臺灣屏東地方法院98年度訴字第314號

臺灣屏東地方法院民事判決　98年度訴字第314號

原告

甲伍股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

戊○○

被告

東遠營造工程有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國99年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、查原告原名稱為甲伍建設事業有限公司，嗣於起訴前即民國98年5月1日更名為甲伍股份有限公司，法定代理人為甲○○，有臺北市政府函文及公司變更登記表各1 份可稽（見第32、33頁）。是原告起訴後之公司名稱及法定代理人並未變更，其聲明承受訴訟（見第29頁），核無必要，先予說明。

三、原告起訴主張：

㈠緣被告前委託原告代為仲介坐落高雄縣燕巢鄉○○段750 、751、754、754-1、754-2、790 地號土地（下稱系爭土地），並允諾給予仲介費新臺幣（下同）80萬元；現原告已仲介被告與地主簽約成立（被告由其公司副總丙○○與地主己○○簽約），然被告竟拒付上開約定之報酬，屢經原告催討，被告均置之不理。

㈡被告公司之副總丙○○早已於98年2 月27日代表被告，委託原告所屬集團之另一公司高州建設有限公司，以1,150 萬元向地主購買系爭土地，並允諾給予仲介費80萬元，該案因丙○○未交付斡旋金而未成立。嗣被告仍希望購買系爭土地，故與原告再次簽定承購意願書，再由丙○○與地主己○○以1,088萬元成交（不包含750地號土地），惟被告迄今仍未按約支付約定之報酬。

㈢對被告抗辯所為之陳述：系爭土地買賣之簽約日原係4 月30日，但丙○○不知何因，催促原告之訴訟代理人戊○○於4月20日簽約，戊○○答應後丙○○又延到25日，25日又延到30日，戊○○曾口頭問是否要換意願書，其說不用。簽約前約18、19日戊○○告訴丙○○先開立傭金支票再去簽約，其於汐止工地說好，至當日下午4 點其一直避開傭金問題，完成買賣合約後，其就想跑，叫其兒子先走，被戊○○攔下後談了很久，其告知戊○○說第2天至汐止拿10萬元，1個月後再拿10萬元，第3 個10萬元要原告向被告買工地之房屋，以房屋價款充抵。

㈣綜上，爰依98年3 月27日簽立承購意願書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告80萬元，及自支付命令聲請狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

四、被告則以：上開750 地號土地不能買賣，丙○○跟地主己○○的買賣契約書內有寫但書，於特約事項第1 項提到己○○必須在5月1日前塗銷抵押權，但其5月6日始塗銷，第4 項部分，因750地號土地未買到，致751地號土地上之既成道路，無法供750地號土地使用，被告因此少蓋1戶房屋，此與仲介當初所講要仲介全部土地有所落差。另戊○○在被告與己○○簽約前，同日同意仲介費以買賣總價之3%計算，丙○○之子乙○○當時亦在場。買賣契約書係丙○○簽立，因被告公司考慮稅捐問題，故借用其名義買賣。98年3 月27日之承購意願書係丙○○書寫被告公司與法定代理人之名稱，並由其蓋公司大小章，備註欄確有載明80萬元之仲介費，但後來有跟戊○○重新約定為3%。意願書第6 點所載10萬元之斡旋金是給己○○作訂金使用，與40萬元合計50萬元，交予己○○，此款項嗣因買賣契約簽訂後，750 地號土地未買到，加上抵押權太晚塗銷，就解約了，訂金50萬元遭己○○沒收。另外，意願書授權期限係至98年3月20日，最晚至4月3 日，逾期自動失效，但系爭土地其中5筆係4月3 日以後始成交，故斯時意願書已失效。況意願書係約定系爭6 筆土地均仲介成功，始能請求仲介費，但後來僅成交5 筆土地，是原告自不得請求仲介費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

