臺灣屏東地方法院95年度重訴字第36號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣屏東地方法院
• 裁判日期: 96 年 06 月 22 日
• 法官: 楊文廣
• 當事人: 丙○○

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　95年度重訴字第36號原　　　告　丙○○
戊○○○
乙○○○
上列3人共同
訴訟代理人　吳澄潔律師
被　　　告　臺灣東農產物股份有限公司
法定代理人　甲○○　　住台東縣
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣長治鄉○○段第五七之四、五七之五、五七之六、五七之七、五七之八、五八之八、五八之九、五八之十、八一之九地號土地上如附圖所示紅色實線範圍內之建物，及同段五七、五八、五八之二地號土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬元，及自民國九十五年七月一日起至返還上開建物及土地之日止，按月給付原告新臺幣貳拾貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，減縮或擴張應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時係請求如主文第1 、2
項所示外，並請求給付水電費及租賃物所得稅共計新臺幣（下同）33萬4,185 元；於起訴狀繕本送達被告後，減縮水電費及租賃物所得稅部分33萬4,185 元之請求，並追加備位之訴，請求如主文第1 項所示外，及請求被告給付自95年4 月1 日起至96年5 月21日止，每月22萬元之租金，及自96年5
月22日起至返還如主文第1 項所示建物、土地之日止，按月給付22萬元。雖分屬訴之減縮、追加，惟其請求之基礎事實同一，而被告亦可引用既有訴訟資料以為防禦，核其情形不甚礙訴訟之終結及被告之防禦，且被告亦無異議，而為本案之言詞辯論，自應視為同意追加，是原告訴之減縮、追加於法有據，應准許之，合先敘明。
二、原告主張：原告丙○○、戊○○○、李許玉琇3 人於民國94年8 月31日與被告簽定「房屋租賃契約書」，將坐落屏東縣長治鄉○○段第57之4 、57之5 、57之6 、57之7 、57之8
、58之8 、58之9 、58之10、81之9 地號土地上如附圖所示紅色實線範圍內之建物（下稱系爭建物），及同段57、58、、58之2 地號土地（下稱系爭土地）出租予被告，租賃期間自94年8 月31日起至100 年8 月30日止，租金則為每月22萬元（下稱系爭租約）。又被告亦於94年8 月30日與第三人李怡瑾簽立「機組及附屬設備買賣契約書」，由被告分期出資購買該批機械及附屬設備（下稱系爭機組買賣契約）。嗣因被告未能按期給付系爭租約及機組買賣契約款項，遂由原告、被告及第三人李怡瑾共同協議訂立「補充約定」契約（下稱系爭補充約定），系爭補充約定第3 條即明定：「94年8
月31日乙、丙方所簽定之房屋租賃契約書，現甲、乙、丙三方同意，若丙方針對前述第一條所示之履行Ａ契約買賣價款之約定有一期不依限兌現給付時，Ｂ契約即生租約終止之效力，Ｂ契約內所定之押租保証金由乙方沒收，丙方應依法即時交還房屋予乙方。」。被告未依系爭補充約定之約定兌現其買賣機械設備之支票債務，是依系爭補充約定之約定，被告與原告間之租賃契約即生終止之效力。且被告自95年4 月1 日起亦未給付租金。故原告本於系爭補充約定或租賃契約之法律關係，均得請求被告返還系爭建物及土地，並得請求被告給付未給付之租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠先位之訴：如主文第1 、2 項所示；㈡備位之訴：如主文第1 項所示，並請求被告給付自95年4 月1 日起至96年5 月21日止，每月22萬元之租金，及自96年5 月22日起至返還系爭建物、土地之日止，按月給付22萬元。
