臺灣屏東地方法院九十一年度訴字第一六二號

臺灣屏東地方法院民事判決　九十一年度訴字第一六二號

原告

甲○○(尖兵)大廈機電管理顧問有限公司

法定代理人

丙○○

被告

君臨天下大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

右當事人間請求給付委託管理費用事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國八十九年六月三十日與被告之主任委員李全華簽訂管理合約書，約定自八十九年七月一日起至九十一年六月三十日止，為期二年，由原告負責被告大廈管理維護事項，每月委託管理費用新台幣（下同）十四萬元。合約第三條並約定，如果雙方中任何一方在正式合約期間內有特別理由而有意提前解約，必須附帶明確之依據為證明，並在一個月前書面知會對方，經雙方認可後方可解約，否則必須負賠償對方在未完成合約之時間內之損失。嗣雙方履約一年四月，並無爭議。九十年十月間，被告因管理委員會改選，內部發生爭執，同年十一月五日，被告竟以君臨天下第九００二二號函知被告，推說系爭合約係前任主任委員李全華所為，未經管理委員會開會同意，要求原告於同月十二日中午十二時前撤除管理人員，原告無奈，乃於同月七日中午十二時完成撤離，被告顯已違反上開第三條約定，爰依約請求被告賠償原告自九十年十一月八日起至九十一年六月三十日止之委託管理費用（九十年十月一日起至九十年十一月七日止之委託管理費用，已於九十一年十月九日訴訟上和解）等情。並聲明：㈠被告應給付原告一百零八萬七千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：本件合約係訴外人李全華擅自所為，李全華係被告八十五年度之主任委員，而在任期屆滿後，君臨天下大廈未曾召開區分所有權人會議再選任李全華為次屆主任委員。按公寓大廈管理條例第二十七條第三項規定，主任委員之任期為一年，而區分所有權人會議與李全華所成立之法律關係屬定有期限之委任關係，故在李全華任期屆滿之時，雙方之委任關係即屬消滅，李全華在其任期屆滿後，已不再受區分所有權人會議之委任，自無任何權限與原告簽訂系爭合約，李全華又拒絕辦理移交，是系爭合約是否存在無人知悉。又按公寓大廈管理條例第四十七規定管理服務人管理辦法，由中央主管機關定之。查依據公寓大廈管理服務人管理辦法第八條規定，公寓大廈管理維護公司在申請公司登記前應先向中央主管機關申請許可；第十條規定，公寓大廈管理維護公司在領得公司登記後六個月內，應向中央主管機關申領登記證書，始得營業；第十二條規定，公寓大廈管理維護公司所從事之業務；第十三條規定，公寓大廈管理維護公司之公司名稱中應標示公寓大廈管理維護字樣；第二十二條規定，未取得公寓大廈管理維護公司登記證書者，不得執行公寓大廈管理維護事務。原告起訴主張系爭合約，係從事大廈管理維護事項，自屬公寓大廈管理服務人管理辦法所規範之對象，然原告公司之名稱並無標示「公寓大廈管理維護」字樣，違反該辦法第十三條之規定；又原告公司登記之所營事業，亦均與該辦法第十二條規定不符；再經被告向中央主管機關即內政部營建署函查後，竟發現該署並無原告公司之資料，原告係一不合法之公寓大廈管理維護公司，依同辦法第二十二規定，原告公司實不能執行公寓大廈管理維護事務。原告竟置法規於不顧，隱瞞其不合法之身份，與李全華訂約，原告與李全華所定之合約，違反強制或禁止之規定，依民法第二百四十六條第一項前段規定當屬無效。又縱認兩造之合約成立且生效，惟該合約係自始主觀給付不能（法律上不能），且該事由係可歸責於原告（民法第二百二十六條），被告亦得依民法第二百五十六條之規定，以九十一年九月二十三日之答辯狀送達原告為解除契約之意思表示，兩造間既無合約存在，原告之請求即屬無據等情。並聲明：㈠如主文所示；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院判斷：

㈠本件原告主張，原告於八十九年六月三十日與被告之主任委員李全華簽訂管理合約書，約定自八十九年七月一日起至九十一年六月三十日止，為期二年，由原告負責被告大廈管理維護事項，每月委託管理費用十四萬元，合約第三條並約定如果雙方中任何一方在正式合約期間內有特別理由而有意提前解約，必須附帶明確之依據為證明，並在一個月前書面知會對方，經雙方認可後方可解約，否則必須負賠償對方在未完成合約之時間內之損失，嗣雙方履約一年四月，並無爭議等情，業據其提出管理合約書一件為證，並經證人李全華證述屬實。按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第二十七條定明文。查李全華代表被告與原告八十九年六月三十日於簽約時，係被告之主任委員，被告之新管理委員會係九十年八月十二日始選出，新管理委員會並訴請李全華移交印鑑等情，業有被告所提另案交還印鑑等起訴狀一件為證，足認李全華八十九年六月三十日係被告之主任委員，有權代理被告簽約，被告雖辯稱「李全華係被告八十五年度之主任委員，在任期屆滿後，君臨天下大廈實未曾召開區分所有權人會議再選任李全華為次屆主任委員。按公寓大廈管理條例第二十七條第三項規定，主任委員之任期為一年，故而在其任期屆滿之時，雙方之委任關係即屬消滅，李全華在其任期屆滿後，已不再受區分所有權人會議之委任，自無任何權限與原告簽訂系爭合約，李全華又拒絕辦理移交，是系爭合約是否存在無人知悉」云云，則未舉證以實其說，不足採取，應認原告主張為真實。

