臺灣屏東地方法院九十二年度訴字第三九七號

臺灣屏東地方法院民事判決　九十二年度訴字第三九七號

原告

丁○○

訴訟代理人

陳彥勝律師

被告

丙○○

被告

乙○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

陳世明律師

右當事人間請求返還房屋事件，本院於民國九十二年十一月十三日言詞辯論終結，本

院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告丙○○為經營福爾摩沙新婚會館於民國九十年十二月三十一日向原告承租原告所有坐落於屏東市○○路一０九號除第六層房間二間及地下層三分之二由原告保留自用外之樓房（下稱系爭房屋），與原告簽訂租賃契約（下稱系爭契約），並經本院公證處公證，詎被告竟違反系爭契約特約事項第二項「乙方非經甲方同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，出借，頂讓或以其他變相方法由他人使用租賃物。」之約定，將其所經營之福爾摩沙新婚會館轉讓給被告乙○○及甲○○經營。且被告丙○○自九十二年一月起至五月止即未依約給付租金，依系爭契約特約事項第十項「乙方積欠租金達二個月以上，或違反本特約事項第一項至第五項規定之一者規定，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議。」規定，原告即於九十二年五月二十六日以被告丙○○違反上開租賃契約特約事項第二項及第十項為由，函告被告丙○○終止契約並請求返還房屋，詎其竟置之不理，而被告乙○○、甲○○亦屬無權占有系爭房屋，爰依此提起本訴。於本院聲明：（一）被告等應將系爭房屋返還原告。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告丙○○之女朱宸用丙○○名義承租系爭房屋及經營福爾摩沙新婚會館，因朱宸積欠被告乙○○債款，為供擔保，故將福爾摩沙新婚會館之負責人變更登記為被告乙○○並與被告甲○○為合夥股東，被告丙○○並未如原告所述將其所經營之福爾摩沙新婚會館轉讓給他人經營，且所謂不得頂讓是為避免承租人以外之人使用租賃物，只是變更營利事業登記之負責人，實際上還是原承租人在使用，並沒有頂讓給他人，並無違反租賃契約特約事項第二項約定；至於積欠租金部分，被告丙○○所積欠九十二年一月至三月之租金已自系爭契約訂定時所交付之擔保金六十萬元抵付，四月份、五月份之租金則分別於同年五月二十八日及六月三十日至本院提存，並無積欠原告租金達二個月以上情事，且原告未履行催告之義務，不生終止租約之效力，而被告丙○○其後亦必遵守契約約定給付租金，原告主張被告違約顯無理由等語作為抗辯。並聲明：求為判決如主文所示。

三、兩造不爭執之事項：

（一）被告丙○○為經營福爾摩沙新婚會館於九十年十二月三十一日向原告承租原告所有坐落於屏東市○○路一０九號六層樓房 (除第六層房間二間及地下層三分之二由原告保留自用外)，雙方簽訂租賃契約，並經本院公證處公證，有原告提出之系爭契約、公證書影本為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。

（二）原告主張被告丙○○承租系爭房屋後即成立福爾摩沙新婚會館，並登記為負責人，後經變更登記負責人為被告乙○○並與被告甲○○為合夥股東之事實，有原告提出之營利事業登記抄本一份為證，並為被告所不爭，亦堪信為真實。

（三）原告對於被告自九十二年四月份至九月份的租金提存事實不爭執，並有被告提出之提存書影本八份為證，堪信真實。

四、本件爭點在於被告丙○○有無違反系爭契約第二項、第十項之約定？茲分述之：

（一）原告主張被告丙○○違反系爭契約第二項「乙方非經甲方同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，出借，頂讓或以其他變相方法由他人使用租賃物。」之約定，將其所經營之福爾摩沙新婚會館轉讓給被告乙○○及甲○○經營云云；惟查被告雖不否認被告丙○○將成立於系爭房屋之福爾摩沙新婚會館變更登記負責人為被告乙○○並與被告甲○○為合夥股東，然據被告丙○○之女兒即證人朱宸到庭證稱：「我用我母親丙○○之名義登記福爾摩沙婚紗店，擔任負責人，並訂立契約，實際是我在經營，‧‧‧後來我與乙○○有債務關係，因婚紗店內有軟硬體設備，可以保障債權，才將婚紗店登記給乙○○」等語及據受僱於福爾摩沙婚紗店之門市會計吳岱容證稱：「老闆一直是朱宸，關於婚紗店負責人變更為乙○○，是因為掛在店內的營業登記證有更名為乙○○，我才知道，老闆曾經告訴我，是因為債務問題，所以才更名，而甲○○也是店內合夥人。」等語以觀，而原告對於婚紗店現仍在營業中之事實，並不爭執，且上開證人朱宸、吳岱容間之證詞，經核尚無違誤情理之處，應可採信，顯見福爾摩沙新婚會館實際經營者仍為被告丙○○之女朱宸，並未曾變更。按系爭契約內容「轉租，出借，頂讓或以其他變相方法由他人使用租賃物」，須有承租人以外之人使用系爭房為前提。而原告係以福爾摩沙新婚會館之負責人變更登記為被告乙○○並與被告甲○○合夥，即認定被告丙○○違反系爭契約第二項「乙方非經甲方同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，出借，頂讓或以其他變相方法由他人使用租賃物。」之約定，並未能舉證證明被告有何違反系爭契約第二項約定之事實，因此，原告之上開主張，不足採信。

（二）次按民法第四百四十條第一項明文規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，經查系爭契約第十項亦約定「乙方積欠租金達二個月以上，或違反本特約事項第一項至第五項規定之一者規定，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議。」，故本件被告丙○○積欠租金達二個月以上時，原告仍應依上開規定履行催告義務，於定期催告承租人即被告丙○○，如其未於期間內支付租金時，原告再為終止契約之意思表示並終止契約。惟查被告丙○○雖於九十二年五月二十六日收到原告以其違反上開租賃契約第二項及第十項之理由終止契約，但因被告丙○○並未有如前述違反上開租賃契約第二項之情事，業如前述，依上開法條規定，原告並不能據以主張其終止契約之意思表示已到達相對人並生效力。何況原告指稱被告丙○○違反系爭契約第十項約定，積欠九十二年一月至五月租金共達五個月部分，查原告逕為終止契約，未依法先予催告被告丙○○給付租金，核與前開條文規定不符，原告據以主張終止契約，顯不足採。

（三）原告與被告丙○○間之系爭契約既仍有效，且無違反系爭契約第二項之約定，則福爾摩沙新婚會館之負責人雖有變更，然被告乙○○、甲○○並未實際經營福爾摩沙新婚會館，尚無使用系爭房屋之情形，原告主張被告乙○○、甲○○為無權占有系爭房屋，亦嫌無據。

（四）綜上所述，原告本於契約之法律關係，訴請被告丙○○返還系爭房屋，顯無理由，應予駁回。而被告乙○○、甲○○既非福爾摩沙新婚會館之實際經營者，並無無權占有系爭房屋，原告依無權占有之法律關係請求其等返還系爭房屋，亦無理由，亦應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併予駁回。

五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，並不影響本判決之基礎，爰不逐一審酌，附此說明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

台灣屏東地方法院民事第二庭~B法官　胡晏彰