三、被告則以：系爭機組買賣契約內所載的設備，其實是被告於88年5 月12日向丙○○及訴外人高國雄購買，其中向高國雄購買的肉品機等機械是被告以股東丁○○之名義購買，被告後來因為尾款約260 萬元沒有清償，再加上88年被告就向原告承租系爭建物、土地，積欠電費約60至80萬元，再加上歷年來積欠之租金，所以被告與丙○○經協議，於94年8 月30日訂立系爭機組買賣契約，約定以1000萬元折算所有的積欠，實際上並沒有從事機器設備的買賣，而後因丙○○將債權讓與給訴外人李怡瑾，所以就變成以李怡瑾的名義與被告簽訂系爭機組買賣契約。但是被告僅支付200 萬元後，即未再清償其餘款項，所以才會在95年2 月10日再與原告及李怡瑾簽立系爭補充約定。故系爭機組買賣契約與系爭租約無關，原告自不得本於系爭補充約定終止系爭租約，且系爭租約租賃期間尚未到期，原告亦不得終止租賃契約，再被告已繳納押租金150 萬元，原告自得先就押租金部分扣除積欠之租金。爰聲明：原告之訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有公證書（見本院卷第12頁）、房屋租賃契約書（見本院卷第13至14頁）、機組及附屬設備設備買賣契約書（見本院卷第16至17頁）、補充約定（見本院卷第18至20頁）、合作金庫銀行一心路分行支票及退票理由單（見本院卷第21頁）、土地登記謄本（見本院卷第42至54、72至74、95至129 頁），復經本院至現場勘驗明確，且囑託屏東縣屏東地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第152 、166 頁），堪信為真實：
㈠原告丙○○、戊○○○、李許玉琇3 人於94年8 月31日與被告簽定「房屋租賃契約書」，被告向原告承租坐落系爭土地如附圖所示紅色實線部分之建物，及同段57、58、58-22 地號土地，租賃期間為94年8 月31日起至100 年8 月30日止，租金每月22萬元。
㈡被告於94年8 月30日與第三人李怡瑾簽立「機組及附屬設備買賣契約書」。
㈢於95年3 月1 日，由原告3 人、被告及第三人李怡瑾，共同簽訂「補充約定」契約，該契約書第3 條約定：「94年8 月31日乙（即原告3 人）、丙方（即被告）所簽定之房屋租賃契約書，現甲（即第三人李怡瑾）、乙、丙三方同意，若丙方針對前述第一條所示之履行Ａ契約（即機組及附屬設備買賣契約）買賣價款之約定有一期不依限兌現給付時，Ｂ契約（即房屋租賃契約）即生租約終止之效力，Ｂ契約內所定之押租保証金由乙方沒收，丙方應依法即時交還房屋予乙方。」。
㈣被告自95年4 月1 日起未給付租金。
㈤被告未依「補充約定」契約，於95年4 月12日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7 月30日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7 月30日給付第三人李怡瑾200萬元。
五、本件兩造所爭執之事項為原告得否請求被告返還租賃物及給付租金、不當得利？茲論述如下：
㈠系爭「補充約定」契約是否有效？
被告雖辯稱：系爭機組買賣契約內所載的設備，是被告向丙○○及訴外人高國雄購買，其中向高國雄購買的肉品機等機械是被告以股東丁○○之名義購買，被告後來因為尾款沒有清償，再加積欠原告電費、租金，遂與丙○○訂立系爭機組買賣契約，約定以1000萬元折算所有的積欠，實際上並沒有從事機器設備的買賣，而後因丙○○將債權讓與給訴外人李怡瑾，乃改以李怡瑾的名義與被告簽訂系爭機組買賣契約，故系爭機組買賣契約與系爭租約無關，原告自不得本於系爭補充約定終止系爭租約云云。惟查：
⒈被告所提之讓渡證書內所載生財器具設施及物料，係第三人丁○○向訴外人高國雄購買，而非被告以丁○○之名義向高國雄購買等情，業據證人丁○○證述：「（你是否有向高國雄購買下列機組？）有，這是我跟高國雄簽訂的買賣契約，簽約後我開立支票給他，機組就放在瑞源路的萬家樂大賣場裡面，大賣場是向原告租的，當時我經營宜揚便利超商，地點在高雄市○○○路，現在已經沒有在營業了，因為當時被告要在瑞源路經營大賣場，而被告沒有資金，沒有能力購買機組，所以就由我出資約五百萬元購買機組，被告答應我等他的資金到位之後會把錢還給我，後來被告並沒有把購買機組的錢給我。」等語（見本院卷第201 頁），並有讓渡證書附卷可稽（見本院卷第163 頁）。而證人丁○○未能清償買賣價金，亦據證人丁○○證述甚詳（見本院卷第202 頁），嗣高國雄即解除上開買賣契約等情，亦有原告所提之銘里律師事務所函足憑（見本院卷第210 至212 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第218 頁），足認證人丁○○證述應堪採信。
⒉又被告所提之原告李命寬與高山青產物股份有限公司高雄分公司（法定代理人呂世正）間有關機組設備買賣契約之公證書及契約書（見本院卷第157 至162 頁），係原告李命寬與第三人高山青產物股份有限公司高雄分公司間之買賣契約，與被告無涉，尚難證明被告曾向原告李命寬購買機組設備。
⒊綜上，被告辯稱未向訴外人李怡瑾購買機組設備云云，即無足採信，故系爭機組買賣契約自屬有效成立。而系爭補充約定既係原告、被告及訴外人李怡瑾合意成立，被告自應受系爭補充約定之拘束，故被告辯稱故系爭機組買賣契約與系爭租約無關，原告自不得本於系爭補充約定終止系爭租約云云，亦無足採。