㈡按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院七十年台上字第四五三七號判例參照）；又所謂不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。因此，苟屬自始不能給付，不論依何標準將其劃分為主觀不能或客觀不能，均屬標的不能；而給付不能係指嗣後不能而言（孫森焱先生著民法債編總論三版三六五頁參照）。

㈢次按公寓大廈管理條例第四十七規定，管理服務人管理辦法，由中央主管機關定之。而依據公寓大廈管理服務人管理辦法第八條規定，公寓大廈管理維護公司申請公司登記前，應先向中央主管機關申請許可；第九條規定，公寓大廈管理維護公司於領得許可證件後，應於六個月內辦妥公司登記；第十條規定，公寓大廈管理維護公司於領得公司登記後六個月內，應向中央主管機關申領登記證書，始得營業；第十三條規定，公寓大廈管理維護公司所從事之管理維護業務；第十四條規定，公寓大廈管理維護公司之公司名稱中應標示公寓大廈管理維護字樣；第二十五條規定，本辦法施行前從事公寓大廈管理維護事務之公司，應於本辦法施行日起二年內，依本辦法規定，取得公寓大廈管理維護公司登記證書；逾期未取得者，不得執行公寓大廈管理維護事務（被告所引第十二、十三、二十二條條文係舊條文）。經查，原告起訴所主張系爭合約，係從事大廈管理維護事項，自屬公寓大廈管理服務人管理辦法所規範之對象，而管理服務人管理辦法係於八十六年九月三日公布施行，原告公司係於八十四年三月十七日設立，則自八十六年九月三日管理服務人管理辦法公布施行日起二年內，原告公司應依該辦法第二十五條規定取得公寓大廈管理維護公司登記證書，否則不得執行公寓大廈管理維護事務。惟原告迄今仍未取得從事公寓大廈管理維護公司之資格，業為原告所自認（九十一年十月九日筆錄第三、四頁），足證原告係一不合法之公寓大廈管理維護公司（至原告有否以其他公司取得資格與本件無關），依同辦法第二十五規定，原告公司不能執行公寓大廈管理維護事務，而系爭合約約定之給付，又為從事公寓大廈管理維護事項，則依據上開說明，系爭合約係屬自始不能，標的不能。

㈣原告主張「簽約當時有告知李全華，雖目前原告只有一般管理公司之資格，沒有公寓大廈管理維護公司之資格，惟現正在聲請當中，人員亦在受訓，很快可以取得資格，可以再簽約，嗣原告亦以另家世紀公寓大廈管理維護有限公司取得資格，並有請李全華前來查看」等語，亦經證人李全華證述屬實，則原告訂約當時欠缺從事公寓大廈管理維護公司之資格，雖屬以不能給付為契約之標的，惟雙方約定原告取得資格後，可以再簽約等語，即屬不能給付之情形可以除去後為給付之約定，依民法第二百四十六條第一項但書規定，應認其合約仍為有效，且非嗣後給付不能，亦無解除合約之問題，被告抗辯「原告與李全華所定之合約，違反強制或禁止規定者，依民法第二百四十六條第一項前段規定當屬無效。又縱認兩造之合約成立且生效，惟該合約係自始主觀給付不能（法律上不能），且該事由係可歸責於原告（民法第二百二十六條），被告得再依民法第二百五十六條解除合約」云云，尚無可採。

㈤查原告公司迄今未以其自己之名義取得從事公寓大廈管理維護公司之資格，或以另家已取得公寓大廈管理維護公司資格之公司與被告完成簽約，以除去其不能給付之障礙等情，業為原告所不爭執，則徵之上開說明，在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求。而本件係雙務契約，原告無公寓大廈管理維護公司之資格，被告不得請原告執行公寓大廈管理維護事務之給付，原告尚無法為給付，亦不得據管理合約書第三條約定，請求被告賠償自九十年十一月八日起至九十一年六月三十日止之委託管理費用之損失。從而，原告請求被告給付一百零八萬七千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。

四、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉，爰不逐一記論之。

五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣屏東地方法院民事第二庭~B法官　阮世賢