五、原告主張被告前委託其代為仲介系爭土地，並允諾給予仲介費80萬元，被告借用其公司副總丙○○之名義與地主己○○，於98年4月28日就其中5筆土地（不包含750 地號土地），簽立買賣契約書，以1,088 萬元成交等事實，業據提出承購意願書及不動產買賣契約書影本各1份為證（見第2、3 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張其有仲介成功系爭土地，得依上開意願書之約定請求被告給付仲介費80萬元一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件訴訟兩造間主要之爭執點即為：原告得否依上開意願書之約定請求被告給付80萬元之報酬？茲將本院得心證之理由分述如下：

㈠依系爭意願書第6點所載，可知授權期限係自98年3月27日起至98年3 月20日止，逾期則自動失效。然可知該授權期限應顯係誤載，惟正確之授權期限為何時，則有待查明。經查，被告公司之副總丙○○曾於98年2 月27日，就系爭土地其中之5筆土地（754-1地號土地除外），與訴外人高州建設有限公司，訂立承購意願書，有承購意願書影本1 份在卷可憑（見第40頁），而被告對此亦不否認。觀之該意願書之內容，與系爭意願書之內容大同小異，字體則相同，第6 點所約定之授權期限則為98年3月20日止，係訂定月份（2月）隔月之20日。徵之系爭意願書第2點末復約定：並同意於4月20日簽約等語（見第2頁），此日恰為系爭意願書簽訂月份（3月）隔月之20日。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。在系爭意願書第6 點所載之授權期限顯有錯誤之情形下，探求當事人之真意，因認系爭意願書之授權期限為98年4 月20日，始屬合理；從而，被告空言抗辯系爭意願書之授權期限係至98年3 月20日，最晚至4月3日云云，委無可採。

㈡次查，系爭土地其中之5筆土地（除750地號土地外），業經丙○○及己○○於98年4 月28日簽訂買賣契約書，已如前述；而依證人張良弘於本院結證：我在97年間就跟己○○接洽，他當時是地主的債權人，大概是98年4 月10日至15日左右跟己○○談好的，談好後我跟李晉杉講，他再跟戊○○講等語（見第76頁），足認原告應有於系爭意願書之授權期限前，與當時之地主己○○談妥其中5 筆土地之買賣事宜，且丙○○並於98年4 月28日與己○○簽訂買賣契約書，此部分固初步符合系爭意願書備註欄所載：甲方（即被告）於本標的土地合約簽訂之同時需開立... 予乙方（即原告）作酬勞等語之「合約簽訂」。然按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異。」、「債權人於有民法第二百二十六條因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，得解除其契約，為同法第二百五十六條所明定。又契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依同法第二百五十九條第一款之規定，自應返還。」（最高法院23年上字第3968號、40年臺上字第1020號判例要旨均可供參）查證人張良弘證述：我事後聽己○○說合約簽訂後沒幾天丙○○就說不要買了等語（見第76頁），核與證人己○○結稱：簽約後被告一直沒有照契約履行，我就寄存證信函催告他們說要解約，最後就解約了，我沒收被告的訂金共50萬元，包含斡旋票10萬元及5月5日40萬元的現金票等語（見第77頁背面）相符，且有存證信函影本1 紙足佐（見第80至82頁），被告亦陳稱：況且買賣後來也解除了等語（見第26頁背面），此情復為原告所不爭執，自堪信實。是依前開說明，系爭買賣契約雖曾訂立，然嗣經解除，契約即溯及既往失效，與自始未訂契約同，故系爭意願書備註欄所載「合約簽訂」之條件，最後並未成就，此時被告即無庸依該約定給付原告80萬元之酬勞。

㈢原告雖聲請本院傳喚證人李晉杉，並陳稱容後陳報其地址，惟原告迄今均未陳報地址，故本院即無從傳喚；況縱使予以傳訊，應亦無礙於本件判決結果之認定，附此說明。

六、綜上所述，原告依系爭意願書之約定，訴請被告給付其80萬元之仲介報酬及法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決之結果均無影響，爰不一一論駁，末此指明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。