㈡系爭租賃契約是否因條件成就而終止？
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條定有明文。查依系爭補充約定第1 、3 條之約定，被告應於95年4 月12日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7
月30日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7 月30日給付第三人李怡瑾200 萬元；如有1 期未支付時，系爭租約即生終止之效力，此為兩造所不爭執。依系爭補充約定文字之文義已足以得知，系爭補充約定之契約當事人（即原告、被告及李怡瑾）乃約定以被告是否按期給付李怡瑾系爭機組買賣契約之價金，為系爭租約是否終止之條件，而此種委諸當事人意思決定之條件，即所謂當事人條件，於法並無禁止之規定，是應認為此種約定為有效。又被告未依系爭補充約定之約定，於95年4 月12日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7
月30日給付第三人李怡瑾300 萬元，於95年7 月30日給付第三人李怡瑾200 萬元之事實，為被告自認在卷。準此，被告既未於95年4 月12日給付李怡瑾上開價金，則系爭租約即因條件成就而生終止之效力。
㈢原告得否請求被告返還租賃物及給付租金、不當得利？
⒈本件被告未給付原告自95年4 月1 日起至95年4 月12日止之租金，為兩造所不爭執，且系爭租約於95年4 月12日終止之事實，詳述如前，是原告請求被告給付上開期間積欠之租金，另依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭建物、土地，為有理由，應予准許。再被告雖曾支付押租金150 萬元，為原告所不爭執，惟系爭補充約定既已約定被告未按期清償系爭機組買賣契約之價金時，押租金即由原告沒收，亦詳如前述，被告自不得再以押租金抵償租金債務，故被告辯稱可以押租金抵償租金云云，為無理由，不足採信。
⒉又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。本件兩造間之租賃關係於95年4 月12日終止，然被告仍占用系爭建物、土地，則原告主張被告無權占有其所有之系爭土地房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該系爭建物、土地之損害等情，應係屬實，自應返還其所受相當於租金之利益。本院審酌系爭建物、土地，面積廣大，被告承租系爭建物、土地係供經營商業使用，可供利用之經濟效益頗高，且兩造間原租賃契約約定之租金為每月22萬元，認為以兩造間原租賃契約約定之每月租金22萬元最為符合系爭土地房屋每月使用利益之客觀交易價值。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自95年4 月13日起至遷讓系爭建物、土地之日止，按月給付22萬元之損害金，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自95年4 月1 日起至95年4 月12日止元之租金，及自95年4 月13日起至95年6 月30日止之不當得利，共計66萬元，並請求被告將系爭建物、土地遷讓返還原告，復請求被告給付自95年7 月1 日起至遷讓返還系爭建物、土地之日止，按月給付原告22萬元，為有理由，應予准許。
七、末按，就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389
條第1 項第3 款定有明文。又民事訴訟法第389 條第1 項第3 款所謂就第427 條第2 項訴訟，係指訴訟之本質合於該條項之規定而言，並非指其所行之訴訟程序，故祇須訴之性質屬於同法第427 條第2 項之類型，不論行何種訴訟程序，均應依職權宣告假執行（司法院第17期司法業務研究會司法院第一廳研究意見參照）。查本件乃係因定期租賃契約關係所生爭執，核屬民事訴訟法第427 條第2 項第1 款之訴訟，揆諸前揭說明，自應依職權宣告假執行。
八、本院審理結果認原告先位之訴有理由，自無庸再予審究後位之訴。又兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 22 日民事第二庭 法 官 楊文廣
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 顏子仁
中 華 民 國 96 年 6 月 22 日