土地與國有供公眾通行之土地相鄰接，並非袋地，則其所為解除契約之意思表示，於法亦有未合等語。㈢並聲明：⒈如主文第1、2項所示。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，據其前此到場陳稱，略以：李承樺已於112年2月2日向被告寄發存證信函，解除系爭買賣契約，且被告亦已於同年月22日撤回土地現值申報獲准，系爭買賣契約既已不復存在，原告之請求，應無理由。又兩造間並未約定懲罰性違約金，系爭買賣契約書第10條第2項之約定，乃損害賠償預定性之違約金，原告解除系爭買賣契約，並無受有損害可言，則被告自無庸負賠償違約金之責任。其次，倘認原告並未合法解除系爭買賣契約，因系爭土地係屬袋地，而有物之瑕疵，被告已以此為由，於112年8月2日依民法第359條規定，以書狀之送達解除系爭買賣契約，則原告依系爭買賣契約，為本件之請求，於法亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張兩造因鑫成家不動產有限公司之仲介，於111年5月6日簽訂系爭買賣契約書，由被告以總價3,832萬5,000元，向原告購買系爭土地，並簽訂系爭履保申請書，約定在上開598地號土地辦理農業用地作農業設施容許使用後，被告應於3日內給付第1期款（簽約款）325萬元，並應於2個月內給付第2期款（備證用印款）441萬5,000元，均應存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」。又蔡志杰以李承樺之名義，發函被告為解除契約之意思表示，且被告對此事先知情並同意之事實，業據其提出系爭買賣契約書及系爭履保申請書為證（見本院卷第29至39頁），並有存證信函在卷可稽（見本院卷第137頁），核與證人李承樺、蔡志杰、鄭明宗證述之情節相符（見本院卷第166至172頁），且為被告所不爭執，是此部分之事實，自堪信為實在。五、得心證之理由：㈠原告並未合法解除系爭買賣契約： ⒈按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第86條、第148條及第170條第1項分別定有明文。次按基於法官知法原則，法院審理具體個案，就調查證據所得之事實，須加以評價、賦予法律效果所依據之法規，原則上並非待證事項，當事人本無舉證之責任。就被上訴人主張之原因事實，倘無實體法上請求權競合之情形，則該原因事實所該當之實體法上單一權利，應依法官知法、法官依法獨立審判等原則，由法官依職權為法律之適用，不受當事人法律上主張之拘束。且就此非屬當事人得處分之法律適用，亦不得由當事人協議之，並使法院受其拘束。又受訴法院所持法律見解，倘與當事人陳述或表明者有所不同，因將影響裁判之結果，審判長自應向當事人發問或曉諭，令其就訴訟關係所涉法律觀點，為必要之法律上陳述，以盡民事訴訟法第199條第1項、第2項規定之闡明義務，並利當事人為充分之攻擊防禦及適當完全之辯論（最高法院111 年度台上字第2360號、106年度台上字第2962號判決意旨參照）。 ⒉本件被告雖抗辯原告已於112年2月2日以存證信函解除系爭買賣契約，故原告不得再向其請求履行系爭買賣契約云云。然查，證人李承樺證稱：原告委託伊出售系爭土地，上開存證信函並非伊授權代書蔡志杰所為等語（見本院卷第168頁），證人蔡志杰亦證稱：該存證信函上李承樺之印章係伊所蓋，伊寄出該存證信函前並未先給李承樺看過等語（見本院卷第169頁），足見蔡志杰寄發該解除系爭契約意思表示之存證信函前，並未徵得李承樺之同意，屬冒名行為，且在交易上具有識別重要性，應類推適用無權代理之規定，該冒名行為事後又未經原告或李承樺承認，揆諸上揭規定，對原告自不生效力，則被告此部分之抗辯，於法無據。 ⒊縱認蔡志杰係經李承樺授權，以李承樺之名義寄發上開存證信函，惟參諸證人蔡志杰所證：被告向伊表示希望本件買賣可排除仲介，伊方提議先解除系爭買賣契約，再訂定另一買賣契約，被告對此亦知悉等語（見本院卷第169至171頁），就此，被告並無爭執（見本院卷第190頁），足見兩造並無解除系爭買賣契約之真意，被告亦同意原告以此方式偽裝系爭買賣契約業經解除，以規避支付仲介費。揆諸上揭規定，原告無欲為解除系爭買賣契約之意思表示，且為被告所明知，則原告所為解除契約之意思表示自屬無效，被告辯稱系爭買賣契約業經原告解除云云，應無足採。原告雖主張兩造間係通謀而為虛偽意思表示，解除系爭買賣契約之行為無效云云，然原告解除系爭買賣契約之意思表示乃單獨行為，自無民法第87條規定之適用，而兩造既無解除系爭買賣契約之意思，僅係由原告寄發為解除契約意思表示之存證信函予被告，既經本院認定如前，則其應發生何等效果，揆諸上揭說明，乃法官法律適用之職權，並不受當事人法律上主張之拘束，附此敘明。 ⒋況被告既明知原告並無解除系爭買賣契約之意思，並同意由原告對其寄發為解除契約意思表示之存證信函，已如前述，則其仍抗辯原告已解除系爭買賣契約，自與民法第148條第2項所定誠信原則有違，且為權利濫用，應非法之所許。甚者，兩造均無解除系爭買賣契約之意思，僅係為規避支付仲介費用，而推由原告方面為解除契約之意思表示，核係以損害他人為主要目的，依民法第148條第1項規定，該解除契約之意思表示亦應認為無效，方符公平。㈡被告亦未合法解除系爭買賣契約： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第355 條第1項及第359條第1項本文分別定有明文。 ⒉本件被告抗辯系爭土地乃袋地，無從指定建築線以興建雞舍，存有物之瑕疵云云。惟查，系爭598地號土地東臨一寬約5公尺之柏油鋪面通路，且該通路可連接屏東縣內埔鄉黎東路653巷，經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第307頁）。又經本院函詢屏東縣內埔鄉公所，據其函復：同段656、662地號土地均為國有土地，其銜接黎東路653巷處係該公所維護管理之現有巷道，且供公共通行亦供周邊土地通行使用，此瀝青道路係該公所鋪設等語（見本院卷第347頁），由此可見，系爭土地應非袋地，而無被告所指存有物之瑕疵之情形。 ⒊依兩造之陳述，被告購買系爭土地之用途在於經營養雞場（見本院卷第272、335頁），且參諸系爭買賣契約書特約條款第3條約定之記載：「賣方（即原告）應配合辦理農業設施容許使用……如無法取得農業設施容許使用，則買賣無條件解除合約……」等語（見本院卷第39頁），應認系爭買賣契約預定效用乃被告得在系爭土地上經營養雞場，且原告應配合被告申請農業設施容許使用。經查，被告已獲屏東縣政府核定容許在系爭598地號土地（面積6,956.27平方公尺），得為面積6,987.91平方公尺（1層3,594.91平方公尺、2層3,393 平方公尺）之農業設施，以批次飼養白色或有色肉雞7萬9,000隻，有屏東縣政府函附卷可參（見本院卷第101頁），足徵被告已可於系爭土地經營養雞場，則被告辯稱系爭土地有無法興建養雞場之物之瑕疵云云，洵無可採。再者，系爭土地乃一般農業區農牧用地，有土地登記謄本可憑（見本院卷第41、49、57、65、73、81、89頁），本應為農牧業之使用，不得興建一般之建物，被告辯稱系爭土地有無法指定建築線之瑕疵云云，未說明並舉證證明有此一瑕疵存在，所辯自無從採憑。 ⒋退步言之，縱認系爭土地係屬袋地，就土地有無與公路無適宜之聯絡，乃依一般人之生活經驗即可知悉或預見，且原告亦陳稱被告有至現場看過等語（見本院卷第334頁），被告雖稱其從未至現場云云（見本院卷第334頁），惟系爭土地價值不斐，依一般交易情形，殊難想像被告在未曾至現場之情形下，即貿然購買，被告此部分之抗辯，並無足採。是被告既已知悉此等交易資訊，自難認原告仍有告知系爭土地為袋地之義務，從而，堪認原告尚無故意不告知瑕疵之情事。㈢綜上，系爭買賣契約既未經解除而為有效，則原告依系爭買賣契約，請求如訴之聲明第1、2項所示，於法自屬有據。六、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約書第3條、第10條第2款及系爭履保申請書第4條約定，請求被告將325萬元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並自111年10月2日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金；暨請求被告將441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並自111年11月30日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項及第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　30　　日民事第二庭審判長法　官　凃春生法官薛全晉法官高世軒正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　30　　日書記官潘豐益

臺灣屏東地方法院112年度重訴字第25號

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